TJ 67482, 7 juill. 2026, RG 26/00168

N° RG 26/00168 - N° Portalis DB2E-W-B7K-OEZT

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
11ème Chambre Civile, Commerciale
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]

11ème civ. S3

N° RG 26/00168 -
N° Portalis DB2E-W-B7K-OEZT

Minute n°

☐ Copie exec. à :
Me Florence APPRILL-THOMSON
+ Monsieur [D]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le 7 juillet 2026

Le Greffier
Me Florence APPRILL-THOMSON

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 07 JUILLET 2026

PARTIE REQUÉRANTE :

S.A. ADOMA, S.A.E.M.
Immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n°788 058 030
Représentée par son Président du Conseil d’Administration
[Adresse 3]
[Localité 4]

représentée par Me Florence APPRILL-THOMPSON,
avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 28

PARTIE REQUISE :

Monsieur [M] [D]
[Adresse 4]
[Localité 5]

comparant en personne

OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Mathieu MULLER, Juge des Contentieux de la Protection
Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :
A l'audience publique du 17 mars 2026 à l’issue de laquelle le Président, Mathieu MULLER, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 28 mai 2026 prorogé au 07 juillet 2026.

ORDONNANCE:
Contradictoire en Premier ressort,
Rendue par mise à disposition au greffe,
Signée par Mathieu MULLER, Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie PINSON, Greffier

N° RG 26/00168 - N° Portalis DB2E-W-B7K-OEZT

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat de résidence du 3 juillet 2020, la SAEM ADOMA a attribué à Monsieur [M] [D] la jouissance privative, à usage exclusif d'habitation, d'un logement n°A301 sis [Adresse 5], pour une durée d'un mois à compter du 1er juillet 2020, renouvelable par tacite reconduction, moyennant une redevance mensuelle d'un montant initial de 510,10 euros, augmentée d'une somme de 35,99 euros au titre des prestations obligatoires, payable à terme échu, au plus tard le 5ème jour du mois suivant.

Par lettre datée du 31 décembre 2025, signifiée à Monsieur [M] [D] le 5 janvier 2026 par dépôt à étude, la SAEM ADOMA l'a mis en demeure d'avoir à régler la somme de 3 117,20 euros selon décompte arrêté au 31 décembre 2025 dans le délai de huit jours, à l'expiration duquel un nouveau délai d'un mois commencera à l'expiration duquel la résidence du contrat de résidence sera de plein droit acquis au visa de l'article 11 dudit contrat.

Par acte de commissaire de justice délivré le 9 février 2026, la SAEM ADOMA a fait assigner Monsieur [M] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg, statuant en référé, et a demandé, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :

- constater la résiliation du contrat de résidence à la date du 5 février 2025 ;
- constater le maintien dans les lieux sans droit ni titre ;
- ordonner l'expulsion du défendeur, ainsi que tous occupants de son chef, du logement n n°A301 sis [Adresse 5], au besoin avec le concours de la force publique ;
- ordonner en tant que de besoin la séquestration dans tel local du foyer-logement ou dans tel garde-meuble au choix de la société demanderesse et aux frais du défendeur des meubles et objets mobiliers appartenant à l'expulsé qui pourraient encore se trouver dans les lieux lors de l'expulsion ;
- dire et juger qu'à défaut d'évacuation des locaux à compter du jour de la signification de l'ordonnance à intervenir, le défendeur sera condamné à une astreinte de 150 euros par jour de retard ;
- fixer l'indemnité d'occupation à la somme de 700 euros mensuels ;
- condamner le défendeur, par provision, au paiement d'un montant de 3 742,92 euros correspondant au montant dû à la date du 5 février 2026, date de résiliation du contrat de résidence, augmenté des intérêts légaux à compter de l'assignation ;
- condamner le défendeur au paiement, par provision, de l'indemnité d'occupation à compter du 1er mai 2025 jusqu'à libération effective des lieux et remise des clefs ;
- condamner Monsieur [M] [D] à payer à la SAEM ADOMA la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner en outre Monsieur [M] [D] aux entiers frais et dépens de la présente procédure.

À l'audience du 17 mars 2026, la SAEM ADOMA, représentée par son conseil, a actualisé le montant de la dette locative à 4 380,06 euros et a précisé que les paiements n'avaient pas repris.

Monsieur [M] [D] a comparu et a indiqué qu'il avait constitué un dossier de surendettement, précisant percevoir 673 euros par mois et ne pas avoir repris le paiement du loyer. Il a sollicité l'octroi de délais.

Il sera statué par ordonnance contradictoire.

L'affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2026, par mise à disposition au greffe, puis prorogée au 7 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l'article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut également accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire, et ce, conformément aux dispositions de l'article 835 du même code.

À titre liminaire, le présent litige relève du régime résultant des articles L.633-1 et suivant du code de la construction et de l'habitation.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être exécutés de bonne foi.

Il résulte en outre des dispositions de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation que la résiliation du contrat par le gestionnaire peut intervenir en cas d'inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat.

L'article R633-3 II du même code prévoit que dans ce cas, un délai de préavis doit être respecté par le gestionnaire ou le propriétaire de 1 mois en cas d'inexécution "par la ou les personnes titulaire du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat" ; il ajoute que "la résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire."

Le III du même article dispose que : "la résiliation est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception."

En l'espèce, le contrat de résidence contient en son article 11 une clause selon laquelle le gestionnaire peut résilier de plein droit le contrat en cas d'inexécution par le résident de l'une des obligations lui incombant ; ladite clause précise que la résiliation ne produit effet qu'un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception.

Une mise en demeure visant la clause résolutoire a bien été délivrée par commissaire de justice le 5 janvier 2026 pour une somme en principal de 3 117,20 euros arrêtée au 31 décembre 2025, à régler sous huitaine, à défaut de quoi un délai d'un mois commencera à courir à l'expiration duquel la résiliation de plein droit du contrat serait acquise conformément à l'article 11 du contrat.

Il ressort du décompte arrêté au 16 mars 202 que les sommes dues n'ont pas été intégralement réglées dans le délai visé à la mise en demeure.

Dès lors, il est établi et non sérieusement contestable que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l'expiration du délai d'un mois suivant celui de huit jours, soit le 14 février 2026.

Le locataire devra quitter les lieux dans les conditions fixées par la loi et faute pour lui de le faire, il pourra être expulsé ainsi que tous occupants de son chef conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, avec si nécessaire le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, sans qu'il y ait lieu d'assortir cette condamnation d'une astreinte, les conditions légales apparaissant suffisamment coercitives.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur le montant de l'arriéré locatif

L'article 8 du contrat de résidence prévoit que le résidant doit payer la redevance aux termes convenus et l'article 5 du même contrat précise que la redevance est payée mensuellement à terme échu au plus tard le 5ème jour du mois suivant.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il résulte de la procédure que la SAEM ADOMA rapporte la preuve que Monsieur [M] [D] lui doit au 16 mars 2026 une somme de 4 380,06 euros.

À l'audience, le défendeur n'a contesté ni le principe ni le montant de cette dette.

En conséquence, Monsieur [M] [D] sera condamné à payer à la SAEM ADOMA une provision de 4 380,06 euros au titre des redevances et des indemnités d'occupation, arrêtée au 16 mars 2026, échéance du mois de février 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les délais de paiement :

Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, Monsieur [M] [D] souhaite pouvoir bénéficier de délais de paiement.

Toutefois, il résulte de la procédure que Monsieur [M] [D] n'a pas repris le paiement du loyer courant et il ne justifie pas du dépôt d'un de dossier de surendettement dont il allègue. Aucune autre pièce financière ne permet de cerner sa situation, à l'exception de ses seules déclarations au sujet de ressources estimées à 673 euros ; lesquelles ne permettent pas davantage de s'assurer que Monsieur [M] [D] soit en capacité de respecter un échelonnement de sa dette.

Dès lors, il convient de débouter Monsieur [M] [D] de sa demande en délais de paiement.

Sur la demande d'astreinte

Aux termes de l'article L.131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

En l'espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [M] [D] à quitter les lieux ; il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte.

Sur l'indemnité d'occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du contrat de résidence constitue, sans contestation sérieuse possible, une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance.

L'obligation du défendeur au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle pour son maintien dans les lieux après la résiliation du contrat de résidence n'est pas sérieusement contestable.

Il convient de fixer celle-ci, à compter du 14 février 2026, date de résiliation du bail, à une somme non sérieusement contestable correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s'était poursuivi, révisable au 1er janvier de chaque année, selon indice du 2ème trimestre de l'année précédente, et conformément aux conditions prévues au contrat liant les parties.

Par conséquent, Monsieur [M] [D] sera condamné au paiement d'une telle indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle pour la période courant à compter du 14 février 2026 et ce, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de condamner Monsieur [M] [D], qui succombe, aux dépens.

L'issue de la procédure et l'équité justifient la condamnation de Monsieur [M] [D] à payer à la SAEM ADOMA la somme de 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, sans qu'aucune partie n'ait sollicité de déroger au principe ainsi posé par l'article 514 du code de procédure civile ni que cela paraisse opportun.

PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance prononcée par mise à disposition au greffe, contradictoire et rendue en premier ressort,