TJ 31555, 30 juin 2026, RG 24/02874

MINUTE N° :
JUGEMENT DU : 30 Juin 2026
DOSSIER : N° RG 24/02874 - N° Portalis DBX4-W-B7I-TAH4
NAC : 71F

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE
POLE CIVIL - Fil 9

JUGEMENT DU 30 Juin 2026

PRESIDENT

Monsieur SINGER, Juge
Statuant à juge unique conformément aux dispositions des
articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

M. PEREZ,

DEBATS

à l'audience publique du 20 Janvier 2026, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.
Copie revêtue de la formule
exécutoire délivrée
le
à
DEMANDERESSE

Mme [N] [P] [I] [E] [Y] veuve [A]
née le 25 Février 1930 à [Localité 1], demeurant EPHAD TRANQUILITE - CHB [Adresse 1]
représentée par Me Yvan DE COURREGES D’AGNOS, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 170

DEFENDERESSE

S.D.C. DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER DU [Adresse 2], représenté par son syndic bénévole, M. [S] [C], dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître Dominique JEAY de la SCP JEAY, AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 122

EXPOSE DU LITIGE

Mme [N] [Y] veuve [A] est propriétaire d'un lot au sein de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte du 7 juin 2024, elle a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 4] à Toulouse, représenté par son syndic bénévole, M. [S] [C] devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de voir annuler les résolutions de l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires qui s'est tenue le 6 avril 2024.

L’ordonnance de clôture de la mise en état est intervenue le 30 septembre 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience du 20 janvier 2026 et mise en délibéré au 31 mars 2026 et prorogée au 23 juin 2026 et au 30 juin 2026.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 13 février 2025, Mme [N] [Y] veuve [A] demande au tribunal, au visa des articles 2,3, 14, 15, 18, 42 et 43 la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 l’article 17 du décret du 17 mars 1967 et l’article 1240 du code civil, de :
- prononcer l'annulation des résolutions de l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5], datant du 6 avril 2024 ;
Subsidiairement,
- prononcer l'annulation des résolutions visées aux points II et V du procès-verbal en date du 6 avril 2024 de l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5] ;
En tout état de cause,
-condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5] représenté par son syndic M. [S] [C] aux entiers dépens et à lui verser la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande de prononcer l'annulation de l'assemblée générale extraordinaire du 6 avril 2024, Mme [Y] se fondant sur l'article 18 du décret du 17 mars 1967, expose que la mention de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 est absente dans le procès-verbal de l'assemblée générale et dans la notification qui lui a été faite de ce procès-verbal. Elle estime dès lors que le délai pour assigner en contestation de l'assemblée générale n'est pas de deux mois mais de cinq ans.

Elle soutient ensuite qu'il est manifeste que la convocation qu'elle a reçue pour l'assemblée générale est non datée et qu'elle a été déposée le 15 mars 2024 ne respectant pas le délai prévu par les textes.

Elle expose ensuite, en se fondant sur l'article 17 du décret du 17 mars 1967, que le procès-verbal de l'assemblée générale en cause est non signé par le président de séance ce qui entraîne là-encore, selon elle, la nullité de l'assemblée générale.

Elle relève ensuite que l'assemblée générale est aussi entachée de nullité en ce que l'ordre du jour doit être clair et compréhensible afin que chaque copropriétaire exerce son droit de vote en toute connaissance de cause. Or, elle estime que ce n'est pas le cas ici dès lors que l'ordre du jour renvoie à une précédente assemblée générale elle-même nulle qui est supposée avoir été entérinée.

Enfin, elle soulève qu'il existe une confusion sur le rôle de M. [C] agissant soit en qualité de syndic soit en qualité de simple copropriétaire.
Subsidiairement, au soutien de voir prononcer l'annulation des résolutions visées aux points II et V du procès-verbal d'assemblée générale, Mme [Y] estime, sur le fondement des articles 14, 15, 18 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 que la délégation exceptionnelle prononcée par la résolution n°2 du procès-verbal au profit du syndic pour qu'il puisse agir en justice doit être annulée dès lors que le syndicat ne peut en être exclu.

Elle soulève aussi que cette résolution est confuse et ne permet pas aux copropriétaires de voter avec clarté et précision.

En se fondant sur les articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965, elle estime que l'assemblée générale des copropriétaires ne peut pas faire poser une ferronnerie sur une partie privative. En réponse aux moyens du défendeur, Mme [Y] estime que les articles 9 et 24 de la loi du 10 juillet 1965 ne permettent pas de valider la résolution 5 du procès-verbal.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 28 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la société Aima Gestion, demande au tribunal, au visa des articles 9 et 24 de la loi du 10 juillet 1965, de :
- débouter Mme [Y] de l'ensemble de ses demandes ;
- condamner Mme [Y] aux entiers dépens et à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Dominique Jeay conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Pour voir rejeter la demande d'annulation de l'assemblée générale qui s'est tenue le 6 avril 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] soutient que la convocation de l'assemblée générale du 6 avril 2024 était justifiée au vu des difficultés rencontrées avec l'ancien locataire de Mme [Y]. Il estime que la convocation est régulière et qu'il n'y a pas de conflit d'intérêt lié à la double qualité de M. [C].

Par ailleurs, il estime, en se fondant sur les articles 9 et 24 de la loi du 10 juillet 1965, que la résolution n°5 est valable dès lors que la pose d'une grille au niveau des escaliers qui est une partie commune, n'occasionne aucune atteinte au droit de propriété du copropriétaire et que la fenêtre de l'appartement de Mme [Y], qui s'ouvre de l'intérieur, ne permet pas la sécurité de l'immeuble.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs dernières conclusions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I/ Sur la demande d'annulation des résolutions de l'assemblée générale du 6 avril 2024

A/ Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée.

L'article 18 du décret du 17 mars 1967 dispose que le délai prévu au deuxième alinéa de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 pour contester les décisions de l'assemblée générale court à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée à chacun des copropriétaires opposants ou défaillants.

De plus, l'absence de reproduction dans la notification du procès-verbal de l'assemblée générale du texte de l'article 42 alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 rend cette notification irrégulière.

En l'espèce, le procès-verbal de l'assemblée générale extraordinaire du 6 avril 2024 a bien été notifié à la demanderesse mais le texte de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 n'y a pas été reproduit. Dès lors, cette absence entraîne l'irrégularité de la notification et le délai de deux mois à compter de la notification n'a pas commencé à courir le 6 avril 2024. Mme [Y] a assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de l'assemblée générale le 7 juin 2024 et l'action est donc recevable ce que d'ailleurs ne conteste pas le syndicat des copropriétaires en l'espèce.

B/ Sur la convocation à l’assemblée générale

En application de l'article 9 du décret du 17 mars 1967, la convocation à une assemblée générale de copropriété doit être notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion.

Le délai que les notifications et mises en demeure prévues par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965et le décret du 17 mars 1967 font courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

En l'espèce, Mme [Y] a réceptionné la lettre recommandée le 15 mars 2024. Dès lors, le délai de convocation a couru à partir du lendemain, soit le 16 mars 2024 à zéro heure et a expiré le 5 avril 2024 à 24h. Ainsi, l'assemblée générale du 6 avril 2024 s’est tenue plus de vingt-et-un jours après la notification de la convocation.

En conclusion, le délai de convocation a bien été respecté.

Par ailleurs, en application de l'article 9 du décret du 17 mars 1967, la convocation contient l'indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l'ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l'assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l'assemblée générale, la personne qui convoque l'assemblée fixe le lieu et l'heure de la réunion. La convocation indique le lieu, le ou les jours et les heures de consultation des pièces justificatives des charges.

En l'espèce, aucun texte n'impose que la convocation en elle-même soit datée dès lors qu'elle comporte bien l'ensemble des mentions précitées et notamment la date de la réunion de l'assemblée générale.

Dès lors, l’assemblée générale n’encourt pas la nullité de ses résolutions sur ces fondements.

C/ Sur l'absence de signature du président sur le procès-verbal

Aux termes de l'article 17 du décret du 17 mars 1967, il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, ou dans les huit jours suivant la tenue de l'assemblée, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs.

Il ne saurait être suppléé aux lacunes et omissions du procès-verbal d'une assemblée par un renvoi à des mentions figurant dans le procès-verbal d'une autre assemblée antérieure, dont l'objet n'était pas le même. Cependant, les dispositions qui imposent la signature du procès-verbal par le président, le secrétaire et les scrutateurs ont pour objet d'assurer sa force probante et l'absence de signatures n'entraîne pas en soi la nullité de l'assemblée générale. Il incombe ainsi au copropriétaire qui se prévaut de cette irrégularité de prouver qu'elle lui cause un préjudice.

En l'espèce, le président de la séance n'a pas signé le procès-verbal de la réunion de l'assemblée générale du 6 avril 2024. Effectivement, il est écrit dans le procès-verbal que "les participants ont signé la feuille de présence, et aussi le procès-verbal de l'assemblée générale précédente". Or, ce renvoi ne peut suppléer à l'absence de signature du procès-verbal de la nouvelle assemblée générale.

Cependant, Mme [Y] ne rapporte pas la preuve que dans ce cas précis cette absence de signature lui a causé un préjudice.

En conséquence, l'absence de signature du procès-verbal de l'assemblée générale par son président n'entraîne pas la nullité de celle-ci en l'absence de démonstration par le copropriétaire du préjudice subi.

D/ Sur l'ordre du jour

En application de l'article 9 précité du décret du 17 mars 1967, la convocation à une assemblée générale doit contenir l'ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l'assemblée.

L'ordre du jour doit donner le détail des questions qui seront évoquées à l'occasion d'un point inscrit et une question ne peut pas être implicitement contenue ou découler d'un point figurant expressément à l'ordre du jour. Par ailleurs, en statuant sur une question qui n'était pas inscrite à l'ordre du jour, l'assemblée générale excède ses pouvoirs.

L'article 13 du même décret dispose que l'assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour.

Cependant, s'il est acquis que les délibérations sur un point non précisé à l'ordre du jour sont nulles, la nullité n'affecte pas l'assemblée dans son ensemble.

En l'espèce, l'ordre du jour de la convocation fait apparaître les cinq titres suivants :
"- Confirmation du mandat de syndic de M. [S] [C] ;
-Vote de l'attribution au syndic de la légitimité de défendre en justice la copropriété pour les dégradations du locataire de Mme [A] en 2023 ;
- Enregistrement de la personne représentant Mme [N] [A] ;
-Redéfinition de l'attribution des caves, numérotation et précisions ;
-Vote pour la condamnation d'une fenêtre donnant sur cour".
Dès lors, en dehors de cet ordre du jour, aucune délibération ne pouvait avoir lieu lors de la réunion de l'assemblée générale.
Il ressort du procès-verbal de l'assemblée générale du 6 avril 2024 que les votes n'ont eu lieu que sur cet ordre du jour qui est, par ailleurs, suffisamment précis.

Cependant, s'il est inscrit dans le préambule du procès-verbal de l'assemblée générale, après l'ordre du jour et avant les votes sur chacun des titres à l'ordre du jour que "cette assemblée générale extraordinaire est supposée entériner l'assemblée générale du 26 février 2024, en plus de prendre des décisions correctes sur quelques autres sujets précisés à l'ordre du jour [...] merci de vous reporter au procès-verbal de l'assemblée générale du 26 février 2024 pour les détails déjà traités", ces termes n'ont pas valeur de décision de l'assemblée générale dès lors que ce préambule n'était pas inscrit à l'ordre du jour et n’a pas fait l'objet d'un vote. Cela n'est donc pas de nature à entraîner la nullité de l'ensemble de l'assemblée générale.

En conséquence, le moyen soulevé n'entraîne pas la nullité de l'assemblée générale.

E/) Sur le rôle de M. [C]

En application de l'article 7 du décret du 17 mars 1967, sauf s'il en est disposé autrement, l'assemblée générale est convoquée par le syndic.

En l'espèce, il est constant que M. [C] est à la fois syndic bénévole et copropriétaire.

Il ressort de la convocation à l'assemblée générale que celle-ci a été écrite par M. [C] en qualité de syndic de la résidence et seulement à ce titre, sans que sa qualité de copropriétaire ne ressorte.

Il ressort également des courriers du 14 mars 2024 et du 16 mars 2024 qu'il n'existe pas de confusion entre la qualité de syndic de M. [C] et sa qualité de copropriétaire dès lors que dans son courrier du 16 mars 2024, il met exclusivement en avant sa qualité de copropriétaire , "comme je vous l'ai annoncé dans mon précédent courrier recommandé écrit en tant que syndic du [Adresse 4] le 14 mars 2024, je vous écris ce jour, en tant que simple propriétaire [...]".

Dès lors, il n'y a pas de confusion entre la qualité de syndic et celle de copropriétaire de M. [C] qui affecterait les résolutions de l'assemblée générale.

En conséquence, Mme [Y] sera déboutée de sa demande principale d'annulation des résolutions de l'assemblée générale du 6 avril 2024.

II/ Sur la demande d'annulation des résolutions n°2 et n°5 de l'assemblée générale

A/ Sur la demande d'annulation de la résolution n°2 de l'assemblée générale

Il résulte de la combinaison des articles 15 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, que le syndicat a qualité pour agir en justice, même contre certains des copropriétaires, et que le syndic est chargé de le représenter en justice.

Par ailleurs, aux termes de l'article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale.

En l'espèce, il ressort de la résolution n°2 du procès-verbal de l'assemblée générale du 6 avril 2024 qu'a été voté le fait "d'autoriser le syndic à assigner en justice la propriétaire [...]". Le terme de "délégation exceptionnelle" n'exclut en rien le syndicat de sa possibilité d'agir en justice dès lors qu'en droit, seul le syndic peut agir en justice pour le compte du syndicat de copropriétaires et que cette action doit être précédée d'un vote l'autorisant.

Par ailleurs, la résolution est suffisamment précise en ce que l'objet du vote est clair et consiste en le choix d'accorder ou non au syndic la possibilité d'agir en justice afin "de poursuivre la propriétaire [Mme [Y]] afin qu'elle prenne en charge les frais de réparation des parties collectives dégradées et/ou d'assigner son locataire en donnant son adresse actuelle".

En conclusion, Mme [Y] sera déboutée de sa demande d'annulation de la résolution n°2 de l'assemblée générale.

B/ Sur la demande d’annulation de la résolution n°5

En application de l'article 2 de la loi du 10 juillet 1965, sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.

Aux termes de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 en vigueur au moment de l'assignation, un copropriétaire ne peut faire obstacle à l'exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d'intérêt collectif régulièrement décidés par l'assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l'affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n'en sont pas altérées de manière durable. La réalisation de tels travaux sur une partie privative, lorsqu'il existe une autre solution n'affectant pas cette partie, ne peut être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient.

L'article 24 de cette loi dispose par ailleurs que les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s'il n'en est autrement ordonné par la loi.

L'article 26 de la même loi dispose pour sa part que : l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété”.

En l'espèce, la résolution n°5 de l'assemblée générale du 6 avril 2024 porte sur la mise en place d'une "grille de protection" ou "grille extérieure" côté cour sur la fenêtre de l'appartement de Mme [Y] qui est une partie privative dès lors qu'elle sert à son usage exclusif.

Cependant, cela n'interdit pas sous certaines conditions le syndicat de copropriété d'engager des travaux ayant pour objet la pose d'une grille de protection.

Il faut tout d'abord que ces travaux aient été régulièrement décidés par l'assemblée générale des copropriétaires ce qui est bien le cas en l'espèce dès lors que tous les copropriétaires présents ou représentés ont voté pour ces travaux.

Ensuite, il ne faut pas que l'affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives soient altérées de manière durable. Or, la mise en place d'une grille de protection n'empêche pas la fenêtre de répondre à son affectation dès lors qu'elle s'ouvre de l'intérieur, ni ne remet en cause sa consistance ni sa jouissance dès lors qu'une grille de protection ne prive le propriétaire ni de la vue ni de l'entrée de la lumière extérieure.

Il faut encore que ces travaux ne modifient pas la destination des parties privatives de Mme [Y] ni leurs modalités de jouissance, ce qui est le cas dès lors qu'ils n'ont pour objet que la simple pose d'une grille de protection qui ne recouvre pas l'entièreté de la fenêtre et permet toujours à celle-ci de s'ouvrir.

Enfin il faut que les circonstances le justifient et qu'aucune autre solution existe. Or, s'il ressort bien des photographies fournies au dossier que la fenêtre a pu être utilisée pour atteindre les parties privatives d'un autre copropriétaire par un locataire ou un ami du locataire de Mme [A], il est constant que ces personnes ont depuis quitté les lieux et qu'il n'existe plus à ce jour de circonstances particulières pouvant nécessiter la mise en place d'une grille de protection qui ne peut non plus se justifier pour une question de sécurité dès lors qu'une fenêtre ne peut poser de par sa simple existence un problème de sûreté.

Dès lors, il ressort de l'ensemble de ces éléments que la résolution n°5 est entachée de nullité.

En conséquence, la résolution n°5 du procès-verbal de l'assemblée générale du 6 avril 2024 sera annulée.

III/ Sur les demandes accessoires

Partie partiellement perdante au procès, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la société Aima Gestion, sera condamné aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie, la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité, de la situation économique de la partie condamnée.

L’équité commande de ne pas faire d’application de l’article 700 du code de procédure civile. Les demandes au titre des frais irrépétibles seront donc rejetées.

PAR CES MOTIFS