TJ 86194, 7 juill. 2026, RG 23/02296

MINUTE N° :
DOSSIER : N° RG 23/02296 - N° Portalis DB3J-W-B7H-GDE6

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 07 Juillet 2026

DEMANDERESSE :

ASSOCIATION IMMOBILIERE DU POITOU
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me François MUSEREAU, avocat au barreau de POITIERS,

DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [T]
demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Alexandre BRUGIERE, avocat au barreau de POITIERS,

LE :

Copie simple à :
- Me MUSEREAU
- Me BRUGIERE

Copie exécutoire à :
- Me MUSEREAU

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Sébastien VANDROMME-DEWEINE, Juge

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux avocats.

GREFFIER : Edith GABORIT

Débats tenus publiquement à l’audience à juge unique du 24 Mars 2026.

Jugement rendu par mise à disposition au greffe le 07 Juillet 2026

EXPOSE DU LITIGE

Vu l’assignation du 08 septembre 2023 (RG 23/2296) par l’ASSOCIATION IMMOBILIERE DU POITOU contre M. [M] [T] devant le tribunal judiciaire de Poitiers (1ère chambre civile) pour obtenir à titre principal sa condamnation à payer le prix pour l’achat d’un bien immobilier, ainsi que la clause pénale ;

Vu l’assignation du 23 avril 2024 (RG 24/1097) aux mêmes fins ;

Vu l’ordonnance sur incident du 12 décembre 2024 par laquelle le juge de la mise en état a notamment :
- constaté le désistement d’incident de M. [M] [T] ;
- ordonné la jonction ;
- statué sur les frais et dépens de l’incident ;

Vu les écritures respectives des parties aux dates suivantes :
- l’ASSOCIATION IMMOBILIERE DU POITOU : 27 juin 2025 ;
- M. [M] [T] : 11 février 2025 ;

Vu la clôture prononcée au 18 décembre 2025 ;

Vu la mise en délibéré au 26 mai 2026, délibéré prorogé en raison d’une surcharge d’activité au 07 juillet 2026 ;

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la demande principale de l’ASSOCIATION IMMOBILIERE DU POITOU en constat de la déchéance du terme du prêt au 12 avril 2021.

L’article 1103 du code civil dispose que : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, il résulte des éléments aux débats que l’acte de vente du 30 juin 2015 entre les parties prévoyait que M. [M] [T] devrait payer à l’ASSOCIATION IMMOBILIERE DU POITOU la somme de 140.000 euros en 180 échéances mensuelles de 917 euros chacune au titre d’un crédit-vendeur, et la clause particulière suivante était insérée : « à défaut de paiement exact à son échéance d’un seul terme du principal et des intérêts s’il y a lieu, et un mois après un simple commandement de payer demeuré infructueux, les sommes qui resteront dues, deviendront immédiatement et de plein droit exigible sans qu’il soit besoin de remplir aucune autre formalité judiciaire, ni de faire prononcer en justice la déchéance du terme (...) » (pièce ASSOCIATION n°1, page 7).

Or, il est admis que, dans le délai d’un mois ouvert par la délivrance du commandement de payer du 11 mars 2021 pour deux échéances de 917 euros (avril et septembre 2020) soit un total (avec accessoires) de 1.982,93 euros, M. [M] [T] n’a pas acquitté les causes de cet acte avant l’expiration de ce délai, mais seulement au 21 avril 2021 (pièce [T] n°1).

En conséquence, sans modulation pouvant relever du pouvoir d’appréciation du juge il convient de constater la déchéance du terme du contrat depuis le 12 avril 2021, de sorte que la créance est devenue immédiatement exigible.

Sur la demande principale de l’ASSOCIATION IMMOBILIERE DU POITOU en condamnation de M. [M] [T] à lui payer le principal de la créance, soit le solde du prix, à parfaire à la date du jugement.

L’article 1353 du code civil dispose que : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. »

En l’espèce, il est admis que M. [M] [T] a continué à verser des sommes après la déchéance du terme, et ce jusqu’à la période la plus contemporaine (pièce [T] n°3).

En conséquence, à défaut de pouvoir déterminer le solde exact de la créance au jour du jugement, il convient seulement de condamner M. [M] [T] à payer à l’ASSOCIATION IMMOBILIERE DU POITOU la somme de 77.028 euros telle qu’invoquée en demande, mais en deniers et quittances pour tenir compte de tous les paiements effectués depuis la présentation de la demande en justice, à charge pour les parties de déterminer le solde exact à payer.

Sur la demande accessoire de l’ASSOCIATION IMMOBILIERE DU POITOU en condamnation de M. [M] [T] à lui payer une somme de 6.162,24 euros au titre de la clause pénale.

L’article 1231-5 du code civil dispose que : « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. »

En l’espèce, l’acte de vente stipule la clause pénale suivante : « Si le commandement ne contient pas la déclaration prévue ci-dessus, la vente ne sera pas résolue mais le VENDEUR aura droit à défaut de paiement dans les trente jours de ce commandement, à titre de clause pénale, à une indemnité de six pour cent des sommes exigibles. » (pièce ASSOCIATION n°1, page 8).

Toutefois, à défaut pour l’ASSOCIATION IMMOBILIERE DU POITOU de justifier du préjudice qu’elle a pu subir du fait du manquement de M. [M] [T] de s’acquitter des causes du commandement de payer dans le délai ouvert par cet acte, mais seulement 9 jours plus tard, alors la clause pénale est manifestement excessive et doit être modérée à néant.

En conséquence, la demande accessoire de l’ASSOCIATION IMMOBILIERE DU POITOU au titre de la clause pénale est rejetée.

Sur l’évocation par M. [M] [T] d’une demande reconventionnelle subsidiaire en délais de paiement.

L’article 1343-5 alinéa 1er du code civil dispose que : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

L’article 768 du code de procédure civile dispose notamment que : « Les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. (...)
Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. (...) Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. (...) »

En l’espèce, M. [M] [T] évoque dans le corps de ses conclusions une demande reconventionnelle subsidiaire en délais de paiement, mais il ne la reprend pas au dispositif de ses écritures.

En conséquence, le tribunal n’est pas valablement saisi d’une telle demande.

Sur les demandes accessoires et les mesures de fin de décision.

M. [M] [T] supporte les dépens, dont le coût du commandement de payer du 11 mars 2021.

M. [M] [T], tenu aux dépens, doit payer à l’ASSOCIATION IMMOBILIERE DU POITOU la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, sans qu’il n’y ait lieu à aucune autre condamnation sur le même fondement.

Rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit, en ce que M. [M] [T] échoue à démontrer en quoi cette mesure serait incompatible avec la nature de l’affaire au sens de l’article 514-1 du code de procédure civile, ce qui ne peut être présumé à partir des seules conséquences financières du présent jugement.

PAR CES MOTIFS