TJ 2b033, 4 juin 2026, RG 24/01684

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

Minute n°

Nature de l’affaire : 72A Demande en paiement des charges ou des contributions

N° RG 24/01684 - N° Portalis DBXI-W-B7I-DJZJ

Syndic. de copro. [Adresse 1] à [Localité 1] Représenté par son syndic en exercice, la SAS IMMO DE CORSE, SAS au capital de 928 100,00 € immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 412 004 798, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

C/

M. [V] [N]

CHAMBRE CIVILE 3

JUGEMENT DU 04 Juin 2026

DEMANDEUR(S) :

Syndic. de copro. [Adresse 1] à [Localité 1] Représenté par son syndic en exercice, la SAS IMMO DE CORSE, SAS au capital de 928 100,00 € immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 412 004 798, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège., dont le siège social est sis SAS IMMO DE CORSE - [Adresse 2]
représentée par Me Antoine MERIDJEN, avocat au barreau de BASTIA substitué par Me Alexis ORI, avocat au barreau de BASTIA

DÉFENDEUR(S) :

M. [V] [N],
demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Alexandra BALDINI, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Muriel VNCENSINI
GREFFIER : Océane UTRERA

DÉBATS :

Audience publique du : 26 Mars 2026 mise en délibéré au 04 Juin 2026.

DÉCISION :

Contradictoire, et en ressort, prononcée publiquement à l'audience de ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.

Copie exécutoire délivrée le :
à :

Copie délivrée le :
à :

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte d’huissier de justice en date du 19 novembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] sis à [Localité 1] (ci-après dénommé le Syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic en exercice, la SAS IMMO DE CORSE, dont le siège social est à [Adresse 5], a fait assigner devant la présente juridiction Monsieur [V] [N] aux fins d’obtenir sa condamnation, aux visas de la loi du 10 juillet 1965, du décret du 17 mars 1967 et des articles 696 et 700 du code de procédure civile, à lui verser les sommes suivantes :

5.304,68 euros correspondant à l’ensemble des charges et travaux arrêtés au 1er octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de 5 février 2024, date de la mise en demeure500,00 euros à titre de dommages et intérêts nés de sa résistance abusive,1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que sa condamnation aux entiers dépens.
L’affaire a été appelée à l’audience du 30 janvier 2025, renvoyée avec avis défendeur à l’audience du 15 mai 2025, renvoyée de nouveau à la demande des parties aux audiences des 10 juillet 2025, 9 octobre 2025, 15 janvier 2026 et 26 mars 2026, date à laquelle elle a été retenue.

Le Syndicat des copropriétaires, représenté par un avocat, a indiqué oralement se référer à ses conclusions écrites déposées à l’audience. Aux termes de ses écritures, le Syndicat a actualisé ses demandes et sollicité la condamnation de Monsieur [V] [N] à lui verser les sommes suivantes :

4.875,65 euros correspondant à l’ensemble des charges et travaux arrêtés au 2 septembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de 7 octobre 2024, date de la mise en demeure750,00 euros à titre de dommages et intérêts nés de sa résistance abusive,1.500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que sa condamnation aux entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, il a exposé que Monsieur [V] [N] est propriétaire d’un appartement dépendant de la copropriété [Adresse 4] à [Localité 1] (lots 16 et 17) et qu’il est redevable de la somme de 4.875,65 euros correspondant aux charges et travaux arrêtés au 2 septembre 2025. Il a ajouté que les démarches amiables pour parvenir au paiement, notamment une mise en demeure en date du 29 janvier 2024, sont restées vaines.

Il a également soutenu que le refus de ce copropriétaire de s’acquitter de sa quote-part malgré des relances, est fautif et cause à la copropriété un préjudice financier certain qu’il convient d’indemniser sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil, en la privant des fonds nécessaires à la gestion de l’immeuble.

Monsieur [V] [N], représenté par un avocat, a soutenu oralement les conclusions écrites déposées à l’audience, auxquelles il convient de se rapporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens à leur soutien, et a demandé au tribunal, aux visas de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 2224 du code civil, de :
Recevoir Monsieur [V] [N] en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions :En conséquence, y faisant droitDéclarer irrecevable comme prescrite l’action en recouvrement de charges du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] pour la période antérieure au 19 novembre 2019Dire et juger que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] devra déduire de sa prétendue créance :Le solde antérieur d’un montant de 3.161,60 eurosLa provision pour l’étude thermique d’un montant de 457,60 eurosLes frais de mise en demeure d’un montant de 30,00 euros Soit une somme totale de 3 649,20 euros
Constater que Monsieur [V] [N] a réglé les charges courantes, les cotisations travaux et les provisions travaux par chèquesEn conséquenceDébouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusionsCondamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à régler à Monsieur [V] [N] la somme de 2.000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépensDire que Monsieur [V] [N] en sa qualité de copropriétaire sera exonéré de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure, au titre des charges générales d’administration, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.
Monsieur [V] [N] a fait valoir que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] ne peut valablement réclamer le paiement de charges prescrites en les intégrant dans un solde antérieur global sans justification individualisée des créances non prescrites. Il a indiqué qu’en l’espèce, la pièce numéro 1 adverse est un relevé de compte arrêté à partir du 1er janvier 2019 laissant apparaître un solde antérieur de 2 362,64 euros mais aussi un appel de provision pour une étude thermique d’un montant de 457,60 euros en date du 11 janvier 2019 et des frais de mise en demeure de 30,00 euros en date du 30 octobre 2019. Il a ajouté que la pièce numéro 11 adverse est un relevé de compte arrêté à partir du 1er janvier 2020 laissant apparaître un solde antérieur de 3 161,60 euros et que le syndicat des copropriétaires l’a assigné en recouvrement de charges impayées le 19 novembre 2024, de sorte que la demande de recouvrement est irrecevable pour la période antérieure au 19 novembre 2019 pour cause de prescription. Il a soutenu que la créance prétendue ne pourrait ainsi s’élever qu’à la somme de 1.226,45 euros. Sur le fond, il a argué que la créance du syndicat des copropriétaires n’est pas certaine, liquide et exigible.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 juin 2026.

MOTIVATION

Sur le moyen tiré de la prescription de l’action en recouvrement du syndicat des copropriétaires
L’article 2224 du code civil dispose que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ».
L’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que « Les dispositions de l'article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat ».
L’article 1342-10 du code civil prévoit en outre que « Le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter.
A défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. A égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] sollicite la condamnation de Monsieur [V] [N] au paiement de la somme de 4.875,65 euros correspondant à l’ensemble des charges et travaux arrêtés au 2 septembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de 7 octobre 2024, date de la mise en demeure. Il ajoute que plusieurs règlements par chèques sont intervenus entre le 28 mai 2020 et le 13 février 2024 pour un montant total de 7.096,27 euros, que ces règlements se sont imputés directement sur la dette la plus ancienne, et ce conformément aux dispositions de l’article 1342-10 du code civil, ce qui a eu pour effet de purger définitivement les créances antérieures au 1er janvier 2020.

Monsieur [V] [N] soutient au contraire que la demande de recouvrement de charges engagée par le syndicat est irrecevable pour la période antérieure au 19 novembre 2019 au motif que la prescription a eu pour effet d’éteindre l’action en recouvrement à l’égard des charges impayées dont l’exigibilité remonte à plus de cinq ans. Il a ajouté que la créance prétendue ne pourrait ainsi s’élever qu’à la somme de 1.226,45 euros.

Il ressort des pièces produites par le syndicat, et notamment d’un relevé de compte établi le 2 septembre 2025 qu’à la date du 1er janvier 2020, le compte copropriétaire de Monsieur [V] [N] présentait un solde débiteur de 3 635,81 euros. Il apparaît également que plusieurs règlements en paiement des charges dues sont intervenus. Les montants desdits règlements et leur date permet de constater que dès le 9 février 2022, la dette précitée a été apurée, ces règlements, à défaut d'indication par le débiteur, s’étant imputés d'abord sur les dettes échues, parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter et à égalité d'intérêt, sur les dettes les plus anciennes.

Dès lors, le moyen tiré de la prescription de l’action en recouvrement des charges pour la période antérieure au 19 novembre 2019 n’est pas fondé et sera rejeté.

Sur la demande relative au paiement des charges impayées
Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».
L’article 14-1 énonce que « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale ».
L’article 19-2 de la même loi prévoit qu’ « A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2.
Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance.
Si l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l'article 22 ».
Il résulte de ces dispositions que chaque copropriétaire devient, vis-à-vis du syndicat, débiteur de sa quote-part de charges dès lors que les comptes ont été approuvés par un vote de l'assemblée générale. A défaut du versement des charges et provisions sur charges de copropriété échues à leur date d'exigibilité après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, celles-ci, ainsi que les provisions non encore échues, deviennent immédiatement exigibles.
Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont par ailleurs imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

En vertu des dispositions de l’article 1353 du code civil et de l’article 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée au titre des charges impayées.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de Monsieur [V] [N] au paiement de la somme totale de 4.875,65 euros correspondant aux charges et travaux arrêtés au 2 septembre 2025 et appelées au titre des exercices 2020 à 2024 et des charges provisionnelles appelées au titre de l’exercice courant du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025. Au soutien de sa demande, il verse aux débats :
Deux relevés de compte au 02/10/2024 et au 02/09/2025Des appels de provisions Deux mises en demeure des 5 février 2024 et 7 octobre 2024 Les procès-verbaux des assemblées générales des 4 mars 2020, 10 décembre 2020, 9 mars 2022, 28 juin 2023, 10 janvier 2024 et 15 janvier 2025, régulièrement notifiés au défendeur, au cours desquelles ont été approuvés respectivement  les comptes de charges des exercices 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 et de l’exercice clos au 30 septembre 2024.
L’examen du relevé de compte de Monsieur [V] [N] établi le 2 septembre 2025 permet de noter un solde débiteur de 4.875,65 euros, étant précisé qu’aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre de ce copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice. Il y a lieu également de relever que des frais libellés « Honoraires suivi CTIC [N]» (2x90 euros + 4X96 euros) et «  env doss assign CTIC [N] » (350 euros) d’un montant total de 914 euros ont été retenus.

Il convient de rappeler que si aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice, ces frais nécessaires doivent cependant s’entendre strictement de ceux rendus nécessaires pour la mise en oeuvre de la procédure de recouvrement de la créance du syndicat. Les frais nécessaires ne sauraient dès lors comprendre les frais libellés «Honoraires suivi CTIC [N]»  lesquels relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété, et le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature. Les frais «  env doss assign CTIC [N] » ne relèvent pas davantage des frais nécessaires prévus par l’article 10-1 précité mais de la réclamation au titre des frais irrépétibles.

Dès lors, ces frais d’un montant total de 914,00 euros dont il n’est pas établi qu’il s’agit de frais nécessaires seront écartés.

Il ressort ainsi des débats et des pièces versées aux débats que l’obligation légale du paiement porte sur la somme de 3.961,65 euros. Monsieur [V] [N] sera par conséquent condamné à verser la somme de 3.961,65 euros au Syndicat des copropriétaires correspondant à l’ensemble des charges et travaux arrêtés au 2 septembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 7 octobre 2024, date de la mise en demeure.

Sur la demande de dommages et intérêts
Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure ».

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires fait valoir que malgré diverses relances, Monsieur [V] [N] reste débiteur d’une somme conséquente. Il ajoute que le retard intentionnel ou systématique pour le paiement des charges sans justification de la part du débiteur cause à la collectivité privée des fonds nécessaires à la gestion de l’immeuble, un préjudice certain.

Il ne résulte toutefois pas des débats et des pièces versées aux débats que les retards du copropriétaire dans le paiement des charges ont entraîné un préjudice direct et distinct de celui compensé par les intérêts moratoires pour la copropriété.
La demande de dommages et intérêts sera donc rejetée.

Sur les autres demandes
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [V] [N], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens.

En application de l'article 700 alinéa 1 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l’espèce, les circonstances de l’espèce commandent de condamner Monsieur [V] [N] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] la somme de 800,00 euros sur ce fondement.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et en l’espèce, il n’y a pas lieu de l’écarter eu égard à la nature et à l’ancienneté de la dette.

PAR CES MOTIFS,