TJ 68224, 30 juin 2026, RG 25/02203

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/02203 - N° Portalis DB2G-W-B7J-JNZI
Section 2
VB
République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 30 juin 2026

PARTIE DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE [Adresse 4] sis [Adresse 5]
pris en la personne de son syndic, la société FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE COMTE, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 6]

représentée par Me Leslie ULMER de la SELARL VMV-HUCK, avocats au barreau de STRASBOURG

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [T] [H], née le 07 Janvier 1995 à [Localité 2] (ROUMANIE), demeurant [Adresse 7]

non comparante, ni représentée

Nature de l’affaire : Demande en paiement des charges ou des contributions - Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Nadia LARHIARI : Président
Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 10 Mars 2026

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 30 juin 2026 et signé par Nadia LARHIARI, Président, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Mme [T] [H] est propriétaire de divers lots de copropriété situés [Adresse 8].

Le 30 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] sis [Adresse 9], représenté par son syndic, Foncia Alsace Bourgogne Franche Comté, a fait assigner Mme [T] [H] devant le tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de paiement des charges de copropriété et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
condamner Mme [T] [H] à lui payer la somme de 4 813,89 €, au titre des charges impayées du 2e trimestre 2023 au 3e trimestre 2025 ainsi que de l’appel de fonds du 15 septembre 2024,condamner Mme [T] [H] à lui payer la somme de 1 027,91 €, à titre de dommages et intérêts pour les frais de relance, de mise en demeure, de transmission à l’avocat augmentée des intérêts aux taux légaux à compter du jugement à intervenir,condamner Mme [T] [H] à lui payer la somme de 500 €, à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,condamner Mme [T] [H] à lui payer la somme de 1 200 €, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 10 mars 2026.

Au jour de l'audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] sis [Adresse 9], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son assignation.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Mme [T] [H] ne s’est pas acquittée de sa quote-part des charges de copropriété et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance. Il invoque également les conséquences de ce non-paiement de charges sur le fonctionnement normal de la copropriété.

Citée par acte remis à personne présente, Mme [T] [H] ne comparaît pas.

L'affaire est mise en délibéré au 30 juin 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l'article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu'à celles relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats:
- un relevé de propriété attestant de ce que Mme [T] [H] est propriétaire du lot n°13 situé [Adresse 8],
- un décompte daté du 7 juillet 2025,
- les appels de fonds,
- les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 20 septembre 2023, 11 octobre 2023 et 27 août 2024, et ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que des budgets prévisionnels correspondants.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que Mme [T] [H] n’a pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 4 813,89 € (hors frais).

Il convient, en conséquence, de condamner Mme [T] [H] au paiement de la somme de 4 813,89 €, au titre des charges dues à la date du 7 juillet 2025, provisions de charges pour la période du 2e trimestre 2023 au 3e trimestre 2025 incluses, y compris l’appel de fond « dépenses bâtiment n°10 – réfection de l’entrée » du 15 septembre 2024 inclus.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c'est-à-dire ceux exposés pour l'avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n'est pas le cas à titre d'exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d'honoraires du syndic. En effet, l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d'honoraires supplémentaires, n'en change pas la nature.

En l'espèce, il apparaît que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] sis [Adresse 9] est fondé à solliciter, au titre des frais imputables à Mme [T] [H] seule, la somme de 1 027,91 € au sens de l'article 10-1 susvisé.

Par conséquent, Mme [T] [H] sera condamnée à payer la somme de 1 027,91 € au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] sis [Adresse 9] au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L'article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] sis [Adresse 9] ne rapporte la preuve ni de la mauvaise foi de la défenderesse, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu'il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d'ores et déjà indemnisé par l'allocation d'intérêts moratoires par application de l'article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [T] [H], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Compte tenu des circonstances du litige et en l’absence d’éléments relatifs à la situation économique de la défenderesse, il convient de condamner celle-ci à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] sis [Adresse 9] la somme de 1 200 € en application de l’article précité.

PAR CES MOTIFS