TJ 83137, 6 févr. 2026, RG 24/05901

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
PÔLE JCP

Jugement n°

N° RG 24/05901 - N° Portalis DB3E-W-B7I-M67L

AFFAIRE :

S.C.I. MASACLANIA INVEST

C/

[M]

JUGEMENT contradictoire du 06 FEVRIER 2026

Grosse exécutoire : Me BAUTRANT

Copie : Me GUERNJIACHE

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 06 FEVRIER 2026

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

S.C.I. MASACLANIA INVEST
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me BAUTRANT, avocat du barreau de PARIS

à

DÉFENDEUR :

Madame [G] [M] épouse [A]
née le 18 Novembre 1954 à [Localité 3]
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Me GUERNJIACHE, avocat du barreau de TOULON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Mélanie HAK
Greffier : Stéphanie ARNAUD

DÉBATS :

Audience publique du 15 Décembre 2025

JUGEMENT :

contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 06 FEVRIER 2026 par Mélanie HAK, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous signature privée à effets au 1er juillet 2016, la SCI ROUX 23 a donné à bail à Madame [G] [M] épouse [A] et Monsieur [L] [A] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer de 520 euros charges comprises.
Suivant acte notarié de vente du 11 mars 2020, la SCI MASACLANIA INVEST est devenue propriétaire du bien loué aux époux [A].
Monsieur [A] étant décédé le 30 mars 2021, le bail a été transféré à Madame [M].
Des loyers étant demeurés impayés, un plan d’apurement a été instauré le 22 janvier 2024 avec la CAF, sur une dette de 1.081,16 euros à solder en 18 mensualités.
Ce plan n’ayant pas été respecté, la SCI MASACLANIA INVEST a fait délivrer à Madame [M] un commandement de payer la somme de 1.996,49 euros le 28 juin 2024, visant la clause résolutoire.
Par assignation du 13 septembre 2024, la SCI MASACLANIA INVEST a attrait Madame [G] [A] née [M] devant le juge des contentieux de la protection de Toulon afin de demander à titre principal la résiliation du bail, l’expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation.
L’affaire a été appelée à l'audience du 3 mars 2025 et renvoyée à deux reprises à la demande des parties pour se mettre en état. Elle a été plaidée le 15 décembre 2025.
Lors des débats les parties, représentées par leur conseil respectif, se sont référées à leurs écritures déposées.
La SCI MASACLANIA INVEST a sollicité, au visa de la loi du 6 juillet 1989 :
De constater l'acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation du bail ; D’ordonner l'expulsion de Madame [M] ainsi que celle de tous occupants de son chef, de l’appartement, et ce avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin, sous une astreinte de 50 euros par jour de retard ; De l’autoriser à enlever et disposer des effets de la locataire à ses frais et risques De condamner Madame [M] à lui payer les sommes suivantes : 4.802,34 euros au titre de l’arriéré de loyer, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.996,49 euros à compter du commandement de payer et pour le surplus à compter de l’assignation une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer avec charges, indexable, due jusqu’à libération effective des lieux ; 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure civile ;les dépens comprenant le coût des commandementsde conditionner la suspension des effets de la clause résolutoire et les délais de paiement éventuellement accordés à une clause irritante en cas de non respect du plan d’apurement.
La SCI bailleresse expose qu’elle est fondée à obtenir la résiliation du bail compte tenu du commandement de payer resté infructueux. Les allocations au logement ont été suspendues en raison du non paiement des loyers, puis du non respect du plan d’apurement par Madame [M]. Elle n’a commis aucun manquement à ses obligations de bailleur. Elle a procédé rapidement au changement du cumulus, transmis les documents en temps utiles. Un dégât des eaux a été déclaré ainsi qu’un contrôle du logement, une recherche de fuite et une expertise en juillet 2024. Madame [M] a refusé l’exécution des travaux à plusieurs reprises. Un nouveau sinistre a été traité en octobre 2025. Le retard pris dans la réparation des désordres découle uniquement de l’attitude de la locataire. Cette dernière ne peut solliciter d’indemnisation à ce titre.
Madame [G] [M] a demandé :
à titre principal de rejeter les demandes de résiliation et d’expulsion formées par la SCI MASACLANIA INVEST et de lui accorder un délai de 36 mois pour régler sa dette locative à titre subsidiaire, de lui accorder un délai de trois ans pour quitter les lieux, des délais de paiement sur 3 ans, d’ordonner la compensation du dépôt de garantie avec la dette locative, d’ordonner la revalorisation du loyer à hauteur de 250 euros par mois compte tenu de l’absence de jouissance paisible et manquements répétés du bailleurà titre reconventionnel, de lui allouer une somme de 2.656,43 euros pour préjudice de jouissance, 1.000 euros pour préjudice moral et 2.500 euros pour résistance abusive en tout état de cause : de condamner la SCI MASACLANIA INVEST à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens. Madame [M] fait valoir qu’elle a subi une inondation en avril 2023, en raison d’un cumulus défectueux. Elle a dû s’acquitter d’une surconsommation d’eau. Malgré ses sollicitations, le bailleur n’a pas été diligent. Elle a alerté sur l’apparition de fissures en janvier 2024. Ce n’est qu’en juillet 2024 que des interventions ont conclu à un classement de l’appartement en catégorie E avec une révision de loyer. En dépit d’une suspicion de risques quant à la solidité de l’immeuble constatée par un ingénieur structure en août 2024, ce n’est qu’en octobre 2024 qu’une recherche de fuite a été diligentée. Le rapport mentionne l’absence d’isolation des murs du salon et chambre, un fort taux d’humidité, une infiltration d’eau causée par une mauvaise étanchéité des fenêtres et de la façade. Une mise en demeure de traiter des manquements au code de la santé publique a été adressée par le service de la ville de [Localité 1] au bailleur le 25 septembre 2024. Ce n’est qu’en avril 2025 que les travaux de peinture ont été réalisés, mais sans remise en conformité de l’isolation des locaux. En septembre 2025, elle a donc subi de nouvelles inondations. Elle se voit ainsi imputer d’importants frais d’énergie et vit dans un logement impropre à sa destination depuis deux hivers, ce qui crée de sérieux problèmes de santé. Elle souligne avoir repris le paiement des loyers courants, son âge et sa précarité financière, ne percevant que 1.105,38 euros de retraite. Elle sollicite donc un échelonnement de la dette locative ou des délais pour quitter les lieux de trois années, ainsi que l’indemnisation de l’ensemble de ses préjudices résultant des manquements du bailleur à l’obligation de jouissance paisible des lieux.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures déposées, en application de l'article 455 du code de procédure civile.
Le délibéré a été fixé au 6 février 2026 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION,

L’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.

Néanmoins, selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré doit en justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.
Sur la recevabilité de la demande de résiliation
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Var le 25 septembre 2024, soit plus de six semaines au moins avant l’audience du 3 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Par ailleurs, la SCI MASACLANIA INVEST justifie avoir saisi la CCAPEX du VAR le 2 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 13 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
 
Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l'article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :
« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette (...) ».

Ce texte dispose désormais :
« I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette (...) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction. 

En l'espèce, le bail conclu le 23 juin 2016 contient une clause résolutoire (article VIII) prévoyant qu’elle ne prendra effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 Juin 2024, pour la somme en principal de 1.810,26 euros.

Il résulte des décomptes du locataire que les causes de ce commandement n’ont pas été intégralement réglées dans le délai des deux mois imparti. Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont donc réunies à la date du 28 août 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire
L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’occurrence, il résulte des décomptes de la locataire, que cette dernière a repris le paiement des loyers courants.

Vu la situation de la locataire, la durée du bail et le montant de la dette qui permet d’envisager son apurement dans les délais légaux, des délais de paiement dérogatoires lui seront accordés suivant les modalités prévues au présent dispositif.

Partant, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d'une échéance de l'arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,
· à défaut pour Madame [M] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la SCI MASACLANIA INVEST sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
· Madame [M], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à la SCI MASACLANIA INVEST une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion, avec les mêmes modalités et indices de révision que ceux prévus au bail résilié ;
· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

En revanche, en l’état d’une indemnité d’occupation et du recours à la force publique autorisé, il ne sera nul besoin d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte.

Sur la demande en paiement des loyers

En application de l'article 7-a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l'obligation d'acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l'obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu'il a payé lesdits loyers.

Le décompte de la bailleresse, actualisé au 15 décembre 2025, établit que Madame [M] reste à devoir un montant de 5.430,30 euros au titre des arriérés locatifs.

Madame [M] n’apporte aucun élément de nature à contredire le principe ou le montant de cette dette, ni preuve de paiements libératoires.

Elle sera donc condamnée à payer à la SCI MASACLANIA INVEST la somme de 5.430,30 euros au titre des loyers et charges impayés au 15 décembre 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.810,26 euros à compter du commandement de payer du 28 juin 2024, et pour le surplus à compter de la présente décision.
Sur les demandes reconventionnelles en indemnisation des préjudices de la locataire
Sur le préjudice de jouissance
L'article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1° de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque les locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant.
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (').
Selon l'article 1720 du même code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autre que locatives.
Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.
Selon l'article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, le logement doit satisfaire à des conditions qu'il énumère, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires. Il doit notamment assurer le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. De même, la nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement.
L'obligation de délivrer au locataire un logement décent étant une obligation de résultat, elle ne cesse qu'en cas de force majeure ( Cass. 3e civ., 4 juin 2013, n° 11-27.650).
L'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit notamment la possibilité pour le locataire, en cas d'indécence du logement à usage d'habitation et à défaut de mise en conformité, d'obtenir du juge une réduction du loyer.
La charge de la preuve du défaut de délivrance, qu'il concerne la décence du logement ou le bon état d'usage et de réparation, incombe au preneur.
En l’espèce il est acquis que par courrier du 20 septembre 2023, VEOLIA a signalé une surconsommation d’eau, possiblement liée à une fuite.
Madame [M] a signalé cette situation au mandataire du bailleur, l’agence Ibox, par courriel du 25 septembre 2023. Par mail du même jour, l’agence a indiqué missionner un plombier pour une recherche de fuite.
La bailleresse n'a pas effectué les diligences nécessaires pour remédier à ce dégât des eaux. Elle n'a pas fait venir, avec la diligence requise au regard de la nature du problème, un professionnel ayant compétence pour rechercher l'origine du désordre, puisqu'elle n'a fait effectuer la première recherche de fuite par un professionnel que le 31 octobre 2023. Le courriel mandatant un plombier, non suivi alors par l'intervention rapide d'un professionnel était insuffisant.
Le rapport indique que la fuite se trouve sur le réseau extérieur sous le goudron. Le plombier a supposé que les dégâts étaient dus à un avocatier conséquent planté à quelques pas de la niche compteur. Le 2 novembre 2023, il a donc procédé à la réfection de l’alimentation extérieure d’eau et a vérifié son bon fonctionnement.
Rien au dossier ne permet d’étayer les affirmations de Madame [M] selon lesquelles elle aurait subi une inondation du fait d’un cumulus défaillant. Elle ne verse aucun élément corroborant le fait qu’elle en ait avisé le bailleur, ou établissant les dégâts consécutifs à ce désordre, hormis la surconsommation d’eau.
En revanche, un courrier de l’agence Ibox adressé à son assureur le 21 juillet 2024, établit que des auréoles sont apparues en partie basse des murs de plusieurs pièces de l’appartement de Madame [M].
Une entreprise spécialisée dans les analyses, essais et inspections techniques a contrôlé le logement le 4 juillet 2024. A cette occasion, il a été relevé des fissures sur les murs, les plafonds et sols, avec plusieurs affaissements, des traces d’humidité, ce dans l’ensemble des pièces.
A l’issue d’une visite le 25 juillet 2024, un second rapport de recherche de fuite écarte la présence d’une fuite active en l’absence de taux d’humidité et d’anomalies sur l’alimentation générale d’eau froide, mais relève des traces d’humidité et de dégradation de peinture sur la partie inférieure du mur de la cuisine, adjacent à la salle de bain, des carreaux de faïence qui se décollent et des joints endommagés sur le mur de la salle de bain mitoyen à la cuisine. Seule la réparation de la faïence sur le mur entier de la salle de bain jouxtant la cuisine est conseillée.
Un rapport d’expertise préliminaire rédigé par un ingénieur ETP le 31 juillet 2024 confirme :
- une fissuration de l’arête du tableau de la fenêtre. L’angle de cette maçonnerie est fissuré sur une quarantaine de cm à 5 cm de part et d’autre de cette arête. Il précise que l’eau de pluie qui ruisselle sur la façade peut pénétrer dans l’épaisseur du mur et l’humidifier. En outre le morceau d’enduit décollé menace de se détacher de son support et de chuter. Il prescrivait la démolition de l’enduit non adhérent, nettoyage du support et repose d’un enduit de réparation.
- Dans la salle de bain, une dalle de carrelage sonne creux. La déposer du carreau était recommandé pour vérifier l’état de l’enfustage avant repose.
- Dans la cuisine, le dégât des eaux a pu affecter provisoirement la zone d’infiltration s’il est ponctuel et rapidement circonscrit, mais peut dégrader fortement la solidité du plancher s’il dure dans le temps sans qu’il soit procédé à des réparations. Aucune intervention dans la cuisine n’apparaissait alors nécessaire.
Saisie par Madame [M], la ville de [Localité 1] a ordonné une enquête sanitaire, effectuée le 3 septembre 2024 par un technicien du SCHS. Le 25 septembre 2024, une mise en demeure a été adressée à l’agence de location, d’avoir à traiter les manquements au code de la santé publique relatif aux règles sanitaires d’hygiène et de salubrité des locaux d’habitation, et lui octroyant un délai de 2 mois pour engager les travaux.
Or Madame [M] verse aux débats un rapport de recherche de fuite diligenté par son assureur la société PACIFICA le 15 octobre 2024, qui mentionnait encore :
des traces d’humidité il n’y a aucune isolation sur les murs du salon et de la chambre donnant sur la façade extérieure concernant les fenêtres du salon et de la chambre, nous remarquons des dégradations des joints d’étanchéité du côté extérieur et des dégradations de l’enduit sur la façade un fort taux d’humidité en zone rouge sur le bas des murs du salon et de la chambre présence d’une zone froide sur les murs de la chambre et du salon côté fenêtre Le rapport conclut à une infiltration d’eau causée par une mauvaise étanchéité des fenêtres du salon et de la chambre, ainsi que de la façade. Il préconise de refaire l’étanchéité du salon et de la chambre, de corriger les imperfections de l’enduit de la façade extérieure.
L’assureur PACIFICA note toutefois, lors de la transmission de ce rapport le 21 octobre 2024, que Madame [M] l’a informé de l’absence de dommages liés à ce dégât des eaux.
Des travaux de traitement des fissures, murs et plafonds, de réfection de la faïence de la salle de bain, des fissures de la façade, des joints silicone des fenêtres, de vérification de la totalité de la toiture avec remplacement de tuiles, ont été achevés en avril 2025.
Or, un troisième dégât des eaux a été déclaré en septembre 2025, consistant en des infiltrations par façade par les menuiseries de la chambre. Une expertise est en cours concernant ce sinistre.
Ainsi, l’insuffisance d’isolation et les dégâts des eaux successifs en 2023, 2024 et 2025 rendent le logement indécent au regard des dispositions du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 selon lesquelles le logement assure notamment le clos et le couvert, le gros oeuvre est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau.
Les travaux nécessaires ont été effectués tardivement et partiellement, n’ayant manifestement pas mis fin aux désordres. Le bailleur a donc insuffisamment exécuté son obligation d'entretien et de délivrance des lieux loués. En tout état de cause, l'obligation de délivrance du bailleur ne nécessite pas de rapporter la preuve d’une faute. Sa violation sera retenue nonobstant les diligences de ce dernier et de son mandataire de gestion locative.
Il n’est pas allégué que la cause de ces désordres serait imputable à la locataire, ou à des tiers, pas davantage à la force majeure. Le bailleur en est donc responsable.
Il est certain que l’occupation d’un logement par une personne âgée de 71 ans, dans un tel état de désordre n’a pu que provoquer un préjudice en raison de l’inconfort qui en résulte et persiste encore. Madame [M] justifie en outre d’une surconsommation électrique et d’eau.
Tout en constatant l'indécence des lieux, le juge peut refuser de dédommager un locataire, ou réduire son indemnisation, dès lors qu'il relève un comportement fautif de sa part : par exemple, s'il a refusé l'accès aux lieux loués à l'entreprise chargée de réaliser les travaux, s'il n'a pas suffisamment chauffé le logement, ou s'il n'a pas averti le bailleur en temps utile des désordres affectant le logement.
En l’occurrence, le bailleur démontre que Madame [M] a refusé l’accès de son logement aux artisans mandatés pour les travaux, entre octobre 2024 et avril 2025, malgré ses multiples sommations par courriers recommandés. La locataire qui ne le dément pas, n’est donc pas fondée à souligner la tardiveté des réparations sur cette période.
Compte tenu du montant des loyers, de la nature des désordres, de leur durée (depuis juillet 2024) et de leur localisation (globalité du logement), du caractère néanmoins habitable des locaux et de la résistance de la locataire aux interventions durant plus de 6 mois, il sera alloué à Madame [M] une indemnité de 1.131 euros, correspondant à 10 % du loyer mensuel sur 18 mois, en réparation de son préjudice de jouissance.
Sur le préjudice moral et la résistance abusive
En application de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.
Madame [M] demande une indemnisation de 1.000 euros en réparation d’un préjudice moral et 2.500 euros au titre d’une résistance abusive de sa bailleresse.
Elle argue des tracasseries anormales de gestion imposées par le comportement inerte de la SCI MASACLANIA INVEST et de son mandataire, l’agence Ibox, en faisant valoir qu'elle n'a eu de cesse, malgré son âge avancé, de relancer ces dernières et gérer les sinistres à répétitions. La bailleresse a fait preuve d'inertie et de désinvolture à son égard, ce qui lui a causé un préjudice pendant plusieurs années.
Cependant, Madame [M] ne rapporte pas la preuve que la situation a impacté sa santé physique ou morale. Elle ne démontre pas non plus une résistance abusive de sa bailleresse ou de son gestionnaire qui ont répondu assez rapidement à ses doléances, les retards d’intervention des professionnels ne leur étant pas forcément imputables.
Madame [M] sera en conséquence déboutée de ses demandes de ces chefs.
Sur les demandes accessoires
Les parties succombant partiellement en leurs demandes, il est équitable de dire que chacune conservera la charge de ses frais irrépétibles et de ses dépens.
Aucune circonstance particulière ne justifie d’écarter l'exécution provisoire de la présente décision qui est de droit.
PAR CES MOTIFS,
Le Juge du Contentieux de la Protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu avec effets au 1er juillet 2016, entre la SCI ROUX 23 aux droits de laquelle vient la SCI MASACLANIA INVEST et Madame [G] [M] veuve [A], portant sur un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 4], sont réunies à la date du 28 août 2024 ;
CONDAMNE Madame [G] [M] veuve [A] à payer à la SCI MASACLANIA INVEST une somme de 5.430,30 euros au titre des loyers et charges impayés au 15 décembre 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.810,26 euros à compter du commandement de payer du 28 juin 2024, et pour le surplus à compter de la présente décision ;

AUTORISE Madame [G] [M] veuve [A] à s'acquitter de la dette par 36 échéances successives et mensuelles de 150 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu'à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;

DIT qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :
la dette deviendra immédiatement exigible ;la clause résolutoire reprendra tous ses effets ;à défaut pour Madame [G] [M] veuve [A] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la SCI MASACLANIA INVEST sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,Madame [G] [M] veuve [A] sera condamnée à verser à la SCI MASACLANIA INVEST une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou son mandataire, ou l’expulsion ;le sort du mobilier garnissant le logement sera organisé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
CONDAMNE la SCI MASACLANIA INVEST à payer à Madame [G] [M] veuve [A] la somme de 1.131 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

DEBOUTE les parties de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses dépens ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

Le greffier, Le JUGE