TJ 83137, 6 févr. 2026, RG 24/04856

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
PÔLE JCP

Jugement n°

N° RG 24/04856 - N° Portalis DB3E-W-B7I-M4DV

AFFAIRE :

Société PROLETAZUR

C/

[G]

JUGEMENT contradictoire du 06 FEVRIER 2026

Grosse exécutoire : Me PILLIARD
Copie : Me GAIA

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 06 FEVRIER 2026

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Société PROLETAZUR
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me PILLIARD, avocat du barreau de TOULON substitué par Me LEROY, avocat du barreau de TOULON

à

DÉFENDEUR :

Madame [D] [G]
née le 07 Mars 1972 à [Localité 3]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Me GAIA, avocat du barreau de TOULON (AJ 83137/2024/006594 du 28/01/2025)

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Mélanie HAK
Greffier : Stéphanie ARNAUD

DÉBATS :

Audience publique du 15 Décembre 2025

JUGEMENT :

contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 06 FEVRIER 2026 par Mélanie HAK, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Par contrats sous signature privée du 30 juillet 2015, la société PROLETAZUR a donné à bail à Monsieur [C] [I] et Madame [D] [G] un parking et une villa à usage d’habitation situés [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 488,52 euros et 8,16 euros.
Par avenant du 22 juin 2017, les baux ont été transférés à Madame [G] seule.
Des loyers étant demeurés impayés, le 8 décembre 2022, la société PROLETAZUR a signifié à Madame [D] [G] un commandement de payer la somme de 2.081,40 euros en principal et visant la clause résolutoire contractuelle.
Par assignation du 27 juin 2024, la société PROLETAZUR a attrait Madame [D] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULON, pour entendre :
A titre principal constater le jeu de la clause résolutoire des baux, et subsidiairement prononcer la résiliation de ces baux pour défaut de paiement des loyers et chargesordonner l'expulsion sans délais, de Madame [D] [G] et de tout occupant de son chef au besoin avec le concours de la force publique, sous une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ; condamner Madame [D] [G] à lui payer :* la somme de 3.028,93 euros au titre des loyers et charges impayés au 8 février 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 8 décembre 2022 et anatocisme
* une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer avec charges tant pour la villa que l’emplacement de parking, de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux
* la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
* les dépens comprenant le coût du commandement de payer.
Appelée à l'audience du 2 décembre 2024, l'affaire a été renvoyée à trois reprises et plaidée le 15 décembre 2025.

Lors des débats, les parties, représentées par leur avocat, se sont référées à leurs écritures déposées.

La SA PROLETAZUR a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant la dette locative à un montant de 31.622,80 euros au 11 décembre 2025.

Madame [G] a demandé des délais de paiement sur deux ans avec suspension de la clause résolutoire, la réduction du taux d’intérêts et le rejet de la demande de frais irrépétibles.

Elle a fait valoir sa bonne foi. Sa situation s’est dégradée en raison de la fragilité psychologique de son compagnon avec qui elle partageait les frais, et qui a mis fin à ses jours en octobre 2023. Elle a souffert d’une dépression sévère suite à cet évènement. Elle assume seule 4 enfants et son activité professionnelle est aléatoire. Elle a déposé un dossier de surendettement qui a été refusé. Elle s’est mariée en août 2025, de sorte qu’elle bénéfice désormais d’un soutien financier. Elle se dit fondée à obtenir des délais de paiement.

Le délibéré a été fixé au 6 février 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture Var le 11 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 2 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la société PROLETAZUR justifie avoir signalé la situation d'impayés à la CCAPEX du VAR par courriel du 5 décembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 15 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
 
Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l'article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :
« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette (...) ».

Ce texte dispose désormais :
« I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette (...) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction. 

En l'espèce, le bail principal conclu le 30 juillet 2015 et repris par l’avenant du 22 juin 2017, contient une clause résolutoire prévoyant qu’elle ne prendra effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 8 décembre 2022, pour la somme en principal de 2.081,40 euros.

Il résulte des décomptes du locataire que les causes de ce commandement n’ont pas été intégralement réglées dans le délai des deux mois imparti. Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont donc réunies à la date du 8 février 2023.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire
L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’occurrence, il résulte des décomptes du locataire, que les derniers loyers courants n’ont pas été réglés. Dès lors, Madame [G] ne peut bénéficier d’une suspension de la clause résolutoire, ni des délais de paiement dérogatoires sur 36 mois.

Partant, Madame [G] étant occupante sans droit ni titre depuis le 8 février 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

En revanche, en l’état d’une indemnité d’occupation et du recours à la force publique autorisé, il ne sera nul besoin d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation
Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [G] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, et de la condamner à son paiement.

Il ressort du décompte actualisé au 11 décembre 2025, que Madame [G] restait devoir la somme de 31.622,80 euros, au titre de l’arriéré locatif.

Il convient de déduire du décompte un montant de 182,20 euros qui correspondent à des frais non justifiés ou de procédure qui ne relèvent pas de la dette locative.

Par ailleurs, le décompte mentionne des « loyers et charges divers » à hauteur de 2.053,91 euros à compter de mars 2025, et d’un montant de 3.457,54 euros pour février 2025. Rien dans le dossier ni dans les écritures de la bailleresse n’explique cette augmentation substantielle des loyers et charges. Au contraire, aux termes de son assignation et de ses demandes, la SA PROLETAZUR indique que le loyer mensuel pour la villa est de 622 euros depuis avril 2024 et de 9,08 euros pour le parking.

Pour le reste, Madame [G] n’apporte aucun élément de nature à contredire le principe ou le montant de sa dette, ni aucune preuve de paiements libératoires.

Elle sera donc condamnée à payer à la SA PROLETAZUR la somme de 6.042,18 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 11 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement

L’article 1343–5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Madame [G] justifie de sa situation familiale, professionnelle, médicale et financière obérée. Compte tenu de la qualité du bailleur et du montant de la dette qui permet d’envisager son apurement dans les délais, il sera fait droit à sa demande de délais de paiement suivant les modalités prévues au dispositif.

Sur les demandes accessoires

Madame [G] qui succombe, supportera la charge des entiers dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

Elle sera également condamnée à payer à la société PROLETAZUR une somme de 200 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens.

La présente décision est exécutoire de plein droit et aucune circonstance de l’espèce n’exige de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,