TJ 83137, 6 févr. 2026, RG 24/05881

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
PÔLE JCP

Jugement n°

N° RG 24/05881 - N° Portalis DB3E-W-B7I-M653

AFFAIRE :

Société CDC HABITAT SOCIAL

C/

[E]

JUGEMENT contradictoire du 06 FEVRIER 2026

Grosse exécutoire : Me PEISSE
Copie : Monsieur [M] [E]

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 06 FEVRIER 2026

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Société CDC HABITAT SOCIAL anciennement dénommée NOUVEAU LOGIS PROVENCAL
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me PEISSE, avocat du barreau de TOULON substitué par Me PETRO, avocat du barreau de TOULON

à

DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [E]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 3]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Mélanie HAK
Greffier : Stéphanie ARNAUD

DÉBATS :

Audience publique du 15 Décembre 2025

JUGEMENT :

contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 06 FEVRIER 2026 par Mélanie HAK, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous signature privée du 28 septembre 2023, le Nouveau Logis Provençal, nouvellement dénommée CDC HABITAT SOCIAL, a donné à bail à Monsieur [M] [E] un parking n°002 et un appartement porte 002 à usage d’habitation situés [Adresse 4].
Des loyers étant demeurés impayés, le 19 juin 2024, la CDC HABITAT SOCIAL a signifié à Monsieur [E] un commandement de payer la somme de 1.265,93 euros en principal au 18 juin 2024, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.
Par décision du 17 juillet 2024, la Commission de surendettement des particuliers du Var a déclaré le dossier de Monsieur [E] recevable. Elle a conclu que sa situation était irrémédiablement compromise et a ordonné un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.
Par ordonnance du 16 mai 2025, le juge du surendettement a déclaré le recours de la CDC HABITAT SOCIAL recevable, dit qu’il ne peut être constaté que monsieur [M] [E] se trouve dans une situation irrémédiablement compromise et renvoyé le dossier à la commission de surendettement des particuliers du Var.
Par décision du 13 août 2025, la commission de surendettement des particuliers du Var a imposé une suspension de la dette locative, d’un montant arrêté de 1.878,29 euros, sur 24 mois. Monsieur [E] devait continuer à régler à échéance les charges courantes.
Par assignation du 20 septembre 2024, la CDC HABITAT SOCIAL (ci-après CDC), anciennement dénommée NOUVEAU LOGIS PROVENCAL, a attrait Monsieur [M] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULON, pour entendre :
constater le jeu de la clause résolutoire à titre principal ;ordonner l'expulsion sans délais, de Monsieur [E] et de tout occupant de son chef au besoin avec le concours de la force publique ; condamner Monsieur [E] à lui payer :* la somme de 8.273,82 euros au titre des loyers et charges impayés au 10 décembre 2025
* une indemnité d'occupation égale au montant du loyer avec charges, révisable, d’un montant de 611,64 euros
* la somme de 750 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
* les dépens comprenant le coût du commandement de payer.
Appelée à l'audience du 3 mars 2025, l'affaire a été renvoyée à deux reprises à la demande des parties pour se mettre en état, et plaidée le 15 décembre 2025.

Lors des débats, représentée par son avocat, la CDC a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant la dette locative à un montant de 8.273,82 euros au 10 décembre 2025.

Soulignant l’absence de paiement des derniers loyers courants, la CDC s’est opposée à toute demande de Monsieur [E].

Comparant en personne, Monsieur [M] [E] a demandé des délais de paiement.

Il a confirmé ne pas avoir réglé les derniers loyers. Il a déclaré être auto-entrepreneur paysagiste, s’être fait voler son véhicule ce qui l’a mis en difficulté, percevoir 1.600 euros par mois, avoir 2 enfants pour lesquels il verse une pension alimentaire.

Le diagnostic social et financier du locataire indique que [M] [E] vit seul et reçoit régulièrement à domicile ses deux enfants. Il a rencontré des difficultés familiales et professionnelles avec une perte d’emploi suivi du vol de son véhicule et une baisse de ses revenus.

Le délibéré a été fixé au 6 février 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

A titre liminaire il convient de constater que Monsieur [E] ne conteste pas que le plan de surendettement n'a pas été respecté et est donc devenu caduc.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture Var le 23 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 3 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la CDC justifie avoir signalé la situation d'impayés à la CAF du VAR par courrier recommandé réceptionné le 24 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 23 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
 
Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l'article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :
« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette (...) ».

Ce texte dispose désormais :
« I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette (...) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction. 

En l'espèce, le bail conclu le 28 septembre 2023 contient une clause résolutoire (article 7) prévoyant qu’elle ne prendra effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 juin 2024, pour la somme en principal de 1.265,93 euros.

Il résulte des décomptes du locataire que les causes de ce commandement n’ont pas été intégralement réglées dans le délai des deux mois imparti. Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont donc réunies à la date du 19 août 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire
L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’occurrence, il résulte des décomptes du locataire, que les derniers loyers courants n’ont pas été réglés. Dès lors, Monsieur [E] ne peut bénéficier d’une suspension de la clause résolutoire, ni des délais de paiement dérogatoires sur 36 mois.

Partant, Monsieur [E] étant occupant sans droit ni titre depuis le 19 août 2024, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

En revanche, aucune circonstance de l’espèce ne justifie d’écarter les délais d’expulsion prévus aux articles L.412-1 et L.412-6 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation
Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [E] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, selon les mêmes indices et modalités de révision que ceux prévus au bail résilié, et de le condamner à son paiement, soit un montant de 611,64 euros au 30 novembre 2025.

Il ressort du décompte actualisé au 10 décembre 2025, que Monsieur [E] restait devoir la somme de 8.273,82 euros, au titre de l’arriéré locatif.

Il convient de déduire du décompte un montant de 95,40 euros qui correspondent à des frais de contentieux qui ne relèvent pas de la dette locative.

Pour le reste, Monsieur [E] n’apporte aucun élément de nature à contredire le principe ou le montant de sa dette, ni aucune preuve de paiements libératoires.

Il sera donc condamné à payer à la CDC la somme de 8.178,42 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 10 décembre 2025.

Sur les délais de paiement

L’article 1343–5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Monsieur [E] justifie de sa situation familiale, professionnelle, médicale et financière obérée. Malgré le non-respect du plan d’apurement, compte tenu de la qualité du bailleur et du montant de la dette qui permet d’envisager son apurement dans les délais, il sera fait droit à sa demande de délais de paiement suivant les modalités prévues au dispositif.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [E] qui succombe, supportera la charge des entiers dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.
Il sera également condamné à payer à la CDC une somme de 200 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens.
La présente décision est exécutoire de plein droit et aucune circonstance de l’espèce n’exige de l’écarter.
PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par décision contradictoire, rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus le 28 septembre 2023, entre le Nouveau Logis Provençal, nouvellement dénommée CDC HABITAT SOCIAL, et Monsieur [M] [E], portant sur un parking n°002 et un appartement porte 002 à usage d’habitation situés [Adresse 4], sont réunies à la date du 19 août 2024 ;
ORDONNE en conséquence à Monsieur [M] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement;
 
DIT qu’à défaut pour Monsieur [M] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la CDC HABITAT SOCIAL, anciennement dénommée le NOUVEAU LOGIS PROVENCAL, pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Monsieur [M] [E] à payer à la CDC HABITAT SOCIAL, anciennement dénommée le NOUVEAU LOGIS PROVENCAL une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, soit un montant de 611,64 euros au 30 novembre 2025, révisable selon les mêmes indices et modalités que ceux prévus au bail résilié, due à compter de la résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l'expulsion ;

CONDAMNE Monsieur [M] [E] à payer à la CDC HABITAT SOCIAL, anciennement dénommée le NOUVEAU LOGIS PROVENCAL la somme de 8.178,42 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 10 décembre 2025 ;

ACCORDE à Monsieur [M] [E] la faculté d'apurer sa dette au plus tard le 5 de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision, en 24 mensualités égales et successives de 340 euros, la dernière mensualité correspondant au solde de la somme due ;

DIT qu'à défaut de paiement d'un règlement à l'échéance prescrite la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que l'application des dispositions de l'article 1343-5 du code civil suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant les délais accordés ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [M] [E] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer ;
CONDAMNE Monsieur [M] [E] à payer à la CDC HABITAT SOCIAL, une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits.

Le greffier, Le Juge