CA Paris, 7 juill. 2026, RG 24/09632

RÉPUBLIQUE FRAN'AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 4

ARRÊT DU 07 JUILLET 2026

(n° , 7 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/09632 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CJPTF

Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 Février 2024-Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de SAINT MAUR DES FOSSES- RG n°11-23-000787

APPELANTE

S.A. IMMOBILIERE 3F

immatriculée au RCS de [Localité 1] B 552 141 533

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Hela KACEM de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocat au barreau de PARIS, toque : A0220

INTIMÉ

Monsieur [W] [K]

[Adresse 2]

[Localité 3]

DÉFAILLANT

Assignation devant la Cour d'appel de PARIS, en date du 23 juillet 2024, remise à tiers personne à domicile

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 mai 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Roselyne GAUTIER, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRÊT :

- Par défaut

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, délibéré initialement prévu le 16 juin 2026 puis prorogé plusieurs fois jusqu'au 07 juillet 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile

- signé par Madame Roselyne GAUTIER , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCEDURE

La société Résidences Urbaines de France aux droits de laquelle vient la société immobilière 3F a donné à bail à M. [W] [K] et Mme [E] [I] [T], un appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 3] par contrat du 21 mars 2003, pour un loyer mensuel de 347,88 euros hors charge.

Mme [E] [I] [T] a délivré à congé à la bailleresse le 25 avril 2014 et quitté les lieux. Les effets du bail se sont poursuivis à l'égard du seul M. [W] [K].

Invoquant l'existence de loyers demeurés impayés, la société immobilière 3F a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire et a saisi le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Saint-Maur-des-Fossés pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire ; être autorisée à faire procéder à l'expulsion de M. [W] [K], à faire séquestrer le mobilier aux frais du locataire, et obtenir sa condamnation au paiement de l'arriéré locatif, d'une indemnité mensuelle d'occupation, outre une somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.

A l'audience du 4 décembre 2023, la société Immobilière 3F représentée par Maitre [F] [Q], maintient l'intégralité de ses demandes, en rappelant que la dette locative s'élève à 4874,94 euros au jour de l'assignation.

Bien que régulièrement convoqué par acte de commissaire de justice signifié le 18 août 2023 par dépôt de l'acte à étude M. [W] [K] n'est ni présent ni représenté.

Le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Saint-Maur-des-Fossés, par un jugement réputé contradictoire en date de 2 février 2024 a :

- déclaré la société Immobilière 3F recevable de son action,

- ordonné la jonction des procédures n°11 23-787 et 11 23-635 qui désormais enregistrée sous le seul numéro de RG 11 23-787,

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 mars 2003 entre la société Immobilière 3F et M. [W] [K] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 28 juin 2023,

- ordonné en conséquence à M. [W] [K] de libérer l'appartement et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification du présent jugement,

- dit qu'à défaut pour M. [W] [K] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société immobilière 3F pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion, ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,

- dit que, conformément aux dispositions des articles 65 de la loi du 9 juillet 1991 et 201 du décret du 31 juillet 1992, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis, aux frais du locataire, en un lieu qu'il aura choisi, et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution, avec sommation d'avoir à les retirer dans le délai d'un mois,

- condamné M. [W] [K] à verser à la société Immobilière 3F la somme de 4874,94 euros (décompte arrêté au 31 juillet 2023, terme de Juillet 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 17 mai 2023 sur la somme de 2766,07 euros et à compter de l'assignation pour le surplus,

- condamné M. [W] [K] à payer à la société Immobilière 3F, en deniers ou quittances valables, une indemnité mensuelle d'occupation fixe, se substituant aux loyers et charges, sans possibilité d'indexation ni d'augmentation eu égard à son caractère indemnitaire et non contractuel d'un montant de 700 euros, à compter de la résiliation du bail et du mois suivant la dernière mensualité comprise dans la condamnation en principal susmentionnée, jusqu'au départ volontaire ou à défaut l'expulsion des lieux,

- rejeté toute autre demande,

- condamné M. [W] [K] à verser à la société Immobilière 3F la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. [W] [K] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le cout de la notification de l'assignation à la préfecture du commandement de payer et de l'assignation,

- rappelé que la décision est de droit exécutoire par provision.

Par déclaration d'appel reçue au greffe le 23 mai 2024, la société Immobilière 3F a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions déposées le 19 juillet 2024, la société Immobilière 3F demande à la cour de :

- la recevoir en son appel et l'y dire bien fondée ;

- infirmer le jugement rendu le 2 février 2024 par le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Saint-Maur-des-Fossés en ce qu'il a condamné M. [W] [K] à lui payer une somme de 4 874,94 euros, décompte arrêté au 31 juillet 2023, terme de juillet 2023 inclus,

- statuant à nouveau :

- condamner M. [W] [K] à lui payer une somme de 11 855,58 euros, décompte arrêté au 18 juillet 2024, terme de juin 2024 inclus,

- infirmer le jugement rendu le 2 février 2024 par le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Saint-Maur-des-Fossés en ce qu'il a fixé le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation à la somme invariable de 700 euros,

- statuant à nouveau :

- fixer l'indemnité mensuelle d'occupation due à compter la résiliation judiciaire du bail et jusqu'à la reprise effective des lieux au montant de la quittance locative si le bail s'était poursuivi et condamner M. [W] [K] à due concurrence ;

- confirmer le jugement déféré pour le surplus de ses dispositions,

- débouter M. [W] [K] de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires,

- condamner M. [W] [K] au paiement d'une indemnité de 1 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- le condamner aux entiers dépens, qui seront directement recouvrés par Maître [F] Kacem pour ceux-là concernant, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

M. [W] [K] a qui la déclaration d'appel et les conclusions ont été signifié par une remise à tiers présent au domicile (M. [L] [B]) le 23 juillet 2024 n'a pas constitué avocat.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 3 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire sur l'absence de constitution de l'intimé,

L'article 472 du code de procédure civile dispose :

" Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. "

M. [W] [K], auquel la déclaration d'appel et les conclusions de l'appelante ont été régulièrement signifiées le 23 juillet 2024 par remise à tiers présent à son domicile, n'a pas constitué avocat devant la cour.

En application des dispositions précitées, il appartient néanmoins à la cour de vérifier le bien-fondé des prétentions de la société Immobilière 3F au regard des seuls éléments de fait et de droit qui lui sont soumis.

L'appel ayant été régulièrement relevé dans les formes et délais légaux, il y a lieu d'examiner les chefs du jugement expressément critiqués.

Sur le montant de l'indemnité d'occupation,

L'article 1103 du code civil dispose :

" Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. "

L'article 1217 du code civil dispose :

" La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :

Refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;

Poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;

Obtenir une réduction du prix ;

Provoquer la résolution du contrat ;

Demander réparation des conséquences de l'inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter. "

L'article 1240 du code civil dispose :

" Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. "

Il est de principe que l'occupant sans droit ni titre d'un logement est redevable envers le propriétaire d'une indemnité destinée à réparer le préjudice résultant de l'occupation des lieux postérieurement à la résiliation du bail.

Cette indemnité présente une nature à la fois compensatoire et indemnitaire.

Son caractère compensatoire a pour objet de replacer le bailleur dans la situation qui aurait été la sienne si le contrat avait continué à recevoir exécution, tandis que son caractère indemnitaire tend à réparer le préjudice né de la privation de la libre disposition du bien.

Il s'ensuit que le montant de l'indemnité d'occupation ne saurait, sauf circonstances particulières, être fixé à une somme inférieure au montant des loyers, charges et accessoires qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

En l'espèce, le premier juge a fixé l'indemnité d'occupation à la somme forfaitaire de 700 euros par mois, sans possibilité d'indexation ni d'augmentation.

Toutefois, les relevés de compte produits aux débats démontrent que les sommes mises à la charge du locataire variaient en fonction notamment des régularisations annuelles de charges ; des consommations individualisées d'eau ; de l'évolution de la réglementation applicable aux logements conventionnés ; des aides personnelles au logement susceptibles d'affecter le montant restant dû.

Ainsi, les sommes effectivement dues au titre de l'occupation des lieux étaient susceptibles d'être tant supérieures qu'inférieures au montant forfaitaire retenu par le premier juge.

La société Immobilière 3F soutient à juste titre qu'une indemnité figée à 700 euros ne permet pas d'assurer la réparation intégrale du préjudice résultant de l'occupation sans droit ni titre du logement et conduit à dissocier artificiellement cette indemnité des éléments financiers qui composaient antérieurement la quittance locative.

La cour observe qu'aucun élément du dossier ne justifie qu'il soit dérogé au principe selon lequel l'indemnité d'occupation doit correspondre au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

Dans ces conditions, le jugement entrepris sera infirmé de ce chef.

Il convient de fixer l'indemnité mensuelle d'occupation due par M. [W] [K], à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux, à une somme égale au montant du loyer, des charges récupérables et des accessoires qui auraient été dus en exécution du contrat de location si celui-ci avait continué à produire ses effets.

Sur l'actualisation de la créance locative et indemnitaire,

L'article 1353 du code civil dispose :

" Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. "

L'article 9 du code de procédure civile dispose :

" Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. "

L'article 954 du code de procédure civile dispose :

" La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. "

La société Immobilière 3F sollicite l'actualisation de sa créance et produit un décompte arrêté au 18 juillet 2024, terme du mois de juin 2024 inclus.

Ce décompte fait apparaître un solde débiteur de 11 855,58 euros comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation demeurés impayés postérieurement au jugement entrepris.

La cour relève que ce décompte est détaillé, cohérent avec les pièces comptables versées aux débats et qu'il retrace l'évolution du compte locatif depuis le décompte retenu par le premier juge.

M. [W] [K], qui n'a pas constitué avocat, n'apporte aucun élément de nature à remettre en cause les sommes ainsi réclamées.

Par ailleurs, aucune pièce du dossier ne permet de constater l'existence de paiements complémentaires ou de causes d'extinction de la dette postérieures aux écritures de l'appelante.

Dès lors, la créance dont se prévaut la société Immobilière 3F apparaît suffisamment justifiée dans son principe et dans son montant.

Il convient en conséquence d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a limité la condamnation de M. [W] [K] à la somme de 4 874,94 euros arrêtée au 31 juillet 2023 et, statuant à nouveau, de le condamner à payer à la société Immobilière 3F la somme de 11 855,58 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au terme du mois de juin 2024 inclus.

Sur les dépens et les frais irrépétibles,

L'article 696 du code de procédure civile dispose :

" La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. "

L'article 699 du code de procédure civile dispose :

" Les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, poursuivre directement contre la partie condamnée le recouvrement des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision. "

L'article 700 du code de procédure civile dispose :

" Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° À l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. "

M. [W] [K] succombant en cause d'appel, il supportera les entiers dépens de l'instance d'appel.

Les circonstances de l'espèce ne commandent cependant pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la société Immobilière 3F.

La demande formée à ce titre sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS