TJ 06069, 7 juill. 2026, RG 24/00669

Date de délivrance des copies par le greffe :
1 EXP DOSSIER
1 GROSSE Me GHELLA
1 EXP Me LAUGA
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 07 Juillet 2026

DÉCISION N° 2026/239

N° RG 24/00669 - N° Portalis DBWQ-W-B7I-PRNV

DEMANDERESSE :

S.C.I. [Localité 1] AZUR inscrite au RCS de CANNES sous le numéro 391 441 623, prise en la personne de son gérant en exercice domicilié es qualités audit siège.
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Claude LAUGA de la SELARL LAUGA & ASSOCIES, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant substitué par Me JEAN

DEFENDERESSE :

S.D.C. de l’immeuble [Adresse 1] pris en la personne de son Syndic en exercice, la SAS CABINET JEAN JACQUES CHAMPION, exerçant sous l’enseigne CABINET CHAMPION, immatriculée au RCS de Cannes sous le numéro B 432 084 762, au capital de 30.000 €, dont le siège social est sis [Adresse 2] à [Localité 2], lui-même pris en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège.
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Me Nathalie GHELLA, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame PRUD’HOMME, Juge

Greffier : Madame JOULAIN-LEPLOMB

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure avec effet différé au 27 mars 2026 ;

A l’audience publique du 28 Avril 2026,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 07 Juillet 2026.

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EXPOSE DU LITIGE

La SCI [Localité 1] AZUR est copropriétaire au sein de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2].

Arguant de l'irrégularité de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 31 octobre 2023, la SCI [Localité 1] AZUR, par acte du 15 janvier 2024, a fait assigner le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] devant la présente juridiction aux fins d'en obtenir l'annulation intégrale à titre principal.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 25 mars 2026, la SCI [Localité 1] AZUR, prise en la personne de son représentant légal, demande au tribunal de :

" A TITRE PRINCIPAL :

JUGER nulle l'Assemblée Générale des copropriétaires du 31 octobre 2023 pour défaut de convocation de la SCI [Localité 1] AZUR.

A TITRE SUBSIDIAIRE :

JUGER nulle l'Assemblée Générale des copropriétaires du 31 octobre 2023 pour abus de majorité caractérisé.

EN TOUTE HYPOTHESE :

JUGER nulle la résolution n°22 de l'assemblée générale des copropriétaires du 31 octobre 2023,

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à payer à la SCI [Localité 1] AZUR la somme de 14 500 euros à parfaire en application de l'article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] aux entiers dépens de l'instance,

REPARTIR, vu l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les sommes mises à la charge du Syndicat des copropriétaires au titre de l'article 700 du CPC et des dépens, entre les autres copropriétaires à l'exclusion de la SCI [Localité 1] AZUR. "

Dans ses dernières conclusions en défense, notifiées par RPVA le 14 janvier 2026, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, demande au tribunal de :

" DEBOUTER la SCI [Localité 1] AZUR de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

JUGER régulière la convocation de la SCI [Localité 1] AZUR et par conséquent valide l'assemblée générale extraordinaire du 31 octobre 2023,

JUGER l'absence d'abus de majorité et par conséquent l'assemblée générale du 31 octobre 2023 valide,

JUGER valide la résolution 22 de l'assemblée générale du 31 octobre 2023,

CONDAMNER la SCI [Localité 1] AZUR à une amende civile de 10.000 euros pour procédure abusive,

CONDAMNER la SCI [Localité 1] AZUR à la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER la SCI [Localité 1] AZUR aux entiers dépens de la présente instance. "

Conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour un exposé complet des moyens présentés à l'appui des prétentions des parties.

Par ordonnance du 8 janvier 2026, la Juge de la mise en état a clôturé l'instruction de l'affaire avec effet différé au 27 mars 2026 et l'a fixée à l'audience de plaidoiries du 28 avril 2026. A l'issue de l'audience, l'affaire a été mise en délibéré au 7 juillet 2026.

MOTIFS

En vertu de l'article 467 du Code de procédure civile, le présent jugement sera contradictoire, les parties ayant constitué avocat.

Remarques préliminaires

Aux termes des articles 5 et 12, alinéa 1er, du Code de procédure civile, l'office du juge est strictement de trancher les litiges entre les parties, lesquelles doivent, conformément à l'article 4 du même code, présenter leurs prétentions dans un dispositif clair concluant leurs écritures.

Le juge statue en effet par voie de jugement contenant un dispositif exécutoire. Il en résulte que les demandes de telle ou telle partie tendant à ce qu'il soit simplement " constaté " ou " jugé " tel ou tel fait invoqué par elle, et qui apparaissent n'être en réalité que des étapes de leur argumentation, ne peuvent qu'être écartées en ce qu'elles ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du Code de procédure civile, susceptibles d'être résolues dans une décision judiciaire soutenue par un dispositif juridique ayant vocation à être concrètement exécuté.

Sur la demande principale d'annulation de l'assemblée générale dans son ensemble

A titre liminaire, il convient de rappeler que, l'annulation d'une assemblée générale dans son ensemble constituant une mesure grave pour la copropriété, les causes d'annulabilité ne sauraient tenir qu'à l'inobservation d'une règle relative à l'organisation de l'assemblée générale ou à la violation d'une formalité légale impérative en ce qu'elle protège le droit fondamental de chaque copropriétaire à participer aux délibérations.

Au soutien de sa demande d'annulation, la demanderesse soulève en premier lieu le moyen tiré de la méconnaissance des règles de convocation des assemblées générales et, en second lieu, le moyen tiré de l'abus de majorité.

" Sur la méconnaissance des règles de convocation

La SCI [Localité 1] AZUR expose que la convocation à l'assemblée générale, qui aurait dû être adressée à son gérant en qualité de représentant de la société, a été adressée à " [F] [Q] " en son nom personnel, de même que l'avis de passage laissé par La Poste. Elle ajoute que son gérant, qui se nomme en réalité [O] [Q], n'a pas pu retirer la lettre contenant la convocation en raison de cette erreur. Elle en conclut qu'elle n'a pas été régulièrement convoquée.

La Syndicat des copropriétaires réplique que " [F] [Q] " est le nom d'usage du gérant de la SCI [Localité 1] AZUR et, qu'en tout état de cause, la convocation était adressée à celle-ci, de sorte que [O] [Q] pouvait retirer le courrier en présentant sa carte d'identité et l'extrait Kbis de la société. Il ajoute que la SCI [Localité 1] AZUR était valablement représentée lors de l'assemblée générale litigieuse.

L'article 9, alinéa 1er, du décret du 17 mars 1967 dispose que :
" La convocation contient l'indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l'ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l'assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l'assemblée générale, la personne qui convoque l'assemblée fixe le lieu et l'heure de la réunion. La convocation indique le lieu, le ou les jours et les heures de consultation des pièces justificatives des charges.
[…]
Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long ".

Tous les copropriétaires doivent pouvoir assister aux assemblées générales et doivent, en conséquence, être régulièrement convoqués, en principe par le syndic. Le défaut ou l'irrégularité de convocation d'un copropriétaire, affectant son droit de participer aux délibérations, constitue une irrégularité substantielle et entraîne la nullité des décisions adoptées sans qu'il soit nécessaire de caractériser un grief.

Dès lors, la présence du copropriétaire à l'origine de la demande d'annulation lors de l'assemblée générale est sans incidence sur son éventuelle irrégularité (Cass. 3e civ., 3 déc. 2002, n° 01-02.444).

Lorsque le copropriétaire est une personne morale, la convocation doit être adressée à celle-ci et envoyée à l'adresse de son siège social. Si ces conditions sont réunies, l'erreur dans le nom du représentant de la société n'est pas de nature à vicier la convocation.

En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats que le courrier recommandé a été adressé à :
" SCI [Localité 1] AZUR
M. [Q] [F]
[Adresse 1]
[Localité 2] "

La SCI [Localité 1] AZUR et " Monsieur [Q] [F] " sont respectivement mentionnés en première et deuxième ligne, et l'adresse indiquée correspond à celle du siège social de la SCI [Localité 1] AZUR.

Ainsi, malgré que l'avis de passage laissé par La Poste mentionne [F] [Q] en qualité de destinataire, la convocation envoyée par le syndic a été adressée à la société, en tant que personne morale, représentée par [F] [Q], et non à ce dernier en son nom personnel.

Il appartient au copropriétaire de fournir au syndic les informations nécessaires pour lui permettre de lui notifier les convocations aux assemblées générales.

Or, il ressort des courriels produits par le défendeur que Monsieur " [F] " [Q] est le principal interlocuteur pour le compte de la SCI [Localité 1] AZUR, en sa qualité de gérant, de sorte qu'il ne peut être reproché au syndic de l'avoir ainsi nommé.

En outre, le nom complet du gérant de la société est [O], [Y], [W] [Q], proche de celui de [F] [G]. Dès lors, en présentant sa carte d'identité et l'extrait Kbis de la SCI au local de La Poste, il aurait été autorisé à retirer le courrier recommandé contenant la convocation. Le retour de celui-ci au syndic en raison de l'absence de retrait par le destinataire est donc du fait exclusif de la demanderesse.

L'ensemble de ces éléments démontre que la SCI [Localité 1] AZUR a été régulièrement convoquée à l'assemblée générale contestée.

La demande d'annulation fondée sur ce moyen sera donc rejetée.

" Sur l'abus de majorité

La SCI [Localité 1] AZUR soutient que la SCI ASTRAKAN, propriétaire du lot situé au deuxième étage de l'immeuble, a réuni entre ses mains l'ensemble des voix et utilisé la majorité dans son seul intérêt personnel.

Le Syndicat des copropriétaires réplique que la demanderesse ne rapporte pas la preuve de l'abus de majorité qu'elle allègue, l'ensemble des résolutions ayant été adoptées dans l'intérêt collectif et la SCI ASTRAKAN n'ayant représenté que deux autres copropriétaires.

Aux termes de l'article 22, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965, " tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. Chaque mandataire ne peut, à quelque titre que ce soit, recevoir plus de trois délégations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 10 % des voix du syndicat […] ".

Le nombre de tantièmes réuni par un copropriétaire qui a reçu moins de trois délégations de vote est indifférent.

En l'espèce, la SCI ASTRAKAN n'a représenté, lors de l'assemblée générale contestée, que deux copropriétaires, Monsieur [M] [C] et Madame [V] [Z].

Etaient également présents ou représentés la SCI AMBER, l'indivision [I], représentée par Madame [B], et la SCI [Localité 1] AZUR.

Dès lors, les délégations de vote et le nombre de voix réuni par chacun des copropriétaires sont réguliers.

Il est constant que le fait d'utiliser la majorité dans un intérêt autre que l'intérêt collectif, dans un intérêt personnel, dans l'intérêt exclusif du groupe majoritaire au détriment du groupe minoritaire, en rompant l'équilibre entre les copropriétaires, ou avec l'intention de nuire, est constitutif d'un abus de majorité. Il appartient au demandeur qui se prévaut d'un tel abus d'en rapporter la preuve.

L'abus de majorité entache d'irrégularité une décision d'assemblée générale et non l'assemblée générale dans son entier.

Or, la SCI [Localité 1] AZUR soulève ce moyen au soutien de sa demande d'annulation de l'assemblée générale en son ensemble, en se contentant d'affirmer que chacune des résolutions a été adoptée dans l'intérêt exclusif de la SCI ASTRAKAN.

Le climat de conflit existant entre les copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndic ne peut, en lui-même, être constitutif d'un abus de majorité ni suffire à démontrer que les résolutions ont été prises dans un intérêt autre que collectif.

La SCI [Localité 1] AZUR ne rapportant pas la preuve de l'abus de majorité allégué, sa demande sera rejetée.

Il y a donc lieu d'examiner la demande, formée à titre subsidiaire, d'annulation de la résolution n° 22 prise individuellement.

Sur la demande subsidiaire d'annulation de la résolution n° 22

La résolution n° 22 soumise à l'assemblée générale du 31 octobre 2023 porte sur la souscription d'un emprunt collectif destiné au financement de travaux, au bénéfice des seuls copropriétaires qui souhaitent y participer.

Elle a été adoptée selon la majorité prévue à l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

La SCI [Localité 1] AZUR soutient que la résolution aurait dû être adoptée à l'unanimité des copropriétaires.

Le Syndicat des copropriétaires réplique que l'emprunt souscrit au seul bénéfice des copropriétaires qui décident d'y participer, relève de la même majorité que celle nécessaire au vote des travaux financés par cet emprunt.

L'article 26-4 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, applicable au présent litige, dispose que :
" L'assemblée générale ne peut, sauf à l'unanimité des voix des copropriétaires, décider la souscription d'un emprunt au nom du syndicat des copropriétaires pour le financement soit de travaux régulièrement votés concernant les parties communes ou de travaux d'intérêt collectif sur parties privatives régulièrement votés, soit des actes d'acquisition conformes à l'objet du syndicat et régulièrement votés.
Par dérogation au premier alinéa, l'assemblée générale peut également, à la même majorité que celle nécessaire au vote des travaux concernant les parties communes ou de travaux d'intérêt collectif sur parties privatives, voter la souscription d'un emprunt au nom du syndicat des copropriétaires lorsque cet emprunt a pour unique objectif le préfinancement de subventions publiques accordées au syndicat pour la réalisation des travaux votés.
Par dérogation au premier alinéa, l'assemblée générale peut, à la même majorité que celle nécessaire au vote soit des travaux concernant les parties communes ou de travaux d'intérêt collectif sur parties privatives, soit des actes d'acquisition conformes à l'objet du syndicat, voter la souscription d'un emprunt au nom du syndicat des copropriétaires au bénéfice des seuls copropriétaires décidant d'y participer.
Les copropriétaires qui décident de participer à l'emprunt doivent notifier leur décision au syndic en précisant le montant de l'emprunt qu'ils entendent solliciter, dans la limite de leur quote-part des dépenses. A peine de forclusion, la notification au syndic doit intervenir dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée générale, sans ses annexes, à tous les copropriétaires. "

Aux termes de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 :
" I.-Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s'il n'en est autrement ordonné par la loi.
II.-Sont notamment approuvés dans les conditions de majorité prévues au I :
a) Les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble ainsi qu'à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l'immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d'assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d'équipement […] "

L'article 25, n), de la même loi prévoit que sont adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l'ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration.

En l'espèce, l'emprunt collectif souscrit a pour objet de financer des travaux relatifs à la mise en place d'un interphone et d'un système de vidéosurveillance, au changement de la porte d'entrée et aux accès aux étages de l'immeuble, soit des travaux concernant les parties communes de la copropriété.

Il est précisé, dans la résolution, que cet emprunt bénéficiera aux seuls copropriétaires qui souhaitent y participer. Il est donné mandat au syndic de, notamment, " recenser les copropriétaires qui entendent participer à l'emprunt à l'effet de payer toute ou partie de leur quote-part de dépenses [et] d'accepter les conditions définitives de l'emprunt, en tenant compte du nombre de copropriétaires y participant et des quotes-parts de participation ".

Le fait qu'il s'agisse d'un emprunt au bénéfice de certains copropriétaires, au sens du troisième alinéa de l'article 26-4 susvisé, est ainsi clairement défini.

Les travaux devant être financés par cet emprunt constituent pour certains des travaux d'entretien relevant de la majorité simple, pour d'autres des travaux d'amélioration relevant de la majorité absolue.

L'emprunt collectif pouvait donc être valablement décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Par conséquent, la demande d'annulation de la résolution n° 22 sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle d'amende civile

Le Syndicat des copropriétaires sollicite, dans le dispositif de ses conclusions, le prononcé d'une amende civile pour procédure abusive.

Il convient de rappeler que les dispositions de l'article 32-1 du Code de procédure civile confèrent au tribunal la faculté de prononcer une condamnation à une amende civile, destinée au Trésor Public, d'un montant maximum de 10.000 euros pour procédure abusive, sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés.

Cette condamnation n'intervient toutefois qu'à la seule initiative du juge, lequel ne peut y être invité par les parties. Elle constitue une mesure de procédure civile, laissée à la discrétion du juge.

En l'espèce, il n'y a pas lieu de faire application de l'article susvisé.

Sur les mesures accessoires

" Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La SCI [Localité 1] AZUR, succombant à l'instance, sera condamnée au paiement des entiers dépens.

" Sur les frais irrépétibles

L'article 700 du Code de procédure civile dispose que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l'espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires l'intégralité des frais exposés et non compris dans les dépens.

La SCI [Localité 1] AZUR sera donc condamnée à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Cette dernière sera déboutée de sa demande formulée sur le même fondement.

Sur la dispense de participation aux frais de la procédure au visa de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Les "?frais de justice?" exposés par le Syndicat des copropriétaires dans le cadre d'un litige sont des charges communes générales, c'est-à-dire des dépenses communes auxquelles tous les copropriétaires doivent participer conformément à l'article 10, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Toutefois, l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit en son alinéa 2 que " le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires?".

La SCI [Localité 1] AZUR n'ayant pas obtenu gain de cause, il ne sera pas fait application de la disposition précitée.

Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS