TJ 2b033, 9 avr. 2026, RG 25/01323

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

Minute n°

Nature de l’affaire : 72A Demande en paiement des charges ou des contributions

N° RG 25/01323 - N° Portalis DBXI-W-B7J-DN2Q

S.D.C. [Adresse 1] à [Localité 1]

C/

Mme [U] [Q] [G]

CHAMBRE CIVILE 3

JUGEMENT DU 09 Avril 2026

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] sise à [Localité 1] représenté par son syndic en exercice, la SAS SYNDICAP IMMOBILIER, Société par actions simplifiée immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 903 883 627, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.
sis [Adresse 2]
représenté par Maître Antoine MERIDJEN de la SELARL ANTOINE MERIDJEN, avocat au barreau de BASTIA substitué par Me Thomas GOUBET, avocat au barreau de BASTIA

DÉFENDEUR :

Mme [U] [Q] [G], demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

Mme [P] [E], demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

Mme [X] [E], demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Julia DEPETRIS
GREFFIER : Aurore LAINÉ

DÉBATS :

Audience publique du : 12 Février 2026 mise en délibéré au 09 Avril 2026.

DÉCISION :

Réputée contradictoire, et en premier ressort, prononcée publiquement à l'audience de ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.

Copie exécutoire délivrée le :
à :

Copie délivrée le :
à :

EXPOSÉ DU LITIGE :

Mesdames [U] [G], [X] [E] et [P] [E] sont propriétaires indivis de trois lots au sein de la copropriété [Adresse 1], située sur la commune de [Localité 1].

Le conseil du syndicat des copropriétaires a saisi le conciliateur de justice relativement à une dette de charges et travaux pour ce bien.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 septembre et 19 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS SYNDICAP IMMOBILIER, a fait assigner Madame [U] [G], [P] [E], et Madame [X] [E] devant le tribunal judiciaire de BASTIA, au visa des articles 10, 10-1, et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 18 et 44 du décret du 17 mars 1967, aux fins de condamnation à lui payer les sommes suivantes :
Chacune 2.225,46 euros au titre des charges et travaux appelés au 1er juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2024, date de la mise en demeure, Chacune 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
Lors du passage du commissaire de justice au domicile de Madame [U] [G], l’acte introductif d’instance lui a été signifié en personne. Elle n’était ni présente, ni représentée à l’audience du 12 février 2026.

Lors du passage du commissaire de justice au domicile de Madame [X] [E], l’absence de l’intéressée ayant rendu impossible la signification de l’acte introductif d’instance à personne, l’acte a été remis à la personne présente au domicile, et toutes les diligences ayant été effectuées pour vérifier l’exactitude de son adresse, un avis de passage a été laissé à son domicile et un courrier lui a été adressé dans les conditions de l’article 658 du code de procédure civile. Elle n’était ni présente, ni représentée à l’audience du 12 février 2026.

Lors du passage du commissaire de justice au domicile de [P] [E], l’absence de l’intéressée a rendu impossible la signification de l’acte introductif d’instance. Les recherches effectuées par l’huissier de justice ont révélé que [P] [E] était décédée le 08 novembre 2022. Un procès-verbal de difficultés a été dressé.

A l’audience du 12 février 2026, à laquelle l’affaire a été retenue, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, s’est référé, conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, aux prétentions et moyens contenus dans son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que les défenderesses ne sont pas acquittées de leur quote-part des charges de copropriété et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance. Il précise qu’en application de l’article 1342-10 du code civil, les paiements effectués ont purgé définitivement les créances antérieures au 1er janvier 2023. Il invoque également les conséquences de ce non-paiement de charges sur le fonctionnement normal de la copropriété.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibérée par mise à disposition au greffe au 09 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
A titre liminaire, en raison de l’absence de remise de l’assignation à [P] [E] par suite de son décès, le tribunal n’est pas saisi des demandes la concernant. Averti de cette situation, le syndicat des copropriétaires a fait le choix de ne pas poursuivre la succession de [P] [E].

Sur la demande en paiement des charges de copropriété
Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.»

Selon l’article 14-1-I. de la même loi n°65-5 : « I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. »

Enfin, l’article 19-2 alinéa 1 de la loi dispose : « A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. »

En vertu de l’article 9 de l’arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires, « Conformément à l'article 1342-10 du code civil, les versements des copropriétaires sont affectés, à défaut d'indication contraire, au règlement de la dette la plus ancienne ».
L’article 1342-10 du code civil précise que « Le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter. A défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. A égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement ».

Les juges du fond apprécient souverainement l'intérêt qu'avait un débiteur de plusieurs dettes pareillement échues à acquitter l'une des préférences à l'autre.

A l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- le relevé de propriété démontrant la qualité de propriétaires des défenderesses,
- les procès-verbaux d’assemblée générale du 23 novembre 2022, du 13 juin 2023, du 10 juillet 2024, ayant approuvé les comptes des années 2012 à 2023, ainsi que des budgets prévisionnels correspondants aux années 2023 à 2025, et des comptes hors budget pour des travaux.
- les appels de fonds du 1er janvier 2024 au 30 septembre 2025,
- les états de répartition du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2023,
- les mises en demeure du 01 octobre 2021, 07 décembre 2021, 27 novembre 2021, 22 janvier 2024,
- le relevé de compte au 24 juin 2025.

Le relevé de compte fait apparaitre que les copropriétaires sont débitrices à partir du 01 avril 2020 et qu’elles ont depuis effectué plusieurs paiements. Elles n’ont pas indiqué les dettes dont elles entendaient s’acquitter par ces versements. Il convient donc d’imputer ces sommes sur les dettes échues, et parmi elles, sur les dettes que les débitrices avaient le plus d’intérêt d’acquitter. Il appartient au juge d’apprécier l’intérêt qu’avaient les défenderesses à régler ces dettes échues, à partir du 1er avril 2020.

Au vu de ces éléments et des dispositions légales ci-dessus rappelées, il ressort que le syndicat des copropriétaires justifie d’une créance certaine, liquide et exigible à l’encontre des défenderesses. Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que les défenderesses ne sont pas acquittées de la quote-part des charges et travaux de copropriété dues pour un montant de 6082,40 euros (hors frais).

S’agissant des frais réclamés par le syndicat des copropriétaires, l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 dispose : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur »

Ces frais nécessaires doivent cependant s’entendre strictement de ceux rendus nécessaires pour la mise en œuvre de la procédure de recouvrement de la créance du syndicat ; ils ne sauraient inclure que les frais de mise en demeure par lettre recommandée, de relance, d'inscription d'hypothèque légale ou d'opposition au paiement du prix de vente du lot du copropriétaire défaillant, mais ne sauraient comprendre les sommations de payer délivrées par huissier alors qu'une mise en demeure a déjà été adressée au débiteur, les honoraires particuliers du syndic pour procéder notamment à la remise du dossier et à l’avocat, s’agissant d’actes élémentaires d’administration de la copropriété, le syndic n’ayant pas déployé une activité inhabituelle ou exceptionnelle pour parvenir au recouvrement, ni les honoraires d'avocat, qui font double emploi avec la réclamation au titre des frais irrépétibles, ni les frais d’huissier exposés dans le cadre du procès qui seront compris dans les dépens.

Il appartient à la juridiction de rechercher si les frais sollicités par le syndicat des copropriétaires étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

En l'espèce, la lecture du relevé de compte au 24 juin 2025 fait apparaître les frais suivants :

Mise en procédure pour un montant total de 414 euros :La dénomination de ces frais ne permet pas d’en déterminer le contenu et ils ne seront mis à la charge des défenderesses. En effet, soit ces frais relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété, ils n’apparaissent pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, soit ces frais constituent des frais irrépétibles de procédure et doivent donc examinés sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Frais de mise en demeure pour un montant total de 180 euros : Il en va différemment des frais de mise en demeure envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception et des relances subséquentes qui elles, peuvent constituer de véritables actes de recouvrement dont la charge peut être mise au copropriétaire défaillant.

Le syndicat de copropriétaires justifie avoir adressé des mises en demeure de s’acquitter des charges de copropriété par courrier recommandé avec accusé de réception du 1er octobre 2021, du 27 novembre 2023 et du 22 janvier 2024, dont l’envoi est justifié par la production du bordereau postal correspondant.

Il ne produit pas les justificatifs d’envoi et de réception permettant au tribunal de s’assurer de la bonne délivrance des autres mises en demeure, dont le coût ne peut alors être mis à la charge des défenderesses.
De plus, les mises en demeure de 2021 et de 2023 ne sont pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 au vu du temps écoulé entre leurs émissions et l’introduction de l’instance le 18 septembre 2025.

Dans ces conditions, les frais de mise en demeure tels que facturés pour un montant total de 135 euros, ne sauraient être mis à la charge des défenderesses.

Il apparaît que le syndicat des copropriétaires est fondé à solliciter, au titre des frais imputables aux défenderesses seules, la somme de 45 euros, les autres frais sollicités étant soit injustifiés, soit superfétatoires, et donc non nécessaires au sens de l'article 10-1 susvisé.

Ainsi, le syndicat des copropriétaires justifie avoir une créance à hauteur de 6.127,40 euros au titre des charges et travaux arrêtés au 1er juillet 2025, ainsi qu’au titre des frais de recouvrement nécessaires. Chacune des propriétaires indivis est responsable du tiers de cette créance.

Par conséquent, Madame [U] [G] et Madame [X] [E] seront condamnées chacune à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.042,47 euros.

L’accusé de réception de la mise en demeure n’est pas entièrement lisible, et seul le nom de Madame [U] [G] est visible. Par conséquent, cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date de réception de la mise en demeure pour Madame [G], et de l'assignation pour Madame [X] [E].

II. Sur la demande au titre de la résistance abusive

L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L'article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve ni de la mauvaise foi des défenderesses, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, d’autant que de nombreux versements ont été effectués au cours des années, ni de la réalité du préjudice spécial qu'il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d'ores et déjà indemnisé par l'allocation d'intérêts moratoires par application de l'article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

III. Sur les autres demandes

a. Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Madame [U] [G] et Madame [X] [E], parties perdantes, seront condamnées aux dépens.

b. Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Madame [U] [G] et Madame [X] [E], condamnées aux dépens, devront verser au syndicat des copropriétaires une somme qu’il est équitable de fixer à 1.000 euros.

c. Sur l’exécution provisoire

Les articles 514 et suivants du code de procédure civile disposent que « les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée ».

En l’espèce, l’exécution provisoire de droit est compatible avec la nature de l’affaire. Elle ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS :