TJ 83137, 22 mai 2026, RG 25/04182

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
PÔLE JCP

Jugement n°

N° RG 25/04182 - N° Portalis DB3E-W-B7J-NNMG

AFFAIRE :

[J]
[A]

C/

S.C.P.I URBAN PIERRE 3

JUGEMENT contradictoire du 22 MAI 2026

Grosse exécutoire : Me PULVIRENTI
Copie : Me CROMBET

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 22 MAI 2026

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS :

Madame [N] [J]
née le 01 Janvier 1998 à [Localité 2]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me PULVIRENTI, avocat du barreau de TOULON

Monsieur [K] [A]
né le 05/04/2000 à [Localité 4]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me PULVIRENTI, avocat du barreau de TOULON

à

DÉFENDEUR :

S.C.P.I URBAN PIERRE 3
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Me CROMBET, avocat du barreau de PARIS substitué par Me DELMONTE-SENES, avocat du barreau de TOULON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Mélanie HAK
Greffier : Stéphanie ARNAUD

DÉBATS :

Audience publique du 23 Mars 2026

JUGEMENT :

contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 22 MAI 2026 par Mélanie HAK, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE
EXPOSE DES FAITS ET PROCEDURE
Selon acte sous signature privée en date du 22 juillet 2020, la Société Civile de Placement Immobilier (ci-après « SCPI ») URBAN PIERRE 3 a consenti à Madame [N] [J] et Monsieur [K] [A] un bail à usage d’habitation d’une durée de trois ans, portant sur un logement sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 665,00 euros, outre une provision sur charges de 30,00 euros, ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 665,00 euros.

Aucun état des lieux d’entrée n’a été établi.

Le 8 mai 2024 Madame [N] [J] a constaté des infiltrations suite à des intempéries. Le jour-même, elle a effectué une déclaration de sinistre auprès de son assureur, la GMF.

Par courrier électronique en date du 12 mai 2024, elle a signalé à son bailleur, par le truchement de son gestionnaire technique, que la fenêtre du bureau du logement pris à bail n’était plus étanche. Elle a sollicité une intervention rapide pour prévenir d’autres infiltrations.

Par courrier en date du 18 juin 2024, la GMF a informé Madame [N] [J] ne pas pouvoir prendre en compte sa déclaration de sinistre survenu le 08 mai 2024. L’assureur a indiqué que les désordres faisant suite à une infiltration liée à un défaut d’étanchéité au niveau de la jonction entre le mur et la menuiserie, et les embellissements endommagés étant d’origine, il incombait au propriétaire non-occupant de gérer ce sinistre avec sa propre assurance.

Par acte de commissaire de justice signifié en date du 1er juillet 2025, Madame [N] [J] et Monsieur [K] [A] ont fait assigner la SCPI URBAN PIERRE 3 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulon, aux fins d’obtenir à titre principal la réalisation de travaux sous astreinte et l’indemnisation de leurs préjudices.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 1er décembre 2025, au cours de laquelle Madame [N] [J] et Monsieur [K] [A] étaient représentés par leur Conseil, qui a déposé ses pièces et conclusions, auxquelles il s’est référé.

La SCPI URBAN PIERRE 3, citée à personne morale, n’a pas comparu et n’a pas été représentée à l’audience.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 26 janvier 2026, par mise à disposition au greffe.

Par courrier en date du 14 janvier 2026 adressé au juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulon et reçu le même jour, le Conseil de la SCPI URBAN PIERRE 3 a sollicité la réouverture des débats, expliquant avoir été destinataire de l’assignation après l’audience.

Par jugement en date du 26 janvier 2026, le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulon a ordonné la réouverture des débats et a convoqué les parties à une audience le 23 mars 2026.

Lors de l’audience du 23 mars 2026, les parties ont été entendues et ont déposé leurs conclusions.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Lors de l’audience et dans ses dernières conclusions, Madame [N] [J] et Monsieur [K] [A] sollicitent de :
Condamner la SCPI à réaliser les travaux de reprise en toiture afin de faire cesser les infiltrations sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir Condamner la SCPI à payer à Madame [J] et à Monsieur [A] la somme de 608 euros par mois à compter du mois de mai 2024 et jusqu’à la réalisation effective des travaux Condamner la SCPI à payer à Madame [J] et à Monsieur [A] la somme de 5 000,00 euros au titre du préjudice moral subi Condamner la SCPI aux dépens en ce compris le coût du procès-verbal de constat du commissaire de justice d’un montant de 350 euros Condamner la SCPI à régler à Madame [J] et à Monsieur [A] la somme de 2000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile 
Madame [N] [J] et Monsieur [K] [A] ont soutenu que le bailleur n’a pas réparé les désordres affectant la fenêtre de leur bureau en dépit de leurs sommations. Ils lui ont pourtant adressé plusieurs courriels et courriers de relance, une mise en demeure en recommandé avec avis de réception le 17 décembre 2024, ainsi que leur conseil le 31 mars 2025. La visite de deux entreprises a mis en évidence l’absence de réalisation de joints sur certaines baguettes du toit. Ils ont subi des infiltrations, des moisissures nécessitant un nettoyage quotidien, un froid permanent malgré le chauffage et de l’inconfort. Les désordres ont été constatés par commissaire de justice le 31 mars 2025. La réfection des joints de la toiture le 11 février 2025 n’a pas permis d’améliorer la situation. Un second constat de commissaire de justice, en date du 23 septembre 2025 a confirmé la persistance d’infiltrations. Si le bailleur justifie d’une nouvelle intervention le 10 mars 2026, soit après la réouverture des débats, elle n’a consisté qu’en un remplacement de 4 tuiles fissurées. Il n’est donc pas établi que cette réparation a mis fin aux désordres. Madame [N] [J] et Monsieur [K] [A] ont souligné l’inertie du bailleur. Ses diligences sont tardives, près de deux ans après l’apparition des infiltrations, et inefficaces. Du fait des manquements de la SCPI URBAN PIERRE 3, ils n’ont pu jouir paisiblement de leur logement. Madame [J] a été particulièrement impactée par ces problèmes. Elle a dû se rendre disponible malgré une formation en alternance. Dès lors Madame [N] [J] et Monsieur [K] [A] se disent fondés à solliciter la reprise des désordres, ainsi que l’indemnisation de leur préjudice de jouissance et moral.

Lors de l’audience et dans ses dernières conclusions, la SCPI sollicite de :
A titre principal :
Débouter Madame [N] [J] et Monsieur [K] [A] de l’ensemble de leurs demandes Condamner Madame [N] [J] et Monsieur [K] [A] à payer à la SCPI la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civileA titre subsidiaire :
Réduire les montants qui pourraient être alloués au titre des préjudices alléguésLa SCPI a fait valoir que les infiltrations ont été réparées le 11 février 2025. Elle a fait réaliser de nouveaux travaux en raison de nouveaux désordres. Une recherche de fuite a été effectuée. Le remplacement des tuiles le 10 mars 2026 répond aux reprises préconisées. La SCPI a argué que les demandeurs n’ont signalé les problèmes qu’à partir du mois de mai 2024 et que les infiltrations étaient ponctuelles et localisées dans une seule pièce. Aucun préjudice de jouissance ou moral ne peut être établi, ce désordre étant simplement esthétique.
Sur le surplus des moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.
Le délibéré a été fixé au 22 mai 2026 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande en exécution forcée des travaux sous astreinte
En application de l’article 6 de la loi n° 89–462 du 6 juillet 1989 le bailleur est obligé notamment :
- de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation, (un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée)
- de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;
- d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet d’une clause expresse mentionnée dans le bail ;
- d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

Au nombre des normes de décence figure notamment l’obligation de louer un logement dont les installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchent le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon.

Selon l’article 1720 du code civil le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

L’article 1721 du code civil prévoit quant à lui qu’il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.

L'obligation de délivrance persiste tout au long du bail, la chose louée devant être maintenue en état de servir à sa destination contractuelle. (Civ. 3ème, 10 septembre 2020, n° 18-21.890.)

Les demandes formées à l'encontre du bailleur ne sont pas subordonnées à une mise en demeure, un simple avertissement suffisant.

L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux ne cesse qu’en cas de force majeure.

Aux termes de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, en cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, qui est une obligation donc de résultat, le locataire dispose de l'action en exécution des travaux avec demande d'indemnisation pour les préjudices subis. Pour la réalisation des travaux, une astreinte peut être prononcée pour assurer l'exécution de la décision en application de l'article L.131-1 du code des procédures civiles d'exécution.

Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux.

Néanmoins, en application du droit commun des contrats et de la responsabilité, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient donc à Madame [N] [J] et Monsieur [K] [A] de démontrer d’une part, le manquement du bailleur à son obligation de délivrance, d’autre part, la persistance de désordres exigeant la réalisation de travaux.

En l'espèce, le logement loué est un appartement de 53,60 m2 se composant d’une entrée, d’un séjour avec cuisine ouverte, de deux chambres, une salle de bain et un WC séparé.

En l’absence d’état des lieux établi ou produit, les locataires sont présumés avoir pris les locaux en bon état.

Il est acquis que Madame [N] [J] et Monsieur [K] [A] ont subi des infiltrations d’eau en mai 2024. Le bailleur en a été alerté dès le 12 mai 2024.
En l’occurrence, Il apparaît que le clos et le couvert de l’appartement de Madame [N] [J] et Monsieur [K] [A] n’ont pas été assurés, les infiltrations d’eau ayant entraîné des dégradations en lien avec le défaut d’étanchéité de la toiture.

Compte tenu de la nature et de la localisation des désordres, la responsabilité des locataires n’est pas invoquée.

Il en résulte que la SCPI URBAN PIERRE 3, bailleur, est tenue d'assurer la jouissance paisible des lieux loués et de les garantir des vices de la chose louée.

La SCPI justifie d’une reprise d’étanchéité par l’entreprise ATTILA le 11 février 2025, consistant en un remplacement de joints sur la toiture de l’immeuble.

Or, il ressort d’un constat de commissaire de justice dressé le 31 mars 2025 que : « sur tout le pourtour du tableau intérieur de fenêtre, la présence d’infiltrations et de traces de ruissellement » ; « le doublage en plaque de plâtre est gonflé et fissuré. Nous relevons que la tablette au-dessus de l’allège est elle aussi gonflée par l’humidité. Des traces d’écoulements d’eau sont également visibles sur l’allège ».

Le 23 septembre 2025, un second constat confirme : « nous constatons des traces d’infiltrations d’eau le tachant sur toute la hauteur ; la tablette en bois de l’appui de fenêtre est gonflée et déformée sur toute la longueur ; le joint de doublage se déforme. L’enduit de peinture est cloqué et écaillé au niveau du linteau ».

Aucun élément du dossier ne permet de corroborer l’affirmation de la défenderesse selon laquelle il s’agirait de nouveaux désordres, alors que la localisation et la nature sont identiques.

En revanche, la SCPI rapporte la preuve d’une nouvelle intervention survenue le 10 mars 2026, 4 tuiles dormantes ont été remplacées. Cette réparation a été préconisée à la suite d’un test de fluorescéine et de la mise en eau de la fenêtre. Ces opérations sont de nature à identifier l’origine des désordres et à les supprimer efficacement.

Madame [N] [J] et Monsieur [K] [A] ne versent d’ailleurs aucun élément prouvant la persistance d’infiltrations, humidité ou moisissures depuis la fin du chantier.

Dès lors, la demande de travaux de remise en état sous astreinte, infondée, sera rejetée.
Sur la réparation des préjudices
En application de l'article 1719 du code civil, le bailleur, qui ne justifie pas d'un cas de force majeure pour s'exonérer de son obligation de délivrance d'un logement décent et en bon état de réparations, ni d'une obstruction de sa locataire qui serait la cause des désordres ou de leur aggravation, est tenu d'indemniser cette dernière pour les troubles résultant du manquement à son obligation de délivrance.
En cas d’inexécution de son obligation d’entretien, le bailleur doit au preneur des dommages et intérêts réparant le préjudice subi à raison du trouble de jouissance. Ainsi, le bailleur peut être déclaré responsable pour ne pas avoir pris les mesures nécessaires compte tenu du mauvais état de l’immeuble qui lui appartient ni d'avoir été diligent pour qu'il soit mis fin à ces troubles.
La SCPI URBAN PIERRE 3 soutient avoir été diligente en réalisant les travaux nécessaires pour y mettre fin.
Il convient de rappeler que les diligences du bailleur ne sont pas de nature à l'exonérer de sa responsabilité.
En outre, la première intervention, survenue 9 mois après le signalement d’un problème urgent en ce qu’il consiste en des infiltrations d’eau, n’a pas été efficace. En dépit de nouvelles alertes, dès mars 2025, le bailleur n’a diligenté une nouvelle recherche de fuite qu’en février 2026, avec une reprise en mars 2026, soit presque deux ans après déclaration du sinistre.
Il apparaît donc que la bailleresse a tardé à effectuer les réparations nécessaires et qu'elle ne justifie pas de son empêchement à agir dans un délai raisonnable.
Au regard de ces éléments, la SCPI URBAN PIERRE 3, qui avait une obligation de résultat de mettre un terme au trouble de jouissance dans un délai raisonnable, a commis une faute, de sorte que sa responsabilité apparaît engagée.
Elle sera donc tenue de réparer intégralement les préjudices découlant de ces manquements.
Il est indéniable que l’occupation du logement dans un tel état de désordre, n’a pu que provoquer un préjudice de jouissance en raison de l’inconfort et les multiples démarches effectuées pour qu’il y soit mis fin.
Au titre du préjudice de jouissance, les preneurs sollicitent le paiement de la somme de 608 euros par mois, correspondant à 80% du loyer de 760 euros, à compter du mois de mai 2024 jusqu’à la réalisation des travaux. Les travaux ayant été réalisés en mars 2026, 22 mois se sont écoulés. Ils réclament ainsi le paiement de la somme de 608 x 22 mois = 13.376 euros.
Au regard de la nature et de la localisation du désordre (infiltrations d’eau ponctuelles touchant une partie de la fenêtre du bureau), de la durée des désordres (22 mois entre mai 2024, date du signalement, et mars 2026, date de réparation), de la valeur locative du logement, il y a lieu d’évaluer le trouble de jouissance subi par les preneurs à la somme de 3334 euros soit 20 % du loyer de base multiplié par les 22 mois ayant précédé la réparation effective :
760 x 0,20 = 152 euros
152 euros x 22 mois = 3344 euros
La SCPI sera condamnée à payer la somme de 3344 euros à Madame [N] [J] et Monsieur [K] [A] au titre de l’indemnisation de leur préjudice de jouissance.
Par ailleurs, les locataires ont été dans l’obligation de solliciter à de multiples reprises le bailleur, de se rendre disponibles pour les interventions et réparations dans leur logement, et d’engager une procédure pour obtenir la reprise des désordres qu’ils subissent depuis deux ans. Il en résulte un préjudice moral qui sera indemnisé à hauteur de 1.000 euros.
Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
En application de l’article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
La Société Civile de Placement Immobilier URBAN PIERRE 3, partie perdante au procès, sera condamné aux dépens de l’instance.
En vertu de l’article 700 (1°) du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
En l’espèce, la Société Civile de Placement Immobilier URBAN PIERRE 3, partie perdante vis-à-vis de Madame [N] [J] et Monsieur [K] [A], sera condamnée à leur payer, au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens, une indemnité qui sera équitablement fixée à 1000 euros.
Perdante et condamnée aux dépens, la SCPI URBAN PIERRE 3 sera déboutée de sa demande de ce chef dirigée contre Madame [N] [J] et Monsieur [K] [A].
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision contradictoire, rendue en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe,
DEBOUTE Madame [N] [J] et Monsieur [K] [A] de leur demande d’exécution forcée sous astreinte des travaux de reprise en toiture ;
CONDAMNE la Société Civile de Placement Immobilier URBAN PIERRE 3 à payer à [N] [J] et [K] [A] la somme de 3344 au titre du préjudice de jouissance ;
CONDAMNE la Société Civile de Placement Immobilier URBAN PIERRE 3 à payer à [N] [J] et [K] [A] la somme de 1.000 euros au titre du préjudice moral ;
CONDAMNE la Société Civile de Placement Immobilier URBAN PIERRE 3 aux dépens ;
CONDAMNE la Société Civile de Placement Immobilier URBAN PIERRE 3 à payer à Madame [N] [J] et Monsieur [K] [A] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
DÉBOUTE les parties de leurs demandes autres, amples ou contraires ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit et dit n’y avoir lieu d’y déroger ;
Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.
LE GREFFIER LE JUGE