TJ 83137, 6 févr. 2026, RG 24/01639

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
PÔLE JCP

Jugement n°

N° RG 24/01639 - N° Portalis DB3E-W-B7I-MTIT

AFFAIRE :

S.A. LE LOGIS FAMILIAL VAROIS

C/

[S]
[S]

JUGEMENT contradictoire du 06 FEVRIER 2026

Grosse exécutoire : Me MARCHESE
Copie : Me GARA-ROMEO
délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 06 FEVRIER 2026

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

S.A. LE LOGIS FAMILIAL VAROIS
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me MARCHESE, avocat du barreau de TOULON

à

DÉFENDEURS :

Monsieur [N] [S]
né le 30 Juillet 1964 à [Localité 3]
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 4]
représenté par Me GARA-ROMEO, avocat du barreau de TOULON

Madame [H] [S]
née le 10 Octobre 1964 à [Localité 5]
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 4]
représenté par Me GARA-ROMEO, avocat du barreau de TOULON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Mélanie HAK
Greffier : Stéphanie ARNAUD

DÉBATS :

Audience publique du 15 Décembre 2025

JUGEMENT :

contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 06 FEVRIER 2026 par Mélanie HAK, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous signature privée du 23 octobre 2012, la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS a donné à bail à Monsieur [N] [S] et Madame [H] [S] un emplacement de parking et un appartement à usage d’habitation situés [Adresse 5], moyennant un loyer de 429,16 euros charges comprises. Deux autres emplacements de parking leur ont été loués par contrats des 19 septembre 2013 et 10 février 2015. Un troisième parking leur a été consenti par contrat du 3 février 2021, sis [Adresse 6].
Par assignation du 23 février 2024, la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS a attrait Monsieur [N] [S] et Madame [H] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulon, au visa de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1728 et suivants du code civil, pour entendre :
Prononcer la résiliation du bail pour défaut de jouissance paisible des lieux loués ; ordonner l'expulsion des locataires de l’appartement et des parkings, et de tout occupant de leur chef au besoin avec le concours de la force publique ;ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux aux frais, risques et périls des locataires en garantie des sommes dues ; condamner solidairement Monsieur [N] [S] et Madame [H] [S] à lui payer :* une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer avec charges jusqu’à complète libération des lieux ;
* 3.000 euros en réparation de son préjudice moral et matériel
* 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.
Appelée à l'audience du 3 juin 2024, l’affaire a été renvoyée à 4 reprises à la demande des parties pour se mettre en état, et plaidée le 15 décembre 2025.

Représentées par leur conseil, les parties se sont référées à leurs conclusions déposées.

Le LOGIS FAMILIAL VAROIS a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

La société bailleresse expose en substance avoir été alertée par le voisinage et la mairie, de troubles causés par les époux [S] : tapage nocturne, mécanique dans les parkings, dégradations des parties communes. Le 21 septembre 2022, elle leur a adressé une sommation interpellative d’avoir à cesser les nuisances. Les époux [S] se sont engagés à mettre fin à leurs agissements. Néanmoins d’autres signalements ont été effectués en 2023. Au vu de l’ancienneté et de la gravité des comportements reprochés à ses locataires, la SA LOGIS FAMILIAL VAROIS se dit fondée à obtenir la résiliation du bail pour faute. Les résidents n’osent plus témoigner par crainte de représailles. Les nombreuses démarches exigées pour mettre fin à cette situation justifie l’allocation d’indemnités pour préjudice moral.

Monsieur [N] [S] et Madame [H] [S] ont demandé :
à titre principal de déclarer irrecevable l’action de la SA LOGIS FAMILIAL VAROIS en l’absence de tentative de règlement amiable du litige à titre subsidiaire d’écarter les pièces 6 et 7 de la SA LOGIS FAMILIAL VAROIS qui ne répondent pas aux exigences de l’article 202 du code de procédure civile et de la débouter de l’ensemble de ses demandes à titre plus subsidiaire d’écarter l’exécution provisoire du jugementen tout état de cause, de condamner la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS à leur verser un montant de 1.500 euros en réparation de leur préjudice moral, 2.000 euros de frais irrépétibles et les dépens.
Les époux [S] soutiennent que les résidents de leur immeuble se sont plaints de troubles du voisinage auprès des services communaux mais sans nommer les auteurs. C’est leur bailleur qui les a désignés. Ils ont démenti toute nuisance. Aucune suite n’a été donnée avant l’assignation délivrée en février 2024. Cette action n’a pas été précédée d’une tentative de conciliation préalable pourtant exigée par la loi en la matière. Certains témoignages résultent de courriels dont l’identité des expéditeurs ne peut être vérifiée. Les allégations ne sont pas circonstanciées, ni précises ni corroborées par des éléments objectifs. Il n’a jamais été fait appel aux forces de l’ordre. Aucun constat n’a été établi, ce alors qu’ils occupent les lieux depuis 2012. Au contraire, ils versent plusieurs attestations de voisins qui confirment de bons rapports et l’absence d’incivilités. Une pétition a même été signée pour s’opposer à la procédure d’expulsion engagée à leur encontre. Cette instance, irrecevable et mal fondée, justifie d’indemniser le préjudice causé par l’angoisse d’une expulsion et la nécessité de recueillir l’avis des voisins.

Il sera renvoyé aux écritures des parties pour le surplus des motifs et demandes, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Le délibéré a été fixé au 6 février 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

Sur l'irrecevabilité tirée du défaut de conciliation préalable imposée par l'article 750-1 du code de procédure civile

L'article 750-1 du code de procédure civile, dans sa version en vigueur depuis le 13 mai 2023, s'applique aux instances introduites à compter du 1er octobre 2023.

Il dispose qu'en application de l'article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l'organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

En l'espèce le litige porté en justice par le bailleur est une demande de résiliation judiciaire de bail fondée sur les articles 1224 et 1227 du code civil, pour une violation, par le locataire, de son obligation d'usage paisible des lieux.

Contrairement à ce que font valoir les époux [S], il ne s'agit pas de trancher un problème de trouble anormal de voisinage.

Ainsi, c'est à tort qu’ils arguent que la demande de la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS en résiliation judiciaire de bail serait irrecevable en raison de la violation d'une obligation de tentative de conciliation préalable, en application de l'article 750-1 du code de procédure civile.

La demande d'irrecevabilité de la résiliation judiciaire du bail sera rejetée.

Sur la demande de résiliation

Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En application des articles 1103 et 1104 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être formés, négociés et exécutés de bonne foi.

L’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme "un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer" ; tandis que l'article 1728 du même code dispose que "le preneur est tenu de deux obligations principales : d'user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bailleur ou suivant celle présumée d'après les circonstances à défaut de convention, de payer le prix du bail aux termes convenus.»

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose les mêmes obligations.

Il en résulte que l'usage de la chose louée raisonnablement implique notamment l'usage ne portant pas atteinte à la tranquillité des voisins.

S'agissant d'une demande fondée sur les troubles anormaux du voisinage, il appartient à celui qui les invoque de rapporter la preuve de l'existence des troubles et que ceux-ci excèdent les inconvénients normaux du voisinage.

Ce régime autonome de responsabilité emporte la nécessité de vérifier le caractère excessif du trouble, même en l'absence de toute infraction aux règlements, par rapport aux inconvénients normaux du voisinage, lequel doit être anormal du fait de sa permanence, son importance et sa gravité.

Il ressort des pièces communiquées par la SA LOGIS FAMILIAL VAROIS, que par courrier du 29 mars 2022 adressé à la Mairie de [Localité 6], plusieurs résidents de l’immeuble La clef des champs se sont dit excédés par le comportement de certains voisins, particulièrement deux familles dont les adolescents ne respectent rien. Ils y dénoncent des nuisances sonores diurnes et nocturnes, du rodéo avec des motos sous les fenêtres jour et nuit, des réunions sur le parking jusqu’à point d’heure en poussant des cris, l’utilisation du parking pour effectuer de la mécanique, des dégradations dans la résidence. Ils précisent avoir signalé la situation à la SA LOGIS FAMILIAL VAROIS qui leur a demandé de remplir des attestations. Or ils indiquent avoir peur de représailles. 9 signataires figurent sur ce courrier.

Il apparaît que le 15 septembre 2016, la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS a envoyé un courrier recommandé aux époux [S] pour troubles du voisinage, agression, et information de procédure de résiliation du bail. La bailleresse faisait alors état de plusieurs mises en demeure d’avoir à cesser des nuisances par courriers des 5 décembre 2012, 20 août 2013, 19 aout 2016 et 22 août 2016 : bruits, occupation des lieux, problèmes de stationnement, chiens, attitude agressive d’un tiers hébergé. Se trouvaient joints à ce courrier :
un mail du gestionnaire de l’immeuble, daté du 9 septembre 2016, rappelant que le fils de Mme [S] a verbalement agressé Mme [B] après que celle-ci l’ait interpelé sur le fait qu’il laissait son chien de 1er ou 2ème catégorie (malinois) se promener sans laisse ni muselière dans la résidence, ce dernier ayant alors attaqué une personne promenant son chien ; que le même jeune homme a aussi agressé verbalement Mme [U] et devait quitter la résidence, ayant eu un autre appartement et devenant papa, alors que sa mère n’avait plus d’autorité sur lui et son beau-père en avait peurun courrier du responsable gestion habitat du 20 août 2013 qui met les époux [S] en demeure d’avoir à cesser les comportements dénoncés par les voisins : utilisation abusive des emplacements de stationnement, divagation des chiens dans et en dehors de la résidence, utilisation du parking comme aire de jeu par leur enfant, comportement intolérable vis-à-vis des autres locataires, non respect du règlement intérieur de l’immeuble un courrier du responsable gestion habitat daté du 5 décembre 2012 qui rappelle aux époux [S] que la divagation des chiens dans la résidence pose un problème de sécurité, notamment pour les personnes à mobilité réduite un courrier du responsable gestion habitat du 9 juillet 2019 qui rappelle aux époux [S] qu’il convient d’accompagner leur animal lorsqu’il se promène et de procéder immédiatement au ramassage des déjections qu’il abandonne sur les voies, passages et espaces communs.
Lors de la sommation interpellative du 21 septembre 2022, les époux [S] ont répondu au commissaire de justice « nous avons cessé la mécanique et les tapages nocturnes, et nous avons nettoyé les parties communes depuis le début du mois de juillet ».

La SA LOGIS FAMILIAL VAROIS verse enfin 6 attestations émanant de 5 résidents, datant de décembre 2023 à août 2025, qui confirment l’ensemble des nuisances reprochées à [Q] [S], fils des époux [S] (tapage, divagation de chiens, incivilités, agressivité verbale…). Ces agissements sont également signalés dans des courriels adressés par deux autres résidentes à la gestionnaire de l’immeuble en février et mars 2022.

Si, selon l'article 202 du code de procédure civile, les attestations en justice doivent comporter certaines mentions, les règles qu'il édicte ne sont pas prescrites à peine de nullité, de sorte qu'il incombe au juge saisi d'apprécier la valeur probante et la portée d'attestations irrégulières en la forme. Dès lors, il n’y a pas lieu d’écarter des débats ces courriels.

Ainsi, ça n’est pas moins de 7 résidents de l’immeuble qui dénoncent des troubles causés par le fils des époux [S] depuis décembre 2012 jusqu’à août 2025. Les trois dernières attestations, de trois locataires différents, sont datées d’août 2025 et relatent pour deux d’entre elles, des faits circonstanciés, précis et actuels. L’une indique ainsi qu’il s’agit de sa 3ème attestation. La 2ème avait porté ses fruits puisque par souci de conserver son logement, la famille [S] s’est comportée plus calmement. Elle déplore hélas, le retour des nuisances après quelques temps, le jour et en début de soirée, du fait notamment de [Q] [S] et de sa bande, dans les parties communes, à parler fort, de manière vulgaire, à laisser leurs restes et mégots dans les escaliers, de la musique à fond, des zones repeintes resalies, le local à vélo transformé en appartement avec des matelas... malgré un mois d’août plus calme. Le second témoin précise que le 2ème fils [S] a repris la relève, faire vrombir la moto à n’importe quelle heure de la nuit. Enfin, la dernière attestation, bien qu’elle soit moins détaillée, émane d’une résidente qui n’avait jusque là pas témoignée, et qui mentionne pourtant encore des tapages nocturnes à partir de 23h jusque 4 ou 5h du matin, des attroupements dans les parties communes et utilisation de l’éclairage commun toute la nuit que tous les résidents paient, des dégradations des lieux communs avec jets de mégots, canettes et autres, des rodéos à motos juste devant la résidence.

Pour contredire ces témoignages, les époux [S] fournissent certes 8 attestations mais toutes datées du 1er trimestre 2024.

L’ensemble des nuisances rapportées par le voisinage est reproché non aux époux [S] mais à leur fils [Q] [S].

Néanmoins il est constant que les locataires sont responsables des troubles causés par leurs enfants même majeurs, ce qui apparaît le cas en l’espèce.

La multiplicité, la gravité et l’actualité des nuisances sont suffisamment rapportées, qui caractérisent des manquements aux obligations découlant du bail de nature à entraîner la résiliation du contrat aux torts exclusifs des locataires et le rejet de leur demande reconventionnelle pour procédure abusive.

L'expulsion des époux [S], devenant occupants sans droit ni titre des lieux, et de tout occupant de leur chef, sera donc ordonnée à défaut de départ volontaire, avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, les époux [S] causent jusqu'à leur départ définitif un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. En vertu de l'article 1240 du code civil, ce préjudice doit être réparé.

Les époux [S] seront condamnés solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation à compter de ce jour jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant actuel des loyers et charges.

Sur les dommages et intérêts pour préjudice moral et matériel

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Or la SA LOGIS FAMILIAL VAROIS ne justifie pas du principe et de l’étendue de son prejudice moral ou matériel qui n’est pas corroboré par des éléments objectifs.

La demande d’indemnisation de ce chef sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA LOGIS FAMILIAL VAROIS les frais irrépétibles qu’elle a dû exposer pour faire valoir ses droits. Les époux [S] qui succombent, devront in solidum lui payer une somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Partie perdante, les époux [S] seront tenus in solidum aux entiers dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et aucune circonstance particulière n’exige en l’espèce, de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,