TJ 83137, 6 févr. 2026, RG 24/02592

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
PÔLE JCP

Jugement n°

N° RG 24/02592 - N° Portalis DB3E-W-B7I-MWO2

AFFAIRE :

[A]

C/

[W]
[X]

JUGEMENT contradictoire du 06 FEVRIER 2026

Grosse exécutoire : Me PLANTARD

Copie : Me GARBAIL - Monsieur [Q] [X]

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 06 FEVRIER 2026

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Madame [N] [A]
née le 28 Août 1959 à [Localité 2]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me PLANTARD, avocat du barreau de AIX EN PROVENCE

à

DÉFENDEURS :

Madame [G] [W]
née le 06 Octobre 1974 à [Localité 4]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Me GARBAIL, avocat du barreau de TOULON

Monsieur [Q] [X]
né le 11 Décembre 1987 à [Localité 4]
[Adresse 3]
[Localité 6]
représenté par son père [H] [X], muni d’un pouvoir écrit

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Mélanie HAK
Greffier : Stéphanie ARNAUD

DÉBATS :

Audience publique du 15 Décembre 2025

JUGEMENT :

contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 06 FEVRIER 2026 par Mélanie HAK, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat sous signature privée du 25 juin 2021, Madame [N] [A] a donné à bail à Madame [G] [W] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 1.100 euros charges comprises.

Par acte du 22 juin 2021, Monsieur [Q] [X] s’est porté caution solidaire de Madame [W] pour les engagements de ce bail.

Un commandement de payer a été délivré le 5 février 2024 à Madame [W] d’avoir à justifier d’une assurance et de payer un arriéré locatif de 4.888,92 euros, visant la clause résolutoire.

Par assignation du 25 avril 2024, Madame [N] [A] a attrait Madame [G] [W] et Monsieur [Q] [X] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1], pour obtenir à titre principal, la résiliation du bail, l’expulsion de Madame [G] [W] et sa condamnation solidaire avec Monsieur [Q] [X] à lui payer la dette locative et une indemnité d’occupation.

Madame [G] [W] a quitté les lieux le 25 juin 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 1er juillet 2024, renvoyée à quatre reprises à la demande des parties pour se mettre en état, et plaidée le 15 décembre 2025.

Lors des débats, Madame [N] [A] et Madame [G] [W] ont été représentées par leur conseil, Monsieur [Q] [X] a été représenté par son père dûment muni d’un pouvoir.
Les parties se sont référées à leurs écritures déposées.

Madame [A] a demandé la condamnation solidaire de Madame [G] [W] et Monsieur [Q] [X] à lui payer les sommes suivantes :
3.896,26 euros au titre des loyers et charges impayés au 8 octobre 2025, avec intérêts au taux légal depuis la date du commandement de payer6.175,17 euros au titre des dégradations locatives 2.600 euros au titre des frais irrépétibles les dépens
Madame [A] expose en substance que Madame [W] a accepté de signer le bail en sachant qu’il n’était pas équipé d’un compteur d’eau individuel mais commun muni de sous-compteur. En raison d’un mauvais acheminement de la robinetterie du fait de l’ancienneté de la construction, elle a procédé à une répartition objective basée sur le compteur principal, le nombre d’occupants, les relevés d’entrée et de sortie. Ce mode de calcul a été expressément approuvé par Madame [W] par courrier recommandé du 27 janvier 2023. Elle est donc mal fondée à contester la régularisation de charges opérée sur ce point. Le décompte actualisé de la locataire déduit le dépôt de garantie et les allocations CAF. Par ailleurs, le logement a été rendu dégradé à la lecture des états des lieux d’entrée et de sortie. Elle se dit fondée à obtenir paiement de l’arriéré locatif comprenant les charges et les réparations locatives. Monsieur [X] doit être tenu solidairement de ces dettes en sa qualité de caution.
Madame [A] s’oppose à l’octroi de tout délai de paiement à Madame [W] qui n’a jamais répondu à ses sollicitations, troublait son voisinage, faisait obstacle aux travaux et est propriétaire de biens immobiliers générant des revenus locatifs.

Madame [W] a demandé le rejet des demandes de Madame [A], de juger que la dette locative ne saurait être supérieure à 3.029,72 euros dépôt de garantie inclus et les réparations à hauteur de 227,08 euros, de condamner Madame [A] à lui payer 2.000 euros de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance et d’ordonner la compensation des créances, de lui accorder des délais de paiement sur 24 mois et d’écarter l’exécution provisoire.

Madame [W] fait valoir que le décompte produit par Madame [A] est erroné. Les charges locatives ne sont pas justifiées. Elle ne disposait pas de compteur d’eau individuel. Le dépôt de garantie n’a pas été déduit. Elle a cessé de régler les loyers suite à des difficultés financières et après information de la CAF que des allocations étaient directement versées à la bailleresse qui encaissait pourtant l’intégralité des loyers. Elle dément avoir causé des dégradations dans les locaux hormis des interrupteurs cassés et un défaut d’entretien du brûleur. Sa bailleresse n’est intervenue que tardivement pour interdire à sa seconde locataire de ne pas emprunter sa parcelle et du fait de matériaux entreposés dans son jardin pendant plus d’un mois. Pour le reliquat de dette, elle sollicite des délais de paiement en déclarant une baisse de revenus liée à la survenance d’une dépression, l’absence d’activité professionnelle, la charge de deux enfants. Elle a vendu son bien immobilier en janvier 2025.

Monsieur [X] a demandé de débouter Madame [A] de ses demandes, de la condamner à payer une amende de 1.500 euros pour absence des diagnostics techniques, à rembourser 7.200 euros de loyers à raison d’une minoration de 200 euros par mois vu l’absence de DPE et l’état de vétusté des lieux, 1.500 euros de dédommagement pour non jouissance de la location et aux dépens.
Monsieur [X] soutient que les relations entre la bailleresse et sa locataire se sont rapidement détériorées. Madame [A] réclame à tort des frais et charges, dont le calcul n’est pas juste ni fondé. Madame [W] n’a pas pu jouir de son jardin et subissait des troubles de la 2ème locataire qui empruntait son chemin. Les lieux ont été donnés dans un état de vétusté qui ne permet pas d’imputer des dégradations à la locataire mais exige de minorer les loyers perçus.
Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.
Le délibéré a été fixé au 6 février 2026 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION,

L’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.

Néanmoins, selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur la recevabilité des demandes formées par Monsieur [X]

Aux termes de l'article 122 de code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En vertu de l'article 31 du même code et de l'adage « nul ne plaide par procureur », seul celui qui a personnellement subi le dommage peut en obtenir réparation.

En l'espèce, Monsieur [X] s'est porté caution de Madame [W]. Il n'est pas le locataire. Il est irrecevable à se prévaloir des manquements de la bailleresse à l'égard de la locataire pour solliciter sa condamnation à des amendes, dommages et intérêts pour trouble de jouissance, ou encore la réfaction des loyers.
Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Les articles 1728 du Code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 disposent que le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.
L'article 1353 du code civil exige que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré doit en justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.
Selon l'article 23 de la loi du 06 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée (...)

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement (...).
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires (...).
Il n’est pas débattu que Madame [A] et Madame [W] ont été liées par un bail d’habitation ayant pris effet au 25 juin 2021 et fin le 25 juin 2024, portant sur un appartement situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 1.100 euros charges comprises.
Le contrat stipule que “le montant de la provision pour charges est fixé à la somme de 80 euros, et comprend la consummation d’eau, les ordures ménagères, la révision annuelle de la chaudière et d’éventuelles réparations. La provision pour charges pourra être réajustée à l’occasion de la régularisation annuelle, en fonction des dépenses réelles. Le montant de la provision comprend également l’abonnement de l’eau”.
Il n'est établi par aucune autre pièce les consommations d’eau et l’abonnement du compteur d’eau, que ce soit pour l’immeuble où est Madame [W] en particulier. Madame [A] ne justifie pas que les provisions versées à ce titre sont insuffisantes à couvrir les consommations réelles. La demande à ce titre sera rejetée.

Pour le reste, Madame [W] ne verse aucun élément de nature à contester le décompte établi le 9 décembre 2024 par Madame [A]. Elle ne conteste pas la régularisation et la répartition des taxes d’ordures ménagères, d’un montant total de 556,56 euros.

Néanmoins il convient de retenir un montant mensuel des loyers avec charges de 1.100 euros en l’absence de preuve de révision.

Ainsi, de septembre à juin 2024, Madame [W] devait régler 9.991 euros de loyers. Elle a payé 5.117,48 euros et la CAF a versé 901 euros sur cette période.

La dette locative s’élève donc à 4.529,08 euros.

Il n’est pas démenti que le dépôt de garantie d’un montant de 1.020 euros n’a pas été restitué à Madame [W].

Partant, Madame [W] sera condamnée à payer à Madame [A] la somme de 3.509,08 euros pour solde des loyers et charges, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les réparations locatives

Selon les articlea 7 de la loi du 06 juillet 1989 et 1730 du code civil, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement et de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L'usure normale correspond à la dégradation naturelle d'un bien immobilier au fil du temps et en raison d'une utilisation raisonnable.

En cas de dégradations dépassant l'usure normale, le locataire peut être tenu pour responsable.

L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie.

En application de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, l’état des lieux est établi contradictoirement par les parties lors de la remise et de la restitution des clés ou, à défaut, par huissier de justice, à l’initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié.

Seul un état des lieux contradictoire peut être opposé aux parties.

En l’espèce, il est constant que l'état des lieux d'entrée a été établi contradictoirement entre bailleresse et locataire le 25 juin 2021.

A l’inverse, aucun état des lieux de sortie n’a pas été effectué d’un commun accord entre les parties, mais effectué par un professionnel le 25 juin 2024.

Madame [A] sollicite la condamnation de Madame [W] au paiement de la moitié des frais.

Madame [W] estime ne pas avoir à supporter le coût de l’acte établi à la seule demande de la bailleresse.

Madame [A] ne prouve pas la difficulté ou l’impossibilité d’établir un état des lieux amiable avec Madame [W]. Elle devra donc supporter seule les frais de l’acte.

Néanmoins, les constatations réalisées ont été faites au contradictoire des parties et leur sont donc opposables.

Cet état des lieux de sortie fait essentiellement ressortir les différences suivantes avec celui d’entrée :
1 plaque vitrocéramique de la cuisine HS, avec des rayures et traces mais décrite comme passable avec une plaque tâchée à l’entrée La perte de 3 clés, 10 ayant été rendues à la sortie au lieu de 13 clés à l’entrée

Le WC de la cave hors d’usage et sans arrivée d’eau alors qu’il était indiqué comme fonctionnel à l’entrée La dégradation ou le dysfonctionnement d’interrupteurs dans la pièce à vivre, la chambre côté cuisine, la chambre 2, la cuisine et le garage
Ces constatations ne sont pas la conséquence d'une vétusté pour un appartement occupé durant 3 ans seulement, ou relèvent des obligations d’entretien de la locataire.

L’article V du bail stipule que le loyer du mois de Juillet 2021 est offert en contrepartie de divers travaux de rafraîchissement, de réparation et amélioration de l’appartement par le locataire. Cette clause est rappelée lors de l’avenant signé entre les parties le 22 juillet 2021, qui mentionne que la peinture incombe à la locataire, laquelle ne démontre pas avoir réglé le mois concerné.
L’état des lieux de sortie indique des traces, trous, écailles de peinture qui confirment que la peinture n’a pas été, ou mal, réalisée. Madame [A] est fondée à obtenir le remboursement de la réfection de peinture, d’un montant de 750 euros, moins élevé que le mois de loyer consenti pour ce faire.

En revanche il n’est pas justifié :
Du remplacement de la bonde de la baignoire présentée comme HS à l’entrée du changement du robinet de la chambre côté cuisine dont l’état n’était pas mentionné à l’entrée et est décrit à la sortie comme en état d’usage La réfection des joints d’étanchéité dans la cuisine, salle de bain et chambre en l’absence de constat de leur état dégradé à la sortie, ce d’autant qu’ils étaient dits d’origine à l’entrée Le changement de serrure de la salle de bain dont l’existence et l’état ne sont pas mentionnées à l’entrée L’imputation de l’intégralité des frais de ramonage de la chaudière commune aux deux logements, malgré le choix de Madame [A] de déposer des radiateurs dans le second logement en septembre 2022, alors que la provision sur charges prévue au bail de Madame [W] n’a pas été modifiée sur ce pointDes frais d’entretien du climatiseur. Un contrôle est certes exigé à la charge du locataire. Mais ce contrôle est annuel pour les systèmes contenant plus de 2 kg de fluide frigorigène, biennal et par un professionnel qualifié RGE pour les systèmes d'une puissance entre 4 et 70 kW. En l’occurrence, aucun élément du dossier ne précise la puissance du climatiseur présent dans le logement. Par ailleurs, l’état des lieux d’entrée indique que l'état de la climatisation est à vérifier. Madame [W] justifie avoir sollicité la revision et le nettoyage du climatiseur le 9 novembre 2022. S’il est pas établi que l’artisan était qualifié RGE, ce dernier était néanmoins spécialisé dans la climatisation. Le climatiseur est fonctionnel à la sortie et en état d’usage, sans détériorations ou saleté notables. Madame [W] avait jusqu’à novembre 2024 pour procéder à un nouveau contrôle de l’appareil. Elle n’a donc pas failli à son obligation d’entretien. D’imputer à Madame [W] les frais de réparation de l’infiltration d’eau par la façade. L’escalier accolé par lequel l’eau s’est infiltrée a été décrit comme ayant la 4ème marche fissurée. Rien n’a été relevé concernant son état à la sortie. Le dégât des eaux a été déclaré le 26 juillet 2024 alors que Madame [W] avait déjà quitté les lieux et que Madame [A] les a repris pour y vivre. Aucune expertise, aucun constat ni constatation technique ne permet de confirmer que des infiltrations se sont produites auparavant, non déclarées par Madame [W] et qu’elles résultent d’un défaut d’entretien prolongé et d’absence de signalement. L’expertise de l’assureur de Madame [A] conclut d’ailleurs qu’aucun dégât matériel n’est visible dans la buanderie. D’imputer à Madame [W] l’entretien du [Localité 7] et des extérieurs, l’état de ces espaces n’étant pas décrit à l’entréeDu remplacement des serrures à défaut de pouvoir déterminer quelles clés sont manquantes, hormis celle de la porte d’entrée
En définitive, Madame [W] est tenue aux réparations suivantes :
changement de la plaque de cuissonreprise de peinture changement des douilles et interrupteurs cassésréparation du WC dans la cave remplacement de 3 clés entretien du brûleur
Le bailleur est donc en droit de solliciter la réparation intégrale du préjudice que lui cause l'inexécution par le locataire des réparations locatives et l'indemnisation à laquelle il peut prétendre n'est pas subordonnée à l'exécution de ces réparations, ni même à la justification d'un préjudice.

Pour autant, la remise des lieux en état exigée du locataire, ne s'entend évidemment pas d'une remise à neuf.

Les sommes auxquelles peut prétendre le bailleur au titre des réparations locatives présentent un caractère indemnitaire, de sorte que le bailleur n'est pas tenu de démontrer qu'il a effectivement procédé ou fait procéder aux réparations locatives pour lesquels il sollicite une indemnisation. En conséquence les devis fournis n'ont qu'une portée indicative et ne présente un intérêt pour l'estimation du montant des réparations locatives qu'autant qu'ils ne sont pas surévalués et sont en relation étroite avec les dégradations constatées.

Compte tenu des devis versés, de la durée d’occupation de Madame [W] et de l’état des locaux à son entrée, Madame [A] est fondée à obtenir la somme globale de 1.500 euros au titre des dégradations locatives.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour préjudice de jouissance

L'article 6 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989, prévoit que le bailleur est obligé d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

Dans le cadre de son obligation de délivrance, le bailleur peut être déclaré responsable des troubles de jouissance subis par un locataire du fait des nuisances commises par d'autres locataires.

En l’espèce, Madame [W] argue d’une jouissance troublée par l’utilisation quotidienne de sa parcelle privative par sa voisine, également locataire de Madame [A], et du dépôt de matériaux dans son jardin durant plusieurs semaines.

Pour preuve de ce trouble, elle ne verse que deux témoignages de ses amies et trois photographis datées du 15 et 16 septembre 2022, non circonstanciées.

Ces éléments sont insuffisants à démontrer un trouble de jouissance, ce d’autant que son bail prévoit expressément qu’il est conféré un droit de passage aux occupants de la location du T2 au rez-de-chaussée, depuis le portillon d’entrée à leur portillon personnel.

La demande d’indemnisation de ce chef sera donc rejetée.

Sur l’engagement de la caution

Selon l'article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d'une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n'y satisfait pas lui-même.
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « Lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard ».

En l'espèce, par acte d'engagement du 22 juin 2021, Monsieur [Q] [X] s’est porté caution solidaire de Madame [W] pour les obligations resultant du contrat qui lui a été consenti par Madame [A], pour une durée de 9 ans jusqu’au 1er Juillet 2030, pour le paiement notamment des loyers, indemnités d’occupation, charges, reparations et dégradations locatives, impôts et taxes, frais éventuels de procédure.

Le commandement de payer ne lui a pas été dénoncé.

Monsieur [Q] [X] sera donc tenu solidairement avec Madame [W] au paiement du solde locatif et des réparations, mais sans intérêts.

Sur les délais de paiement

L’article 1343–5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Madame [W] justifie de la charge de deux enfants. Elle n’est cependant sans activité professionnelle que depuis octobre 2024, perçoit à ce titre 1.395,60 euros par mois ce pour 548 jours, outre 614,50 euros de prestations familiales. Enfin, elle ne justifie pas des revenus locatifs qu’elle percevait de son bien immobilier vendu en janvier 2025, ni du prix de vente reçu.

Compte tenu de l’ancienneté de l’arriéré locatif, de la situation et de la qualité de Madame [A] qui doit faire face à un emprunt immobilier, la demande de délais de paiement sera rejetée.

Sur les demandes accessoires
Parties perdantes Monsieur [X] et Madame [W] supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure. L’équité exige qu’ils soient aussi condamnés in solidum à payer à Madame [A] une somme de 1.000 euros pour les frais irrépétibles que cette dernière a dû exposer pour l’instance, non compris dans les dépens. L’exécution provisoire est de droit et aucune circonstance particulière de l’espèce n’exige de l’écarter.
PAR CES MOTIFS,

Le Juge du Contentieux de la Protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
Déclare Monsieur [Q] [X] irrecevable dans ses demandes ;

CONDAMNE Madame [S] [W] à payer à Madame [N] [A] la somme de 3.509,08 euros pour solde des loyers et charges, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [Q] [X] es qualité de caution, solidairement avec Madame [S] [W], à payer à Madame [N] [A] cette somme de 3.509,08 euros pour solde des loyers et charges, mais sans intérêts ;

CONDAMNE solidairement Madame [S] [W] et Monsieur [Q] [X] es qualité de caution, à payer à Madame [N] [A] la somme de 1.500 euros au titre des réparations locatives ;

DEBOUTE Madame [S] [W] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE Madame [S] [W] et Monsieur [Q] [X] in solidum à payer à Madame [N] [A] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [S] [W] et Monsieur [Q] [X] in solidum aux entiers dépens ;
REJETTE le surplus des demandes ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit,
Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.
Le juge Le Greffier