TJ 83137, 2 mars 2026, RG 25/05345

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
PÔLE JCP

Jugement n°

N° RG 25/05345 - N° Portalis DB3E-W-B7J-NQMG

AFFAIRE :

S.C.I. CFFA PREMIER

C/

[D]
[Z]

JUGEMENT réputé contradictoire du 02 MARS 2026

Grosse exécutoire : Me AUDRAN

Copie : Madame [S] [D] - Monsieur [L] [Z]

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 02 MARS 2026

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

S.C.I. CFFA PREMIER
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me AUDRAN, avocat du barreau de TOULON

à

DÉFENDEURS :

Madame [S] [D]
née le 30 Mars 1987 à [Localité 3]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 4]
non comparante, ni représentée

Monsieur [L] [Z]
né le 18 Décembre 1984 à [Localité 5] (POLOGNE)
de nationalité Polonaise
[Adresse 4]
[Adresse 3]
[Localité 4]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Audrey MOYA
Greffier : Stéphanie ARNAUD

DÉBATS :

Audience publique du 05 Janvier 2026

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 02 MARS 2026 par Audrey MOYA, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 19 octobre 2018, la SCI CFFA PREMIER a consenti à Madame [S] [D] et Monsieur [L] [Z] un bail à usage d’habitation d’une durée de trois ans portant sur un logement sis [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 800,00 euros, outre une provision sur charges de 60,00 euros, ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 800,00 euros.

Par jugement en date du 28 juillet 2023, le juge des contentieux de la protection de la juridiction de céans a notamment condamné solidairement Madame [S] [D] et Monsieur [L] [Z] à payer à la SCI CFFA PREMIER la somme de 2 711,56 euros au titre des charges impayés et les a autorisés à s’acquitter de cette somme en 24 mensualités de 112,0 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 mars 2025, un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie a été réalisé à la demande de la SCI CFFA PREMIER.

Par acte de commissaire de justice signifié en date du 1er juillet et du 13 août 2025, la SCI CFFA PREMIER a fait assigner Madame [S] [D] et Monsieur [L] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulon et forme les demandes suivantes :
Condamner solidairement Madame [S] [D] et Monsieur [L] [Z] à payer au requérant la somme totale de 5 428,23 euros arrêtée au 27 mars 2025, au titre des loyers et charges impayés ; Condamner solidairement Madame [S] [D] et Monsieur [L] [Z] à payer au requérant la somme de 2 542,20 euros au titre des dégradations locatives et de la remise en état des lieux ;Condamner solidairement Madame [S] [D] et Monsieur [L] [Z] à payer au requérant la somme de 1 500,00 euros à titre de dommages et intérêts ;Condamner solidairement Madame [S] [D] et Monsieur [L] [Z] à payer au requérant la somme de 2 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens de l’instance incluant les frais d’acte d’Huissiers de Justice liés à une éventuelle mesure d’exécution forcée.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 05 janvier 2026, au cours de laquelle la SCI CFFA PREMIER était représentée par son Conseil, qui a déposé ses conclusions et pièces, auxquelles il se réfère et vers lesquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé.

Au visa de la loi du 06 juillet 1989, elle soutient être fondée à solliciter la condamnation des locataires aux loyers et charges impayés postérieurs au mois de septembre 2021, étant donné que le jugement du 28 juillet 2023 les a condamnés au paiement des charges impayés pour les exercices 2018 à septembre 2021. Elle ajoute leur avoir adressé de façon annuelle un courrier recommandé afin de leur faire part du montant du loyer revalorisé, ce dont ils n’ont pas tenu compte, de sorte qu’elle estime qu’ils sont redevables de la somme de 1 593,73 euros au titre de l’arriéré de loyers. Elle ajoute qu’il en est de même en ce qui concerne l’appel de la régularisation des charges, pour un montant total de 3 834,50 euros. Elle soutient par ailleurs que le logement a été donné à bail aux locataires entièrement neuf, mais que ces derniers ont commis diverses dégradations locatives, qui ont donné lieu à des travaux de remise en état pour un montant de 2 542,20 euros. Enfin, elle fait valoir que les locataires ont fait preuve d’une résistance infondée pour s’acquitter du paiement des sommes restant dues, malgré une précédente condamnation, manifestant ainsi leur mauvaise foi.

Madame [S] [D], citée à personne, n’a pas comparu et n’a pas été représentée.

Monsieur [L] [Z], cité sur la base d’un procès-verbal de recherches infructueuses du commissaire de justice en application de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 02 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges impayés

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1344 du code civil prévoit que le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l'obligation.

Il appartient au défendeur conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil de rapporter la preuve du paiement ou du fait qui aurait produit l’extinction de l’obligation.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties et de l'article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En l'espèce, la SCI CFFA PREMIER sollicite la condamnation solidaire de Madame [S] [D] et Monsieur [L] [Z] à lui payer la somme de 5 428,23 euros arrêtée au 27 mars 2025, correspondant à un arriéré de loyers pour la somme de 1 593,73 euros et à des charges impayées pour 3 834,50 euros.

Il sera tout d’abord relevé que la décision de la juridiction de céans en date du 28 juillet 2023 ayant condamné solidairement Madame [S] [D] et Monsieur [L] [Z] à payer à la SCI CFFA PREMIER la somme de 2 711,56 euros correspond à des charges impayées antérieures à celles qui sont désormais sollicitées, ce qui résulte de la lecture du jugement produit en pièce 2.

Il résulte par ailleurs de l’examen de la pièce 5 produite par la demanderesse, que la somme de 1 593,73 euros est justifiée en ce qu’elle correspond à des impayés de loyers pour la période d’octobre 2021 au 27 mars 2025, date de sortie effective des lieux par les locataires et non atteinte par la prescription quinquennale.
La SCI CFFA PREMIER justifie également, par la production des taxes foncières 2022 à 2024 et par un bilan de charges, de la somme de 3 834,50 euros au titre des charges non payées par les locataires durant leur période d’occupation des lieux et à compter du mois d’octobre 2021.

En conséquence, il y a lieu de condamner Madame [S] [D] et Monsieur [L] [Z] solidairement, en application de la clause XIII prévue au bail liant les parties, à payer à la SCI CFFA PREMIER la somme totale de 5 428,23 euros au titre des loyers et charges impayés sur la période d’octobre 2021 au 27 mars 2025, correspondant à leur départ effectif des lieux.

Sur la demande en paiement au titre des dégradations locatives et de la remise en état des lieux

En application de l’article 1730 du code civil, s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Toutefois, en application de l’article 1731 du code civil, s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

De plus et conformément à l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.

L’article 3-2 de la loi du 06 juillet 1989 mentionne qu'un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Aux termes de l'article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.

Enfin, aux termes de l'article 7 d) de la même loi, le locataire est obligé de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En l’espèce, la SCI CFFA PREMIER sollicite le paiement solidaire par Madame [S] [D] et Monsieur [L] [Z] de la somme de 2 542,20 euros au titre des travaux de remise en état du logement.

Aucun état des lieux d’entrée n’est produit, de sorte qu’il nous est impossible d’effectuer une comparaison entre l’état du logement lors de sa prise à bail par la locataire puis lors de sa sortie. Néanmoins, conformément aux dispositions légales susvisées et notamment l’article 1731 du code civil, il y a lieu de considérer dans ce cas que le preneur est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Ainsi, les dégradations relevées par le commissaire de justice dans son procès-verbal de constat réalisé en date du 27 mars 2025 doivent être prises en considération et portées à la charge de la locataire. Il résulte pourtant de ce procès-verbal que lors de l’état des lieux de sortie, réalisé en l’absence de Madame [S] [D] et Monsieur [L] [Z], que divers désordres ont été relevés. Ainsi, il a notamment été relevé, dans la cuisine, que l’électroménager était sale voire élimé (plan de travail et plaque à induction) ou abîmé (meuble). Dans la salle à manger, il a été noté que la peinture avait mal été refaite, que des trous de cheville étaient visibles ou que la tapisserie avait été déchirée. De la saleté a également décrite dans le couloir, au niveau des portes et des abat-jours. Des traces grisâtres ont également été relevées dans la chambre 2, outre de la saleté sur la peinture dans la salle d’eau et sur les éléments la composant (miroir, bouche VMC par exemple).

Or, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles aient eu lieu sans sa faute. Cependant, Madame [S] [D] et Monsieur [L] [Z], non comparants, ne rapportent nullement la preuve de ce que ces divers désordres ne sont pas de leur fait, de sorte qu’il doit être considéré qu’ils leur sont imputables.

Par ailleurs, il résulte du devis réalisé par la société SPLASHDECO en date du 24 avril 2025, soit postérieurement à l’état des lieux de sortie, que l’ensemble des dégradations constatées à l’issue de la période de location a nécessité de travaux, consistant essentiellement en de la peinture dans l’ensemble des pièces, et ce pour un montant de 2 542,20 euros.

En définitive, il y a lieu de condamner Madame [S] [D] et Monsieur [L] [Z] solidairement, à payer à la SCI CFFA PREMIER la somme totale de 2 542,20 euros au titre des dégradations locatives et de la remise en état des lieux.

Sur la demande indemnitaire

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, pris en son dernier alinéa, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l’espèce, la SCI CFFA PREMIER sollicite la condamnation de Madame [S] [D] et Monsieur [L] [Z] à lui payer la somme de 1 500,00 euros de dommages et intérêts, en raison de leur résistance infondée pour s’acquitter du paiement des sommes restant dues, malgré une précédente condamnation, manifestant ainsi leur mauvaise fois.

S’il est patent que les défendeurs ont fait l’objet d’une condamnation en 2023 au titre des charges impayées, force est toutefois de constater que la demanderesse ne justifie pas avoir sollicité postérieurement à cette date Madame [S] [D] et Monsieur [L] [Z] pour qu’ils s’acquittent des sommes dues. En effet, les courriers produits en pièce 3 ne permettent pas de déterminer les modalités de remise aux défendeurs et donc de considérer qu’ils se sont sciemment abstenus de lui répondre. De plus, la SCI CFFA PREMIER ne verse aucune preuve de ce que les défendeurs auraient refusé de lui communiquer leur nouvelle adresse, ce d’autant plus que la signification de la présente assignation a été faite à la personne de Madame [S] [D].

Par conséquent, la SCI CFFA PREMIER sera déboutée de sa demande indemnitaire.

Sur les demandes accessoires

Madame [S] [D] et Monsieur [L] [Z], qui succombent à l’instance, supporteront in solidum les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile.

Madame [S] [D] et Monsieur [L] [Z] seront également condamnés in solidum à payer à La SCI CFFA PREMIER la somme de 500,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS