TJ 83137, 2 mars 2026, RG 25/05485

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
PÔLE JCP

Jugement n°

N° RG 25/05485 - N° Portalis DB3E-W-B7J-NQ2N

AFFAIRE :

[C]

C/

[Z]

JUGEMENT réputé contradictoire du 02 MARS 2026

Grosse exécutoire : Me VERNIN
Copie : Monsieur [G] [Z]

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 02 MARS 2026

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Monsieur [M] [C]
né le 22 Novembre 1948
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 2]
représenté par Me VERNIN, avocat du barreau de TOULON

à

DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [Z]
né le 03 Juin 1991 à [Localité 3] (TUNISIE)
[Adresse 2]
[Localité 2]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Audrey MOYA
Greffier : Stéphanie ARNAUD

DÉBATS :

Audience publique du 05 Janvier 2026

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 02 MARS 2026 par Audrey MOYA, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte notarié en date du 1er avril 2023, Monsieur [M] [C] a consenti à Monsieur [G] [Z] un bail à usage d’habitation d’une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction portant sur un logement meublé situé [Adresse 2] - 1er étage - [Localité 2], moyennant un loyer mensuel de 370,00 euros, outre une provision sur charges mensuelles d’un montant de 70,00 euros, sans dépôt de garantie.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 novembre 2024, Monsieur [M] [C] a fait délivrer à Monsieur [G] [Z] un congé pour motifs légitimes et sérieux du logement soumis à bail, pour le 30 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 25 novembre 2024, un commandement de payer les loyers a été délivré par Monsieur [M] [C] à Monsieur [G] [Z], pour la somme en principal de 3 479,00 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés à octobre 2024.

Ce commandement a été dénoncé à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives dans le Var le 11 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié en date du 19 août 2025, Monsieur [M] [C] a fait assigner Monsieur [G] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulon et forme les demandes suivantes :
Déclarer valable au fond et en la forme le congé délivré au locataire ; Déclarer le locataire occupant sans droit ni titre des locaux qu’il occupe ;Ordonner l’expulsion du locataire desdits locaux, ainsi que celle de tout occupant de son chef ; Constater le jeu de la clause résolutoire insérée et visée au bail et ordonner l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef ; Condamner le locataire au paiement de la somme de 4 679,00 euros au titre des loyers en retard ; Condamner le locataire au paiement jusqu’au départ effectif des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle de 600,00 euros mensuel outre les charges ; Condamner le locataire au paiement d’une somme de 600,00 euros au titre des dommages et intérêts ; Condamner le locataire au paiement d’une somme de 600,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens, comprenant le coût du congé, du commandement de payer et de l’assignation.
Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département du Var le 20 août 2025.

Au soutien de ses demandes et au visa des articles 7, 24 et 25-8 et suivants de la loi du 06 juillet 1989 ainsi que des articles 1103, 1104, 1193, 1217, 1224, 1728 et 1760 du code civil, Monsieur [M] [C] expose que le congé pour motif légitime et sérieux, qui a été signifié à Monsieur [G] [Z] le 25 novembre 2024, à effet au 30 avril 2025, est valide sur la forme et le fond, au regard du défaut de paiement des loyers. Il soutient également que le bail doit être résilié par acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement et de justifier de l’assurance.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 05 janvier 2026, au cours de laquelle Monsieur [M] [C] était représenté par son Conseil, qui a déposé ses conclusions et pièces, auxquelles il se réfère et vers lesquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé.
Il précise que la dette locative s’élève désormais à la somme de 5 279,00 euros, janvier 2026 inclus.

Monsieur [G] [Z], cité à personne, n’a pas comparu et n’a pas été représenté à l’audience.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 02 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en résiliation du bail pour congé pour motifs légitimes et sérieux et d’expulsion

Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Conformément à l’article 25-8 I de la loi du 06 juillet 1989 relatif aux rapports entre bailleurs et locataires dans les logements meublés à titre de résidence principale, « le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d'un préavis d'un mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois.
Le bailleur qui souhaite, à l'expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an.
Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.
Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.
A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.
Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l'intégralité de la période couverte par le préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation du logement loué ».

En l’espèce, le congé pour motif légitime et sérieux délivré par Monsieur [M] [C] le 25 novembre 2024, signifié à la personne de Monsieur [G] [Z] et à effet au 30 avril 2025, a respecté les modalités de délivrance et les délais légaux, de sorte qu’il doit être déclaré valide.

En effet, ce congé, qui a été délivré au terme du contrat de location en cours, respecte le délai de préavis de trois mois. De plus, ce congé mentionne précisément les motifs allégués, à savoir le défaut de paiement des loyers et charges à jour, et le fait de ne pas avoir procédé aux réparations locatives et à l’état des lieux prévu à l’article 3 de la loi du 06 juillet 1989.

Ce dernier motif ne peut toutefois pas être considéré comme légitime et sérieux, étant donné le bailleur ne justifie aucunement des réparations locatives qui auraient dû être mises à la charge du locataire, pas plus qu’il ne justifie que l’absence de réalisation de l’état des lieux soit imputable à ce dernier.

En revanche, le premier motif visé, consistant dans le défaut de paiement des loyers et charges à jour, est corroboré par le commandement de payer les loyers délivré le même jour et par le décompte locatif actualisé au mois de mai 2025, démontrant un solde locatif au débit de Monsieur [G] [Z] pour un montant de 3 479,00 euros, ce dernier n’ayant payé aucun loyer depuis le mois de juin 2023. Ce comportement fautif de la part du locataire caractérise un motif légitime et sérieux, justifiant la délivrance par le bailleur de son congé.

Or, malgré ce congé, il est patent que Monsieur [G] [Z] s’est maintenu dans les lieux après le 30 avril 2025, date de résiliation du contrat par l’effet du congé.

Dans ces conditions, Monsieur [G] [Z] se retrouve occupant sans droit ni titre du logement pris à bail sis [Adresse 3], et ce depuis le 30 avril 2025 à minuit.

Aussi, faute du départ volontaire de Monsieur [G] [Z], son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef sera ordonnée des lieux sis [Adresse 3], selon les modalités du présent dispositif.

Sur la demande en résiliation du bail d’habitation par acquisition de la clause résolutoire

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Conformément à l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L.843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au présent litige en ce que le contrat de bail a été conclu en octobre 2023, soit postérieurement à l'entrée en vigueur de ladite loi, « I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En outre, selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Conformément à l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.

Conformément à l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

En l’espèce, Monsieur [G] [Z] a signé le 1er avril 2023 un bail d’habitation le liant au propriétaire Monsieur [M] [C] sur le logement sis [Adresse 3]. Ce bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail « en cas de non-paiement à son échéance de l’une des sommes dues par le locataire au titre du loyer et des charges récupérables et un mois après un commandement de payer resté sans effet […] De même, en cas de défaut d’assurance du locataire contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et deux mois après un commandement de s’assurer resté sans effet ».

Il apparaît que Monsieur [G] [Z], qui s’est engagé à payer son loyer et les charges efférentes lors de la signature du contrat de bail le liant à Monsieur [M] [C], a délibérément mis fin à l’exécution de cette obligation contractuelle, dès lors qu’il a cessé de payer son loyer et les charges afférentes de façon régulière et en totalité, et ce dès le mois de juin 2023, tel que cela ressort du décompte arrêté au mois de mai 2025.

Or, malgré le rappel de façon claire et légale de la clause résolutoire prévue au bail et de ses conséquences graves par le commandement de payer, signifié au locataire le 25 novembre 2025, ce dernier n'a pas apuré l'intégralité de sa dette d’un montant de 3 479,00 euros arrêtée au mois d’octobre 2024, dans le délai légal de deux mois, tel qu’il en résulte du décompte arrêté au mois de mai 2025 et de la dette actualisée à l’audience.

De même, Monsieur [G] [Z] n’a pas justifié de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois à compter du commandement qui lui a été délivré en ce sens le 25 novembre 2024.

Dès lors, force est de constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail.

Aussi, faute du départ volontaire de Monsieur [G] [Z], son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef sera ordonnée des lieux sis [Adresse 3], selon les modalités du présent dispositif.

Sur la demande en paiement des loyers et charges et de l'indemnité d'occupation

L’article 1344 du code civil prévoit que le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l'obligation.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties et de l'article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Par ailleurs l'occupation des lieux sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de location cause nécessairement un préjudice au bailleur qu'il convient de réparer, jusqu'à la libération des lieux car, en application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il résulte des pièces versées au dossier et notamment de l’extrait de compte détaillé arrêté au mois de mai 2025 ainsi que des déclarations du bailleur à l’audience, que Monsieur [G] [Z] a cessé de payer son loyer et charges à compter de l’échéance du mois de juin 2023. Ainsi, le retard pris par le défendeur dans le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation s'élève à la somme de 5 279,00 euros, janvier 2026 inclus.

En conséquence, Monsieur [G] [Z] sera condamné à verser la somme de 5 279,00 euros au bailleur, échéance de janvier 2026 incluse.

En outre, dans l'attente du départ effectif du locataire, il convient de fixer une indemnité mensuelle d'occupation, due en lieu et place du loyer à compter du mois de février 2026 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés. Cette indemnité correspond au montant du dernier loyer mensuel charges comprises, mais n’a pas à être indexée, s'agissant d'une créance indemnitaire et non contractuelle. Ainsi, cette indemnité doit être fixée à la somme de 420,00 euros.

Sur la demande indemnitaire

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, pris en son dernier alinéa, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l’espèce, Monsieur [M] [C] sollicite la condamnation de Monsieur [G] [Z] à lui payer la somme de 600,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice.

Or, Monsieur [M] [C] ne démontre aucunement avoir subi un préjudice distinct de celui causé par le maintien dans les lieux par l’intéressé, pas plus qu’elle ne démontre qu’il aurait fait preuve d’une mauvaise foi excessive.

Par conséquent, Monsieur [M] [C] sera débouté de sa demande indemnitaire de Monsieur [G] [Z].

Sur les demandes accessoires

Monsieur [G] [Z], qui succombe à l’instance, supportera les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du congé, du commandement de payer et de l’assignation.

Monsieur [G] [Z] sera également condamné à payer à Monsieur [M] [C] la somme de 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS