TJ 83137, 6 févr. 2026, RG 24/04904

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
PÔLE JCP

Jugement n°

N° RG 24/04904 - N° Portalis DB3E-W-B7I-M4IX

AFFAIRE :

[F]

C/

[O]

JUGEMENT contradictoire du 06 FEVRIER 2026

Grosse exécutoire : Me AUDRAN
Copie : Monsieur [P] [F]
délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 06 FEVRIER 2026

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Monsieur [P] [F]
né le 13 Avril 1994 à [Localité 2]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 3]
comparant en personne

à

DÉFENDEUR :

Madame [Q] [O] née [X]
Née le 01/02/1952 à [Localité 4]
de nationalité française
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Me AUDRAN, avocat du barreau de TOULON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Mélanie HAK
Greffier : Stéphanie ARNAUD

DÉBATS :

Audience publique du 15 Décembre 2025

JUGEMENT :

contradictoire et rendu en dernier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 06 FEVRIER 2026 par Mélanie HAK, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par requête aux fins de saisine du juge des contentieux de la protection réceptionnée le 2 septembre 2024, Monsieur [P] [F] a sollicité la condamnation de Madame [Q] [O] à lui payer les sommes suivantes :
445 euros à titre principal en restitution du dépôt de garantie, consommation d’énergie déduite 619,90 euros de dommages et intérêts, correspondant aux 10 % du loyer hors charges, préjudice moral et financier et frais de procédure
Les parties ont été convoquées par le greffe à l’audience du 4 novembre 2024.

L’affaire a été renvoyée à deux reprises à la demande des parties pour se mettre en état et plaidée le 15 décembre 2025.

Comparant en personne, Monsieur [P] [F] a réitéré les termes de sa requête.

Il a exposé avoir contracté un bail d’habitation avec Madame [Q] [O] portant sur « une chambre chez l’habitant ». Aucun état des lieux n’a été effectué. La bailleresse l’a informé de sa volonté de reprendre les lieux pour son fils. Ils se sont donc accordés sur un congé par téléphone et l’absence d’état des lieux de sortie à défaut de dégâts constatés. Or Madame [O] a retenu l’intégralité du dépôt de garantie en paiement du délai de préavis et de réparations.

Représentée par son conseil, Madame [Q] [O] a repris oralement ses conclusions déposées. Elle a demandé le rejet des demandes de Monsieur [F] et subsidiairement de condamner ce dernier à lui payer une somme de 650 euros au titre d’un arriéré locatif et d’ordonner la compensation des créances, en tout état de cause de condamner Monsieur [F] à lui payer un montant de 205 euros pour solde locatif, 1.500 euros de frais irrépétibles et aux dépens.

Madame [O] fait valoir qu’un contrat de bail meublé a été conclu avec Monsieur [F] le 22 août 2020, portant sur un appartement situé à [Localité 6]. Ce bail a été consenti pour une période du 22 août 2020 jusqu’au 30 juin 2021, renouvelable, moyennant un loyer mensuel de 650 euros, incluant les consommations d’eau et internet mais hors électricité. Un dépôt de garantie de 650 euros a été versé. Le 21 mars 2021, Monsieur [F] a subitement quitté les lieux en laissant les clés dans la boite aux lettres. Il s’est soustrait à l’organisation d’un état des lieux malgré ses sollicitations. Elle a donc établi cet acte seule et a adressé le décompte à Monsieur [F]. Elle a encaissé le chèque de caution. Elle a été convoquée devant le conciliateur de justice en mai 2021, qui a constaté les désaccords des parties. Mais ce n’est que plus de trois années après son départ que Monsieur [F] réclame la restitution de sa caution. Or il n’a pas respecté son préavis et a rendu les locaux, rénovés à son entrée, dans un état de dégradation important.

La décision a été mise en délibéré au 6 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS,

L’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.

Néanmoins, selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré doit en justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.

Sur la restitution du dépôt de garantie

L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire ; il doit être restitué déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

Le dépôt de garantie "est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.
Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.
A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile".

En l’espèce il n’est pas contesté que les parties ont été liées par un contrat de bail meublé signé le 22 août 2020 et qu’un dépôt de garantie de 650 euros a été versé par Monsieur [F] à Madame [O].

Pour justifier de la non restitution du dépôt de garantie, Madame [O] fait état de dégradations, de factures d’électricité non réglées et du non respect du préavis.

Il convient de relever que la facture d’électricité, d’un montant de 205 euros, n’est pas contestée par Monsieur [F].

Sur le préavis

En application de l'article 1353 du code civil, il incombe au bailleur qui sollicite la résiliation du bail de prouver l'obligation du preneur de lui verser les sommes dont il réclame le paiement au titre du contrat de bail.

Il appartient au locataire de démontrer qu'il s'est acquitté de son obligation de paiement.

La seule remise des clés acceptée du bailleur, en dehors de tout congé ne saurait valoir renonciation de celui-ci au préavis de trois mois dû par le locataire (Civ. 3e, 2 juin 1993, 12 juin 1996).

La réalisation de l'état des lieux de sortie et la restitution des clés ne mettent pas fin au bail, caractérisée par l'expiration du préavis contractuel (Civ. 3e, 28 nov. 2019, no 18-18.193).

En l’occurrence le contrat de location « chez l’habitant » en cause stipule une location pour la période du 22 août 2020 au 30 juin 2021.

Monsieur [F] soutient, sans le démontrer, que les parties se sont accordées sur une sortie anticipée des lieux. Il ne produit qu’un courrier de résiliation daté du 22 février 2021 mais non contre-signé par sa bailleresse, ni preuve d’envoi et de réception.

Monsieur [F] ne justifie pas d'une renonciation non équivoque de Madame [O] au délai de préavis.

Partant, les loyers et charges sont dus jusqu'au 21 avril 2021.

Il convient dès lors de faire droit à la demande en paiement de la somme de 650 euros au titre du dernier mois de loyer et charges impayé.

Sur les réparations locatives

L'article 1732 du code civil prévoit que le preneur « répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute ».

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé :
c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
d) de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation.

Le décret n°87-712 du 26 août du 26 août 1987 fixe la liste des réparations ayant le caractère de réparations locatives incombant au locataire.
Les réparations locatives n'impliquent pas la remise à neuf des papiers peints, peintures au revêtement de sol dès lors que leur dégradation provient d'un usage normal et légitime de la chose louée et de la vétusté (Civ. 3ème 7 mars 1972, Bull 151, pourvoi 70-14.409, Civ. 3ème 17 octobre 1990, Bull 188, pourvoi 88-20.194).

Ces textes établissant une présomption de responsabilité des désordres constatés en fin de bail, il appartient au preneur de démontrer que ces désordres ont eu lieu sans sa faute, mais il appartient au bailleur de rapporter la preuve de l'existence des dégradations locatives.

Enfin, il est rappelé qu’aux termes de l'article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs :
"Un état des lieux est établi (...) dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.
Seule une restitution régulière et légitime des locaux loués libère le locataire de toute obligation; c'est la remise de toutes les clés au bailleur en mains propres ou à son représentant qui matérialise la restitution des lieux loués, sans que le bailleur ait à les réclamer.
L'état des lieux de sortie doit en principe être établi au moment de la restitution des clefs du logement.
Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l’huissier au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Aucun état des lieux d’entrée ni de sortie n’a été effectué entre les parties.

« L’état des lieux de sortie » rédigé par Madame [O] - en réalité une énumération de frais listés dans son décompte cautionnement - n’est pas contradictoire. L’allégation selon laquelle Monsieur [F] s’est opposé à l’établissement de l’état des lieux de sortie n’est nullement corroborée. Il lui appartenait en ce cas, de recourir à un constat par commissaire de justice, ce qu’elle s’est gardée de faire.

Ainsi, le locataire est réputé avoir pris les locaux en bon état, mais également, les avoir rendus en bon état.

La retenue du dépôt de garantie n’est pas justifiée.

Madame [O] sera condamnée à payer à Monsieur [F] la somme de 650 euros en restitution du dépôt de garantie.
Sur le compte entre les parties
Selon l’article 1347 du code civil, la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En l’état du dossier, Monsieur [F] devra payer à Madame [O] un montant de 205 euros en règlement de la facture d’électricité.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [F] qui succombe principalement supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile et sera débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles. Il sera condamné à payer à Madame [O] un montant de 500 euros au titre des frais irrépétibles.
Compte-tenu de la nature de l'affaire, l'exécution provisoire de la présente décision, qui est de droit, n’a pas lieu être écartée.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en dernier ressort, mis à disposition au greffe,
CONDAMNE Monsieur [P] [F] à payer à Madame [Q] [O] la somme de 205 euros en règlement des factures d’électricité ;
REJETTE le surplus des demandes ;
CONDAMNE Monsieur [P] [F] à payer à Madame [Q] [O] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [P] [F] aux dépens de l'instance ;
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit ;
Ainsi jugé et prononcé.
Le greffier, Le juge des contentieux de la protection