TJ 31555, 30 juin 2026, RG 24/03017

MINUTE N° :
JUGEMENT DU : 30 Juin 2026
DOSSIER : N° RG 24/03017 - N° Portalis DBX4-W-B7I-TBJH
NAC : 71F

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE
POLE CIVIL - Fil 9

JUGEMENT DU 30 Juin 2026

PRESIDENT

Monsieur SINGER, Juge
Statuant à juge unique conformément aux dispositions des
articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

M. PEREZ,

DEBATS

à l'audience publique du 20 Janvier 2026, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.
Copie revêtue de la formule
exécutoire délivrée
le
à
DEMANDERESSE

Mme [T] [R], demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Christophe NEROT de la SELARL VERBATEAM TOULOUSE, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 257

DEFENDERESSE

Association Foncière Urbaine Libre LES PATIOS DU CAPITOLE représentée par son syndic la SASU Action immobilier, exerçant sous l'enseigne [P] action immobilier, dont le siège social est
[Adresse 2]
représentée par Maître Florence REMAURY-FONTAN de la SCP D’AVOCATS REMAURY-FONTAN-REMAURY, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 231

EXPOSÉ DU LITIGE

Faits

Le 26 novembre 2009, Mme [T] [R] est devenue propriétaire d'un lot de volume n°5, constitué d'un studio, d'une cave et d'un emplacement de stationnement, au sein d'un ensemble immobilier dénommé "[Adresse 3]", situé aux [Adresse 4], [Adresse 5] et [Adresse 6] et [Adresse 7] à [Localité 1].

La propriété de ce lot de volume l'a rendue membre de l'association foncière urbaine libre [Adresse 3], qui a pour objet, notamment, la garde, la gestion, l'administration, l'entretien et la réparation des ouvrages et aménagements d'intérêt collectif, situés dans les lots de volume.

Le 22 avril 2024, l'association foncière urbaine libre Les Patios du Capitole s'est réunie en assemblée générale ordinaire et a adopté une résolution n° 17, portant sur le nettoyage des murs, conforme à un plan joint, selon devis émis par la société Drone solutions 31, pour un montant TTC de 2 401,45 euros, Mme [T] [R] ayant voté contre cette adoption.

Procédure

Par acte du 19 juin 2024, Mme [T] [R] a fait assigner l'association foncière urbaine libre Les Patios du Capitole, représentée par son syndic, la société ADL Immobilier, devant le tribunal judiciaire de Toulouse, lui demandant de prononcer la nullité de la résolution n° 17 contenue dans le procès-verbal d'assemblée générale du 22 avril 2024 et de la condamner à lui payer une indemnité de 2 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 13 janvier 2026. L'affaire a été évoquée à l'audience du 20 janvier 2026 et mise en délibéré au 31 mars 2026, prorogé au 30 juin 2026.

Prétentions

Selon ses dernières conclusions du 3 mars 2025, Mme [T] [R] demande au tribunal de :

-prononcer la nullité de la résolution n° 17 contenue dans le procès-verbal d'assemblée générale du 22 avril 2024 ;
-condamner l'AFUL au paiement d'une indemnité de 2 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.

Selon ses dernières conclusions du 15 décembre 2025, l'association foncière urbaine libre Les Patios du Capitole, représentée par son syndic, la SASU Action immobilier, exerçant sous l'enseigne [P] action immobilier (l'AFUL), demande au tribunal de :

-débouter Mme [T] [R] de sa demande visant à voir prononcer la nullité de la résolution n° 17 adoptée par l'assemblée générale le 22 avril 2024 ;
-débouter Mme [T] [R] de sa demande formulée au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
-condamner Mme [T] [R] aux dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il sera renvoyé à leurs dernières conclusions, par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, étant précisé que ces moyens seront développés dans la motivation du jugement, au titre de l'examen de chaque prétention.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la demande d'annulation de la résolution n° 17

Mme [T] [R] soutient que la seule violation des règles statutaires permet d'obtenir la nullité de la résolution votée.
Or, elle souligne que l'objet de l'AFUL n'est pas de gérer les murs ou les toitures de l'ensemble immobilier, tel que cela ressort de l'acte descriptif de division en volumes, ouvrages ne présentant aucun caractère collectif.
Elle développe ensuite que l'ordre du jour de l'assemblée générale était imprécis, dès lors qu'il concernait le nettoyage des murs et de la toiture, quand le devis ne concernait que les murs et, que le vote ne portait finalement que sur les murs, ce qui ne permettait pas au copropriétaire votant par correspondance d'identifier correctement l'affectation de ses fonds.
Elle souligne, en réponse à l'AFUL, que :
-la légalité de la résolution doit s'apprécier au regard de l'objet de l'AFUL et non en considération de l'applicabilité de la résolution en pratique ;
-l'intérêt collectif ne commande pas la décision de l'AFUL, faute de preuve de justification de ce que les copropriétés voisines ont été associées à la décision et qu'elles aient rejoint le périmètre de l'AFUL, dès lors que les travaux concernent des murs leur appartenant ;
-la lecture de l'alinéa 3 de l'article 3 des statuts ne peut s'entendre que des travaux réalisés sur les aménagements d'intérêt collectif relevant du périmètre de l'AFUL.

L'AFUL indique que la stricte lecture de ses statuts permet à Mme [T] [R] de contester l'adoption de la résolution, admettant qu'il n'est pas fait mention des murs des différents bâtiments au titre des ouvrages confiés à sa gestion.
Elle fait cependant valoir qu'elle a agi dans l'intérêt général des copropriétaires des différents bâtiments, afin de préserver l'esthétique de l'ensemble immobilier, soulignant que l'article 3 de ses statuts lui permet d'améliorer et de créer tous nouveaux aménagements d'intérêt collectif, éventuellement par l'exécution de travaux.
Elle souligne que l'intérêt collectif commandait d'effectuer un nettoyage des murs entrant dans son périmètre d'action.
Elle rappelle qu'il est constant que ses décisions sont susceptibles de nullité dès lors que les statuts n'ont pas été respectés, quand bien même aucun grief n'a été subi, ou lorsqu'une décision excède l'objet de l'association, de même en cas d'abus de majorité.
Elle estime toutefois, sur ce dernier point, que les travaux sont utiles, chacun des bâtiments étant concerné et que la résolution n'est pas uniquement conforme à l'intérêt des membres de l'AFUL ayant voté en sa faveur et au détriment de ceux ayant voté contre.
Elle indique par ailleurs que le paiement de la prestation ne représenterait qu'un coût de 11,55 euros à la charge de Mme [T] [R].
Enfin, elle observe que :
- l'erreur d'inscription à l'ordre du jour, mentionnant le nettoyage des toitures, pouvait être rectifiée lors de l'assemblée générale, alors que la loi du 10 juillet 1965 n'est pas applicable à une association foncière libre ;
- l'action en nullité de la résolution est en tout état de cause sans objet, puisque des réserves sur les statuts de l'AFUL ont été émises, de même que sur la nécessité d'un accord des syndicats de copropriétaires voisins.

***

Selon l'article L. 322-1 du code de l'urbanisme, les associations foncières urbaines sont des associations syndicales régies par les dispositions de l'ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires ainsi que par celles de la présente section, constituées entre propriétaires intéressés pour l'exécution des travaux et opérations énumérés à l'article L. 322-2.

Selon l'article 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, I.-La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis à usage total ou partiel d'habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes.
Le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables.
Ce lot peut être un lot transitoire. Il est alors formé d'une partie privative constituée d'un droit de construire précisément défini quant aux constructions qu'il permet de réaliser et d'une quote-part de parties communes correspondante.
La création et la consistance du lot transitoire sont stipulées dans le règlement de copropriété.
II.-A défaut de convention y dérogeant expressément et mettant en place une organisation dotée de la personnalité morale et suffisamment structurée pour assurer la gestion de leurs éléments et services communs, la présente loi est également applicable :
1° A tout immeuble ou groupe d'immeubles bâtis à destination totale autre que d'habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes ;
2° A tout ensemble immobilier qui, outre des terrains, des volumes, des aménagements et des services communs, comporte des parcelles ou des volumes, bâtis ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs.
Pour les immeubles, groupes d'immeubles et ensembles immobiliers mentionnés aux deux alinéas ci-dessus et déjà régis par la présente loi, la convention mentionnée au premier alinéa du présent II est adoptée par l'assemblée générale à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat.

Selon l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En droit, les droits et obligations qui dérivent de la constitution d'une association syndicale de propriétaires sont attachés aux immeubles compris dans le périmètre de l'association et les suivent, en quelque main qu'ils passent, jusqu'à la dissolution de l'association ou la réduction de son périmètre.

Il est de jurisprudence constante que la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est étrangère au fonctionnement des associations syndicales.

La loi du 10 juillet 1965 n'étant pas applicable, hormis les dispositions impératives de la loi du 21 juin 1865 et, désormais de l'ordonnance du 1er juillet 2004 relatives, pour l'essentiel, à l'objet de l'association, sa formation et les obligations découlant de l'adhésion, c'est la loi du contrat qui régit les dispositions statutaires d'une association syndicale libre.

En l'espèce, selon l'article 2 des statuts de l'association foncière urbaine libre [Adresse 3], tous titulaires de droits de propriété dans l'ensemble immobilier sont membres de plein droit de l'association et "devront se conformer aux obligations résultant de l'état descriptif de division volumétrique […] et des présents statuts de l'association foncière urbaine libre".

Il s'ensuit que le respect des statuts de l'association foncière urbaine libre s'impose contractuellement à tout titulaire de droit de propriété dans l'ensemble immobilier, de même que celui de l'état descriptif de division volumétrique.

Or, les alinéas 1 et 3 de ces statuts stipulent que "l'association a pour objet :

1°) La garde, la gestion, l'administration, l'entretien et la réparation des ouvrages et aménagements d'intérêt collectif et constitués notamment par :

- Aux niveaux 0 et 1 de l'ensemble immobilier : les zones de passage piétonnes et d'utilisation à usage de jardin et de cour à aménager dans les lots de volume numéro 1, 2 et 3 conformément aux paragraphes C et E du " II - servitudes particulières " de l'article 5 " servitudes " de l'état descriptif de division volumétrique qui précède, ainsi que la zone de passage du [Adresse 8] autorisée en vertu de la servitude de passage dont il est question sous la 3ème partie du présent acte ;
- Aux niveaux -2, -1, " caves [Localité 2] ", 0 et 1 de l'ensemble immobilier : les portes d'accès aux aires de stationnement et l'ensemble des assiettes des servitudes de passage pour véhicules permettant l'accès et la desserte des aires de stationnement ;
- Les systèmes de stockage et d'évacuation des eaux pluviales (canalisations collectives intérieures, pompes de relevage, puits d'infiltration…) ;
- Les systèmes de décantation et d'évacuation des eaux des parkings (canalisations, pompes de relevage, filtre…) ; […]

3°) L'amélioration et la création de tous nouveaux aménagements d'intérêt collectif éventuellement par l'acquisition ou la location de tout immeuble ou par l'exécution de tous travaux".

En conséquence, l'association syndicale libre n'a pour objet que l'entretien et la réparation "d'ouvrages et aménagements d'intérêt collectif " et " l'exécution de tous travaux" par l'association foncière urbaine libre n'est permise qu'en vue "d'améliorer ou créer tous nouveaux aménagements d'intérêt collectif ".

Cependant, les ouvrages et aménagements d'intérêts collectifs, mentionnés par l'alinéa 1er de l'article 3 des statuts ne citent pas les murs de l'ensemble immobilier.

Si cette liste n'est pas limitative, néanmoins, l'interprétation du contrat ne permet pas d'y inclure les murs de l'ensemble immobilier, qui forment en effet son gros-œuvre et se distinguent par leur nature des ouvrages et aménagements d'intérêt collectif suscités, ce alors que les articles 4 et 7 de l'état descriptif de division volumétrique stipulent que l'entretien des murs séparatifs incombe aux propriétaires des lots de volume.

Ainsi, la décision d'adopter le nettoyage des murs selon devis présenté par la société Drone solutions 31 pour un montant de 2 401,45 euros TTC a été prise par l'assemblée générale de l'association foncière urbaine libre, en violation de l'objet de ses statuts.

Or, les résolutions prises en violation de l'objet des statuts de l'association syndicale libre encourent la nullité.

Il est, à ce titre, inopérant que le vote ait précisé qu'il conviendrait "de contrôler les statuts de l'AFUL" et de "demander l'accord au préalable des propriétaires des copropriétés voisines", dès lors que c'est avant le vote de la résolution que l'association syndicale libre aurait dû s'assurer que ses statuts permettaient de soumettre au vote la résolution et que la violation de leur objet impose que la nullité soit déclarée, qu'importe également la demande d'un accord des copropriétés voisines, dont l'obtention hypothétique est sans influence sur la validité de la résolution.

Il est, pour la même raison, inopérant que cette décision ait été commandée par l'intérêt collectif, que les travaux sont utiles, ou n'imposent pas un coût important à la charge de Mme [T] [R].

En conséquence, la résolution n° 17 adoptée par l'assemblée générale de l'AFUL le 22 avril 2024 sera déclarée nulle.

2. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

L'AFUL, partie perdante, sera condamnée aux dépens de l'instance.

Partie tenue aux dépens, l'AFUL sera condamnée à payer une indemnité de 2 000 euros à Mme [T] [R] au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

L'exécution provisoire est de droit et il n'est pas plus demandé que justifié de l'écarter.

PAR CES MOTIFS