TJ 83137, 26 janv. 2026, RG 25/05461

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
PÔLE JCP

Jugement n°

N° RG 25/05461 - N° Portalis DB3E-W-B7J-NQYZ

AFFAIRE :

[B]

C/

[U]

JUGEMENT réputé contradictoire du 26 JANVIER 2026

Grosse exécutoire : Me GUILLERMOU

Copie : Monsieur [G] [U]

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 26 JANVIER 2026

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Madame [N] [B] épouse [A]
née le 15 Août 1938 à [Localité 2]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me GUILLERMOU, avocat du barreau de TOULON

à

DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [U]
né le 14 Septembre 1955 à [Localité 4]
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 5]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Audrey MOYA
Greffier : Stéphanie ARNAUD

DÉBATS :

Audience publique du 01 Décembre 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 26 JANVIER 2026 par Audrey MOYA, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 1er avril 2007, Madame [N] [B] épouse [A] a consenti à Monsieur [G] [U] un bail à usage d’habitation d’une durée de trois ans, renouvelable par tacite reconduction, portant sur un logement non meublé situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 580,00 euros, outre une provision sur charges mensuelles d’un montant de 100,00 euros, ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 1 160,00 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 juin 2024, Madame [N] [B] épouse [A] a fait signifier à Monsieur [G] [U] un congé pour vendre le logement soumis à bail, pour la somme de 190 000,00 euros et à effet au 31 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er avril 2025, Madame [N] [B] épouse [A] a fait réaliser un procès-verbal de constat au sein du logement soumis à bail.

Par courrier en date du 03 avril 2025, le Conseil de Madame [N] [B] épouse [A] a mis en demeure Monsieur [G] [U] de quitter les lieux sous 15 jours.

Par acte de commissaire de justice signifié en date du 22 mai 2025, Madame [N] [B] épouse [A] a fait assigner Monsieur [G] [U] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulon et forme les demandes suivantes :
Constater la résiliation du bail consenti à Monsieur [G] [U] à compter du 31 mars 2025 ; Ordonner l’expulsion de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;Autoriser Madame [N] [B] épouse [A] à faire transporter les meubles et objets garnissant les lieux dans tout garde-meuble de son choix, au frais du locataire ; Condamner Monsieur [G] [U] au paiement des sommes suivantes : Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges jusqu’au départ effectif des lieux, soit la somme de 887,54 euros ;500,00 euros à titre de dommages et intérêts, au titre de sa résistance abusive ; 2 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner Monsieur [G] [U] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du procès-verbal d’occupation des lieux du 1er avril 2025 ; Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
Au soutien de ses demandes et au visa de l’article 15-I de la loi du 06 juillet 1989 ainsi que des articles 1240 et 1741 du code civil, elle fait valoir que le congé pour vendre a été signifié à Monsieur [G] [U] plus de six mois avant le terme du bail, conformément aux dispositions contractuelles, de sorte que le contrat est résilié depuis le 1er avril 2025 et que le défendeur se maintient frauduleusement dans les lieux depuis cette date. Elle soutient également que l’occupation illicite des lieux par Monsieur [G] [U] doit être réparée par l’allocation d’une indemnité d’occupation, mais également par des dommages et intérêts, en raison de l’existence d’une résistance abusive manifestée par le fait d’empêcher les agences immobilières de pénétrer dans les lieux.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 1er décembre 2025, au cours de laquelle Madame [N] [B] épouse [A] était représentée par son Conseil, qui a déposé ses conclusions et pièces, auxquelles il se réfère et vers lesquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé.
Elle expose que le congé pour vendre a été délivré à Monsieur [G] [U] car elle souhaite aller en maison de retraite. Elle précise qu’il existe 912,09 euros de dette.

Monsieur [G] [U], cité à étude du commissaire de justice en application des articles 656 et 658 du code de procédure civile, n’a pas comparu et n’était pas représenté à l’audience.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 26 janvier 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail pour congé pour vendre et la demande d’expulsion

Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

L’article 1741 du code civil dispose que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Il résulte des termes de l'article 15 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2020-936 du 30 juillet 2020 et par l'ordonnance n°2020-71 du 29 janvier 2020, que :
« I— Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (…). Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
II. — Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local. (..)
III - Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l'arrêté précité.
Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.
L'âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé ».

Aux termes de l’arrêté du 18 décembre 2023 modifiant l'arrêté du 29 juillet 1987 relatif aux plafonds de ressources des bénéficiaires de la législation sur les habitations à loyer modéré et des nouvelles aides de l'Etat en secteur locatif que le plafond de ressources pour une personne seule est de 22 642 euros annuels et de 43 899 euros pour un foyer de quatre personnes vivant hors île de France.

En l’espèce, le congé pour vendre délivré par la bailleresse le 13 juin 2024 et à effet au 31 mars 2025, a respecté les modalités de délivrance et les délais légaux. En effet, ce congé, délivré au terme du contrat de location en cours, mentionne précisément le motif dans le corps de l’acte dénoncé au locataire ainsi que les conditions et le prix de la vente soit 190 000,00 euros.

De plus, s’il est constant que Monsieur [G] [U] était âgé de 69 ans à la date de délivrance du congé pour vendre, force est de constater que les dispositions de l’article 15 III susvisé n’étaient pas applicables, au regard de l’âge de la bailleresse, celle-ci étant elle-même âgée de plus de 65 ans à la date de délivrance.

Or, malgré ce congé, il est patent que Monsieur [G] [U] s’est maintenu dans les lieux après le 31 mars 2025 à minuit, date de résiliation du contrat par l’effet du congé, ce qui résulte notamment du procès-verbal de constat réalisé par le commissaire de justice en date du 1er avril 2025, aux termes duquel le défendeur, présent dans le logement, a déclaré ne pas souhaiter quitter les lieux.

Dans ces conditions, Monsieur [G] [U] se retrouve occupant sans droit ni titre du logement pris à bail sis [Adresse 3] - [Adresse 6], et ce depuis le 31 mars 2025 à minuit.

Aussi, faute du départ volontaire de Monsieur [G] [U], son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef sera ordonnée des lieux sis [Adresse 3] - [Adresse 6], selon les modalités du présent dispositif.

Sur la demande de paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clés.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 31 mars 2025 à minuit.

Il convient dès lors, dans l’attente du départ effectif de Monsieur [G] [U], de fixer à sa charge une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 1er avril 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, d’un montant de 887,54 euros, correspondant au montant du dernier loyer charges comprises qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, déduction faite des sommes qui auraient été d’ores et déjà versées par lui.

Sur la demande indemnitaire fondée sur la résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, pris en son dernier alinéa, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l’espèce, Madame [N] [B] épouse [A] sollicite la condamnation de Monsieur [G] [U] à lui payer la somme de 500,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice, lui reprochant sa résistance abusive.

Il résulte des pièces versées aux débats par Madame [N] [B] épouse [A], que celle-ci se trouve empêchée dans la mise en vente de son bien. En effet, selon un courrier en date du 25 mars 2025 réalisé par l’agence Century 21 OUEST IMMO, il lui a été opposé une impossibilité de mettre en vente son appartement, en raison de l’absence des diagnostics obligatoires. L’attestation de rendez-vous non honoré en date du 29 janvier 2024 réalisée par l’entreprise WS DIAGS confirme en ce sens que Monsieur [G] [U] n’a pas honoré le rendez-vous fixé aux fins d’établissement du Diagnostic de Performance Energétique.

La demanderesse démontre ainsi avoir subi un préjudice distinct de celui causé par le maintien dans les lieux par l’intéressé.

Par conséquent, Monsieur [G] [U] sera condamné à verser à Madame [N] [B] épouse [A] une somme de 500,00 euros à titre de dommages et intérêts au titre de sa résistance abusive.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [G] [U], qui succombe à l’instance, supportera les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du procès-verbal de constat du 1er avril 2025.

Monsieur [G] [U] sera également condamné à payer à Madame [N] [B] épouse [A] la somme de 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS