TJ 2b033, 18 mai 2026, RG 25/01495

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

Minute n°

Nature de l’affaire : 72A Demande en paiement des charges ou des contributions

N° RG 25/01495 - N° Portalis DBXI-W-B7J-DOD3

le Syndicat de copropriétaires de l’ Immeuble [Adresse 1] à [Localité 1] représenté par son syndic en exercice, SAS IMMO DE CORSE, SAS au capital de 928 100,00 € immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 412 004 798, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
C/
M. [O] [Q]

CHAMBRE CIVILE 3

JUGEMENT DU 18 Mai 2026

DEMANDEUR(S) :

le Syndicat de copropriétaires de l’ [Adresse 2] [Adresse 1] à [Localité 1] représenté par son syndic en exercice, SAS IMMO DE CORSE, SAS au capital de 928 100,00 € immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 412 004 798, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis SAS IMMO DE CORSE - [Adresse 3]
représentée par Maître Antoine MERIDJEN de la SELARL ANTOINE MERIDJEN, avocats au barreau de BASTIA substituée par Me Serena SILVESTRI, avocat au barreau de BASTIA

DÉFENDEUR(S) :

M. [O] [Q], demeurant [Adresse 4]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Julia DEPETRIS
GREFFIÈRES : Fanny ETIENNE lors des débats et Sandrine LEJEUNE lors du prononcé.

DÉBATS :

Audience publique du 19 Mars 2026 mise en délibéré au 18 Mai 2026.

DÉCISION :

Réputée contradictoire, et en premier ressort, prononcée publiquement à l'audience de ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.

Copie exécutoire délivrée le :
à :

Copie délivrée le :
à :

EXPOSÉ DU LITIGE :

Monsieur [J] [Q] est propriétaire d’un lot au sein de la copropriété de l’immeuble [Adresse 5], située sur la commune de [Localité 1].

Par acte de commissaire de justice en date du 09 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la SAS IMMO DE CORSE, a fait assigner Monsieur [O] [Q] devant le tribunal judiciaire de BASTIA, au visa des articles 10, 10-1, et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, et des articles 18 et 44 du décret du 17 mars 1967, aux fins de condamnation à lui payer les sommes suivantes :
2.926,75 euros au titre des charges et travaux arrêtés au 04 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 24 avril 2025, date de la mise en demeure, 2.100 euros à titre de dommages et intérêts, né de sa résistance abusive,1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
Lors du passage du commissaire de justice au domicile de Monsieur [Q], l’acte introductif d’instance lui a été signifié en personne.

A l’audience du 19 mars 2026, à laquelle l’affaire a été retenue, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, s’est référé, conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, aux prétentions et moyens contenus dans son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [Q] ne s’est pas acquitté de sa quote-part des charges de copropriété et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance. Il invoque également les conséquences de ce non-paiement de charges sur le fonctionnement normal de la copropriété.

Bien que régulièrement convoqué, Monsieur [Q] n’était ni présent, ni représenté.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibérée par mise à disposition au greffe au 18 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété,
Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.»

Selon l’article 14-1-I. de la même loi n°65-5 : « I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. »

Enfin, l’article 19-2 alinéa 1 de la loi dispose : « A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. »

A l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- le relevé de propriété de Monsieur [Q],
- les procès-verbaux d’assemblée générale du 28 avril 2021 (notifié le 03 août 2021), du 26 octobre 2022, du 28 juin 2023, du 24 juin 2024 (notifié le 15 juillet 2024), et du 23 juin 2025 et ayant approuvé les comptes des années antérieures 2019 à 2024, ainsi que des budgets prévisionnels correspondants pour les années 2021 à 2026,
- les appels de provisions du 1er janvier 2020 au 30 septembre 2025,
- les mises en demeure,
- le relevé de compte au 04 septembre 2025.

Le syndicat des copropriétaires fournit un relevé de compte faisant apparaître un solde antérieur au 1er janvier 2020 de 1.167,11 euros. Ce montant n’est pas détaillé, de sorte qu’il n’est pas possible de vérifier qu’il s’agit d’une créance certaine, liquide et exigible. Le montant ne peut donc être mis à la charge de Monsieur [Q].
En revanche, le syndicat des copropriétaires justifie d’une créance certaine, liquide et exigible à l’encontre de Monsieur [Q], relativement à sa quote-part des charges et travaux de copropriété dus pour un montant de 917,23 euros (hors frais).

S’agissant des frais réclamés par le syndicat des copropriétaires, l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 dispose : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur »
Ces frais nécessaires doivent cependant s’entendre strictement de ceux rendus nécessaires pour la mise en œuvre de la procédure de recouvrement de la créance du syndicat ; ils ne sauraient inclure que les frais de mise en demeure par lettre recommandée, de relance, d'inscription d'hypothèque légale ou d'opposition au paiement du prix de vente du lot du copropriétaire défaillant, mais ne sauraient comprendre les sommations de payer délivrées par huissier alors qu'une mise en demeure a déjà été adressée au débiteur, les honoraires particuliers du syndic pour procéder notamment à la remise du dossier et à l’avocat, s’agissant d’actes élémentaires d’administration de la copropriété, le syndic n’ayant pas déployé une activité inhabituelle ou exceptionnelle pour parvenir au recouvrement, ni les honoraires d'avocat, qui font double emploi avec la réclamation au titre des frais irrépétibles, ni les frais d’huissier exposés dans le cadre du procès qui seront compris dans les dépens.

Il appartient à la juridiction de rechercher si les frais sollicités par le syndicat des copropriétaires étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

En l'espèce, la lecture du relevé de compte au 04 septembre 2025 fait apparaître les frais suivants :
Honoraires suivi CTIC [Q] pour un montant total de 180 euros ; ces frais relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété ; ils n’apparaissent pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Frais de mise en demeure pour un montant total de 312,41 euros ; Il en va différemment des frais de mise en demeure envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception et des relances subséquentes qui elles, constituent de véritables actes de recouvrement dont la charge peut être mise au copropriétaire défaillant.
Le syndicat de copropriétaires justifie avoir adressé par la voix de son conseil, une mise en demeure de s’acquitter des charges de copropriété par courrier recommandé avec accusé de réception du 25 avril 2025, dont l’envoi est justifié par la production du bordereau postal correspondant.

S’il produit les autres mises en demeure qui auraient été adressées au débiteur par courrier et les relances subséquentes, il ne produit pas les justificatifs d’envoi et de réception correspondants permettant au tribunal de s’assurer de leur bonne délivrance.

Dans ces conditions, les frais de mise en demeure et de relances, pour un montant total de 200,86 euros, ne sauraient être mis à la charge de Monsieur [Q].
Frais de transmission dossier avocat CTIC [Q] pour un montant de 350 euros : ces frais constituent des frais irrépétibles de procédure et seront donc examinés sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Il apparaît que le syndicat des copropriétaires est fondé à solliciter, au titre des frais imputables à Monsieur [Q] seul, la somme de 111,55 euros, les autres frais sollicités étant soit injustifiés, soit superfétatoires, et donc non nécessaires au sens de l'article 10-1 susvisé.

Par conséquent, Monsieur [Q] sera condamné à payer la somme de 1.028,78 euros, au titre des charges dues à la date du 04 septembre 2025, ainsi qu’au titre des frais de recouvrement nécessaires.
Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 25 avril 2025.

II. Sur la demande au titre de la résistance abusive,

L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L'article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve ni de la mauvaise foi du défendeur, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu'il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d'ores et déjà indemnisé par l'allocation d'intérêts moratoires par application de l'article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

III. Sur les autres demandes,

a. Sur les dépens :
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.
En l’espèce, Monsieur [Q], partie perdante, sera condamné aux dépens.

b. Sur l’article 700 du code de procédure civile :
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.
En l’espèce, Monsieur [Q], condamné aux dépens, devra verser au syndicat des copropriétaires une somme qu’il est équitable de fixer à 1.000 euros.

c. Sur l’exécution provisoire :
Les articles 514 et suivants du code de procédure civile disposent que « les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée ».

En l’espèce, l’exécution provisoire de droit est compatible avec la nature de l’affaire. Elle ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS :