TJ 83137, 9 mars 2026, RG 25/03814

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
PÔLE JCP

Jugement n°

N° RG 25/03814 - N° Portalis DB3E-W-B7J-NMI6

AFFAIRE :

[J]

C/

[S]

JUGEMENT contradictoire du 09 MARS 2026

Grosse exécutoire : Me PORCHER
Copie : Me OBER

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 09 MARS 2026

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Madame [Q] [J] épouse [Y]
née le 05 Mai 1983 à [Localité 2]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me PORCHER, avocat du barreau de NIMES

à

DÉFENDEUR :

Madame [A] [S]
née le 19 Juillet 1994 à [Localité 4]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Me OBER, avocat du barreau de TOULON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Céline DALLEST
Greffier : Stéphanie ARNAUD

DÉBATS :

Audience publique du 12 Janvier 2026

JUGEMENT :

contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 09 MARS 2026 par Céline DALLEST, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date des 03 et 08 juillet 2024, Madame [Q] [J] a consenti, par l’intermédiaire de son mandataire, à Madame [A] [S], un contrat de location relatif à un logement à usage d’habitation sis à [Localité 6] (83) [Adresse 2], moyennant le versement d’un loyer d’un montant mensuel initial de 840,00 euros, outre une provision sur charges d’un montant mensuel de 20,00 euros.

Se prévalant de loyers et charges impayés, Madame [Q] [Y] née [J] a fait délivrer à Madame [A] [S], par acte en date du 12 décembre 2024, et au visa de la clause résolutoire insérée au contrat de bail, un commandement de payer la somme de 2 869,86 euros, outre les frais de l’officier ministériel, et ce dans un délai de six semaines.

Par acte délivré le 05 mai 2025, Madame [Q] [Y] née [J] a fait assigner Madame [A] [S] devant la présente juridiction, aux fins de voir :
Prononcer la résiliation du bail en date du 03 juillet 2024Déclarer Madame [S] occupante sans droit ni titre des locaux occupés au [Adresse 3], en conséquence, l’expulsion de Madame [S] ainsi que celle de toutes personnes introduites par les locataires dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l’article L 411-1 du code des procédures civiles d’exécutionOrdonner que faute par les locataires de se faire, il sera procédé à l’expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin estCondamner Madame [S] à lui payer la somme de 3 637,91 euros au titre des loyers et charges arrêté au mois de mars 2025Condamner Madame [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du mois d’avril 2025 jusqu’au départ effectif de la locataire, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droitCondamner Madame [S] à lui payer la somme de 600,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civileCondamner Madame [S] aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer en date du 12 décembre 2024.
Les parties ont été convoquées à l’audience du 03 novembre 2025 puis celle du 12 janvier 2026.
A cette date, Madame [Q] [Y] née [J] ainsi que Madame [A] [S] ne comparaissent pas mais sont représentées par leur conseil respectif.
Dès lors, la présente décision sera contradictoire.

Lors des débats, [Q] [Y] née [J] sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, auquel il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

En défense, se référant oralement aux moyens et prétentions développés aux termes de ses conclusions déposées à l'audience, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, Madame [A] [S] sollicite de voir :
Lui accorder un délai de 36 mois pour se libérer de sa dette locative par mensualités égalesDire que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant ce délai et que si la locataire se libère selon les modalités fixées, la clause de résiliation sera réputée ne pas avoir jouéDébouter Madame [J] [Q] épouse [Y] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusionsStatuer ce que de droit sur les dépens.
A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 09 mars 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties comparantes ayant été avisées.

[Q] [Y] née [J] a été autorisée à produire, en cours de délibéré, un décompte actualisé.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 de la loi 06 juillet 1989 alors applicable aux faits de l’espèce dispose ce qui suit :

I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.
Lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.
Le représentant de l'Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l'ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par l'huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce signalement est fait dès lors que l'un des deux seuils est atteint. Il s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.
L'arrêté mentionné à l'avant-dernier alinéa du présent I est pris après avis du comité responsable du plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées ainsi que de la chambre départementale des huissiers de justice. Les modalités de détermination du montant et de l'ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements sont signalés sont fixées par décret en Conseil d'Etat.

II.-Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.

Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.
III.-A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic.
IV.-Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, le diagnostic social et financier a été établi le 24 octobre 2025 et versé sur la procédure le 28 octobre 2025.
Le représentant de l'État dans le département a été avisé de l’assignation par voie électronique le 07 mai 2025.

Dès lors, la demande de Madame [Q] [Y] née [J] sera déclarée recevable.

Sur la demande en résiliation du contrat de bail et expulsion

Il résulte des dispositions de l'article 1103 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires six semaines après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.
Il sera tenu compte d’un délai de deux mois en raison des dispositions de l’article 24 précité alors en vigueur.

Madame [Q] [Y] née [J] justifie avoir régulièrement signifié le 12 décembre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989, et ce pour un montant de 2 869,86 euros. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

Le contrat de bail est donc résilié par application de la clause à compter du 12 février 2025.

En application des dispositions de l’article 24 V. de la loi du 06 juillet 1989 alors applicable, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, Madame [A] [S] précise sa situation personnelle et financière aux termes du diagnostic social, qui est précaire. Elle assume seule ses trois enfants mineurs à charge et a régularisé récemment régularisé un contrat à durée déterminée. Elle a repris le paiement des loyers et la caisse d’allocations familiales a également repris le versement de ses prestations.

En conséquence, il convient d'accorder des délais de paiement à la locataire selon les modalités précisées au dispositif.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et cette dernière sera réputée privée d’effet si la locataire s’acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette, les relations entre les parties au bail se poursuivant alors selon les termes de ce dernier.

Ainsi, en cas de non paiement d’une mensualité - que ce soit au titre de l'arriéré rééchelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé -, passé un délai de 15 jours suivant une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par la bailleresse, la résolution du bail étant acquise à la date du 12 février 2025.

Dans cette hypothèse, Madame [A] [S] serait alors désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.
Madame [Q] [Y] née [J], propriétaire de l'immeuble ainsi occupé indûment, aurait ainsi vocation à en retrouver la libre disposition.
Il y a donc lieu d'ordonner l'expulsion de Madame [A] [S] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans l'hypothèse où la résiliation du bail reprendrait sa pleine efficacité.

De même, en application des dispositions de l’article 1240, la personne qui se maintiendrait dans les locaux sans droit après l'expiration de son titre d'occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d'une indemnité d'occupation de nature indemnitaire, non indexée, qui doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assurer la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans bail.

En conséquence, la bailleresse serait alors en droit d’exiger de la locataire, si celle-ci se maintenait illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du dernier loyer et de la provision sur charges exigibles, en l’occurrence la somme mensuelle de 860,00 euros, non révisable, à compter de la date d'effet de la clause résolutoire et sous déduction des paiements intervenus depuis.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif 

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 23 de ladite loi, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle, au moyen de justificatifs.
 
Madame [Q] [Y] née [J] justifie d'un décompte, pour la période du 09 juillet 2024 au 22 janvier 2026 et ce pour un montant de 3 555,23 euros.
Il sera déduit de ce décompte les frais au titre du commandement de payer du 06 mars 2025, pour un montant de 289,05 euros, ainsi que la taxe des ordures ménagères des années 2024 et 2025, non justifiés (185,00 euros + 87,59 euros).

En conséquence, Madame [A] [S] sera condamnée à payer à Madame [Q] [Y] née [J] la somme de 2 993,59 euros pour la période du 09 juillet 2024 au 22 janvier 2026, selon des modalités de remboursement précisées dans le dispositif de la présente décision.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions combinées des articles 696 et 700 du Code de procédure civile que la partie qui succombe doit supporter les dépens, et que les frais non compris dans les dépens en suivent le sort.
Madame [A] [S], qui succombe, supportera les entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 12 décembre 2024.
Il apparaît conforme à l’équité de la condamner à payer à Madame [Q] [Y] née [J] la somme de 150,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,