TJ 68224, 30 juin 2026, RG 26/00693

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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Site ATHENA
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil

MINUTE n°

N° RG 26/00693 - N° Portalis DB2G-W-B7K-JVPH

Section 2

VB
République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 30 juin 2026

PARTIE REQUERANTE :

S.A. NEOLIA, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 3]

représentée par Maître Lionel GATIN de la SELARL GRIMAL GATIN BENOIT, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 29

PARTIE REQUISE :

Madame [M] [V], née le 26 Août 1981 à [Localité 2], demeurant [Adresse 4] (HAUT-RHIN)

non comparante, ni représentée

Monsieur [O] [J], né le 16 Avril 1972 à [Localité 3] (ALLEMAGNE), demeurant [Adresse 5] (HAUT-RHIN)

comparant en personne

Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière

NOUS, Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, assistée de Clarisse GOEPFERT, greffier de ce tribunal,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 30 juin 2026,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 12 mai 2026
EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 1er octobre 2024, la SA d’HLM Néolia a loué à M. [O] [J] et Mme [M] [V], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d'habitation situé [Adresse 6] [Localité 4] [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 305,33 € outre 158,65 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 5 novembre 2025, la SA d’HLM Néolia a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 1 632,78 € au titre des loyers et charges échus au 27 octobre 2025 inclus ainsi que de justifier d’une assurance contre les risques locatifs.

Les impayés de loyer ont été signalés le 27 octobre 2025 à la caisse d’allocations familiales du Haut-Rhin.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 février 2026, la SA d’HLM Néolia a fait assigner M. [O] [J] et Mme [M] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse, statuant en référé, et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ordonner l'expulsion immédiate des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 3 247,57 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 19 janvier 2026 avec intérêts au taux légal à compter à compter de l'assignation ainsi que les intérêts au taux légal correspondant aux loyers et charges impayés jusqu’à la date d’acquisition de la clause résolutoire,condamner les locataires solidairement à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges révisés selon les conditions de l’ancien bail, soit 699,81 € par mois hors APL et RLS, à compter du 7 janvier 2026 jusqu'à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d'un locataire sortant,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 900,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens y compris le coût di commandement de payer.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 18 février 2026.

L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 12 mai 2026.

A cette audience, la SA d’HLM Néolia, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son assignation, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 3 685,77 €, au titre des loyers et charges échus au 5 mai 2026, terme du mois d’avril 2026 inclus. La demanderesse précise qu’il y a eu la reprise du paiement du loyer courant sur les trois derniers mois, le versement du mois d’avril n’apparaissant pas sur le dernier décompte produit. Elle ne fait pas état de l’assurance contre les risques locatifs.

Cités par actes délivrés à personne pour M. [O] [J] et à personne présente pour Mme [M] [V], seul M. [O] [J] est présent. Il ne conteste pas la demande, en son principe, mais précise avoir été victime de deux infarctus en 8 mois. Il souhaite rester dans les lieux avec son épouse et leur deux enfants mineurs.

L’affaire est mise en délibéré au 30 juin 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION
Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 27 octobre 2025. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l'audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 18 février 2026, soit plus de six semaines avant l'audience du 12 mai 2026.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

Sur les demandes principales

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, la SA d’HLM Néolia verse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution.

Il ressort des pièces fournies qu'au 5 mai 2026, la dette locative de M. [O] [J] et Mme [M] [V] s’élève à la somme de 3 399,75 € (soit la somme de 3 685,77 € réclamée lors de l'audience, diminuée d'un montant de 286,02 € correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois d’avril 2026 inclus. Il convient de condamner M. [O] [J] et Mme [M] [V] solidairement au paiement de cette somme provisionnelle.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article titre 7 qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s'est perpétué pendant plus de six semaines à compter du commandement de payer du 5 novembre 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 18 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

En application de l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le paiement du loyer courant.

Compte tenu de la situation financière exposée par le locataire, de la reprise du paiement du loyer courant et de son engagement pris de régler la dette locative par des versements mensuels, il y a lieu d'accorder à M. [O] [J] et Mme [M] [V], par application de l'article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un échelonnement de la dette sur une durée de 36 mois et de les autoriser à se libérer par mensualités de 97,13 € en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

Les effets de la clause résolutoire figurant au bail seront suspendus durant les délais de paiement ainsi accordés. Si les locataires règlent chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.

Il convient d'attirer l'attention de M. [O] [J] et Mme [M] [V] sur le fait que le défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, M. [O] [J] et Mme [M] [V] seront alors tenus solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à leur expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [O] [J] et Mme [M] [V] succombent à l’instance, de sorte qu'ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et de l’engagement du locataire en défense d’apurer sa dette, de laisser à la charge de la SA d’HLM Néolia les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS