TJ 83137, 4 févr. 2026, RG 24/06509

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
PÔLE JCP

Jugement n°

N° RG 24/06509 - N° Portalis DB3E-W-B7I-NASQ

AFFAIRE :

[I]

C/

[D]
[C]

JUGEMENT contradictoire du 04 FEVRIER 2026

Grosse exécutoire : Me ROUX Aurélie

Copie : Me MAHALI

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 04 FEVRIER 2026

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Madame [G] [I]
née le 28 Janvier 1963 à [Localité 2]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me ROUX Aurélie, avocat du barreau de TOULON

à

DÉFENDEURS :

Monsieur [Z] [D]
né le 19 Novembre 1973 à [Localité 4]
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 5]
représenté par Me MAHALI, avocat du barreau de TOULON

Madame [H] [C]
née le 23 Mars 1973 à [Localité 6]
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 5]
représenté par Me MAHALI, avocat du barreau de TOULON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Céline DALLEST
Greffier : Stéphanie ARNAUD

DÉBATS :

Audience publique du 08 Décembre 2025

JUGEMENT :

contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 04 FEVRIER 2026 par Céline DALLEST, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 04 novembre 2021, ayant pris effet le 15 novembre 2021, Monsieur [Z] [D] et Madame [H] [C] ont consenti à Madame [G] [I] un bail à usage d’habitation portant sur un appartement ainsi qu’un box sis à [Localité 7] [Adresse 4]) [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer d’un montant mensuel de 643 euros, outre 50 euros à titre de provisions sur charges.
Un état d’entrée dans les lieux contradictoire a été dressé le 15 novembre 2021 par la société CONSTATIMMO.

Se prévalant de désordres affectant le logement, Madame [G] [I] a fait assigner, par acte en date du 27 décembre 2022, Monsieur [Z] [D] et Madame [H] [C] devant le juge des référés aux fins de voir ordonner la réalisation de travaux de remise en état dudit logement et d’obtenir l’indemnisation de ses préjudices de jouissance et moral.
Madame [G] [I] a été déboutée de l’intégralité de ses demandes, selon une ordonnance en date du 21 juillet 2023.

Par acte en date du 15 mai 2024, Monsieur [Z] [D] et Madame [H] [C] ont fait assigner la société MMA IARD ASSURANCE MUTUELLES devant le juge des référés à l’effet d’obtenir une mesure d'expertise destinée à déterminer, notamment, l’origine des désordres.
Il a été fait droit à cette demande aux termes d’une ordonnance en date du 06 décembre 2024.

Par acte en date du 06 novembre 2024, Madame [G] [I] a fait assigner Monsieur [Z] [D] et Madame [H] [C] devant la présente juridiction aux fins de voir ordonner la réalisation de travaux de remise en état dudit logement et d’obtenir l’indemnisation de ses préjudices de jouissance et moral.

Madame [G] [I] ainsi que Monsieur [Z] [D] et Madame [H] [C] ont été convoqués à l’audience du 02 décembre 2024.
Après plusieurs renvois sollicités à la demande des parties, l’affaire a été retenue et plaidée à l’audience du 08 décembre 2025. A cette date, chacune des parties est représentée par son conseil. Dès lors, la présente décision sera contradictoire.

Se référant oralement aux moyens et prétentions développés dans ses conclusions déposées à l'audience, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, Madame [G] [I] sollicite de voir :

Condamner Monsieur [Z] [D] et Madame [H] [C] à lui payer la somme mensuelle de 400 euros en réparation de son préjudice de jouissance à compter du 15 novembre 2021, jusqu’à la disparition effective des désordres, à savoir le 1er juillet 2025 soit la somme de 17 200 euros (43 x 400 euros) ; Condamner Monsieur [Z] [D] et Madame [H] [C] à lui payer la somme de 3000 euros en réparation de son préjudice moral ; Débouter Monsieur [Z] [D] et Madame [H] [C] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ; Condamner Monsieur [Z] [D] et Madame [H] [C] aux entiers dépens ; Condamner Monsieur [Z] [D] et Madame [H] [C] à lui payer la somme de 3000 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ; Constater l’exécution provisoire de la présente décision.
Au soutien de ses demandes et au visa notamment des articles 1719, 1720 et 1721 du code civil et des articles 6 et 20-1 de la loi du 06 juillet 1989, outre le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, Madame [G] [I] explique qu’elle a régularisé le contrat de location malgré la présence d’une petite auréole dans l’angle d’un mur de la cuisine et du séjour, pensant que les bailleurs allaient corriger rapidement ce défaut, mais que tel n’a pas été le cas. Elle fait ainsi valoir qu’en raison de l’inertie des bailleurs, l’état d’habitabilité du bien immobilier s’est fortement dégradé, de sorte qu’elle a vécu dans un logement indécent menaçant ainsi sa santé et sa sécurité pendant de longs mois, avant que des travaux ne soient finalement réalisés en juillet 2025, soit presque trois ans plus tard.

En défense, se référant oralement aux moyens et prétentions développés dans leurs conclusions déposées à l'audience, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, Monsieur [Z] [D] et Madame [H] [C] concluent à titre principal au débouté de Madame [G] [I]. Subsidiairement, ils sollicitent de voir réduire à de plus justes proportions les demandes indemnitaires formulées par la demanderesse et en tout état de cause, de voir condamner celle-ci à leur payer la somme de 1608 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

Au soutien de leur demande principale, Monsieur [Z] [D] et Madame [H] [C] font valoir, sur le fondement de l’article 1721 du Code civil et de l’article 6 b) de la loi du 06 juillet 1989 que le désordre dont se prévaut la locataire était bien présent lors de l’entrée dans les lieux et suffisamment apparent pour se révéler à elle. Ils affirment ainsi qu’elle a accepté d’intégrer le logement en connaissance de cause et qu’en l’absence du caractère caché du vice, la responsabilité du bailleur ne saurait être engagée.
Subsidiairement, Monsieur [Z] [D] et Madame [H] [C] soutiennent avoir été particulièrement diligents dans le cadre de la gestion du sinistre, qui n’était pas de leur fait. Ils ajoutent que la locataire ne produit aucun élément permettant de déterminer le quantum de ses préjudices.

A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré au 04 février 2026, par mise à disposition des parties au greffe, les parties présentes ayant été avisées .

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’obligation de délivrance et l’indemnisation des préjudices

En application des dispositions des articles 1719 et 1720 du code civil et de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur a l’obligation de mettre à disposition un logement en bon état d’usage et de réparation et de délivrer un logement décent. Il doit également assurer au preneur la jouissance paisible des lieux.

Aux termes de l'article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation.
[..]
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
[..]

Le bailleur reste tenu à l’ensemble de ces obligations pendant toute la durée du bail et doit effectuer toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.
Il est acquis que celui-ci ne peut s’exonérer de son obligation de délivrance, qui est d’ordre public, par le fait notamment que le preneur aurait accepté le logement en toute connaissance de cause (CA [Localité 8] 5ème chambre civile 1er octobre 2024 n°21/06598).

En l’espèce, il résulte des pièces versées au débat que, lors de la régularisation de l’état d’entrée des lieux du 15 novembre 2021, le plafond de la pièce « séjour + cuisine » présentait une auréole d’une faible superficie consécutive à un dégât des eaux.
A la lecture du rapport d’expertise en date du 17 mars 2022, il est établi que cette auréole a rapidement pris de l’ampleur. En effet, l’expert relève, à cette date, « d’importantes infiltrations » sur le plafond et les murs du séjour, visibles sur les photographies annexées audit rapport. A l’occasion d’une seconde expertise, en date du 07 septembre 2022, l’expert constate une nouvelle aggravation des désordres et relève « dans l’angle sud-est du salon une humidité à saturation sur le doublage de la façade et des traces d’écoulement ».
Dans un courrier adressé au constructeur le 25 novembre 2022, le gestionnaire Foncia déclare ainsi que « les désordres subis » par la locataire « continuent de s’aggraver de manière anormale ». Il est précisé que « les murs touchés par le sinistre présentent toujours un taux d’humidité de 100% malgré le passage de l’entreprise sensée reprendre l’étanchéité […] ». Ce courrier souligne « l’ampleur et l’urgence de la situation ».
De la même manière, le rapport d’expertise préliminaire du cabinet CPE ARNAL en date du 16 janvier 2023 relève un « taux d’humidité très important » et que « l’humidité relative est à saturation ». Il est relevé la persistance du dommage.
Enfin, le rapport de constatation établi par la police municipale de [Localité 9] le 29 août 2023 corrobore l’état particulièrement dégradé du logement en relevant la présence de marques de moisissure noires ainsi qu’une décomposition du plâtre de la paroi et une forte odeur de moisissure dans le logement.

Ainsi, force est de constater que les bailleurs ont manqué à leur obligation de délivrance et n’ont pu assurer à leur locataire une jouissance paisible de son logement.
Sur le principe, il est ainsi acquis que Madame [G] [I] a subi un préjudice de jouissance.
S’agissant de la période à prendre en considération, il n’est pas contesté que, lors de l’entrée des lieux, seule la présence d’une auréole était constatée.
Les différents rapports ainsi que les photographies jointes permettent de s’assurer de l’existence et de l’ampleur des désordres qui ont fini par affecter l’ensemble de l’appartement et qui n’ont pris fin que lors de la réalisation des travaux.
La durée du préjudice de jouissance peut être ainsi fixée du 03 février 2022 (date du 1er rapport) au 25 juin 2025, date de réalisation des travaux.
Il résulte de la facture de la société OERIS que les reprises effectuées sur l’appartement (murs et plafonds) ont porté sur une surface totale de 43m2, étant précisé que la surface habitable dudit logement est de 44, 90 m2.
En conséquence, il convient de fixer le préjudice de jouissance à 50% du montant du loyer, soit la somme mensuelle de 321,50 euros sur une période de 41 mois. Si des travaux d’étanchéité ont été réalisés en septembre 2023, pour autant, la remise en état du logement n’est intervenue que bien plus tard.

En conséquence, Monsieur [Z] [D] et Madame [H] [C] seront condamnés à payer à Madame [G] [I] la somme de 13 181,50 euros en réparation du trouble de jouissance subi par cette dernière.

S’agissant de l’indemnisation du préjudice moral, et conformément aux dispositions de l’article 1240 du code civil et de l’article 9 du code de procédure civile, force est de constater que Madame [G] [I] ne produit aucun justificatif au soutien de cette demande indemnitaire, distincte du préjudice de jouissance. Celle-ci sera donc rejetée.

Sur les dépens et frais irrépétibles

L'article 696 dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En vertu de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Madame [H] [C] et Monsieur [Z] [D], qui succombent, seront condamnés aux dépens.
Il apparaît conforme à l’équité de les condamner à payer à Madame [G] [I] la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Par application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code précise que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compatible avec la nature de l’affaire, il n’y aura pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.
PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

DIT que Monsieur [Z] [D] et Madame [H] [C] ont manqué à leurs obligations de délivrance et d’assurer à Madame [G] [I] la jouissance paisible du logement sis à [Localité 10] [Adresse 6]

CONDAMNE Madame [H] [C] et Monsieur [Z] [D] à payer Madame [G] [I] la somme de 13 181,50 euros au titre d’indemnisation de son préjudice de jouissance

DEBOUTE Madame [G] [I] de sa demande formulée au titre de son préjudice moral

DEBOUTE Madame [H] [C] et Monsieur [Z] [D] de toutes leurs demandes

CONDAMNE Madame [H] [C] et Monsieur [Z] [D] à payer à Madame [G] [I] la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile 

CONDAMNE Madame [H] [C] et Monsieur [Z] [D] aux entiers dépens 

DIT que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT