TJ 37261, 7 juill. 2026, RG 26/01481

N° Minute : 26/00320

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT
du
07 Juillet 2026

Numéro de rôle : N° RG 26/01481 - N° Portalis DBYF-W-B7K-KBOJ

DEMANDERESSE :

S.D.C. [Adresse 1]
représenté par son Syndic l’Agence [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître Stanislas DE LA RUFFIE de la SELARL EGERIA-SAINT-CRICQ & ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS, avocat plaidant

ET :

DEFENDEUR :

Monsieur [U] [N]
demeurant [Adresse 4]
non comparant, non représenté

DÉBATS :

Par devant Madame D. MERCIER, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.

A l'audience publique du 02 Juin 2026, le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 07 Juillet 2026.

DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame D. MERCIER, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 07 Juillet 2026, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

M. [U] [N] est propriétaire des lots n°28, n°101 et 115 dans l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 1] (37).

Le 15 avril 2026, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence "[Adresse 6]", représenté par son syndic, a donné assignation à M. [U] [N] devant le président du Tribunal judiciaire de Tours, afin de le voir condamner sur le fondement des articles 10, 10-1, 18-1 A de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et du Décret du 26 mars 2015, de l'article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965,de l'article 1240 du Code civil,

à lui régler au titre des charges échues la somme de 3.676,14 € arrêtée à la date du 31 mars 2026, incluant les frais exposés, dont ceux en vertu du contrat de syndic,à lui régler la somme de 339,92 € à titre provisionnel pour le prochain trimestre, en raison des appels de charges à échoir sur l'exercice en cours.à lui régler la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de la situation d'impayé.à lui réglerune indemnité de 1.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile.aux dépens, qui incluront les frais et émoluments relatifs à l'inscription d'hypothèque légale.et de dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

Il fait valoir que le défendeur ne paie pas ses charges de copropriété et qu’il reste devoir au 2 mars 2026 la somme de 3676,14€ ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance. Il affirme que le copropriétaire qui ne s'acquitte pas de manière répétée de ses charges de copropriété met en péril la gestion financière de la copropriété.

A l’audience du 2 juin 2026, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence "[Adresse 6]", représenté par son Conseil, maintient ses demandes.

Le défendeur, régulièrement cité par remise de l'acte à l'étude du commissaire de justice instrumentaire, ne comparait pas et n'est pas représenté.

La décision a été mise en délibéré au 7 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

- Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de la chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 » de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence "[Adresse 6]" verse aux débats :

- le relevé de propriété du bien litigieux;

- les contrats de syndic à effet du 13 octobre 2023 au 31 décembre 2026 ;

- le procès-verbal d'assemblée générale du 22 décembre 2025 qui approuve notamment les comptes de l'exercice du 01er juillet 2024 au 30 juin 2025 qui modifie le budget prévisionnel de l'exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l'exercice suivant ;

- les procès-verbaux antérieurs d'assemblée générale des copropriétaires qui approuvent notamment les comptes de l'exercice du n-1, qui modifient le budget prévisionnel de l'exercice en cours, et qui approuvent le budget prévisionnel de l'exercice n+1 ;

- les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux, et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée.

- l'extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 2 mars 2026.

Il convient de déduire du décompte arrêté au 2 mars 2026 (piece 1- 7180,62 €) le montant global des sommes dues arrêtées au 30 juin 2023 qui ont fait l'objet de deux ordonnances d’injonctions de payer en date des 17 août 2022 et 22 novembre 2023. La déduction s'élève de la sorte à la somme de 3841,05€. Le décompte arrêté au 2 mars 2026 sur la période du 1er juillet 2023 au 2 mars 2026 laisse donc apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant [ 7180,62-3841,05 = 3339,57 €]

Charges sollicitées 3296,47
Frais sollicités 43,10
TOTAL 3339,57

Il ressort de l’ensemble de ces documents que M. [U] [N] n’a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titre des fonds travaux arrêtées au 2 mars 2026 à hauteur de la somme de 3296,47€.

La lettre de mise en demeure distribuée le 4 mars 2026 puis l'assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

M. [U] [N] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3296,47€ au titre des charges et fonds de travaux échus au 2 mars 2026 en vertu des dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Le surplus des demandes à ce titre sera rejeté.

- Sur les frais de recouvrement sollicités

L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissier de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.
Pour les frais non expressément visés par l'article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l'article 10 susvisé et de l'article 9 de l'annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015:
- les frais de mise en demeure et de relance à condition qu'ils soient justifiés en procédure.
- les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l'avocat).

- Sur les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

En l'espèce, s'agissant des frais de mise en demeure et de relance, en l’absence de versement de la lettre de mise en demeure adressée par le syndic, ces frais de 43,10 € ne sont pas justifiés. Ils seront rejetés.

- Sur les charges à échoir de l'année en cours sollicitées

Aux termes de l'article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version issue de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.

En droit positif, la mise en demeure visée à l'article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l'exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d'irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de ce texte ( voir sur ce point avis de la Cour de cassation, 12 décembre 2024, n° 24-70.007).

Par courrier recommandé avec avis de réception en date du distribuée le 4 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de la Résidence "[Adresse 6]" a mis en demeure M. [U] [N] de régler les charges de copropriété impayées dans un délai maximum de trente jours.

Cette mise en demeure n’a pas permis une régularisation dans les trente jours. En application de l’article 19-2 précité, les autres provisions de l'année comptable non encore échues sont devenues immédiatement exigibles.

M. [U] [N] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la provision de 339,92€ à valoir sur les sommes dues au titre des appels de charges et fonds travaux à venir du 1er avril au 30 juin 2026 au vu du décompte et en vertu de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

- Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En ne payant pas ses charges, et alors que sa défaillance avait déjà contraint le syndicat des copropriétaires à agir en justice (décisions du tribunal judiciaire de Tours des 17 août 2022 et 22 novembre 2023), M. [U] [N] a mis en péril la gestion de l'immeuble et causé à la copropriété un préjudice qu'il convient d'indemniser à hauteur de la somme de 500,00€.

- Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, M. [U] [N] sera tenu aux dépens.

En revanche, les justificatifs au titre des frais d’hypothèque légale n’ont pas été contradictoirement débattus. En effet, la pièce n°14, non versée aux débats et présentée au bordereau de l’assignation accompagnée de la mention “pièce qui sera communiquée ultérieurement non jointe au présent acte” n’a pas été communiquée dès lors que le défendeur n’a pas comparu à l’audience. En conséquence la demande au titre des frais d’hypothèque provisoire sera rejetée.

Il sera également condamné à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1000,00€ au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS