TJ 31555, 3 juill. 2026, RG 26/01566

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/01566 - N° Portalis DBX4-W-B7K-VBVQ

JUGEMENT

N° B

DU : 03 Juillet 2026

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICE SERVICE CONTENTIEUX dans les droits du bailleur CDC Habitat agissant poursuites et diligences de son représentant légal

C/

[J] [E]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le 03 Juillet 2026

à SCP VAYSSE-LACOSTE-AXISA,

Expédition délivrée
à toutes les parties

JUGEMENT

Le Vendredi 03 Juillet 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente, au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée de Alyssa BENMIHOUB Greffier, lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 04 Mai 2026, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICE SERVICE CONTENTIEUX dans les droits du bailleur CDC Habitat agissant poursuites et diligences de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par la SELARL LEVY-ROCHE-SARDA, avocats au barreau de LYON substituée par la SCP VAYSSE-LACOSTE-AXISA, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [J] [E], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 20 décembre 2023, la CDC HABITAT a loué à Monsieur [J] [E] un logement à usage d’habitation et une place de stationnement sis [Adresse 6] pour un loyer total mensuel de 434,68€ provision sur charges comprises outre 25€ pour le stationnement.
La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution des engagements de Monsieur [J] [E] par acte du 22 décembre 2023 pour le paiement des loyers et des charges.
Le 25 août 2025, invoquant un arriéré locatif et se trouvant subrogée dans les droits de la CDC HABITAT, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à Monsieur [J] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire.
Le 29 décembre 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a finalement assigné Monsieur [J] [E] devant le juge des contentieux de la protection statuant au fond pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion ainsi que la condamnation de l’intéressé au paiement de sa dette locative.
A l’audience du 4 mai 2026, l’affaire a été retenue et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, actualise sa créance et sollicite de :
-dire et juger recevable et bien fondé la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES en son action,
-constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,
-à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Monsieur [J] [E],
-ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [E] et de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique,
-condamner Monsieur [J] [E] au paiement de la somme actualisée de 4032,15€ avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 août 2025 sur la somme de 1684,49€ et pour le surplus à compter d’assignation,
-fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges,
-condamner Monsieur [J] [E] à payer lesdites indemnités d’occupation à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à libération effective des lieux,
-condamner Monsieur [J] [E] à payer la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
-dire qu’il n’y a pas lieu à suspendre l’exécution provisoire de droit,
-condamner Monsieur [J] [E] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.
La citation destinée à Monsieur [J] [E] n’ayant pu lui être délivrée en l’absence de domicile connu, un procès-verbal de recherches infructueuses a été dressé, conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile. Il n’a donc pas comparu et n'était pas représenté.
L'affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION
Le jugement est réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu'il est susceptible d'appel.
I. SUR LA RESILIATION :
- sur la recevabilité de l'action :
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE GARONNE par voie électronique le 30 décembre 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.
Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 26 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate prévoit que "Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

Le bail conclu le 20 décembre 2023 entre la CDC HABITAT d’une part et Monsieur [J] [E] d’autre part contient une clause résolutoire laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer. Ce délai de deux mois prévu par la clause résolutoire du bail, plus protectrice du locataire que la loi nouvelle, doit dès lors prévaloir sur la durée légale de six semaines.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme en principal de 1684,49 € a été signifié le 25 août 2025 par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de la CDC HABITAT.
Ce commandement est resté infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 octobre 2025.
De ce fait, le contrat est donc résilié de plein droit depuis cette date et la demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail devient sans objet.
Monsieur [J] [E] étant considéré comme occupant sans droit ni titre depuis le 26 octobre 2025, son expulsion sera donc ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.
II. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT :
L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".
La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit outre le contrat de bail des quittances subrogatives des 22 octobre 2025 et 31 mars 2026 ainsi qu’un décompte actualisé au 28 avril 2026 démontrant que l'arriéré locatif total s’élève à la somme de 4032,15€, mensualité de mars 2026 incluse.
N’ayant pas comparu, Monsieur [J] [E] n’apporte aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de cette dette.
Il sera donc condamné au paiement de cette somme de 4032,15€, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1684,49€ à compter de la date du commandement de payer et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.
L'application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir le locataire de tout droit d'occupation du local donné à bail, il sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer et jusqu’à libération effective des lieux.
Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.
L'arriéré de l'indemnité d'occupation étant compris dans la condamnation en principal susmentionnée, elle sera condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant la dernière mensualité comprise dans la condamnation en principal susmentionnée soit le 1er avril 2026 jusqu' à la date de la libération effective et définitive des lieux et ce uniquement sur présentation de quittances subrogatives.
III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Monsieur [J] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer.
L'article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
En l'espèce, compte tenu du fait que Monsieur [J] [E] supporte les dépens et des diligences que la demanderesse, subrogée dans les droits du bailleur, a du accomplir afin de recouvrer les charges et loyers impayés, il sera condamné à payer une somme qu’il est équitable de fixer à 400€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 décembre 2023 entre la CDC HABITAT d’une part et Monsieur [J] [E] d’autre part concernant l’appartement à usage d’habitation sis [Adresse 6] sont réunies à la date du 26 octobre 2025 ; ORDONNE en conséquence à Monsieur [J] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement ; DISONS qu’à défaut pour Monsieur [J] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ; DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place dont le sort sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d'abandon des lieux ; CONDAMNE Monsieur [J] [E] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 4032,15€ au titre des loyers, indemnité d'occupation et charges échus et impayés arrêtés au 28 avril 2026 (mensualité de mars 2026 incluse), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1684,49€ à compter du commandement de payer du 25 août 2025 et à compter du présent jugement pour le surplus ; CONDAMNE Monsieur [J] [E] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi à compter du 1er avril 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés et ce uniquement sur présentation de quittances subrogatives ; CONDAMNE Monsieur [J] [E] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [J] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ; RAPPELLONS que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.