TJ 2b033, 17 févr. 2026, RG 24/01444

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BASTIA

Minute n°

Nature de l’affaire : 72A - Demande en paiement des charges ou des contributions

N° RG 24/01444 - N° Portalis DBXI-W-B7I-DJJL

Le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS LA KALLISTE

C/

M. [W] [F]

CHAMBRE CIVILE 3

JUGEMENT DU 17 Février 2026

DEMANDEUR :

Le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] à [Localité 1],
représenté par son syndic en exercice, la SAS LA KALLISTE, représentée par son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,
dont le siège social est sis SAS LE KALLISTE - [Adresse 2]

représenté par Maître Jacques VACCAREZZA, avocat au barreau de BASTIA, substitué à l’audience par Maître Clara ACQUAVIVA, avocat au barreau de BASTIA,

DÉFENDEUR :

M. [W] [F],
né le 17 Août 1967 à [Localité 2],
demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Laure-Anne THIBAUDEAU, avocat au barreau de BASTIA

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Julia DEPETRIS
GREFFIER : Pauline ANGEL

DÉBATS :

Audience publique du : 18 Décembre 2025 mise en délibéré au 17 Février 2026.

DÉCISION : Contradictoire, et en premier ressort, prononcée publiquement à l'audience de ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.

Copie exécutoire délivrée le :
à :

EXPOSÉ DU LITIGE :
Monsieur [W] [F] est propriétaire des lots 128 et 45, au sein de la copropriété [Adresse 1], située sur la commune de [Localité 1].
Le 11 avril 2024, par courrier recommandé avec accusé de réception, le conseil du syndicat des copropriétaires a mis Monsieur [F] en demeure de régler les charges exigibles.
Par acte de commissaire de justice en date du 08 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS LE KALLISTE, a fait assigner Monsieur [F] devant le tribunal judiciaire de BASTIA, au visa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de condamnation à lui payer les sommes suivantes :
7.234,78 euros au titre des charges arrêtées au 9 juillet 2024,1.000 euros à titre de dommages et intérêts, 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens. A l’audience du 18 décembre 2025, à laquelle l’affaire a été retenue, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, s’est référé, conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, aux prétentions et moyens contenus dans son acte introductif d’instance.
Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [F] ne s’est pas acquitté de sa quote-part des charges de copropriété et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance. Le syndicat des copropriétaires précise que la créance n’est pas prescrite car des règlements sont intervenus. Il invoque également les conséquences de ce non-paiement de charges sur le fonctionnement normal de la copropriété.
A l’audience du 18 décembre 2025, Monsieur [F], représenté par son conseil, s’est référé oralement à ses conclusions. Il demande au tribunal, au visa de la loi du 10 juillet 1965, de la loi du 23 novembre 2018 et de l’article 2224 du code civil, de :
A titre principal,
Déclarer irrecevable pour cause de prescription la demande du syndicat des copropriétaires à hauteur de 5.684,60 euros, Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, A titre subsidiaire,
Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des charges à hauteur de 7.234,78 euros, Débouter le syndicat des copropriétaires de toute demande excédant la somme de 911,56 euros, et encore plus subsidiairement le débouter de toute demande excédant celle de 1.500,18 euros, Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des dommages et intérêts,En tout état de cause,
Condamner le syndicat des copropriétaires, à payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de ses prétentions, au visa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 2224 du code civil, Monsieur [F] fait valoir que les sommes antérieures au 30 mai 2019 sont prescrites. Il ajoute que les règlements ne concernent pas le « solde antérieur » mais des cotisations et charges déterminées, d’autant que le solde n’est pas détaillé et que le paiement n’est interruptif de prescription qu’à la condition d’émaner du débiteur et de révéler de façon non équivoque une reconnaissance du droit.
Subsidiairement, au visa des articles 10 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 35 du décret du 17 mars 1697, Monsieur [F] expose qu’il n’est pas possible d’établir le caractère exigible de l’arriéré de charge antérieur à 2019. Il critique également les sommes réclamées au titre des frais, notamment car il s’agit de frais de gestion ne pouvant être mis à la charge d’un seul copropriétaire. Il affirme également qu’il n’est pas possible d’identifier précisément les créances au titre desquelles il est poursuivi et demande le rejet de toutes condamnations à son encontre.
A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibérée par mise à disposition au greffe au 17 février 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
À titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, il ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions régulièrement notifiées et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
Par ailleurs, le tribunal, après s’être livré en l’espèce à une analyse approfondie et exhaustive des énonciations du dispositif des conclusions des parties, ne statuera pas sur les « dire », « juger », «dire et juger », « prendre acte » ou «donner acte » et « constater » lesquels ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 768 du Code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions auxquels le Tribunal n’est pas tenu de répondre.

Sur la fin de non-recevoirL’article 42 de la loi du 65-557 du 10 juillet 1965 en vigueur du 27 mars 2014 au 24 novembre 2018 indiquait : « Sans préjudice de l'application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l'application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans. »
Désormais, l’article 42 en vigueur depuis le 25 novembre 2018 dispose que « Les dispositions de l'article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat. »
L’article 2224 du code civil indique que « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ». 
L’article 2222 du code civil précise qu’en « cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure ». 
L’article 2240 du code civil ajoute que « La reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription. »
En l’espèce, le conseil de Monsieur [F] sollicite dans son dispositif que le tribunal déclare irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires à hauteur de 5.684,60 euros, ce qui correspond au « solde antérieur » au 1er janvier 2019. Dans ces motifs, il évoque une prescription pour les sommes dues avant le 30 mai 2019. En application de l’article 768 du code de procédure civile, le juge ne tranchera que la question de la prescription pour les créances antérieures au 1er janvier 2019, conformément au dispositif.
La lecture du relevé de compte ne permet pas de déterminer la date des créances correspondant au solde antérieur.
Néanmoins, les créances antérieures au 24 novembre 2018 sont nécessairement prescrites au plus tard le 24 novembre 2023, et ainsi les créances antérieures au 1er janvier 2019 dans leur ensemble sont prescrites au plus tard le 1er janvier 2024.
Le syndicat des copropriétaires soutient que la créance n’est pas prescrite car des règlements sont intervenus.
Néanmoins, les montants versés correspondent majoritairement aux appels de fond du mois où ils sont effectués et ne semblent pas concerner le solde antérieur. Dans tous les cas, les règlements effectués par Monsieur [F] ne visent pas une créance en particulier et ils sont équivoques quant aux charges qu’ils viennent payer. Les règlements ne sont donc pas interruptifs de prescription.
La présente instance a été introduite par acte de commissaire de justice en date du 08 octobre 2024. Il apparait que les sommes réclamées antérieurement au 1er janvier 2019 sont prescrites.
Par conséquent, la demande de condamnation formulée par le syndicat des copropriétaires au titre des charges antérieures au 1er janvier 2019, pour un montant de 5.684,60 euros, sera déclarée irrecevable.

Sur la demande en paiement des charges de copropriétéAux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.»
Selon l’article 14-1-I. de la même loi n°65-5 : « I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. »
Enfin, l’article 19-2 alinéa 1 de la loi dispose : « A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. »
A l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
-les procès-verbaux d’assemblée générale du 6 septembre 2022 et du 4 septembre 2023, ayant approuvé les comptes des années antérieures du 1er avril 2020 au 31 mars 2022, ainsi que des budgets prévisionnels correspondants du 1er avril 2022 au 31 mars 2024,
-les appels de provisions du 01 janvier 2019 au 30 juin 2024,
-les arrêtés de charge du 01 avril 2017 au 31 mars 2022,
-des courriers de relance ainsi qu’un courrier du conseil du syndicat des copropriétaires,
-le relevé de compte au 29 aout 2024.

Au vu de ces éléments et des dispositions légales ci-dessus rappelées, il ressort que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas que l’assemblée générale de copropriété a voté un budget antérieurement au 1er avril 2020 et postérieurement au 31 mars 2024. Toutes les créances de charges et travaux antérieures au 1er avril 2020 et postérieures au 31 mars 2024 ne sont donc pas certaines, liquides et exigibles au sens la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.
Contrairement à ce qui est soutenu par Monsieur [F], le syndicat des copropriétaires prouve bien, par l’ensemble des documents précités, avoir une créance certaine, liquide et exigible à hauteur de la somme de 16.006,28 euros.

S’agissant des frais réclamés par le syndicat des copropriétaires, l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 dispose : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur »
Ces frais nécessaires doivent cependant s’entendre strictement de ceux rendus nécessaires pour la mise en œuvre de la procédure de recouvrement de la créance du syndicat ; ils ne sauraient inclure que les frais de mise en demeure par lettre recommandée, de relance, d'inscription d'hypothèque légale ou d'opposition au paiement du prix de vente du lot du copropriétaire défaillant, mais ne sauraient comprendre les sommations de payer délivrées par huissier alors qu'une mise en demeure a déjà été adressée au débiteur, les honoraires particuliers du syndic pour procéder notamment à la remise du dossier et à l’avocat, s’agissant d’actes élémentaires d’administration de la copropriété, le syndic n’ayant pas déployé une activité inhabituelle ou exceptionnelle pour parvenir au recouvrement, ni les honoraires d'avocat, qui font double emploi avec la réclamation au titre des frais irrépétibles, ni les frais d’huissier exposés dans le cadre du procès qui seront compris dans les dépens.
Il appartient à la juridiction de rechercher si les frais sollicités par le syndicat des copropriétaires étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

En l'espèce, la lecture du relevé de compte au 29 aout 2024 fait apparaître les frais suivants :
Honoraires suivi CTIC [F] pour un montant total de 186 euros ; Ces frais relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété ; ils n’apparaissent pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Frais de mise en demeure pour un montant total de 198,62 euros ;Il en va différemment des frais de mise en demeure envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception et des relances subséquentes qui elles, constituent de véritables actes de recouvrement dont la charge peut être mise au copropriétaire défaillant.
Le syndicat de copropriétaires justifie avoir envoyé par lettre recommandé avec accusé de réception une mise en demeure le 27 septembre 2023 et le 28 décembre 2023, ainsi que le 15 avril 2024 par la voie de son conseil, de s’acquitter des charges de copropriété, dont les envois sont justifiés par la production du bordereau postal correspondant.
S’il produit les autres mises en demeure qui auraient été adressées au débiteur, il ne produit pas les justificatifs d’envoi et de réception correspondants permettant au tribunal de s’assurer de leur bonne délivrance. Elles ne peuvent donc constituer de véritables actes de recouvrement.
Dans ces conditions, les frais de mise en demeure et de relances tels que facturés pour un montant total de 30 euros, ne sauraient être mis à la charge de Monsieur [F] et seront déduits du montant des charges de copropriété dont il est redevable.
Env. doss. Avocat assign. CTCI [F] pour un montant de 350 euros : Il n’est pas possible de déterminer avec précision à quoi correspondent ces frais. Soit ces frais relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété , soit ils constituent des frais irrépétibles de procédure et doivent donc être examinées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Dans tous les cas, ils ne seront donc pas mis à la charge de Monsieur [F].
Il apparaît que le syndicat des copropriétaires est fondé à solliciter, au titre des frais imputables à Monsieur [F] seul, la somme de 168,62 euros, les autres frais sollicités étant soit injustifiés, soit superfétatoires, et donc non nécessaires au sens de l'article 10-1 susvisé.

Ainsi, la créance du syndicat des copropriétaires s’élève à la somme de 16.174,9 euros.
A la lecture du relevé de compte, Monsieur [F] justifie avoir versé 16.858,93 euros du 14 mai 2020 au 09 juillet 2024.
Par conséquent, Monsieur [F] a réglé l’intégralité des créances certaines, liquides et exigibles dues au syndicat des copropriétaires. La demande en paiement formulée par le syndicat des copropriétaires sera donc rejetée.

Sur la demande au titre de la résistance abusiveL'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.
L'article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d’avoir une créance à l’encontre de Monsieur [F] et c’est à juste titre qu’il n’a pas exécuté suite aux mises en demeure.
En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande indemnitaire.

Sur les autres demandesa. Sur les dépens :
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, partie perdante, sera condamné aux dépens.

b. Sur l’article 700 du code de procédure civile :
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, condamné aux dépens, devra verser à Monsieur [F] une somme qu’il est équitable de fixer à 1.200 euros. Par conséquent, la demande du syndicat des copropriétaire formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

c. Sur l’exécution provisoire :
Les articles 514 et suivants du code de procédure civile disposent que « les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée ».
En l’espèce, l’exécution provisoire de droit est compatible avec la nature de l’affaire. Elle ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS : Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe : DECLARE irrecevable la demande de condamnation au titre des charges antérieures au 1er janvier 2019, pour un montant de 5.684,60 euros, formulée par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS LE KALLISTE ; DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS LE KALLISTE de sa demande de condamnation à l’encontre de Monsieur [W] [F] au titre des charges dues du 1er janvier 2019 au 9 juillet 2024 ; DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS LE KALLISTE, de sa demande indemnitaire ; CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS LE KALLISTE à verser à Monsieur [W] [F] une somme de 1.200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS LE KALLISTE de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS LE KALLISTE aux entiers dépens ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. Jugement remis au greffe en vue de sa mise à disposition des parties par Madame Julia DEPETRIS, Président, qui l'a signé avec Madame Pauline ANGEL, Greffier.