TJ 83137, 2 mars 2026, RG 25/04370

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
PÔLE JCP

Jugement n°

N° RG 25/04370 - N° Portalis DB3E-W-B7J-NN4S

AFFAIRE :

S.C.I. [Adresse 1]

C/

[R]

JUGEMENT contradictoire du 02 MARS 2026

Grosse exécutoire : S.C.I. LE DOMAINE DE [I]

Copie : Me ROURE Marion

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 02 MARS 2026

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

S.C.I. LE DOMAINE DE [I]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par son gérant Monsieur [M] [I]

à

DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [R]
né le 30 Juillet 1973 à [Localité 3]
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 4]
représenté par Me ROURE Marion, avocat du barreau de TOULON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Audrey MOYA
Greffier : Stéphanie ARNAUD

DÉBATS :

Audience publique du 05 Janvier 2026

JUGEMENT :

contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 02 MARS 2026 par Audrey MOYA, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 08 avril 2013 à effet au 1er mai 2013, la SCI LE DOMAINE DE [I] a consenti à Monsieur [O] [R] un bail à usage d’habitation d’une durée de trois ans, portant sur un logement non meublé situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 380,00 euros, outre une provision sur charges mensuelles d’un montant de 10,00 euros, ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 380,00 euros.

Un avenant au contrat de bail a été conclu entre les parties en date du 17 octobre 2014.

Par jugement en date du 19 mars 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulon a notamment ordonné une expertise judiciaire du logement pris à bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 06 septembre 2021, la SCI [Adresse 1] a fait signifier à Monsieur [O] [R] un congé pour reprise.

Par jugement en date du 23 février 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulon a notamment déclaré nul le congé pour reprise délivré par la SCI LE DOMAINE DE [I] en date du 23 janvier 2020, tant en sa forme qu’en son contenu, constaté le maintien du bail conclu entre les parties, condamné la SCI [Adresse 1] à verser à Monsieur [O] [R] la somme de 500,00 euros au titre du préjudice moral subi et la somme de 998,00 euros au titre de remboursement de travaux d’embellissement du logement avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement et condamné la SCI LE DOMAINE DE [I] à procéder à la réalisation des travaux de réfection de la toiture mentionnés par l’expert dans son rapport du 16 juillet 2021, sous astreinte de 50 euros par jour de retard.

Par ordonnance de référé du 24 octobre 2022, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence, statuant en référés, a notamment déclaré irrecevable la demande de la SCI [Adresse 1] tendant à la suspension de l’exécution provisoire du jugement rendu le 23 février 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulon.

Par jugement du 09 mars 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulon a notamment prononcé la nullité du congé délivré le 06 septembre 2021.

Par déclaration du 03 avril 2023, la SCI LE DOMAINE DE [I] a interjeté appel de cette dernière décision, instance actuellement pendante devant la Cour d’appel d’Aix-en-Provence.

Par un arrêt au fond en date du 11 janvier 2024, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence a notamment confirmé le jugement en date du 23 février 2022, sauf en ce qu’il a condamné la SCI [Adresse 1] à verser à Monsieur [O] [R] la somme de 500,00 euros au titre du préjudice moral subi et la somme de 998,00 euros au titre de remboursement de travaux d’embellissement du logement avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement, condamné la SCI LE DOMAINE DE [I] à procéder à la réalisation des travaux de réfection de la toiture mentionnés par l’expert dans son rapport du 16 juillet 2021, sous astreinte de 50 euros par jour de retard et débouté Monsieur [O] [R] de sa demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance. Statuant à nouveau, la Cour d’appel a ainsi rejeté la demande de Monsieur [O] [R] tendant à voir condamner la SCI [Adresse 1] à procéder à la réalisation des travaux de réfection de la toiture mentionnés par l’expert dans son rapport du 16 juillet 2021 sous astreinte, rejeté sa demande à obtenir une réduction du loyer jusqu’à la parfaite réalisation des travaux et au constat du taux d’humidité des murs à 0%, rejeté sa demande de consignation des loyers et charges réduits, rejeté sa demande tendant à voir suspendre le montant des loyers pendant la durée des travaux, rejeté sa demande tendant à obtenir de la SCI LE DOMAINE DE [I] une solution de relogement durant les travaux sous astreinte, condamné la SCI [Adresse 1] à verser à Monsieur [O] [R] la somme de 2 800,00 euros au titre de son trouble de jouissance pour la période du 22 octobre 2017 jusqu’au prononcé de l’arrêt, rejeté la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral sollicité par Monsieur [O] [R] et rejeté sa demande tendant à voir condamner la SCI LE DOMAINE DE [I] à lui verser la somme de 1 996,00 euros en remboursement des travaux qu’il a effectués.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 octobre 2024, la SCI [Adresse 1] a fait signifier à Monsieur [O] [R] un congé aux fins de vente pour le logement soumis à bail, pour la somme de 140 000,00 euros et à effet au 30 avril 2025 à minuit.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 mai 2025, une sommation de quitter les lieux a été signifié à Monsieur [O] [R].

Par acte de commissaire de justice signifié en date du 10 juillet 2025, la SCI LE DOMAINE DE [I] a fait assigner Monsieur [O] [R] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulon et forme les demandes suivantes :
Déclarer valable au fond et en la forme le congé pour vente délivré à Monsieur [O] [R] le 16 octobre 2024 pour le 30 avril 2025 ;Déclarer Monsieur [O] [R] occupant sans droit ni titre des locaux qu’il occupe sis [Adresse 4] ; Ordonner en conséquence son expulsion desdits locaux ainsi que celle de toutes personnes introduites par lui dans les lieux et à défaut avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin ; Condamner Monsieur [O] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, pour un montant de 463,31 euros à compter du jugement jusqu’à son départ effectif des lieux, indexée comme le loyer, avec intérêts de droits ; Condamner Monsieur [O] [R] à la somme de 1 500,00 euros pour résistance abusive et injustifiée ; Condamner Monsieur [O] [R] à payer la somme de 1 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût du congé et de l’assignation.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 05 janvier 2026, au cours de laquelle la SCI [Adresse 1] était représentée par son gérant Monsieur [I] [M], qui a déposé ses conclusions et pièces, auxquelles il se réfère et vers lesquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé des moyens.

A l’audience, la demanderesse entend maintenir ses demandes, à l’exception de celle relative aux dommages et intérêts. Elle précise qu’il s’agit du deuxième congé pour vendre qu’il délivre au locataire. Elle ajoute qu’il souhaite seulement que ce dernier quitte le logement.

Monsieur [O] [R], a comparu, représenté par son Conseil, qui a déposé ses conclusions en défense et pièces, auxquelles il se réfère et vers lesquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé des moyens.

A l’audience, il expose que l’appartement est soumis à des problèmes d’infiltration permanents. Il ajoute qu’un litige est pendant entre les parties devant la Cour d’appel, dont l’audience de plaidoirie est fixée au 25 février 2026. Il remarque que l’appartement n’est mis en vente nulle part et qu’il n’existe aucune preuve de la volonté de vendre de la part de la bailleresse, estimant ainsi que le congé est nul.

Aux termes de ses conclusions en défense, Monsieur [O] [R] sollicite :
- A titre principal :
Débouter la SCI LE DOMAINE DE [I] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ; Ordonner et prononcer la nullité du congé pour vente, signifié le 16 octobre 2024 par la SELARL HUISSIERS MED ;
- A titre reconventionnel :
Condamner la SCI [Adresse 1] à payer à Monsieur [R] les sommes de:2 639,00 euros au titre du préjudice de jouissance pour les années 2024 et 2025 ; 1 500,00 euros au titre du préjudice moral ; Ordonner la suspension immédiate de toute augmentation annuelle ; Ordonner la rectification du loyer à son montant antérieur soit 424,81 euros ; - En tout état de cause :
Condamner la SCI LE DOMAINE DE [I] à payer à Monsieur [R] la somme de 1 200,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ; Admettre Monsieur [R] au titre de l’aide juridictionnelle provisoire ; Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 02 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Sur la validité du congé pour vente délivré le 16 octobre 2024

Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Il résulte des termes de l'article 15 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2020-936 du 30 juillet 2020 et par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, que :
« I— Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (…). Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.
En cas d'acquisition d'un bien occupé :
- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;
- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;
- lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition.
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
II. — Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local. (..)
III - Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l'arrêté précité.
Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.
L'âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.
V. - Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d'une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale. ».

En l’espèce, un congé aux fins de vente a été délivré par la SCI LE DOMAINE DE [I] à Monsieur [O] [R] en date du 16 octobre 2024. Ce congé a été donné pour la date du 30 avril 2025. Le délai de préavis de six mois a donc été respecté par le bailleur. De plus, le congé, qui a été délivré au terme du contrat de location en cours, conclu initialement entre les parties en date du 08 avril 2013 à effet au 1er mai 2013, a été signifié par acte de commissaire de justice à la personne du locataire, Monsieur [O] [R].

Par ailleurs, le congé litigieux mentionne précisément le motif dans le corps de l’acte dénoncé au locataire, ainsi que la désignation du bien, mais également le prix et les conditions de la vente projetée, à savoir la somme de 140 000,00 euros, payable comptant le jour de la signature de l’acte authentique

Enfin, ledit congé reproduit les termes des cinq premiers alinéas de l’article 15 II susvisé.

Monsieur [O] [R] soutient que le congé qui lui a été délivré est nul, arguant notamment de ce qu’aucune démarche positive pour trouver un éventuel acquéreur n’est produite par la demanderesse, de sorte qu’elle ne justifie pas du caractère réel et sérieux de la reprise. Le défendeur estime par ailleurs que le bailleur ne justifie pas de la réalité du prix de vente de l’appartement, en raison principalement des désordres existant dans le logement depuis six ans.

Cependant, aucune des prescriptions légales susvisées n’impose au bailleur de démontrer qu’il a entrepris des démarches en vue de la vente effective de son bien. De plus, en ce qui concerne le prix, élément indispensable du congé pour vente, seul est imposé au bailleur de faire figurer sur le congé un prix de façon claire et précise, outre la mention des modalités de paiement, ce qui est le cas en l’espèce.

Au demeurant, Monsieur [O] [R] ne rapporte aucunement la preuve de ce que les indications qui auraient été omises par la bailleresse lui causeraient un grief.

Surabondamment, il doit être relevé que la SCI [Adresse 1], par les pièces qu’elle produit, notamment par le certificat de scolarité de la fille de Monsieur [I] [M], gérant de ladite SCI, ainsi que par les extraits de biens à vendre sur Toulon en date du 04 janvier 2026, via la méthode par comparaison, utilisée par ailleurs par l’administration fiscale dans d’autres matières, justifie que le motif de la vente escompté est réel.

En conséquence, il convient de déclarer valable au fond et en la forme le congé pour vente délivré à Monsieur [O] [R] le 16 octobre 2024 pour le 30 avril 2025.

Sur les conséquences du congé pour vente délivré le 16 octobre 2024

L’article 1344 du code civil prévoit que le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l'obligation.

L'occupation des lieux sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de location cause nécessairement un préjudice au bailleur qu'il convient de réparer, jusqu'à la libération des lieux car, en application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, malgré la délivrance du congé par la SCI LE DOMAINE DE [I], il est patent que Monsieur [O] [R] s’est maintenu dans les lieux après le 30 avril 2025, ce alors même qu’il n’a pas fait usage de son droit de préemption dans le délai de deux mois à compter de la délivrance en date du 16 octobre 2024.

Pourtant, le bail conclu entre les parties se trouve résilié depuis le 30 avril 2025 par l’effet de ce congé. Dans ces conditions, Monsieur [O] [R] se retrouve occupant sans droit ni titre du logement pris à bail sis [Adresse 4], et ce depuis le 30 avril 2025 à minuit.

Aussi, faute du départ volontaire de Monsieur [O] [R], son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef sera ordonnée des lieux sis [Adresse 4], selon les modalités du présent dispositif.

En outre, dans l'attente du départ effectif du locataire, il convient de fixer une indemnité mensuelle d'occupation, due en lieu et place du loyer pour le logement sis [Adresse 4], à compter du mois de la signification de la présente décision et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés.

Cette indemnité d’occupation, qui correspond au montant du dernier loyer et charges comprises, doit donc être fixée à la somme de 463,31 euros, somme toutefois non indexée s'agissant d'une créance indemnitaire et non contractuelle, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement, en application de l’article 1231-7 du code civil.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts formée par Monsieur [O] [R]

En l’espèce, Monsieur [O] [R] sollicite la condamnation de la SCI LE DOMAINE DE [I] à lui payer la somme 2 639,00 euros au titre du préjudice de jouissance pour les années 2024 et 2025 et la somme de 1 500,00 euros au titre du préjudice moral.

Au soutien de sa demande de réparation au titre du préjudice de jouissance, le défendeur vise l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989 relatif aux obligations incombant au bailleur, et arguant de ce que ce dernier a manqué à ses obligations au regard notamment des désordres mis en exergue dans son logement dans le rapport d’expertise judiciaire réalisé en date du 16 juillet 2021. Il considère ainsi que son préjudice existe depuis son entrée dans les lieux et que le bailleur n’a pas exécuté les précédentes décisions le condamnant à réaliser les travaux nécessaires.

Cependant, il est constant, au regard des pièces versées aux débats, que par un arrêt au fond en date du 11 janvier 2024, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence a notamment condamné la SCI [Adresse 1] à verser à Monsieur [O] [R] la somme de 2 800,00 euros au titre de son trouble de jouissance pour la période du 22 octobre 2017 jusqu’au prononcé de l’arrêt, en raison des infiltrations récurrentes de son logement et en dépit des travaux effectués.

Ainsi, le principe de l’autorité de la chose jugée érigé par l’article 1355 du code civil doit s’appliquer, alors que Monsieur [O] [R] ne rapporte nullement la preuve de ce que sa demande est fondée sur une cause distincte.

Monsieur [O] [R] ne démontre pas non plus l’existence d’un préjudice moral distinct du préjudice de jouissance auquel la Cour d’appel avait fait droit, et alors qu’elle avait rejeté sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral.

En conséquence, Monsieur [O] [R] sera débouté de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle d’annulation de l’augmentation du loyer formée par Monsieur [O] [R]

En l’espèce, Monsieur [O] [R] sollicite la suspension immédiate de toute augmentation annuelle de son loyer et la rectification de celui-ci à son montant antérieur à hauteur de 424,81 euros. A l’appui de cette demande, le défendeur vise l’article 17-1 de la loi du 06 juillet 1989 relatif à la révision du loyer, qu’il estime impossible en ce que le logement ne remplirait pas les critères de décence.

Néanmoins, il résulte des motifs de l’arrêt de la Cour d’appel d’[Localité 5] en date du 11 janvier 2024, qui s’est fondé sur le rapport d’expertise judiciaire en date du 16 juillet 2021 produit à la présente instance par le défendeur, que le logement pris à bail par Monsieur [O] [R] n’est ni indécent, ni impropre à son usage ni inhabitable, et qu’il ne fait l’objet d’aucun arrêté de péril.

Ainsi la demande reconventionnelle de Monsieur [O] [R], qui n’est pas fondée, doit être rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [O] [R], qui succombe à l’instance, supportera les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du congé et de l’assignation.

Monsieur [O] [R] sera également condamné à payer à la SCI LE DOMAINE DE [I] la somme de 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS