TJ 83137, 4 févr. 2026, RG 23/07784

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
PÔLE JCP

Jugement n°

N° RG 23/07784 - N° Portalis DB3E-W-B7H-MO4G

AFFAIRE :

[Z]
[Z]
[Z]
[Z]

C/

S.A.S. EDELIS prise en la personne de son Président en exercice
S.A. UNICIL

JUGEMENT contradictoire du 04 FEVRIER 2026

Grosse exécutoire : Me BIANCHI - Me CARRIERE

Copie :Me HASENFRATZ

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 04 FEVRIER 2026

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS :

Monsieur [F] [Z]
né le 27 Avril 1984 à [Localité 2]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Me HASENFRATZ, avocat du barreau de PARIS
Madame [B] [Z]
née le 12 Septembre 1987 à [Localité 4]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Me HASENFRATZ, avocat du barreau de PARIS
Madame [A] [Z]
née le 03 Octobre 2019 à [Localité 5]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Me HASENFRATZ, avocat du barreau de PARIS
Madame [Q] [Z]
née le 07 Janvier 2022 à [Localité 5]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Me HASENFRATZ, avocat du barreau de PARIS

à

DÉFENDEURS :

S.A. UNICIL
[Adresse 3]
[Localité 6]
représentée par Me BIANCHI, avocat du barreau de MARSEILLE

Société GCC venant aux droits de la société EDELIS prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 4]
[Adresse 5]
[Localité 7]
représentée par Me CARRIERE, avocat du barreau de AIX EN PROVENCE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Céline DALLEST
Greffier : Stéphanie ARNAUD

DÉBATS :

Audience publique du 08 Décembre 2025

JUGEMENT :

contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 04 FEVRIER 2026 par Céline DALLEST, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte en date du 20 décembre 2019, la société dénommée UNICIL SOCIETE ANONYME D’HABITATION A LOYER MODERE, s’est portée acquéreur, auprès de la société EDELIS, d’un ensemble immobilier en état futur d’achèvement, dénommé « [Adresse 6] » sis à [Adresse 7] ([Adresse 8]) [Adresse 9].

Par courrier en date du 20 septembre 2022, la société UNICIL informait Monsieur et Madame [F] et [B] [Z] que la commission d’attribution avait retenu leur dossier, portant sur un logement de type T 4 dépendant de ce programme.

Par acte sous seing privé en date du 10 mai 2023, la société UNICIL régularisait au profit des époux [Z] un contrat de location avec remise des clés le même jour.

Par acte délivré le 16 novembre 2023, les consorts [Z] ont fait assigner la société UNICIL devant la présente juridiction aux fins de voir :
condamner le bailleur à leur porter et payer la somme de 4203 € au titre de leur préjudice financier en raison des conséquences du retard de la délivrance du bailcondamner le bailleur à réparer leur préjudice moral pour la même raison à hauteur de :. Souffrance morale de Madame [Z] 5000 €
. Souffrance morale de la fille aînée [A] 3000 €
. Souffrance morale de la plus jeune fille [Q] 2500 €
. Préjudice moral de [F] 4500 €
ordonner la requalification du bail en bail de 6 ans renouvelable et ce sous astreintes de 500 € par mois passé un délai d’un mois après la notification ou la signification du jugementcondamner le bailleur à leur verser 1000 € au titre de l’indemnité de requalification du bailordonner sous astreinte de 500 € par mois à compter de la signification de la présente à mettre en place les blocs de climatisation ou au besoin de provoquer une assemblée générale des copropriétaires pour autoriser les travaux de placement du bloc sur la façadecondamner le bailleur à porter et payer la somme de 150 € par mois et par personne aux 4 membres du foyer et ce à compter de la prise de bail jusqu’à la finition de la pose de la climatisation
ordonner et autoriser les parents à verser les indemnités des enfants mineurs sur un compte épargne jusqu’à leur majoritédire que le juge des contentieux de la protection conservera la faculté de liquider les astreintescondamner le bailleur aux dépens ainsi qu’à la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
L’affaire a été enrôlée sous le RG n° 23/07784.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 04 mars 2024.

Par acte délivré le 11 mars 2024, la société UNICIL a dénoncé l’assignation qui lui a été délivrée à la société EDELIS.

L’affaire a été enrôlée sous le RG n° 24/02100.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 13 mai 2025.

A l’audience du 09 décembre 2024, les deux dossiers ont fait l’objet d’une jonction sous le RG n° 23/07784.

Après plusieurs renvois sollicités à la demande des parties, le dossier a été retenu et plaidé à l’audience du 08 décembre 2025.
A cette date, les parties ne comparaissent pas mais sont représentées chacune par leur conseil respectif. Dès lors, la présente décision sera contradictoire.

Lors des débats, se référant oralement aux moyens et prétentions développés aux termes de leurs conclusions déposées à l'audience, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, les consorts [Z] sollicitent de voir :
constater que Mademoiselle [Q] [Z], né le 7 janvier 2022, agit par l’intermédiaire de ses parents Monsieur [F] [Z] et Madame [B] [Z], eux-mêmes demandeurs à l’instance et titulaires de l’autorité parentaledire que l’omission formelle de la mention « ès qualité de représentants légaux » dans l’assignation initiale constitue une irrégularité de fond régularisé en cours d’instancedéclarer en conséquence recevable les demandes formées au nom de Mademoiselle [Q] [Z]déclarer fautif le retrait de l’offre par la société UNICIL via un courrier en date du 23 novembre 2022constater la mauvaise foi précontractuelle de la société UNICIL dans ses rapports avec euxcondamner les sociétés UNICIL et GCC, cette dernière venant aux droits d’EDELIS à leur verser la somme de 2665,22 € au titre de leur préjudice financier, en raison des conséquences du retard de la délivrance du logementcondamner les sociétés UNICIL et GCC, cette dernière venant aux droits d’EDELIS, au paiement de la somme de 570,65 € au titre des dépenses de santé de la famille sur la période litigieusecondamner les sociétés UNICIL et GCC, cette dernière venant aux droits d’EDELIS, à réparer leur préjudice moral pour la même raison à hauteur de :. Préjudice moral et émotionnel de [B] [Z] 5000 €
. Préjudice moral et émotionnel de [Q] [Z] 2500 €
. Préjudice moral et émotionnel de [A] [Z] 3000 €
. Préjudice moral et émotionnel de [F] [Z] 4500 €
ordonner la requalification du bail en bail de 6 ans renouvelable et ce sous astreinte de 500 € par mois passé un délai d’un mois après la notification de la signification du jugementcondamner la société UNICIL à leur verser 1000 € au titre de l’indemnité de requalification du bailordonner sous astreinte de 500 € par mois à compter de la signification du jugement à intervenir la mise en place de blocs de climatisation ou au besoin de provoquer une assemblée générale des copropriétaires pour autoriser les travaux de placement du bloc sur la façadecondamner la société UNICIL à faire procéder à la pose d’un climatiseur dans le logement des consorts [Z], sous astreinte de 150 € par mois à compter de la signification du jugement à intervenirles enjoindre à verser les indemnités des enfants mineurs sur un compte épargne jusqu’à leur majoritéles autoriser à procéder à l’installation sur leur balcon, et de façon alternative, d’un voile d’ombrage brise vue, d’un paravent autoportant, d’une canissedire que le juge des contentieux de la protection conservera la faculté de liquider les astreintesdébouter les sociétés UNICIL et GCC, cette dernière venant aux droits d’EDELIS, de toutes leurs demandes, fins et conclusions contrairescondamner le bailleur aux dépens ainsi qu’à la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
En défense, se référant oralement aux moyens et prétentions développés aux termes de ses conclusions déposées à l'audience, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la société UNICIL sollicite de voir :
ordonner la jonction de la procédure à l’initiative des consorts [Z] enregistrée sous le numéro RG 23/7784 avec celle enregistrée sous le numéro RG 24/02100rejeter les demandes formées par l’enfant mineur [Q] [Z] en son nom propre, comme étant radicalement irrecevablesjuger que la responsabilité d’UNICIL est exclue au titre de l’entrée différée dans les lieux des consorts [Z]juger que le bail, tel que prévu par elle, est parfaitement conforme aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989en conséquence,débouter les époux [Z] de toutes leurs demandes, fins et conclusionssi, par impossible et par extraordinaire le tribunal judiciaire de Toulon devait prononcer une condamnation quelconque au profit des consorts [Z],condamner la société GCC venant aux droits de la société EDELIS, à répondre desdites condamnations
à titre extrêmement subsidiaire,juger que la société GCC venant aux droits de la société EDELIS, devra relever et garantir UNICIL des condamnations prononcées à son encontreen tout état de cause,condamner les époux [Z] ou tout succombant à lui verser la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.
Se référant oralement aux moyens et prétentions développés aux termes de leurs conclusions déposées à l'audience, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la société EDELIS ainsi que la société GCC sollicitent de voir :
in limine litis,recevoir l’intervention volontaire de la société GCC au lieu et place de la société EDELIS en suite de la fusion- absorption à effet au 1er octobre 2025à titre principal,débouter les consorts [Z] de l’ensemble des demandes formées à l’encontre d’EDELISdébouter la société UNICIL de sa demande d’être relevée et garantie de toute condamnation prononcée à son encontre par la société EDELISà titre subsidiaire,débouter les consorts [Z] de l’ensemble de leurs demandesen tout état de cause,débouter tout concluant de toutes demandes, fins et conclusions contraires aux présentescondamner UNICIL ou tout succombant à indemniser la société GCC (venant aux droits de la société EDELIS) de la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 04 février 2026, par mise à disposition au greffe, les parties comparantes ayant été avisées.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’intervention volontaire de la société GCC

Selon l’article 66 du code de procédure civile, constitue une intervention la demande dont l’objet est de rendre un tiers partie au procès engagé contre les parties originaires. Lorsque la demande émane d’un tiers, l’intervention est volontaire ; l’intervention est forcée lorsque le tiers est mis en cause par une partie. 

L’article 325 dudit code dispose que l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

En vertu de l’article 328 dudit code, elle peut être principale ou accessoire.
Elle est principale, tel que cela résulte de l’article 329 dudit code, lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

En l’espèce, la société GCC vient aux droits de la société EDELIS, après fusion-absorption. Son intervention volontaire sera donc déclarée recevable.

Sur la recevabilité des demandes formulées par l’enfant [Q] [Z]

Selon les dispositions de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
En application des dispositions de l’article 117 du code de procédure civile, constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l'acte : le défaut de capacité d'ester en justice, le défaut de pouvoir d'une partie ou d'une personne figurant au procès comme représentant soit d'une personne morale, soit d'une personne atteinte d'une incapacité d'exercice, le défaut de capacité ou de pouvoir d'une personne assurant la représentation d'une partie en justice.

L’article 121 dudit code précise que, dans les cas où elle est susceptible d'être couverte, la nullité ne sera pas prononcée si sa cause a disparu au moment où le juge statue.
En l’espèce, la société UNICIL ainsi que la société GCC, venant aux droits de la société EDELIS, soutiennent que l’enfant [Q] a formulé, aux termes de l’acte introductif d’instance, des demandes en son nom propre. Ils font ainsi valoir qu’en raison de la minorité de celle-ci, ses demandes doivent être déclarées irrecevables.

Cependant, il convient de relever qu’aux termes de leurs dernières écritures, les époux [Z] confirment qu’ils agissent, au nom et pour le compte de leur enfant mineure, [Q].

En conséquence, les demandes formulées à ce titre là par les deux parents seront déclarées recevables.

Sur l’indemnisation des préjudices

Selon les dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Par courrier en date du 20 septembre 2022, la société UNICIL informait les époux [Z] que la commission d’attribution avait retenu leur dossier concernant un logement de type 4 [Adresse 10].
Si effectivement la société UNICIL précisait que le contrat de location prendrait effet au 22 novembre 2022, pour autant, il était cependant précisé « sous réserve de disponibilité ».

Il n’est pas contesté que la livraison du programme neuf, comportant 54 logements, a pris du retard, et ce en raison de divers évènements non imputables au bailleur : crise sanitaire, intempéries mais aussi, et surtout, défaillance d’entreprises.

Ainsi, aux termes d’un courrier en date du 29 mars 2023, la société UNICIL informait la mairie de [Localité 8] des évènements suivants :

Décalage au 30/03/2022
. Motifs : la 1ère période de confinement (76 jours) et les intempéries (32 jours)
. Par courrier du 21/10/2021

Décalage à prévoir
. Motifs : défaillance d’entreprise (plaquiste)
. Par courrier du 19/01/22

Décalage au 07/07/22
Par UNICIL pour sécuriser la date de livraison

Décalage au 28 et 29/07/2022
Motifs : défaillance d’entreprises (plaquiste et carrelage)
Par courrier du 15/04/2022

Décalage aux 20 et 21/09/22 pour sécurisation de la date de livraison

Livraison confirmée par le promoteur au 20 et 21/09/22
. Courrier du 23/06/2022
Décalage aux 24 et 25/10/2022
. Motifs : Défaillance d’entreprise (carreleur) + interdiction par la commune d’intervenir durant la période estivale
. Par courrier du 18/07/22

Décalage au 21/11/22
. Suite à demande de décalage des OPR au 24/10 par promoteur, entraînant un décalage de livraison

Décalage aux 12 et 13/12/22

Décalage au 28/02/23 suite à une visite du 15/11/22, constatant une absence d’avancée de travaux

Décalage au 31/03/23
. Par courrier du 31/01/23

Refus de livraison le 1er mars 2023 par UNICIL : trop de réserves, rapports bureau de contrôle avec réserves majeures (sécurité, accessibilité), manque certification NF Habitat.

Les courriers et mails échangés entre la société UNICIL et la société EDELIS mais également les différents procès-verbaux de constat dressés permettent de corroborer ces déclarations.

Ainsi, par courriers en date des 07 et 23 novembre 2022, 12 janvier, 03 mars et 23 mars 2023, la société UNICIL informait expressément les époux [Z] du retard de livraison du programme, entraînant par voie de conséquence, à chaque fois, le report de la date d’entrée des locataires dans le logement.
Ainsi, contrairement à ce que soutiennent les époux [Z], la société UNICIL n’a pas retracté son offre.
En outre, ces derniers avaient toujours la possibilité de ne pas donner suite à cette proposition, ce qu’ils n’ont pas fait.
Finalement, le procès-verbal de remise des clés concernant leur logement (A001) a été signé entre la société UNICIL et la société EDELIS le 02 mai 2023, malgré la persistance de réserves.
Les époux [Z] ont régularisé leur contrat de location huit jours plus tard, le 10 mai 2023.
Enfin, il convient malgré tout de relever que le procès-verbal de constat a été réalisé le 13 mai 2023, soit plus de 10 jours après la signature du procès-verbal de remise des clés.

En l’état de ces éléments, force est de constater que les époux [Z] échouent à caractériser la mauvaise foi dont ils se prévalent à l’égard de la société UNICIL, non plus que celle-ci ait eu un comportement discriminatoire à leur égard. Aucune faute ne peut être reprochée à l’endroit du bailleur.
La responsabilité de la société GCC, venant aux droits de la société EDELIS, ne saurait non plus être engagée, celle-ci n’étant tenue d’aucune obligation envers les époux [Z].

En conséquence, il convient de débouter les époux [Z] de leurs demandes en indemnisation.

Sur la requalification du contrat de location

Selon les dispositions de l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l'article 13 et à six ans pour les bailleurs personnes morales.
L’article 40 de ladite loi dispose que les 4°, 7° à 9° et le dernier alinéa de l'article 3, l'article 3-1, le II de l'article 5, les articles 8, 8-1, 10 à 12, 15 à 18, le 1° de l'article 20, les cinq premiers alinéas de l'article 23 et les articles 25-3 à 25-11 ne sont pas applicables aux logements appartenant aux organismes d'habitations à loyer modéré et ne faisant pas l'objet d'une convention passée en application de l'article L. 831-1 du code de la construction et de l'habitation.
Il résulte de ces dispositions que les organismes d’HLM ne sont pas tenus de consentir des baux d’une durée minimale impérative et qu’ils ont ainsi la possibilité, sans se justifier, de conclure des engagements d’une durée annuelle voire semestrielle ou trimestrielle.

En conséquence, force est de constater que le contrat de location régularisé entre les parties, d’une durée d’un an, est donc valable. Les époux [Z] seront en conséquence déboutés de leur demande en requalification.

Sur l’obligation de délivrance du bailleur

En application des dispositions des articles 1719 et 1720 du code civil et de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur a l’obligation de mettre à disposition un logement en bon état d’usage et de réparation et de délivrer un logement décent. Il doit également assurer au preneur la jouissance paisible des lieux.

Aux termes de l'article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.
L’article 3 dudit décret dispose que le logement comporte une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.
Le bailleur reste tenu à l’ensemble de ces obligations pendant toute la durée du bail et doit effectuer toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.
Il est acquis que celui-ci ne peut s’exonérer de son obligation de délivrance, qui est d’ordre public (CA [Localité 9] 5ème chambre civile 1er octobre 2024 n°21/06598).
Pour autant, il appartient au locataire de rapporter la preuve de l’inexécution par le bailleur d’une de ses obligations (Cour de cassation, 3ème Chambre civile, 23 avril 2013,12-18.593).
En l’espèce, les époux [Z] sollicitent la pose d’une climatisation, compte tenu des chaleurs estivales, devenues insupportables pour l’ensemble de la famille. Ils font valoir que cette installation était prévue dès la livraison tel que cela résulte du diagnostic de performance énergétique.
En tout premier lieu, aucune obligation légale ou règlementaire n’impose au bailleur l’obligation d’installer un appareil de climatisation, étant ici rappelé que le logement des époux [Z] est issu d’un programme immobilier neuf.
En outre, il ne résulte d’aucune pièce du dossier, et notamment des caractéristiques techniques générales de l’immeuble annexées à l’acte de vente et du contrat de location, que l’installation d’une climatisation avait été convenue au sein du logement.
Si effectivement le diagnostic de performance énergétique, établi le 08 juillet 2022, c’est-à-dire au moment de la construction de l’immeuble, mentionne l’existence d’une pompe à chaleur, pour autant, ce document ne saurait créer l’obligation de mettre en place une telle installation, sauf à engager par ailleurs la responsabilité du diagnostiqueur, qui n’a cependant pas été attrait dans le cadre de la présente instance.
Il sera à cet égard relevé que ce diagnostic classe le logement au sein de la catégorie « A ».
Enfin, la simple photographie d’un appareil comportant l’indication d’une température de 33 degrés, non datée ni géolocalisée, ne saurait caractériser l’indécence du logement en lien avec la persistance de chaleurs estivales.

En l’état de ces éléments, les époux [Z] seront déboutés de leur demande tenant à voir ordonner la pose d’une climatisation.

Sur l’autorisation de procéder à l’installation sur le balcon, et de façon alternative, d’un voile d’ombrage brise vue, d’un paravent autoportant, d’une canisse

Selon les dispositions de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.
L’article 1253 dudit code dispose que le propriétaire, le locataire, l'occupant sans titre, le bénéficiaire d'un titre ayant pour objet principal de l'autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d'ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l'origine d'un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.
Enfin, il sera malgré tout rappelé, conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
En l’espèce, les époux [Z] soutiennent qu’ils subissent un trouble anormal du voisinage qui se justifie par une vue de l’intérieur de leur domicile par les occupants voisins. Ils sollicitent ainsi l’autorisation de pouvoir installer sur le balcon, et de façon alternative, une voile d’ombrage brise vue, un paravent autoportant, une canisse.
Cependant, force est de constater que les demandeurs ne justifient d’aucune pièce permettant de corroborer leurs simples déclarations et donc de caractériser le trouble de voisinage dont ils se prévalent à l’égard du bailleur.
En conséquence, il convient de les débouter de cette demande.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions combinées des articles 696 et 700 du code de procédure civile que la partie qui succombe doit supporter les dépens, et que les frais non compris dans les dépens en suivent le sort.
Les consorts [Z], qui succombent, supporteront les entiers dépens de l’instance.
Il apparaît conforme à l’équité de les condamner à payer à la société UNICIL ainsi qu’à la société GCC, venant aux droits de la société EDELIS, chacune, la somme de 400,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS Le tribunal statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, et mis à disposition au greffe,