TJ 68224, 23 juin 2026, RG 25/02257

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/02257 - N° Portalis DB2G-W-B7J-JOCQ
Section 2
VB
République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 23 juin 2026

Juge des Contentieux de la protection
PARTIE DEMANDERESSE :

E.P.I.C. OPH [Localité 2] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT, pris en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 4]

représenté par Maître Sophie PUJOL-BAINIER de la SCP BSP² AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 41

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [D] [G], née le 05 Juillet 1973 à [Localité 2] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 5]

comparante en personne à l’audience du 19 mai 2026

Monsieur [H] [N], né le 07 Juillet 1975 à [Localité 2] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 5]

comparant en personne à l’audience du 19 mai 2026

Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie ROSSIGNOL : Président
en présence de [A] [K], auditrice de justice
Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 19 Mai 2026

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 23 juin 2026 et signé par Sophie ROSSIGNOL, juge placée près la Première Présidente de la Cour d’Appel de [Localité 3], déléguée en qualité de juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 9 février 2023, l'Office Public de l'Habitat [Localité 2] Alsace agglomération-habitat a donné en location à Madame [D] [G] et Monsieur [H] [N], un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel de 625,02 €, provision sur charges comprises.

Le 11 septembre 2024, l'Office Public de l'Habitat [Localité 2] Alsace agglomération-habitat a fait délivrer à Madame [D] [G] et Monsieur [H] [N] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2 503,28 € (2718,88 en principal – 215,60 charges 2023) selon décompte arrêté au 12 août 2024.

Par courrier du 20 mars 2024, l'Office Public de l'Habitat [Localité 2] Alsace agglomération-habitat a informé la Caisse d’Allocations Familiales de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Par assignation délivrée à étude le 29 juillet 2025, l'Office Public de l'Habitat Mulhouse Alsace agglomération-habitat a attrait Madame [D] [G] et Monsieur [H] [N] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Mulhouse, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

Aux termes de son acte introductif d'instance, l'Office Public de l'Habitat [Localité 2] Alsace agglomération-habitat sollicite :
- de constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation et la résiliation de plein droit du bail, et à défaut de prononcer la résiliation du bail ;
- d'ordonner l'expulsion de Madame [D] [G] et Monsieur [H] [N] ainsi que de tous occupants de leur chef,
- de condamner solidairement Madame [D] [G] et Monsieur [H] [N] au paiement des sommes suivantes :
- 4 787,29 € au titre de l’arriéré locatif outre intérêts à compter de la décision ;
- une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant aux loyers actualisés augmentés des charges, jusqu'à la libération effective des lieux ;
- 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- ainsi qu'aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le commandement de payer
- d'ordonner l'exécution provisoire

Le 30 juillet 2025, l'Office Public de l'Habitat [Localité 2] Alsace agglomération-habitat a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

Le dossier a été retenu à l'audience en date du 19 mai 2026.

Lors de l’audience, l'Office Public de l'Habitat [Localité 2] Alsace agglomération-habitat, représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 19 mai 2026 l’arriéré s’élève désormais à la somme de 9 865,54 €, frais déduits.
Il précise que le précédent plan d’apurement n’a pas été respecté.

Madame [D] [G] et Monsieur [H] [N] ne contestent ni le principe ni le montant de la dette locative. Monsieur [H] [N] précise avoir quitté le logement et être SDF mais n’avoir jamais résilié le bail. Madame [D] [G] indique ne pas être en capacité financière de régler la dette locative au motif qu’elle ne touche que les minimas sociaux et qu’elle a un fils handicapé à charge. Elle souligne que le logement nécessite des travaux, ce qu’elle a demandé depuis 3 ans, qu’une expertise a été réalisée et que le bailleur n’a toujours rien fait. Enfin elle dit avoir pris attache avec une assistante sociale en vu du dépôt d’un dossier de surendettement.

Madame [D] [G] et Monsieur [H] [N] ont été autorisés à verser avant le 27 mai 2026 plusieurs pièces notamment des photographies du logement.

Le diagnostic social et financier n'est pas parvenu, la partie défenderesse ne répondant pas aux sollicitations.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément à la clause de solidarité stipulée audit bail, les locataires sont tenus solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations en résultant.

En effet, s’il est constant et non contesté que Monsieur [H] [N] a quitté le logement et fourni une attestation d’élection de domicile datée du 20 mai 2026, sans pour autant justifier de la date de son départ, il n’a pas résilié le bail. Il reste ainsi solidaire de Madame [D] [G].

En l’espèce, l'Office Public de l'Habitat [Localité 2] Alsace agglomération-habitat verse aux débats un décompte arrêté au 19 mai 2026 établissant l’arriéré locatif à la somme de 9 865,54 €.

Les locataires ne contestent pas cet arriéré.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de l'Office Public de l'Habitat [Localité 2] Alsace agglomération-habitat est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Madame [D] [G] et Monsieur [H] [N] à verser à l'Office Public de l'Habitat [Localité 2] Alsace agglomération-habitat la somme de 9 865,54 € actualisée au 19 mai 2026, au titre de l’arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Il sera précisé que conformément aux dispositions de l'article 1719 du Code civil et de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent et de procéder aux réparations autres que locatives, notamment celles ayant le caractère de grosses réparations au sens de l'article 606 du Code civil. Toutefois, cette obligation et celle incombant au locataire de s'acquitter du loyer aux termes convenus, prévue par l'article 7 de la même loi, demeurent juridiquement distinctes et indépendantes l'une de l'autre. Il s'ensuit que la défaillance du bailleur dans l'exécution de ses obligations ne saurait, à elle seule, fonder une suspension unilatérale du paiement du loyer par les locataires.

Ainsi, il appartenait aux locataires de mettre en œuvre les voies de droit appropriées pour faire valoir leurs prérogatives.

Aussi, les locataires, en l’espèce, n’ont pas formulé de demande particulière concernant les difficultés de travaux au sein du logement.

Sur la résiliation et l'expulsion

Sur la recevabilité de la demande
Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 30 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023.

De même, en application des dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, il est justifié de la saisine de la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois avant la délivrance de l'assignation, soit le 20 mars 2024.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Selon l'article 24-I de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux, et en cas de défaut d'assurance, un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l'article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Madame [D] [G] et Monsieur [H] [N] le 11 septembre 2024, pour un montant principal de 2 503,28 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti de deux mois.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 11 novembre 2024, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur l'expulsion
Madame [D] [G] et Monsieur [H] [N] sont donc désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Par conséquent, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de Madame [D] [G] et Monsieur [H] [N] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code.

Sur le paiement d'une indemnité d'occupation
L’occupation illicite des lieux par Madame [D] [G] et Monsieur [H] [N] cause manifestement et nécessairement un préjudice à l'Office Public de l'Habitat [Localité 2] Alsace agglomération-habitat qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du dernier loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail.

Il y a donc lieu de condamner in solidum Madame [D] [G] et Monsieur [H] [N] au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En conséquence, il convient de condamner in solidum Madame [D] [G] et Monsieur [H] [N] qui succombent, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 11 septembre 2024.

Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.

En l'espèce, l'équité commande de dispenser Madame [D] [G] et Monsieur [H] [N] de condamnation au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS