TJ 06069, 7 juill. 2026, RG 25/00890

Date de délivrance des copies par le greffe :
1 EXP DOSSIER
1 GROSSE Me MEDINA
1 EXP Me SAID
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 07 Juillet 2026

DÉCISION N° 2026/238

N° RG 25/00890 - N° Portalis DBWQ-W-B7J-QDAP

DEMANDERESSE :

S.C.I. VULCAIN II
94 chemin des Iscles
06510 LE BROC

représentée par Me Elsa MEDINA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDERESSE :

SDC LE SAINT ANTOINE
339 chemin des Rascas
06700 SAINT LAURENT DU VAR
C/o son syndic, CABINET [V] [I]
7 avenue Jean Jaurès
06800 CAGNES-SUR-MER

représentée par Me David SAID, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant substitué par Me MANCIA

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame PRUD’HOMME, Juge

Greffier : Madame JOULAIN-LEPLOMB

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure avec effet différé au 27 mars 2026 ;

A l’audience publique du 28 Avril 2026,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 07 Juillet 2026.

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EXPOSE DU LITIGE

La SCI VULCAIN II est propriétaire du lot n° 32 au sein de la copropriété « LE SAINT ANTOINE » sise 339 chemin des Rascas à SAINT-LAURENT-DU-VAR (06).

Le 5 décembre 2024, s’est tenue une assemblée générale au cours de laquelle la résolution n° 5, relative au changement d’usage du lot n° 32, a été rejetée.

Contestant cette décision, la SCI VULCAIN II, par acte du 4 février 2025, a fait assigner le Syndicat des copropriétaires [R] ANTOINE devant le tribunal judiciaire de Grasse, aux fins d’en obtenir l’annulation, outre l’autorisation judiciaire de modifier l’usage de son lot de copropriété.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 13 avril 2026, la SCI VULCAIN II, prise en la personne de son représentant légal, demande au tribunal de :

« A titre liminaire,

RÉVOQUER l’ordonnance de clôture et ordonner la réouverture des débats ;

Sur le fond,

ANNULER la résolution n°05 de l’Assemblée générale des copropriétaires [R] ANTOINE en date du 5 décembre 2024,

En conséquence,

AUTORISER la SCI VULCAIN 2 à transformer la destination de son lot de bureaux n°32 en locaux d’habitation,

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires [R] ANTOINE à verser à la SCI VULCAIN 2 la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires [R] ANTOINE aux entiers dépens,

DISPENSER la SCI VULCAIN 2 de sa participation à la dépense commue des frais de procédure sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. »

Dans ses dernières conclusions en défense, notifiées par RPVA le 21 janvier 2026, le Syndicat des copropriétaires [R] ANTOINE, représenté par son syndic en exercice, demande au tribunal de :

« JUGER la résolution n°5 de l’assemblée générale des copropriétaires du 5 décembre 2024 régulière,

En conséquence,

DÉBOUTER la SCI VULCAIN 2 de sa demande d’annulation de la résolution n°5,

A titre subsidiaire,

DÉBOUTER la SCI VULCAIN 2 de sa demande d’autorisation judiciaire de changement de destination de son lot 32,

CONDAMNER la SCI VULCAIN 2 au paiement de la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

REJETER l’exécution provisoire compte tenu de l’absence de compatibilité avec la nature du litige en cause. »

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour un exposé complet des moyens présentés à l’appui des prétentions des parties.

Par ordonnance du 18 décembre 2025, la Juge de la mise en état a clôturé l’instruction de l’affaire avec effet différé au 27 mars 2026 et l’a fixée à l’audience de plaidoiries du 28 avril 2026. A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 7 juillet 2026.

MOTIFS

En vertu de l’article 467 du Code de procédure civile, le présent jugement sera contradictoire, toures les parties ayant constitué avocat.

Remarques préliminaires

Aux termes des articles 5 et 12, alinéa 1er, du Code de procédure civile, l’office du juge est strictement de trancher les litiges entre les parties, lesquelles doivent, conformément à l’article 4 du même code, présenter leurs prétentions dans un dispositif clair concluant leurs écritures.

Le juge statue en effet par voie de jugement contenant un dispositif exécutoire. Il en résulte que les demandes de telle ou telle partie tendant à ce qu’il soit simplement « jugé » tel ou tel fait invoqué par elle, et qui apparaissent n’être en réalité que des étapes de leur argumentation, ne peuvent qu’être écartées en ce qu’elles ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du Code de procédure civile, susceptibles d’être résolues dans une décision judiciaire soutenue par un dispositif juridique ayant vocation à être concrètement exécuté.

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

L’article 803 du Code de procédure civile dispose que : « L'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue ; la constitution d'avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation. […]
L'ordonnance de clôture peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l'ouverture des débats, par décision du tribunal ».

La SCI VULCAIN II indique ne pas avoir conclu dans les délais imposés en raison de l’état de santé de son gérant, lequel s’est trouvé dans l’incapacité de fournir à son conseil les éléments nécessaires à l’élaboration de ses écritures. Elle sollicite en conséquence la révocation de l’ordonnance de clôture et l’admission des conclusions notifiées après le 27 mars 2026.

La nécessité d’assurer le respect du principe du contradictoire lorsque l’indisposition de l’une des parties pour raison de santé l’a empêchée de répliquer dans les délais, peut constituer une cause grave au sens de l’article précité.

Le Syndicat des copropriétaires [N] ne s’est pas opposé à cette demande et n’a pas remis en cause le motif avancé par la demanderesse.

En conséquence, compte tenu du motif invoqué, de l’absence d’opposition du défendeur et afin de permettre l’instauration d’un débat contradictoire complet, la révocation de l’ordonnance de clôture sera ordonnée ; la clôture sera fixée au 28 avril 2026, jour de l’audience de plaidoiries, avant l’ouverture des débats, et les conclusions notifiées avant cette date seront admises.

La réouverture des débats n’apparaît en revanche pas nécessaire.

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 5

Dans le procès-verbal de l’assemblée générale du 5 décembre 2024, la résolution n° 5 est rédigée de la manière suivante :
« Le syndicat des copropriétaires autorise la SCI VULCAIN II à transformer, à ses frais, et sous son entière responsabilité, son local à usage professionnel, situé au rez-de-chaussée composé de bureaux en un appartement destiné à l’habitation, étant précisé que le changement de destination a déjà fait l’objet d’une autorisation de la mairie de Saint-Laurent-du-Var jointe à la présente convocation. »

Elle a été rejetée à la majorité des copropriétaires présents et représentés.

La SCI VULCAIN II soutient que l’immeuble étant à usage d’habitation, et le règlement de copropriété n’interdisant pas les modifications d’affectation des lots de copropriété, l’assemblée générale ne pouvait, sans commettre d’abus de majorité, s’opposer à la transformation de son local professionnel en un studio d’habitation.

Le Syndicat des copropriétaires réplique que le lot n° 32 dont la demanderesse est propriétaire, qualifié de « local » dans l’état descriptif de division, est expressément et exclusivement affecté à l’usage professionnel, de sorte que l’assemblée générale doit autoriser le changement d’affectation. Il ajoute que la preuve de l’abus de majorité allégué n’est pas rapportée.

Sur ce,

Il est constant que le fait d’utiliser la majorité dans un intérêt autre que l'intérêt collectif, dans un intérêt personnel, dans l'intérêt exclusif du groupe majoritaire au détriment du groupe minoritaire, en rompant l'équilibre entre les copropriétaires, ou avec l'intention de nuire, est constitutif d’un abus de majorité.

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 dispose en son premier alinéa que « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ».

Aux termes de l’article 8, alinéa 1er, de la même loi, « un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes. Il énumère, s'il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative. ».

La destination de l’immeuble doit être différenciée de la « destination » des parties privatives, laquelle fait référence à l’affectation et à l’usage de celles-ci.

Il résulte des dispositions susvisées que le changement d’affectation ou d’usage des parties privatives d’un lot de copropriété doit être autorisé par l’assemblée générale, à l’unanimité des voix des copropriétaires, lorsqu’il porte atteinte aux droits des autres copropriétaires, qu’il est contraire à la destination de l’immeuble ou qu’une clause valide du règlement de copropriété impose des conditions spécifiques d’usage des parties privatives. Si tel n’est pas le cas, l’assemblée générale ne peut s’opposer au changement d’affectation souhaité par un copropriétaire sans porter atteinte aux droits de celui-ci sur son lot de copropriété.

En l’espèce, le règlement de copropriété en date du 22 mars 1974 stipule, en son article 8 relatif à la destination de l’immeuble, que « l’immeuble est destiné à l’usage d’habitation. Toutefois, les locaux à l’intérieur du bâtiment pourront être affectés à l’exercice d’une profession libérale ou commerciale, mais sous la condition essentielle d’être affectés à usage de bureaux, à l’exclusion de toute autre destination ».

L’article 9, relatif à l’usage des parties privatives, prévoit que « chacun des copropriétaires aura le droit de jouir comme bon lui semblera des parties privatives dans son lot, à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires et de ne rien faire qui puisse soit compromettre la solidité de l’immeuble, soit porter atteinte à sa destination et sous les réserves qui vont être ci-après formulées. Les appartements ne pourront être qu’occupés bourgeoisement ou affectés à l’exercice d’une profession libérale […] ».

L’immeuble est donc à destination d’habitation bourgeoise simple. Dès lors, le changement d’usage du local commercial composant le lot n° 32 en studio d’habitation est conforme à la destination de l’immeuble.

Dans l’état descriptif de division, le lot n° 32 est qualifié de « local » situé au rez-de-chaussée. Il peut par conséquent, selon le règlement de copropriété, être affecté à l’exercice d’une activité professionnelle, libérale ou commerciale, à la condition de n’être utilisé qu’en tant que bureau. Cette affectation n’est toutefois qu’une possibilité laissée au copropriétaire, en l’absence de clause interdisant l’usage d’habitation pour les « locaux ».

Le règlement de copropriété ne prévoit pas davantage de limitation au changement d’affectation ou d’usage des parties privatives.

Dès lors, la seule qualification de local du lot n° 32 n’impose pas à son propriétaire d’en conserver un usage professionnel.

La transformation de celui-ci en local d’habitation, conforme à la destination de l’immeuble, peut donc, en l’absence de limitations conventionnelles et d’atteinte aux droits des copropriétaires, s’effectuer librement.

L’opposition de l’assemblée générale à ce changement d’usage n’est par conséquent pas justifiée par l’intérêt collectif, et porte atteinte aux droits de la SCI VULCAIN II sur ses parties privatives, de sorte qu’elle constitue un abus de majorité.

En conséquence, la résolution n° 5 sera annulée.

Sur la demande d’autorisation judiciaire

La SCI VULCAIN II soutient que l’absence de légitimité du refus que lui a opposé l’assemblée générale lui permet de solliciter l’autorisation judiciaire de changement d’usage de son lot en studio d’habitation sur le fondement de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965.

Le Syndicat des copropriétaires affirme que la demanderesse a déjà effectué des travaux relatifs à ce changement d’usage, de sorte que l’autorisation judiciaire sollicitée ne peut plus lui être accordée. Il ajoute que l’assemblée générale du 19 juin 2018 avait refusé ce même changement d’usage à l’ancien propriétaire du lot n° 32 par une décision, laquelle, devenue définitive en l’absence de contestation, s’impose à la SCI VULCAIN II malgré l’annulation de la résolution n° 5 litigieuse.

L’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 dispose en son dernier alinéa que « lorsque l'assemblée générale refuse l'autorisation prévue à l'article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d'amélioration visés à l'alinéa 1er [de l’article 30] ».

La demande d’autorisation soumise par la SCI VULCAIN II à l’assemblée générale portait uniquement sur le changement d’usage de ses parties privatives, non sur la réalisation d’éventuels travaux, qu’elle ne définit pas.

En l’absence de demande précise et détaillée portant sur de tels travaux, il y a lieu de considérer que la demande d’autorisation judiciaire concerne exclusivement le changement d’usage des parties privatives du lot n° 32.

L’article 30 susvisé, qui donne compétence au juge judiciaire pour autoriser les seuls travaux d’amélioration ou d’addition, n’est donc pas applicable à la présente demande.

Comme il l’a été précédemment exposé, le principe de la liberté d’usage des parties privatives permet au copropriétaire qui le souhaite de modifier l’usage de son lot sans avoir à solliciter l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, dès lors qu'un tel changement n’est pas interdit par le règlement de copropriété et ne porte atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.

Ainsi, l’affectation du lot n° 32 à l’usage d’habitation ne requiert aucune autorisation judiciaire.

Cette demande s’avère donc sans objet et sera rejetée.

Sur les mesures accessoires

Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le Syndicat des copropriétaires, succombant à l’instance, sera condamné au paiement des entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles
L’article 700 du Code de procédure civile dispose que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse l’intégralité des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le Syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à la SCI VULCAIN II la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur la dispense de participation aux frais de la procédure au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Les « frais de justice » exposés par le Syndicat des copropriétaires dans le cadre d’un litige sont des charges communes générales, c’est-à-dire des dépenses communes auxquelles tous les copropriétaires doivent participer conformément à l’article 10, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Toutefois, l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit en son alinéa 2 que « le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ».

L’article 10-1 alinéa 3 de la loi prévoit cependant que « le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige ».

En l’espèce, aucune considération d’équité ne commande d’écarter l’application de l’article 10-1, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence, les dispositions susvisées seront appliquées au bénéfice de la SCI VULCAIN II dans les termes qui seront précisés dans le dispositif de la présente décision.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS