TJ 06069, 7 juill. 2026, RG 25/01237

Date de délivrance des copies par le greffe :
1 EXP DOSSIER
1 GROSSE Me CROVETTO CHASTANET
1 EXP Me HEUVIN
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 07 Juillet 2026

DÉCISION N° 2026/241

N° RG 25/01237 - N° Portalis DBWQ-W-B7J-QERT

DEMANDEURS :

Monsieur [Z] [J] [H] [X]
né le 01 Mai 1940 à NANTES (44)
CENTRAL PARK 1 avenue des Anglais
4 rue Lord Bryon
06400 CANNES

Madame [T] [P] épouse [X]
née le 12 Mars 1940 à BEGLES (33)
CENTRAL PARK 1 avenue des Anglais
4 rue Lord Bryon
06400 CANNES

représentés par Me Ludmilla HEUVIN, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

DEFENDERESSE :

S.D.C. CENTRAL [F]
C/o son syndic, BOUMANN IMMOBILIER
1 avenue Saint Jean - Le Saint Louis
06400 CANNES

représentée par Maître Alexis CROVETTO-CHASTANET de la SELARL EXL AVOCATS, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant substitué par Me LAZREUG

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame PRUD’HOMME, Juge

Greffier : Madame JOULAIN-LEPLOMB

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure avec effet différé au 27 mars 2026 ;

A l’audience publique du 28 Avril 2026,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 07 Juillet 2026.

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EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [Z] [X] et Madame [T] [P] épouse [X] sont propriétaires des lots n° 21, 37 et 386 au sein de la copropriété " CENTRAL [F] " sise 82-86 boulevard Carnot, 1 avenue des Anglais, 14-15 rue Shakespeare à CANNES (06).

Le 20 décembre 2024, s'est tenue une assemblée générale lors de laquelle la résolution n° 8, relative à l'individualisation des frais de chauffage, a été rejetée.

Contestant cette décision, [Z] [X] et [T] [P] épouse [X] (ci-après " les consorts [X] "), par acte du 3 mars 2025, ont fait assigner le Syndicat des copropriétaires CENTRAL [F] aux fins d'en obtenir l'annulation ainsi que la condamnation du syndicat à individualiser les frais de chauffage.

Dans leurs dernières conclusions, notifiées par RPVA le 16 décembre 2025, les consorts [X] demandent au tribunal de :

" ANNULER la résolution 8 du procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires ;

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires à mettre en œuvre l'individualisation de la répartition des frais de chauffage conformément à ses obligations légales sous astreinte de 1.000 € par mois de retard courant à compter du 1er jour du mois suivant la signification de la décision à intervenir et pour une durée de deux ans ;

JUGER que les requérants seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 3.500 € en application des dispositions de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens. "

Dans ses dernières conclusions en défense, notifiées par RPVA le 12 décembre 2025, le Syndicat des copropriétaires CENTRAL [F], représenté par son syndic en exercice, demande au tribunal de :

" A TITRE LIMINAIRE,

DEBOUTER les époux [X] de leur demande d'annulation de la résolution n°8 telle que formulée dans leur assignation, celle-ci étant sans objet au vu de son rejet par les copropriétaires ;

SUR LE FOND,

DEBOUTER les époux [X] de l'ensemble de leurs demandes ;

CONDAMNER les époux [X] au paiement de 3 000 € à titre de dommages et intérêts ;

CONDMANER les époux [X] au paiement de 4 000 €, à parfaire, sur le fondement de l'article 700 du CPC, ainsi qu'aux entiers dépens, distraits au profit de Maître Alexis CROVETTO CHASTANET, membre de la Selarl EXL AVOCATS. "

Conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour un exposé complet des moyens présentés à l'appui des prétentions des parties.

Par ordonnance du 18 décembre 2025, la Juge de la mise en état a clôturé l'instruction de l'affaire avec effet différé au 27 mars 2026 et l'a fixée à l'audience de plaidoiries du 28 avril 2026. A l'issue de l'audience, l'affaire a été mise en délibéré au 7 juillet 2026.

MOTIFS

En vertu de l'article 467 du Code de procédure civile, le présent jugement sera contradictoire, toures les parties ayant constitué avocat.

Sur la demande d'annulation de la résolution n° 8

Dans le procès-verbal de l'assemblée générale du 20 décembre 2024, la résolution n° 8 est rédigée de la manière suivante :
" L'assemblée générale décide de souscrire un contrat pour l'entretien de location, entretien et télérelève de répartiteurs de chauffage visant l'individualisation des frais de chauffage.
L'assemblée générale, après avoir pris connaissance des conditions essentielles des propositions de contrats et délibéré, décide de retenir la proposition de l'entreprise OCEA pour un montant annuel TTC de 6.153,60 € annuel pour un contrat de dix ans. "

Elle a été rejetée à la majorité des copropriétaires présents et représentés.

Les consorts [X] exposent que la chaudière de la copropriété a été remplacée au cours de l'année 2025. Ils soutiennent que les dispositions du Code de la construction et de l'habitation imposent la mise en place au sein de l'immeuble de robinets thermostatiques et de répartiteurs permettant l'individualisation des frais de chauffage. Ils en concluent que le rejet de la résolution n° 8 est contraire à l'intérêt collectif et, partant, constitutif d'un abus de majorité.

Le Syndicat des copropriétaires leur oppose que la résolution contestée a été rejetée, de sorte qu'elle ne peut être annulée. Il fait valoir qu'en tout état de cause, l'obligation légale d'individualisation des frais de chauffage comporte des exceptions tenant notamment à l'absence de rentabilité de l'opération, laquelle a été constatée par un bureau d'études. Il en conclut que l'installation des répartiteurs n'est pas obligatoire dans l'immeuble et que, par conséquent, l'abus de majorité n'est pas caractérisé.

Les demandeurs contestent le coût d'installation des robinets thermostatiques retenu par le bureau d'études mandaté par le syndic et produisent d'autres devis faisant état d'un coût moindre. Ils affirment que selon ces devis, l'opération est rentable.

Sur ce,

L'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ouvre le droit aux copropriétaires opposants ou défaillants de contester les " décisions d'assemblée générale ". Constitue une décision au sens de ce texte l'adoption définitive d'une position consacrée par un vote et produisant un effet juridique. Ainsi, le rejet d'une résolution ne fait pas obstacle à l'annulation de celle-ci, dès lors qu'il exprime l'intention d'adopter une mesure, positive ou négative, génératrice de droits ou d'obligations pour les copropriétaires.

En l'espèce, le rejet de la résolution n° 8 traduit l'opposition de la majorité des copropriétaires à l'individualisation des frais de chauffage et a pour conséquence de maintenir la répartition de ces charges prévue par le règlement de copropriété.

Elle constitue donc une décision susceptible de faire l'objet d'une action en contestation.

Il est constant que le fait d'utiliser la majorité dans un intérêt autre que l'intérêt collectif, dans un intérêt personnel, dans l'intérêt exclusif du groupe majoritaire au détriment du groupe minoritaire, en rompant l'équilibre entre les copropriétaires, ou avec l'intention de nuire, est constitutif d'un abus de majorité.

L'article R. 174-2, I., du Code de la construction et de l'habitation dispose que :
" I. - Tout immeuble collectif à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation pourvu d'une installation centrale de chauffage ou alimenté par un réseau de chaleur est muni de compteurs individuels d'énergie thermique permettant de déterminer la quantité de chaleur fournie à chaque local occupé à titre privatif et ainsi d'individualiser les frais de chauffage collectif. "

L'article R. 174-3 du même code précise, en ses alinéas 4 et 5, que les dispositions précitées ne sont pas applicables " aux immeubles dont les valeurs de consommation en chauffage sont inférieures à un seuil fixé par arrêté conjoint des ministres chargés de l'énergie et de la construction [ainsi qu'aux] autres immeubles pour lesquels le propriétaire ou, le cas échéant, le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, justifient que l'individualisation des frais de chauffage par l'installation de compteurs individuels se révèle techniquement impossible ou entraîne un coût excessif au regard des économies d'énergie susceptibles d'être réalisées. Dans ce cas, le propriétaire de l'immeuble ou, le cas échéant, le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic établit une note justifiant de cette impossibilité technique ou de ce coût excessif. Cette note est jointe aux carnets d'information des logements ".

L'article 1er de l'arrêté du 27 août 2012, pris en application des dispositions précitées, fixe un seuil de 80 kWh/m2SHAB. an, exprimé en énergie finale. Il prévoit par ailleurs que " la note justifiant de l'impossibilité technique ou du coût excessif de l'installation de compteurs individuels contient :
-soit la justification de l'impossibilité technique au regard du I du présent article ;
-soit la justification de l'absence de rentabilité selon les modalités précisées en annexe II ;
-le cas échéant, la mention du dispositif installé qui permet l'individualisation des frais de chauffage ".

L'avis technique du bureau d'études spécialisé en génie climatique B.E.T. [A] & ASSOCIES en date du 18 avril 2025 évalue la quantité d'énergie moyenne annuelle de chauffage sur trois ans (2022, 2023 et 2024) à 932,14 Mwh, soit 932.140 kWh.

Plusieurs pièces versées aux débats font état d'une surface habitable de 14.060 m2.

D'après ces éléments, la consommation annuelle de chauffage de la copropriété est d'environ 66,3 kWh/m2SHAB. Cette valeur est corroborée par la pièce n° 6 quater produite par le Syndicat des copropriétaires, laquelle fait état d'une consommation globale du bâtiment en énergie finale de 83,35 kWh/m2 an.

La consommation de chauffage annuelle étant inférieure au seuil réglementaire de 80 kWh/m2, l'immeuble est exclu de l'obligation d'installation de compteurs individuels d'énergie thermique et d'individualisation des frais de chauffage.

Concernant la rentabilité de l'opération, la société B.E.T. [A] & ASSOCIES indique que le coût annoncé dans les devis produits par les demandeurs ne comprend pas l'intervention d'un professionnel pour l'arrêt, la vidange, la remise en eau et la purge de l'installation, ni les éventuels frais supplémentaires demandés dans le cas où la pose des robinets nécessiterait plus de deux passages.

En effet, le coût indiqué par la B.E.T. [A] & ASSOCIES, bien qu'estimatif, a été déterminé après étude des lieux, tandis que les devis établis des sociétés ISTA et OCEA dont font état les demandeurs ont été établis en des termes généraux. Ces derniers ne permettent donc pas de déterminer avec certitude la rentabilité de l'opération.

Par ailleurs, le règlement de copropriété en date du 4 janvier 1974 stipule en son article 23 que " les charges de chauffage central collectif seront réparties entre les différents copropriétaires au prorata de la surface de chauffe calculée pour chaque local. […] Les charges de chauffage seront acquittées même par les copropriétaires qui se chaufferaient par leurs propres moyens ou qui déclareraient ne pas vouloir être chauffés ".

La répartition des charges de chauffage est ainsi indépendante de la consommation des copropriétaires.

En l'absence d'obligation et de rentabilité certaine de l'installation de compteurs individuels, les demandeurs ne démontrent pas que l'assemblée générale s'est opposée à cette opération, qui entraînerait en outre la modification de la répartition des charges de chauffage prévue par le règlement de copropriété, dans le but de leur nuire ou de favoriser un intérêt autre que celui de la collectivité des copropriétaires.

La preuve de l'abus de majorité allégué n'étant pas rapportée, la demande d'annulation de la résolution n° 8 sera rejetée.

Sur la demande de condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires

Les consorts [X] soutiennent que le juge judiciaire peut enjoindre au syndicat des copropriétaires de respecter ses obligations légales et sollicitent en conséquence la condamnation sous astreinte de ce dernier à procéder à l'individualisation des frais de chauffage.

L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :
" Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. "

Le juge ne peut intervenir dans la répartition des charges qu'après avoir réputé non écrite la clause du règlement de copropriété prévoyant cette répartition ou annulé une décision d'assemblée générale la modifiant, et en cas de violation des dispositions de l'article 10 précité.

Il a été précédemment exposé que l'immeuble est exclu de l'obligation d'individualisation des charges de chauffage et que le règlement de copropriété prévoit une répartition collective de ces frais, calculée au prorata de la surface de chaque lot.

Dès lors, le juge n'a pas compétence pour se substituer à l'assemblée générale dans la détermination de la répartition des charges de chauffage et ne peut condamner le syndicat à modifier celle prévue par le règlement de copropriété.

La demande formulée à ce titre sera par conséquent rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

Le Syndicat des copropriétaires sollicite, à titre reconventionnel, la condamnation des consorts [X] à lui verser la somme de 3.000 €. Il se contente d'énoncer que le comportement des demandeurs, qui ne paient que les charges qu'ils estiment devoir, est abusif et que le syndic a l'obligation de faire respecter le règlement de copropriété.

Il n'indique pas le fondement juridique de sa demande.

En tout état de cause, il ne caractérise aucun préjudice susceptible de lui ouvrir droit à réparation.

Il sera donc débouté de sa demande.

Sur les mesures accessoires

" Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Les consorts [X], succombant à l'instance, seront condamnés au paiement des entiers dépens.

Le bénéfice des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile sera accordé à Maître Alexis CROVETTO CHASTANET, membre de la SELARL EXL AVOCATS, en ayant fait la demande et pouvant y prétendre.

" Sur les frais irrépétibles

L'article 700 du Code de procédure civile dispose que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l'espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires, assigné, l'intégralité des frais exposés et non compris dans les dépens.

Les consorts [X] seront condamnés à lui payer la somme de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Sur la dispense de participation aux frais de la procédure au visa de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Les "?frais de justice?" exposés par le Syndicat des copropriétaires dans le cadre d'un litige sont des charges communes générales, c'est-à-dire des dépenses communes auxquelles tous les copropriétaires doivent participer conformément à l'article 10, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Toutefois, l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit en son alinéa 2 que " le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires?".

Les consorts [X] n'ayant pas obtenu gain de cause, il ne sera pas fait application de la disposition précitée.

Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS