TJ 2b033, 4 juin 2026, RG 26/00014

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

Minute n°

Nature de l’affaire : 72A Demande en paiement des charges ou des contributions

N° RG 26/00014 - N° Portalis DBXI-W-B7J-DPCS

Syndic. de copro. [Adresse 1]

C/

M. [C] [T]

CHAMBRE CIVILE 3

Jugement du 04 Juin 2026

DEMANDEUR(S) :

Syndic. de copro. [Adresse 1] sise à [Localité 2] représenté par son syndic en exercice la SAS SYNDICAP IMMOBILIER, Société par actions simplifiée immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 903 883 627, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège., dont le siège social est [Adresse 2], représenté par Maître Antoine MERIDJEN de la SELARL ANTOINE MERIDJEN, avocats au barreau de BASTIA substitué par Me Alexis ORI, avocat au barreau de BASTIA

DÉFENDEUR(S) :

M. [C] [T], demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Muriel VINCENSINI
GREFFIER : Océane UTRERA

DÉBATS :

Audience publique du : 26 Mars 2026 mise en délibéré au 04 Juin 2026.

DÉCISION :

Réputée contradictoire et en premier ressort, prononcée publiquement à l'audience de ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.

Copie exécutoire délivrée le :
à :

Copie délivrée le :
à :

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte d’huissier de justice en date du 2 décembre 2025, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sise à [Localité 2] (ci-après dénommé le Syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic en exercice, la SAS SYNDICAP IMMOBILIER, dont le siège social est à [Adresse 4], a fait assigner Monsieur [C] [T] devant la présente juridiction aux fins d’obtenir sa condamnation, aux visas de la loi du 10 juillet 1965, du décret du 17 mars 1967 et des articles 696 et 700 du code de procédure civile, à lui verser les sommes suivantes :

5.043,09 euros correspondant à l’ensemble des charges et travaux arrêtés au 1er octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de 22 janvier 2024, date de la mise en demeure1. 000,00 euros à titre de dommages et intérêts nés de sa résistance abusive,1. 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que sa condamnation aux entiers dépens.
L’affaire a été appelée à l’audience du 26 mars 2026 date à laquelle elle a été retenue.

Le Syndicat des copropriétaires, représenté par un avocat, a indiqué oralement se référer à ses conclusions écrites déposées à l’audience. Aux termes de ses écritures, le Syndicat a maintenu ses demandes initiales.

Au soutien de ses prétentions, il a exposé que Monsieur [C] [T] est propriétaire d’un lot de copropriété dans la [Adresse 1] sise à [Localité 2] et qu’il est redevable de la somme de 5.043,09 euros correspondant aux charges et travaux arrêtés au 1er octobre 2025. Il a ajouté que les démarches amiables pour parvenir au paiement, notamment une mise en demeure en date du 22 janvier 2024, sont restées vaines.

Il a également soutenu que le refus de ce copropriétaire de s’acquitter de sa quote-part malgré des relances, est fautif et cause à la copropriété un préjudice financier certain qu’il convient d’indemniser sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil, en la privant des fonds nécessaires à la gestion de l’immeuble.

Régulièrement cité à personne, Monsieur [C] [T] n’a pas comparu et n’a pas été davantage représenté à l’audience.

La décision sera réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 juin 2026.

MOTIVATION

A titre liminaire, il sera rappelé que conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I – Sur la demande relative au paiement des charges impayées

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».
L’article 14-1 énonce que « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale ».
L’article 19-2 de la même loi prévoit qu’ « A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2.
Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance.
Si l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l'article 22 ».
Il résulte de ces dispositions que chaque copropriétaire devient, vis-à-vis du syndicat, débiteur de sa quote-part de charges dès lors que les comptes ont été approuvés par un vote de l'assemblée générale. A défaut du versement des charges et provisions sur charges de copropriété échues à leur date d'exigibilité après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, celles-ci, ainsi que les provisions non encore échues, deviennent immédiatement exigibles.

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont par ailleurs imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

En vertu des dispositions de l’article 1353 du code civil et de l’article 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée au titre des charges impayées.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de Monsieur [C] [T] au paiement de la somme totale de 5.043,09 euros correspondant aux charges impayées et appelées au titre des exercices 2021 à 2024 et des charges provisionnelles appelées au titre de l’exercice 2025. Au soutien de sa demande, il verse aux débats :
Un relevé de propriétéUn relevé de compte au 01/10/2025Une mise en demeure en date du 19/01/2024 adressée par courrier recommandé avec un avis de réception mentionnant « pli avisé et non réclamé » en date du 22/01/2024Les procès-verbaux des assemblées générales des 16 juillet 2021, 18 juillet 2022, 18 juillet 2023, 11 juillet 2024 et 11 juillet 2025, régulièrement notifiés au défendeur, au cours desquelles ont été approuvés respectivement  les comptes de charges des exercices 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024.
L’examen du relevé de compte de Monsieur [C] [T] permet de noter un solde débiteur de 5.043,09 euros, étant précisé qu’aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre de ce copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

Il ressort ainsi des débats et des pièces versées aux débats que l’obligation légale du paiement porte sur la somme de 5.043,09 euros. Monsieur [C] [T] sera par conséquent condamné à verser cette somme au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] correspondant à l’ensemble des charges et travaux arrêtés au 1er octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 22 janvier 2024.

II. Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure ».

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires fait valoir que malgré diverses relances, Monsieur [C] [T] ne s’acquitte que très rarement des charges de copropriété et indique que le refus de ce copropriétaire de s’acquitter de sa quote-part est fautif et prive la copropriété des fonds nécessaires à la gestion de l’immeuble.

Le règlement des charges de copropriété est une obligation essentielle incombant aux copropriétaires et il convient de relever que Monsieur [C] [T] n’a procédé à aucun versement relatif aux charges de copropriété depuis octobre 2023.
Au regard de ce constat, il convient de le condamner au paiement de la somme de 500,00 euros à titre de dommages et intérêts correspondant au préjudice financier subi par la copropriété du fait du non-paiement des charges lui incombant depuis plusieurs années.

II- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [C] [T], partie perdante au procès, sera condamné aux entiers dépens.

III- Sur la demande relative aux frais irrépétibles

En application de l'article 700 alinéa 1 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l’espèce, les circonstances de l’espèce commandent de condamner Monsieur [C] [T] à verser au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 800,00 euros sur ce fondement.

IV. Sur l’exécution provioire

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et qu’il n’y a pas lieu de l’écarter en l’espèce.

PAR CES MOTIFS,