TJ 83137, 26 janv. 2026, RG 25/03841

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
PÔLE JCP

Jugement n°

N° RG 25/03841 - N° Portalis DB3E-W-B7J-NMKT

AFFAIRE :

[H]

C/

[L]
[L]

JUGEMENT réputé contradictoire du 26 JANVIER 2026

Grosse exécutoire : Me MEYER-ROYERE

Copie : Monsieur [W] [L] - Madame [D] [L]

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 26 JANVIER 2026

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Madame [R] [H]
née le 10 Août 1937 à [Localité 2]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me MEYER-ROYERE, avocat du barreau de TOULON

à

DÉFENDEURS:

Monsieur [W] [L]
né le 09 Décembre 1996 à [Localité 4]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 5]
comparant en personne

Madame [D] [L]
née le 07 Novembre 1973
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 5]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Audrey MOYA
Greffier : Stéphanie ARNAUD

DÉBATS :

Audience publique du 01 Décembre 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 26 JANVIER 2026 par Audrey MOYA, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 22 septembre 2015 à effet au 23 septembre 2015, Madame [R] [H] a consenti à Monsieur [W] [L] et Madame [D] [L] un bail à usage d’habitation d’une durée de trois ans, renouvelable par tacite reconduction, portant sur un logement non meublé situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 620,00 euros, outre une provision sur charges mensuelles d’un montant de 75,00 euros, ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 620,00 euros.

Selon acte sous seing privé en date du 23 mars 2016 à effet au 1er avril 2016, Madame [R] [H] a consenti à Monsieur [W] [L] et Madame [D] [L] un bail de location d’une durée d’un an, renouvelable par tacite reconduction, portant l’emplacement de parking n°18 situé [Adresse 5] [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel de 42,00 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 février 2024, Madame [R] [H] a fait signifier à Monsieur [W] [L] et Madame [D] [L] un congé aux fins de vente pour le logement soumis à bail, pour la somme de 175 000,00 euros et à effet au 22 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 02 octobre 2024, Madame [R] [H] a fait signifier à Monsieur [W] [L] et Madame [D] [L] une sommation de quitter les lieux.

Par acte de commissaire de justice signifié en date du 10 juin 2025, Madame [R] [H] a fait assigner Monsieur [W] [L] et Madame [D] [L] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulon et forme les demandes suivantes :
Valider le congé pour vente délivré le 26 février 2024 ;Constater que de ce fait le bail se trouve résilié et par voie de conséquence, que Monsieur [W] [L] et Madame [D] [L] sont occupants sans droit ni titre ; Condamner [W] [L] et Madame [D] [L] à quitter les lieux ;En l’absence de départ volontaire : Ordonner sans délai l’expulsion des lieux loués de Monsieur [W] [L] et Madame [D] [L] avec le concours de la force publique ; Condamner Monsieur [W] [L] et Madame [D] [L] à payer à Madame [R] [H] :A titre d’indemnité de l’occupation indue des lieux, à compter de ce jour, une somme mensuelle équivalente au montant actuel du loyer et des charges locatives jusqu’au départ effectif de l’appartement, soit la somme de 749,05 euros ; au 1er mai 2025 reste due une indemnité d’occupation de 1 602,14 euros ;Aux intérêts légaux à compter de l’assignation ; A la réparation du préjudice subi du fait de l’impossibilité de vendre le logement au prix souhaité tel que figurant dans le congé pour vente en raison de l’absence de départ des lieux loués des Consorts [L] à la date du terme du bail, et ce en raison de la procédure judiciaire en cours, réparation qui peut être évaluée à la somme de 2 000,00 euros ; A la somme de 1 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; A tous les dépens et aux frais de mise en exécution, y compris le coût de la sommation du 02 octobre 2024, rendue nécessaire par l’absence de départ du logement pour le terme du bail et de l’assignation.
Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat le 11 juin 2025.

Au soutien de ses demandes et au visa de l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989, Madame [R] [H] fait valoir que le congé pour vendre signifié à Monsieur [W] [L] et Madame [D] [L] est régulier, de sorte qu’ils se maintiennent dans les lieux sans droit ni titre. Elle soutient également que suite à la non-libération des lieux et la mauvaise foi des défendeurs, elle subit un préjudice justifiant une demande de dommages et intérêts, le logement ne pouvant faire l’objet d’une vente au prix qu’elle envisage.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 1er décembre 2025, au cours de laquelle Madame [R] [H] était représentée par son Conseil, qui a déposé ses conclusions et pièces, auxquelles il se réfère et vers lesquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé.

Monsieur [W] [L] a comparu. Il expose qu’un logement social lui a été attribué. Il précise que le bail a été signé le 07 novembre 2025 et qu’il est entré dans les lieux le même jour.

Madame [D] [L], citée à domicile, n’a pas comparu et n’était pas représentée à l’audience.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 26 janvier 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail pour congé pour vendre et la demande d’expulsion

Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

L’article 1741 du code civil dispose que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Il résulte des termes de l'article 15 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2020-936 du 30 juillet 2020 et par l'ordonnance n°2020-71 du 29 janvier 2020, que :
« I— Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (…). Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
II. — Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local. (..)
III - Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l'arrêté précité.
Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.
L'âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé ».

En l’espèce, le congé pour vendre délivré par la bailleresse au locataire le 26 février 2024 et à effet au 22 septembre 2024, a respecté les modalités de délivrance et les délais légaux. En effet, ce congé, qui a été délivré avant le terme des contrats de location en cours, a été signifié à personne Monsieur [W] [L] et à domicile Madame [D] [L]. De plus, il mentionne précisément le motif dans le corps de l’acte dénoncé au locataire ainsi que les conditions et le prix de la vente, soit la somme 175 000,00 euros.

Or, malgré ce congé, il est patent que Monsieur [W] [L] et Madame [D] [L] se sont maintenus dans les lieux après le 22 septembre 2024 à minuit, date de résiliation du contrat par l’effet du congé, ce qui résulte notamment de la sommation de quitter les lieux par acte de commissaire de justice en date du 02 octobre 2024.

Dans ces conditions, Monsieur [W] [L] et Madame [D] [L] se retrouvent occupants sans droit ni titre du logement pris à bail sis [Adresse 4], et ce depuis le 22 septembre 2024.

A l’audience, Monsieur [W] [L] a soutenu avoir quitté les lieux en date du 07 novembre 2025, suite à la signature d’un nouveau contrat de bail auprès d’un bailleur social. Toutefois, parmi les pièces qu’il produit, aucune ne permet de certifier qu’un tel contrat de bail a effectivement été signé entre les parties.

Aussi, faute du départ volontaire de Monsieur [W] [L] et Madame [D] [L], leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef sera ordonnée des lieux sis [Adresse 4], selon les modalités du présent dispositif.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés et de l'indemnité d'occupation

Il appartient au défendeur, conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, de rapporter la preuve du paiement ou du fait qui aurait produit l’extinction de l’obligation.

L’article 1344 du code civil prévoit que le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l'obligation.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties et de l'article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Par ailleurs l'occupation des lieux sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de location cause nécessairement un préjudice au bailleur qu'il convient de réparer, jusqu'à la libération des lieux car, en application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 22 septembre 2024 à minuit.

Madame [R] [H] soutient qu’au 1er mai 2025, reste due une indemnité d’occupation de 1 602,14 euros. Néanmoins, parmi les pièces qu’elle produit, ne figure aucun extrait de compte détaillé à cette date qui puisse permettre de déterminer que Monsieur [W] [L] et Madame [D] [L] aient une dette locative à son égard.

Cette demande sera donc rejetée.

En revanche, dans l'attente du départ effectif des locataires, il convient de fixer une indemnité mensuelle d'occupation, due en lieu et place du loyer pour le logement sis [Adresse 4] à compter de la signification de la présente décision et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, d’un montant 749,05 euros correspondant au dernier loyer et charges comprises, somme non indexée s'agissant d'une créance indemnitaire et non contractuelle.

Sur la demande indemnitaire

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, pris en son dernier alinéa, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l’espèce, Madame [R] [H] sollicite la condamnation de Monsieur [W] [L] et Madame [D] [L] à lui payer la somme de 2 000,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice, leur reprochant la non-libération des lieux et leur mauvaise foi.

Or, Madame [R] [H] ne démontre aucunement avoir subi un préjudice distinct de celui causé par le maintien dans les lieux par les intéressés, pas plus qu’elle ne démontre qu’ils auraient fait preuve d’une mauvaise foi excessive, notamment en s’abstenant de lui verser une indemnité d’occupation durant cette période.

Par conséquent, Madame [R] [H] sera déboutée de sa demande indemnitaire de Monsieur [W] [L] et Madame [D] [L].

Sur les demandes accessoires

Monsieur [W] [L] et Madame [D] [L], qui succombent à l’instance, supporteront les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût de la sommation de quitter les lieux et de l’assignation.

Monsieur [W] [L] et Madame [D] [L] seront également condamnés à payer à Madame [R] [H] la somme de 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS