TJ 06069, 7 juill. 2026, RG 25/06464

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE
Pôle de proximité
[Adresse 1]
[Localité 1]

S.D.C. de la communauté immobilière [Adresse 2],
pris en son Syndic en exercice la société FONCIA AD Immobilier, prise en son étblissement secondaire FONCIA SOGICA, pris en la personne de son représentant légal en exercice
c\ [A] [P] et [E] [L] [D] [G]

JUGEMENT DU 07 Juillet 2026

DECISION N° 26/83
N° RG 25/06464 - N° Portalis DBWQ-W-B7J-QTCS

DEMANDERESSE

S.D.C. de la communauté immobilière [Adresse 2],
pris en son Syndic en exercice la société FONCIA AD Immobilier, prise en son étblissement secondaire FONCIA SOGICA, pris en la personne de son représentant légal en exercice
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 1]

Représentée par Me Audrey ESSNER, avocat au barreau de GRASSE, substituée par Me Leyla MONTIGNY, avocat au Barreau de GRASSE

DEFENDEURS

Monsieur [A] [P]
né le 07 Novembre 1984 à [Localité 2]

ET

Madame [E] [L] [D] [G]
née le 14 Septembre 1987 à [Localité 3]

demeurant ensemble :
[Adresse 5]
[Adresse 6]
[Localité 1]

Tous deux non comparants, non représentés

Expéditions délivrées
à Me ESSNER
à M. [P]
à Mme [G]

le

Grosse délivrée
à Me ESSNER

le

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame Caroline CHASSAIN, Vice-Président

Greffier : Madame Laetitia LACROIX

À l’audience publique du 05 Mai 2026, après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que la décision sera prononcée par la mise à disposition au greffe à la date du 07 Juillet 2026.
EXPOSE DU LITIGE
Par exploit en date du 15 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] a assigné Monsieur [A] [P] et Madame [E] [G], propriétaires des lots n°19, 20 et 76 dans cette résidence et redevables d'un arriéré de charges, devant le Tribunal Judiciaire de GRASSE afin de les voir condamner solidairement :
- au paiement de la somme de 6.872,75 euros au titre de l'arriéré de charges dues, des provisions exigibles et des frais nécessaires arrêtées au 24 novembre 2025, augmentée des intérêts légaux à compter de l’assignation ;
- au paiement de la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
- au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- aux entiers dépens occasionnés par la présente instance en ce compris le droit de l’article A 444-32 du code de commerce.

A l'audience du 5 mai 2026, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] est représenté par son conseil qui se réfère aux écritures déposées.

Monsieur [A] [P] et Madame [E] [G], cités à étude, sont absents.

SUR QUOI
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ».
Selon l’article 473 du code de procédure civile, « lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n'a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d'appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur ».
Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges produites par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

- une attestation notariée établissant la qualité de copropriétaire de la partie défenderesse,
- un relevé individuel de charges du 21 novembre 2025,
- des appels de charges et de fonds travaux,
- le procès-verbal de l'assemblée générale 13 novembre 2023 et du 30 janvier 2025 portant approbation des comptes de l'exercice écoulé, du budget prévisionnel de l'exercice suivant et adoption de travaux,
- le commandement de payer du 11 avril 2025.

Il résulte de ces pièces que la créance du syndicat des copropriétaires relative aux charges impayées, non contestée, s'élève au jour de l’assignation à la somme de 5.683,55 euros, nette de frais.

Monsieur [A] [P] et Madame [E] [G] seront donc condamnés solidairement, une clause de solidarité étant stipulée au règlement de copropriété, à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 2] la somme de 5.683,55 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter l’assignation du 15 décembre 2025 au titre des charges de copropriété et des provisions exigibles arrêtées au 21 novembre 2025.

Sur les frais de recouvrement :

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi du 23 novembre 2018, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
"a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;
c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ;
d) Les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l'habitation lorsque les mesures ou travaux prescrits par un arrêté, une mise en demeure, une injonction ou une décision pris, selon le cas, en application des articles L. 1331-22 à L. 1331-25, L. 1331-28 ou L. 1334-2 du code de la santé publique ou des articles L. 129-1 ou L. 511-1 du code de la construction et de l'habitation et ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale n'ont pu être réalisés du fait de la défaillance dudit copropriétaire. Les astreintes sont alors fixées par lot (...)".

Sur les frais, l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d'hypothèque pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissiers et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

L'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Ces frais ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi que s'ils sortent de la gestion courante du syndic, qu'ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le syndicat produit le contrat de syndic qui prévoit, notamment, que les divers frais engagés au titre de l’article 10-1 relèvent du seul copropriétaire défaillant.

Le syndic verse aux débats diverses mises en demeure qui ne sont, en réalité, que de simples courriers, n’étant pas accompagnés d’un justificatif d’envoi en recommandé. La demande au titre de ces mises en demeure sera donc rejetée.

Aucune disposition ne prévoit, par ailleurs, que des intérêts de retard peuvent être facturés au copropriétaire défaillant. La demande exposée à ce titre sera donc également rejetée.

La demande en paiement au titre des frais sera, par conséquent, partiellement accueillie et Monsieur [A] [P] et Madame [E] [G] seront solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 797,04 euros au titre des frais nécessaires exposés en application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que "les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire".

La carence de Monsieur [A] [P] et Madame [E] [G] à payer leurs charges a indubitablement causé des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l'avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d'entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements communs.

Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard, sera équitablement réparé par l'allocation d'une somme de 400 euros de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Compte-tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner solidairement Monsieur [A] [P] et Madame [E] [G] à lui verser la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [A] [P] et Madame [E] [G] seront par ailleurs condamnés solidairement aux entiers dépens de l'instance.
Rien ne justifie, en revanche, qu'il soit fait droit à la demande fondée sur l 'article A 444-32 du code de commerce portant fixation du tarif des huissiers de justice en matière civile et commerciale et relatif à la détermination du droit proportionnel de recouvrement ou d'encaissement mis à la charge des créanciers, dès lors que les frais d'exécution à venir ne devront être supportés par les personnes condamnées qu'à la condition que les mesures d'exécution mises en oeuvre soient nécessaires et régulières. Or, en cas de difficulté, il appartient au seul juge de l'exécution de statuer sur la question de la prise en charge de ces frais (L.111-8 du code des procédures civiles d'exécution). Cette demande sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS Statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe, CONDAMNE solidairement Monsieur [A] [P] et Madame [E] [G] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 7] [Localité 4] [J] la somme de 5.683,55 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter l’assignation du 15 décembre 2025 au titre des charges de copropriété et des provisions exigibles arrêtées au 21 novembre 2025.