TJ 06069, 7 juill. 2026, RG 23/01235

Date de délivrance des copies par le greffe :
1 EXP DOSSIER
1 GROSSE Me FRELOT
1 GROSSE Me VOISIN MONCHO
1 EXP Me RAVOT
1 EXP Me FOURMEAUX

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 07 Juillet 2026

DÉCISION N° 2026/249

N° RG 23/01235 - N° Portalis DBWQ-W-B7H-PCO6

DEMANDEURS :

Monsieur [I] [T]
né le 13 Avril 1984 à CHATEAUROUX
2 allée des cyclades- bâtiment Delos 1
74160 SAINT JULIEN EN GENEVOIS
et
Madame [U] [B] épouse [T]
née le 27 Août 1985 à TROYES
2 allée des cyclades- bâtiment Delos 1
74160 SAINT JULIEN EN GENEVOIS

représentés par Maître Amélie GAIRAUD de la SELARL VICHI GAIRAUD, avocats au barreau d’ANNECY, avocats plaidant, Me Marine FRELOT, avocat au barreau de GRASSE, avocat postulant

DEFENDERESSES :

S.A. LA [S] Société anonyme
L’ARTOIS - ESPACE PONT DE FLANDRE - 11 rue de Cambrai
75947 PARIS CEDEX 19

représentée par Maître Jean philippe FOURMEAUX de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocats au barreau de DRAGUIGNAN, avocats plaidant

S.A.R.L. CONSTRUCTIONS GRESIVAUDAN / ARVE MONT-BLANC
71 Chemin des Buis
38330 SAINT-ISMIER
non comparante, ni représentée

S.A.S. AUDIT TECHNIC
10 rue Blacas
06000 NICE
non comparante, ni représentée

S.D.C. SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES VILLA FRANCIA BATIMENTS H I J représenté par son syndic, le Cabinet TRIO 3 rue de Bône à 06400 CANNES, lui-même pris en la personne de son représentant légal domicilié es-qualité audit siège.
33, avenue de l’Amiral Wester Weymiss
06400 CANNES

représentée par Maître Emmanuel VOISIN-MONCHO de la SCP MONCHO - VOISIN-MONCHO, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant

S.A. La compagnie ALLIANZ IARD
1 cours Michelet, CS 30051
92076 PARIS La Défense Cedex

représentée par Maître Pierre-alain RAVOT de la SAS RAVOT PIERRE- ALAIN, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : M. MIELI, Juge

Greffier : Madame RAHARINIRINA lors des débats et Madame JOULAIN-LEPLOMB lors de la mise à disposition au greffe

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure en date du avec effet différé au 18 septembre 2025 ;

A l’audience publique du 07 Octobre 2025,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 07 Juillet 2026.

Le prononcé du jugement a été reporté au 07 juillet 2026 .

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FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

L’ensemble immobilier dénommé « Villa Francia », sis 33 avenue Amiral Wester Wemyss à Cannes-la-Bocca, soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis et composé de 22 bâtiments, comprend un syndicat des copropriétaires (ci-après désigné SDC) principal dénommé « Villa Francia », et divers syndicats secondaires, dont le syndicat secondaire « Villa Francia Bâtiment HIJ ».

Cet ensemble était à l’origine exploité par la société Pierre & Vacances dans le cadre de résidences de tourisme, et le SDC avait pour syndic la S.A. [S].

Suivant acte authentique reçu le 4 mai 2018, Monsieur [I] [T] et Madame [U] [B] épouse [T] ont acquis de Monsieur [Q] un appartement constituant le lot n°H 1287 dépendant du syndicat secondaire Villa Francia Bâtiment HIJ, situé au 1er étage de l’immeuble H1 Vlaminck comportant deux étages et une terrasse.

Soutenant que, suite à des travaux de rafraîchissement de ce bien à vocation locative, ils ont constaté à l’automne 2018 des traces d’humidité au plafond de son entrée, qu’en janvier 2019, ils ont subi un dégât des eaux, qu’un rapport de recherche de fuites établi le 12 novembre 2019 a relevé un taux d’humidité de 200 % au niveau de la colonne générale située dans la salle de bains du 1er étage, et un rez-de-chaussée complètement trempé, qu’il a imputé ces désordres à une infiltration en toiture, que le bien, devenu insalubre, ne peut plus être loué ni utilisé à titre privé, et que les diligences qu’ils ont entreprises aux fins de voir résoudre à l’amiable la situation sont demeurées sans effet, les époux [T] ont, par actes d’huissier en date des 19, 20 et 25 mai 2020, fait assigner en référé la société [S] Sud - Cap Estérel, ès-qualités de syndic de copropriété de la Résidence Pierre & Vacances, la S.A. Pierre & Vacances et la S.A. Allianz IARD, aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire, à laquelle il a été fait droit par ordonnance de référé du 6 août 2020 ayant désigné Monsieur [A] [N] en qualité d’expert avec mission habituelle en pareille matière, ultérieurement remplacé par Monsieur [D].

Par ordonnance en date du 20 juillet 2021, les opérations d’expertise ont été déclarées communes et opposables à la S.A. [S].

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 24 février 2022.

Exposant que ce dernier, retenant la réalité des désordres, les a imputés à des défaillances en parties communes, que les travaux idoines, votés en assemblées générales, ont été réalisés début 2022, que si les infiltrations ont depuis cessé, ils subissent des préjudices, matériel, financier et de jouissance dont ils sont bien fondés à demander réparation, par exploits en dates des 18 et 27 février 2023, Monsieur et Madame [T] ont fait assigner le SDC de la copropriété Villa Francia Bâtiment HIJ, pris en la personne de son syndic en exercice la S.A.R.L. Cabinet Trio, et la société Allianz IARD aux fins, au visa des pièces versées aux débats, et de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, de :
-les voir dire et juger bien fondés ;
-condamner solidairement le SDC Villa Francia Bâtiment HIJ et la société Allianz IARD, à leur verser :
-la somme de 13.810,49 euros au titre du préjudice matériel subi, selon devis produits aux débats ;
-la somme de 23.200 euros au titre de la perte locative ;
-la somme de 6.000 euros au titre du préjudice subi du fait de l’impossibilité de jouir du bien et du coût des charges fixes supporté alors que le bien n’était pas en location ;
-les voir condamner solidairement à leur verser la somme de 6.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
-les voir condamner aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise.

L’affaire a été enrôlée au RG n°23/01235.

Suivant dénonciation de procédure et assignation au fond délivrée par exploit du 20 octobre 2023, le SDC Villa Francia Bâtiment HIJ a appelé en intervention forcée la S.A. [S] aux fins, au visa des ordonnances de référé du 6 août 2020 et 20 juillet 2021, du rapport d’expertise de Monsieur [D], de la procédure principale enrôlée au RG n°23/01235 et de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, de jonction des instances, d’ordonnance commune, de la voir condamner à le relever et garantir de toute demande, en principal intérêt et accessoire, à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

L’affaire a été enrôlée au RG n°23/04963.

Par ordonnance en date du 7 mars 2024, la jonction des instances enrôlées aux RG n°23/01235 23/04963 a été ordonnée.

Suivant dénonciation de procédure et assignation au fond délivrée par exploits des 3 et 4 juin 2025, le SDC Villa Francia Bâtiment HIJ a appelé en intervention forcée la S.A.R.L. Construction Grésivaudan Arve Mont-Blanc et la S.A.S. Audit Technic, aux fins, de jonction des instances, de les voir condamner à le relever et garantir, au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

L’affaire a été enrôlée au RG n°25/03210.

Il expose que les requises étant intervenues aux travaux de réfection d’étanchéité en partie commune, il est bien fondé à les appeler dans la cause, à l’effet de les voir condamner à le relever et garantir de toute demande formulé à son encontre.

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Monsieur et Madame [T] sont en l’état de leur assignation introductive d’instance.

Vu les conclusions du SDC Villa Francia Bâtiment HIJ, pris en la personne de son syndic en exercice, le cabinet Citya Trio, notifiées par RPVA le 15 septembre 2025, aux termes desquelles il demande au tribunal, au visa des ordonnances de référé du 6 août 2020 et 20 juillet 2021, des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, du contrat d’assurance le liant à la société Allianz, et du rapport d’expertise de Monsieur [D], de :
À titre liminaire :
-joindre la procédure principale avec la procédure connexe portant le RG n°25/03210 contre les sociétés Constructions Grésivaudan et Audit Technic ;
-donner acte aux époux [T] de ce qu’ils reconnaissent être hors d’eau suite aux travaux qu’il a effectués.

À titre principal :
-débouter les époux [T] de l’ensemble de leurs demandes au titre du préjudice matériel, locatif, de jouissance et des frais de justice.
À titre subsidiaire :
Si par impossible la juridiction prononçait une condamnation au principal, intérêt et accessoire :
-le voir relever et garantir par son assureur la société Allianz, sans limite de garantie, in solidum avec la société [S], ancien syndic, du fait de sa carence fautive ;
Si par impossible la juridiction estimait que les travaux effectués par la société Constructions Grésivaudan, sous la maîtrise d’œuvre de la société Audit Technic à la demande de la copropriété, se sont avérés insuffisants et venait à prononcer une condamnation à ce titre, :
-condamner les sociétés Constructions Grésivaudan et Audit Technic à le relever et garantir ;
-confirmer en tant que de besoin l’exécution provisoire de droit ;
-condamner la partie succombante à 6.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, distraits au profit de Maître VOISIN-MONCHO, sur son offre de droit.

Il expose que :
-la société Allianz a, par conclusions du 10 août 2023, confirmé qu’elle garantissait les conséquences du sinistre, s’est engagée à régler la somme de 13.810,49 euros au titre du préjudice matériel, et demandé que la perte locative soit limitée à trois années pour un montant de 17.000 euros soit une somme totale de 31.210,49 euros ;
-c’est à l’époque ou le cabinet [S] a exercé sa mission de syndic, que les époux [T] ont subi les désordres d’infiltrations dont ils demandent réparation ;
-dans un rapport en date du 15 mars 2019, l’expert judiciaire [C], désigné dans le cadre d’une procédure distincte, conclut qu’ils procèdent d’un défaut d’étanchéité notoire en partie commune, soit d’un défaut d’entretien ; or, entre le dépôt dudit rapport, dont il n’a pas eu précédemment connaissance, et le changement de syndic, aucun travaux n’a été entrepris, ceux-ci l’ayant été après la reprise par le nouveau syndic de la gestion de la copropriété ; la société [S], qui a laissé la situation s’aggraver et les désordres persister, a quitté ses fonctions sans permettre à son successeur de gérer la situation ; elle voit ainsi sa responsabilité engagée ;
-il a, suivant devis du 22 octobre 2021, confié à la société Constructions Grésivaudan, des travaux de réfection d’étanchéité pour un montant de 16.064,40 euros, dont la société Audit Technic a assuré la maîtrise d’œuvre ; à supposer l’inefficacité desdits travaux retenue, il est bien fondé en sa demande tendant à les voir condamner à le relever et garantir.

Vu les conclusions après jonction de la S.A. [S], notifiées par RPVA le 8 septembre 2025, aux termes desquelles elle demande à la juridiction, au visa des dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, de :
À titre principal :
-débouter le syndicat des copropriétaires Villa Francia Bâtiment HIJ de ses demandes, fins et conclusions.
À titre subsidiaire :
-limiter sa condamnation à la seule somme de 5.800 euros correspondant à une année de revenu locatif.
En tout état de cause :
-condamner le syndicat des copropriétaires Villa Francia Bâtiment HIJ à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
-le condamner aux entiers dépens de l’instance.

Elle expose que :
-des désordres préexistaient à la vente [T] / [Q] ; en effet, ce dernier avait saisi la juridiction des référés d’une demande d’expertise judiciaire, et par ordonnance du 2 août 2017, Monsieur [C] a été désigné en qualité d’expert ;
-avant le dépôt de son rapport, il a été proposé en assemblée générale de provisionner les travaux de reprise de la toiture du bâtiment : cette résolution a été rejetée ;
-Monsieur [C] a imputé les désordres à un défaut d’étanchéité du seuil de l’appartement sus-jacent (Monsieur [K]) ;
-il a exercé son mandat jusqu’au 30 juin 2020 ;
-le rapport de recherche de fuite diligenté suite au sinistre subi par les demandeurs en novembre 2019, a conclu que la cause des infiltrations provenait de la toiture de l’immeuble ; ces conclusions sont corroborées par celle de l’expert [L], qui a retenu la nécessité de procéder à la réfection de l’étanchéité en toiture ; lesdits travaux, votés en assemblée générale, ont été exécutés ;
-dès la première déclaration de sinistre des époux [T], il a été décidé lors d’une assemblée générale du 22 janvier 2019 de procéder au bâchage de la toiture, dans l’attente d’un diagnostic technique : il est donc faux d’évoquer son inertie ;
-ensuite du nouveau dégât des eaux survenu en novembre 2019, un rapport de fuite a été établi le 12 novembre 2019 ; les conclusions de l’expert amiable (société 7id) imputant les désordres à une infiltration en toiture, divergeaient de celles de l’expert [C] qui, dans son rapport du 15 mars 2019, retenait un défaut d’étanchéité du seuil de l’appartement de Monsieur [K] ;
-ce n’est qu’après le dépôt du rapport de Monsieur [D], le 24 février 2022, que les travaux idoines ont été déterminés, à savoir la réfection de l’étanchéité de la toiture de l’immeuble et de la coursive devant l’entrée de l’appartement de monsieur [P] (anciennement [K]) ; or à cette date, elle n’était plus syndic de la copropriété de sorte que c’est indûment qu’est évoquée son inertie ;
-les travaux réalisés semblent inefficaces dès lors que SDC a sollicité et obtenu par ordonnance du 10 octobre 2023 la désignation d’une troisième expert, en la personne de Monsieur [E] ;
-elle ne peut être tenue pour responsable du retard du SDC dans sa gestion de l’indemnisation des demandeurs.

Vu les conclusions en réponse réitératives après jonction de la S.A. Allianz IARD, notifiées par RPVA le 3 septembre 2024, aux termes desquelles elle demande à la juridiction, au visa de l’article 1103 du code civil ensemble la loi du 10 juillet 1965, de :
-fixer le préjudice consécutif des époux [T], au dégât des eaux subi à partir de 2019 jusqu’en 2022 dans leur appartement au sein de la résidence Villa Francia HIJ à Cannes-la-Bocca à sa charge à la somme totale de 13.810,49 euros (préjudice matériel) + 17.400 euros (perte de loyers plafonnée à trois années) = 31.210,49 euros ;
-débouter les époux [T] et le SDC le cas échéant de leurs fins plus amples ou contraires ;
-dire n’y avoir lieu à sa condamnation au titre des frais irrépétibles et aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Elle expose que :
-elle était l’assureur multirisque immeuble de la coproprieté au moment du début du sinistre d’infiltrations d’eau dans l’appartement des demandeurs courant 2019, alors que le cabinet [S] était encore le syndic ;
-le préjudice matériel sur les embellissements et le mobilier à hauteur de devis validés par l’expert à concurrence de 13.810,49 euros n’est pas contesté ;
-sa garantie au titre de la perte des loyers est limitée à trois années ;
-la demande d’indemnisation forfaitaire au titre du préjudice de jouissance est insuffisamment étayée, et celle formée au titre des charges de copropriété est infondée.

La S.A.R.L. Construction Grésivaudan et la S.A.S. Audit Technic n’ont pas comparu.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue, dans le dossier RG n°25/03210 le 8 septembre 2025, et dans le dossier RG n°23/01235 le 3 juillet 2025 avec effet différé au 18 septembre 2025, et l’audience de plaidoiries a été fixée au 7 octobre 2025, à l’issue de laquelle les parties présentes ont été informées de la mise en délibéré au 8 décembre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction, en application des dispositions de l’article 450 du code de procédure civile, prorogée au 7 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile «si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée» et l’article 473 du même code ajoute «le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation n’a pas été délivrée à la personne du défendeur».

La S.A.R.L. Construction Grésivaudan et la S.A.S. Audit Technic, assignées à étude dans les conditions prévues aux dispositions des articles 656 et 658 du code de procédure civile par exploits respectivement des 3 et 4 juin 2025, n’ont pas comparu.

L’assignation comporte les mentions prévues à peine de nullité par l’article 56 du code de procédure civile.

Les éléments des demandeurs ne traduisent pas l’existence de fins de non-recevoir relevant de la catégorie de celles que le juge est tenu de relever d'office.

En conséquence, sa demande à l’encontre des sociétés requises, non comparantes, sera dite régulière et recevable, et il sera statué par jugement réputé contradictoire.

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Remarque liminaire :

À titre liminaire, il convient de rappeler qu’en application des articles 4, 5 et 31 du code de procédure civile le juge, qui a pour mission de trancher un litige ou de concilier les parties, n’exerce aucun contrôle de légalité ou d’opportunité sur les demandes tendant à « constater », « voir donner acte » ou encore à « voir dire et juger » qui n’ont pas force exécutoire.

En effet, il ne s’agit pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions, lesquelles s’entendent du résultat juridiquement recherché, en ce qu'ils ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert dès lors qu’ils s’analysent en réalité comme le rappel des moyens invoqués, ou en ce qu’ils formulent exclusivement des réserves alors que la partie qui les exprime n’est pas privée de la possibilité d’exercer ultérieurement les droits en faisant l’objet.

Il ne lui appartient donc pas de les examiner ou d’y répondre et elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif de la présente décision.

I. Sur la jonction :

L’article 367 du code de procédure civile prévoit que le juge peut, à la demande des parties ou d'office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s'il existe entre les litiges un lien tel qu'il soit de l'intérêt d'une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

En l’espèce, il est constant que les litiges sont manifestement liés, en ce qu’ils ont pour objet les désordres affectant le lot des consorts [T], de sorte qu’une bonne administration de la justice commande de les instruire et de les juger ensemble.

En conséquence, il convient d’ordonner la jonction de la procédure enrôlée au RG n°23/03210 avec celle enrôlée au RG n°23/01235, et de dire que les procédures seront jugées ensemble sous le RG n°23/01235.

II. Sur les désordres :

L’expert judiciaire décrit la situation comme suit : « À l’entrée, dans le coin couchage à gauche, le plafond présente des traces d’infiltrations. Le mobilier présent sous le plafond présente des traces de moisissures. Dans la salle de bain au-dessus des WC et le plafond comporte des traces d’humidité.
Cuisine : au plafond de l’espace cuisine, des traces d’infiltrations d’eau de couleur jaunâtre avec un clocage de l’enduit sont présentes. ».

S’agissant de la cause des désordres, il explique : « Nous avons organisé une mise en eau de la terrasse jardin du bâtiment H1 Vlaminck, selon devis de l’entreprise Abribat Sud du 8 décembre 2020. La mise en eau a eu lieu le 18 janvier 2021. Nous visitons l’appartement situé au dessus de Monsieur et Madame [H][Y]. Il s'agit de l’appartement n°2287 situé sous la toiture terrasse appartenant à Monsieur [P]. Nous ne constatons pas de désordre dans cet appartement. Nous prenons le taux d’humidité dans l’appartement de Monsieur et Madame [T]. Les traces d’humidité dans les zones entrées, cuisine, salle de bains présentent un taux d’humidité important avant la mise en eau de la toiture terrasse. Après la mise en eau, les zones présentent un taux d’humidité à 100%.
Nous arrosons l’aplomb de la porte d’entrée de l’appartement n°2287 de Monsieur [P], et l’eau s’infiltre aussitôt au niveau des plinthes et sous le carrelage de l’appartement 2287. »

Il conclut : « Deux causes d'infiltration ont été détectées :
-l’eau s’écoule de la toiture par les conduits des VMC et la toiture du bâtiment H1 Vkaminck ;
-l’eau s’infiltre par le carrelage devant la porte de l’appartement n°2287 de Monsieur [P] et s’infiltre dans la dalle de l’appartement. ».

La réalité des désordres, non discutée par les parties, est ainsi acquise.

III. Sur les responsabilités :

A - En ce qui concerne le SDC :

Le syndicat des copropriétaires est, aux termes des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, responsable de plein droit des dommages causés par un vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, la victime n’ayant pas à établir de faute du syndicat. En effet, la responsabilité du syndicat est indépendante de faute.

Il est constant qu’il s’agit d’une responsabilité de plein dont il ne peut s’exonérer qu’en démontrant soit l’absence de tout lien de causalité entre l’état de l’immeuble et le préjudice invoqué, soit une faute de la victime à l’origine des désordres, soit la faute d’un tiers, soit enfin l’existence d’un cas de force majeure.

S’agissant des responsabilités des responsabilités éventuellement encourues, l’expert judiciaire explique d’une part que l’étanchéité de la toiture terrasse du bâtiment H1 Vlaminck est défaillante, et d’autre part que la coursive devant l’appartement n°2287 de Monsieur [P] n’est pas étanche.

La nature de parties communes de l’étanchéité de la toiture terrasse du bâtiment H1 Vlaminck et de la coursive devant l’appartement n°2287, sur laquelle les parties s’accordent, est acquise.

Le lien causal entre les désordres et une défaillance en parties communes étant établi, le SDC, garant de leur entretien et leur conservation, voit sa responsabilité engagée.

Il sera en conséquence tenu d’en réparer les conséquences dommageables au préjudice des consorts [T].

B - En ce qui concerne la S.A.S. [S] :

Aux termes de l’article 18 I de la loi du 10 juillet 1965 : I.-Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous :
-d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale ;
-d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ; (...)

Il est constant que la responsabilité contractuelle du syndic peut être recherchée par le syndicat des copropriétaires dans le cadre du mandat de syndic pour une faute dans l’accomplissement de sa mission. Il peut également engager sa responsabilité extracontractuelle à l’égard du SDC, lorsque sa faute résulte de la violation d’une obligation qui ne naît pas du mandat, mais de ses pouvoirs propres.

Il est admis que la responsabilité du syndic tient au respect d’une obligation de diligence et de vigilance, donc majoritairement d’une obligation de moyen.

Des circonstances imprévues pouvant rendre indispensables et urgentes des réparations à l’immeuble, qu’il n’est pas possible de différer dans l’attente d’une décision de l’assemblée générale. Ainsi, dans l’intérêt de la copropriété, l’article 18, I, alinéas 1er et 3, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 habilite le syndic, en cas d’urgence, à faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble.

Enfin, il est constant que si le syndic peut passer outre le refus de l’assemblée générale lorsque les travaux étaient urgents et nécessaires, dans une telle hypothèse, sa responsabilité civile ne peut être engagée s’il ne fait pas effectuer les travaux ainsi refusés ( Cass. 3e civ., 6 févr. 2002, n° 00-17.324).

En l’espèce, le SDC Villa Francia Bâtiment HIJ recherche la responsabilité du cabinet [S], son syndic au moment du sinistre, au motif de son inertie fautive.

Il résulte des éléments versés aux débats et des déclarations des parties que :
-des infiltrations ont affecté, précédemment à l’année 2019, les appartements de Monsieur [Q] (n°1287 actuellement [T]) et de Monsieur [K] (n°2287), sus-jacent ;
-par ordonnance de référé du 2 août 2017, Monsieur [C] a été désigné en qualité d’expert judiciaire, dans le cadre des sinistres subis par Messieurs [Q] et [K] ; l’expert a déposé son rapport le 15 mars 2019 ; relevant que « la dernière assemblée générale des copropriétaires a refusé les travaux de reprise des étanchéités », il conclut à la nécessité de reprise de l’étanchéité du seuil et de la partie basse du dormant de la porte ;
-les consorts [T], ont déploré les premières manifestations d’infiltrations dans leurs parties privatives en janvier 2019 ;
-lors de l’assemblée générale du 22 janvier 2019, une solution provisoire de bâchage a été votée (résolution n°10), afin de ne pas aggraver les dommages dans les six logements sinistrés, dont celui de Monsieur [Q] ;
-des investigations en recherche de leur origine ont été entreprises au mois de novembre 2019 ; elles ont donné lieu à l’établissement le 12 novembre 2019 d’un rapport de recherche de fuites non destructive par le cabinet 7id, imputant les infiltrations affectant le lot [T] à une défaillance de l’étanchéité en toiture, et préconisant sa réfection lorsque le taux d’humidité sera retombé à 0 % ;
-la société [S] a exercé son mandat jusqu’au 30 juin 2020 ;
-par ordonnance en date du 6 août 2020 Monsieur [A] [N] a été désigné en qualité d’expert, ultérieurement remplacé par Monsieur [D] ;
-or ce n’est que lors de l’assemblée générale du 1er décembre 2021 que les travaux idoines (réfection complète de l’étanchéité de la toiture sommitale végétalisée sur les appartements 2285 à 2287 du bâtiment Vlaminck, et de mise en étanchéité de la coursive carrelée attenants auxdits appartements) ont été votés (résolution n°5 et 6), et confiés à la société Gresivaudan, pour un démarrage du chantier le 1er décembre 2021 ;
-l’expert [D], qui a déposé son rapport le 24 février 2022, préconise de l’étanchéité de la coursive devant l’entrée de l’appartement de Monsieur [P] (n°2287), et de la voie de circulation de la toiture terrasse avec pose d’isolant, ainsi que la pose d’un toit étanche au-dessus de la jardinière de la toiture terrasse.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que :
-l’assemblée générale, utilement saisie par son syndic de la problématique de la défaillance de l’étanchéité en toiture du bâtiment Vlaminck avant le sinistre objet du litige, a refusé de mettre en œuvre les travaux afférents ;
-le cabinet [S] a, dès le mois de janvier 2019, mis en œuvre des mesures conservatoires destinées à prévenir toute aggravation des désordres dans l’attente d’un examen technique de la situation ;
-enfin qu’une expertise judiciaire ayant été diligentée au mois d’août 2020, la cause des désordres était à ce stade indéterminée, étant observé qu’elle l’était encore lors de la désignation de l’expert [D], et ce jusqu’au dépôt de son rapport en février 2022.

Il est ainsi paradoxal de soulever la carence du syndic alors d’une part que, informé de la situation, il a saisi l’assemblée générale de la question, qu’elle a rejetée, de la mise en œuvre de travaux qui compte tenu des conclusions de l’expert [D] auraient été utiles à remédier aux désordres, d’autre part que saisi de la situation des consorts [T], il a sollicité et obtenu l’autorisation du SDC de réaliser des mesures conservatoires, que de plus la cause des désordres était au moins jusqu’aux résultats des premières investigations de l’expert [D] indéterminée, et enfin que ce n’est que 18 mois après l’expiration de son mandat, fin 2021, que les travaux de reprise ont finalement été réalisés, sous l’administration d’un syndic dont la diligence n’est pourtant pas mise en cause.

Le SDC succombe ainsi à démontrer que :
-la société [S] aurait failli dans son obligation de l’informer de la réalisation de travaux urgents et nécessaires, alors qu’il l’a été dès avant les manifestations d’infiltrations dont s’agit ;
-qu’elle n’aurait pas pris les mesures requises pour réparer les défectuosités constatées dans les parties communes, alors qu’elle a mis en œuvre un bâchage conservatoire en toiture ;
-qu’elle aurait négligé de faire exécuter des travaux urgents et indispensables, alors qu’appelé à statuer sur leur opportunité, l’assemblée générale les a souverainement écartés ;
-et que son inertie serait à l’origine des préjudices déplorés par les demandeurs, alors que ce n’est que plus de 18 après la fin de son mandat que les travaux utiles ont été mis en œuvre par son syndic en exercice.

En conséquence, le SDC sera débouté de ses demandes formulées à son encontre.

C - En ce qui concerne les locateurs d’ouvrage :

Le juge ne peut pas se fonder exclusivement sur une expertise réalisée à la demande de l’une des parties, peu important qu’elle l’ait été en présence des parties et que le rapport afférent a été soumis à leur libre discussion. Il lui appartient de rechercher si elle est corroborée par d’autres éléments de preuve.

Il ressort des éléments du dossier que le SDC Villa Francia HIJ a confié à la société Constructions Grésivaudan, l’exécution des travaux de réfection de l’étanchéité défaillante, réalisé sous la maîtrise d’œuvre de la société Audit Technic.

Le SDC sollicite, à supposer retenue l’inefficacité desdits travaux, leur condamnation à le relever et garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre.

Pour mettre en cause leur responsabilité, il se fonde sur le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [D] lequel n’a pas été établi à leur contradictoire dès lors qu’elles n’ont pas été attraites à ses opérations d’expertise.

L’expert judiciaire n’a donc pas, dans sa recherche des éléments de causalité des désordres et des responsabilités à leur origine, intégré à son analyse l’examen de la qualité de leurs prestations.

En outre, il s’agit d’un seul et même élément de preuve à l’appui des prétentions du syndicat qui n’est pas en l’état corroboré par d’autres éléments probants, que ne peut constituer le devis de la société Constructions Grésivauda, qui ne porte aucune analyse technique de la situation

Dès lors, ledit rapport d’expertise judiciaire est inopposable aux sociétés Constructions Grésivaudan et Audit Technic.

Subséquemment, les prétentions dirigées contre elles seront rejetées.

IV. Sur les demandes indemnitaires :

Monsieur et Madame [X] sollicitent en premier lieu la condamnation du SDC et de son assureur à leur verser la somme de 13.810,49 euros au titre du préjudice matériel subi, selon devis produits aux débats.

Le moyen développé par le SDC tenant à voir le préjudice non établi du fait de l’absence de production de facture à son soutien est infondé, dès lors qu’il est constant que l’indemnisation d’un préjudice n’est pas subordonnée à la production d’un justificatif de dépense.

En effet, une victime peut subir un appauvrissement patrimonial ou une dégradation réelle de son bien sans avoir encore financé les travaux de remise en état, et le principe de réparation intégrale justifie qu’elle en soit indemnisé, sans être tenue de faire réaliser les travaux avant de solliciter la réparation de son dommage.

La solution inverse tendrait à la contraindre d’avancer des fonds qu’elle ne possède pas nécessairement pour pouvoir ensuite réclamer leur remboursement.

Ce préjudice et son chiffrage, non contesté par le syndicat et son assureur, étant retenu par l’expert judiciaire, le SDC sera condamné à leur payer la somme de 13.810,49 euros de ce chef.

Monsieur et Madame [X] sollicitent en outre leur condamnation à leur verser la somme de 23.200 euros au titre de la perte locative.

Ils fondent cette demande sur :
-leur avis d’imposition de l’année 2019 qui fait état d’un revenu locatif de 5.793 euros ;
-l’avis de l’expert judiciaire qui, décrivant le bien comme étant dans un état incompatible avec sa location saisonnière, retient ce préjudice qu’il chiffre, au regard de le l’évaluation des revenus locatifs des années 2018 (6.800 euros) et 2019 (7.400 euros), à la somme de 7.000 euros par an en 2020 et 2021.

Toutefois, le préjudice dont ils demandent réparation en lien avec la location saisonnière de leur appartement, s’analyse en une perte de chance réparable, la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable, la perte de chance impliquant la privation d’une probabilité raisonnable et non certaine.

Or, il est constant que si la perte de chance constitue un préjudice indemnisable, seule cette perte est indemnisée : en effet, le préjudice de perte de chance ne se répare pas intégralement, mais se limite à une certaine somme, correspondant à la seule chance perdue, en l’espèce constituée de la possibilité de louer leur bien dans les conditions du marché.

L’intention locative des époux [T] et l’impossibilité d’y procéder à compter du mois de janvier 2019 ressort des éléments du dossier.

Le SDC évoque la période de crise sanitaire Covid, qui du mois de mars au mois de mai 2020, puis du mois de septembre au mois de décembre 2020 et encore du mois de février au mois de juin 2021, a rendu difficile toute location en France.

Toutefois, il ressort du tableau des locations saisonnières sur les périodes 2018 et 2019 que le bien est exploité durant la période estivale, du mois de juin au mois de septembre, soit en dehors des périodes de restriction de 2020 et 2021.

Dès lors le préjudice locatif sera calculé comme suit, au titre des années 2019 à 2022, en retenant une perte de chance fixée à 50% : 5.800 euros X 50% = 2.900 euros X 4 = 11.600 euros.

Les époux [T] sollicitent enfin leur condamnation à leur payer la somme de 6.000 euros au titre du préjudice subi du fait de l’impossibilité de jouir du bien et du coût des charges fixes supporté alors que le bien n’était pas en location.

Or, ne justifiant sur la période d’aucune intention d’occuper leur bien en dehors des périodes de son exploitation, cette demande porte sur un préjudice éventuel non indemnisable.

En outre, La demande afférente aux charges de copropriété est infondée dès lors qu’il ressort de la jurisprudence que le paiement des charges est afférent à la qualité de copropriétaire, étrangère à l’état du lot de copropriété concerné, et indépendamment des revenus qu’il est susceptible de générer et enfin que la privation de sa jouissance, même lorsqu’elle est imputable à une faute au syndicat des copropriétaires ne peut pas décharger le copropriétaire qui en est victime de l’exécution de ses obligations pécuniaires à son égard.

Dès lors, ils seront déboutés de cette demande.

Il est constant que le SDC Villa Francia Bâtiment HIJ était assuré au titre d’une police multirisque immeuble, auprès de la S.A. Allianz IARD.

Cette dernière, qui ne dénie pas sa garantie à hauteur de la somme de 13.810,49 euros en réparation du préjudice matériel des demandeurs, sollicite qu’elle soit limitée à trois années s’agissant de l’indemnisation de leur préjudice locatif.

Les dispositions particulières de la police d’assurance prévoient, s’agissant des pertes de loyers/d’usage, que cette garantie s’exerce à concurrence de 3 années de loyers ou de valeur locative.

Or le préjudice retenu étant inférieur à la valeur locative cumulée de trois années (17.400 euros), il n’y a pas lieu à limitation de sa garantie.

En conséquence, au regard de l’ensemble de ces éléments, le SDC et la société Allianz IARD seront condamnés in solidum à payer à Monsieur et Madame [T] :
-la somme de 13.810,49 euros en réparation de leur préjudice matériel
-la somme de 11.600 euros, en réparation de leur préjudice locatif.

La S.A. Allianz IARD sera condamnée relever et garantir le SDC des condamnations prononcées à son encontre.

VI. Sur l’exécution provisoire, les dépens et les frais irrépétibles :

a) sur l’exécution provisoire :

L’exécution provisoire est de droit par application de l’article 514 du code de procédure civile.
Il n’y a pas lieu de l’écarter.

b) sur les dépens et les frais irrépétibles :

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, parties perdantes, le SDC Villa Francia Bâtiment HIJ et la S.A. Allianz IARD seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance.

c) sur les frais irrépétibles :

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, le SDC Villa Francia Bâtiment HIJ et la S.A. Allianz IARD seront condamnés in solidum à payer à Monsieur et Madame [T] la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS