CA Orleans, 7 juill. 2026, RG 25/02663

COUR D'APPEL D'ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 07/06/2026

Me Estelle GARNIER

ARRÊT du : 07 JUILLET 2026

N° : - 26

N° RG 25/02663 - N° Portalis DBVN-V-B7J-HI2U

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] en date du 06 Mai 2025

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE :

Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE '[Etablissement 1]", agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice, la SARL CITYA [V] [P] (RCS [Localité 1] n°348662255), ayant son siège social [Adresse 1], elle-même agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège,

[Adresse 2]

[Localité 2]

ayant pour avocat postulant Me Estelle GARNIER, avocat au barreau d'ORLEANS

ayant pour avocat plaidant Me Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocat au barreau de TOURS,

D'UNE PART

INTIMÉE :

Madame [C] [G] [S] divorcée [R]

née le 25 Juillet 1970 à [Localité 3] ([Etablissement 2])

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Non représentée, n'ayant pas constitué avocat,

D'AUTRE PART

DÉCLARATION D'APPEL en date du : 16 Juillet 2025.

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 27 avril 2026

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats à l'audience publique du 05 Mai 2026 à 14h00, l'affaire a été plaidée devant Monsieur Laurent SOUSA, conseiller, et Monsieur Xavier GIRIEU, conseiller, en charge du rapport, en l'absence d'opposition des parties ou de leurs représentants.

Lors du délibéré, au cours duquel Monsieur Laurent SOUSA, conseiller, et Monsieur Xavier GIRIEU, conseiller, ont rendu compte des débats à la collégialité, la Cour était composée de :

Madame Nathalie LAUER, Présidente de chambre,

Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller,

Monsieur Xavier GIRIEU, Conseiller,

GREFFIER :

Mme Karine DUPONT, Greffier lors des débats et du prononcé.

ARRÊT :

Prononcé publiquement le 07 juillet 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Mme [C] [G] [S] divorcée [R] est propriétaire des lots n°8, 31, 32 et 33 d'un bien immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 4] (37).

Le 17 mars 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] Ilot C1 a fait délivrer à Mme [G] [S] un commandement de payer la somme en principal de 3 527,59 euros, correspondant aux charges de la copropriété.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 8 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence l'a mise en demeure de régler la somme de 8 851,73 euros, correspondant aux charges de la copropriété et à des frais de poursuite.

Puis, le 23 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] [Adresse 5] - Ilot C1 représenté par la société Citya [V] [P] a fait assigner Mme [C] [G] [S] devant le tribunal judiciaire de Tours aux fins de paiement de diverses sommes, dont des charges de copropriété arrêtées au 10 décembre 2024, pour un total de 10 483,29 euros.

Par jugement du 6 mai 2025, le tribunal judiciaire de Tours a':

- condamné Mme [C] [G] [S] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] [Adresse 5] - Ilot C1 les sommes suivantes :

- 1 933,46 euros au titre des charges et fonds de travaux échus au 10 décembre 2024 en vertu des dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;

- 259,20 euros au titre des frais de recouvrement et d'ouverture de dossier contentieux pour le syndic ;

- 532,36 euros à titre provisionnel à valoir sur les appels de charges à venir pour les deux derniers trimestres de l'exercice 2024-2025 ;

augmentées des intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;

- condamné Mme [C] [G] [S] aux dépens ;

- condamné Mme [C] [G] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] [Adresse 5] - Ilot C1 la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Le 16 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel aux fins d'annulation et de réformation de tous les chefs du jugement hormis en ce qui concerne les dépens.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 27 avril 2026, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] [Adresse 5] - Ilot C1 demande à la cour de':

- Juger le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] - Ilot C1 recevable et bien fondé en son appel et ses demandes, et y faire droit ;

- Juger que le solde antérieur de 6 489,02 euros figurant sur le décompte arrêté au 10 décembre 2024 est justifié par l'ensemble des pièces versées aux débats ;

- En conséquence, infirmer le jugement rendu le 6 mai 2025 par le tribunal judiciaire de

Tours'en ce qu'il'a :

- condamné Mme [C] [G] [S] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] [Adresse 7] C1 les seules sommes suivantes': 1 933,46 euros au titre des charges et fonds de travaux échus au 10 décembre 2024 en vertu des dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965'; 259,20 euros au titre des frais de recouvrement et d'ouverture de dossier contentieux pour le syndic'; 532,36 euros à titre provisionnel à valoir sur les appels de charges à venir pour les deux derniers trimestres de l'exercice 2024-2025 augmentées des intérêts au taux légal à compter de l'assignation';

- condamné Mme [C] [G] [S] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] C1 la seule somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile';

- rejeté le surplus des demandes ;

Statuant à nouveau, ainsi qu'ajoutant à la décision entreprise,

- Condamner Mme [C] [G] [S] divorcée [R] à régler au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] [Adresse 8] une somme globale de 11 754,53 euros dont 7 910,24 euros au titre des charges de copropriétés impayées du 1er juillet 2019 jusqu'au 20 avril 2026, et 3 844,29 euros au titre des frais de poursuites engagés par le syndicat des copropriétaires pour assurer le recouvrement de la créance, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 25 octobre 2024 sur la somme de 8 851,73 euros, à compter de l'assignation introductive d'instance sur la somme de 1 631,56 euros et de la régularisation des présentes, valant mise en demeure, sur le surplus';

- Condamner Mme [C] [G] [S] divorcée [R] à régler au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] [Adresse 5] ' Ilot C1 la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, pour la 1ère instance et l'appel ;

- Condamner Mme [C] [G] [S] divorcée [R] aux entiers dépens de 1ère instance et d'appel';

- Ordonner que les frais d'exécution forcée resteront à la charge exclusive du copropriétaire défaillant, conformément aux dispositions de l'article [L. 111-8 du code des procédures civiles d'excution].

Le syndicat des copropriétaires a fait signifier à Mme [C] [G] [S] divorcée [R] la déclaration d'appel et ses premières conclusions le 21 octobre 2025, à étude, et a assigné l'intéressée devant la cour d'appel d'Orléans. Mme [C] [G] [S] divorcée [R] n'a pas constitué avocat.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens, il convient de se reporter aux dernières conclusions de l'appelant.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 27 avril 2026.

MOTIFS

Bien que régulièrement assignée, la déclaration d'appel ayant été signifiée à l'étude, Mme [G] [S] n'a pas constitué avocat et il sera statué par arrêt rendu par défaut en application des dispositions de l'article 473 du code de procédure civile.

En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, si l'intimé ne conclut pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit aux prétentions et moyens de l'appelant que dans la mesure où il les estime réguliers, recevables et bien fondés (1ère Civ., 20 septembre 2006, pourvoi n° 05-20.001).

En outre, aux termes de l'article 954 alinéa 6 du code de procédure civile applicable au litige, la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement, est réputée s'en approprier les motifs. La partie qui n'a pas constitué avocat est ainsi réputée s'être approprié les motifs du jugement (2e Civ., 2 février 2023, pourvoi n° 20-15.046).

I. Sur l'irrecevabilité de la demande incidente :

Moyens des parties :

Par courrier électronique du 1er juin 2026, la cour d'appel a adressé le message suivant à la partie appelante :

« Vu l'article 442 du code de procédure civile ;

Vu les articles 16 et 68 du code de procédure civile ;

La cour constate que, alors que vous avez adressé électroniquement le 27 avril 2026 vos dernières conclusions qui actualisent à la hausse les montants de vos demandes financières, seules vos précédentes conclusions du 14 octobre 2025 ont fait l'objet d'une signification le 21 octobre 2025 par voie de commissaire de justice à Mme [C] [G] [S], partie défaillante.

Aussi, il vous est demandé de formuler des observations relatives à la recevabilité de vos dernières conclusions sur le fondement des textes précités, et cela dans un délai de 15 jours à compter du présent message. »

Le 3 juin 2026, le syndicat des copropriétaires a répondu s'en rapporter à justice s'agissant de la recevabilité de ses conclusions adressées par voie électronique le 27 avril 2026 sans avoir été dénoncées par exploit de commissaire de justice à l'intimée défaillante tout en faisant valoir que ses pièces n°19 à 22 n'étaient pas irrecevables en vertu de la jurisprudence selon laquelle il ne peut être fait grief à la partie appelante de ne pas avoir communiqué ses pièces à l'intimé n'ayant pas comparu.

Réponse de la cour :

L'article 16 du code de procédure civile dispose que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

Selon l'article 68 du même code, les demandes incidentes sont formées à l'encontre des parties à l'instance de la même manière que sont présentés les moyens de défense.

Elles sont faites à l'encontre des parties défaillantes ou des tiers dans les formes prévues pour l'introduction de l'instance. En appel, elles le sont par voie d'assignation.

En l'espèce, dans ses conclusions signifiées le 21 octobre 2025 à Mme [G] [S], le syndicat des copropriétaires demandait le paiement de 11 385,17 euros dont 7 284,06 euros au titre des charges de copropriétés impayées du 1er juillet 2019 jusqu'au 7 octobre 2025, et 4 101,11 euros au titre des frais de poursuites engagés pour assurer le recouvrement de la créance. Dans ses conclusions du 27 avril 2026, il sollicite désormais une somme de 11 754,53 euros dont 7 910,24 euros au titre des charges de copropriétés impayées du 1er juillet 2019 jusqu'au 20 avril 2026, et 3 844,29 euros au titre des frais de poursuites engagés par le syndicat des copropriétaires pour assurer le recouvrement de la créance.

Or, l'appelant n'a pas procédé par voie d'assignation s'agissant de cette demande incidente portant sur le montant de la somme sollicitée au titre des charges de copropriété impayées et des frais de poursuite engagés.

Il conviendra en conséquence de déclarer la demande irrecevable et de statuer uniquement au fond sur la demande financière contenue dans les précédentes conclusions, signifiées le 21 octobre 2025 à Mme [G] [S] par acte de commissaire de justice.

Cette irrecevabilité de la demande incidente contenue dans les dernières conclusions n'a en revanche pas pour effet de rendre irrecevables les pièces produites avant la clôture avec les conclusions la contenant, l'intimée défaillante ayant été informée, conformément à l'article 902 du code de procédure civile, qu'à défaut de constitution d'avocat elle s'exposait à ce qu'un arrêt soit rendu contre elle sur les seuls éléments fournis par son adversaire et l'appelant n'étant pas tenu de communiquer ses pièces à l'intimé qui n'a pas constitué avocat (en ce sens 2e Civ., 6 juin 2019, pourvoi n°18-14.432).

II. Sur les charges de copropriété :

Moyens des parties :

Pour rejeter en grande partie la demande de paiement présentée par le syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété, le premier juge a constaté que le décompte du 10 décembre 2024 laissait apparaître un 'décompte antérieur' de 6 489,02 euros non détaillé, ne lui permettant pas de réaliser un contrôle hormis à hauteur de 15,92 euros crédités et que seules les charges et les sommes au titre des fonds travaux échus entre le 1er juillet 2023 et le 10 décembre 2024, soit 1 933,46 euros, pouvaient être considérées comme dues.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir dans ses conclusions signifiées à Mme [G] [S] que le décompte actualisé au 7 octobre 2025 qu'il produit à hauteur d'appel établit que l'intimée ne règle aucune charge de copropriété depuis le 1er juillet 2019 ; que les charges brutes exigibles sont justifiées par les pièces versées aux débats, dont les appels de fonds, appels provisionnels et fonds travaux, ainsi que par les procès-verbaux d'assemblées générales approuvant les budgets prévisionnels et les comptes arrêtés au 30 juin de chaque année ; et que les charges de copropriété s'élèvent à 7 284,06 euros.

Réponse de la cour :

Selon l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable depuis le 1er janvier 2023, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Il incombe au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de copropriété de produire, outre un décompte de répartition des charges, le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant, ainsi que les documents comptables (3e Civ., 24 octobre 2019, n°18-19.172).

En l'espèce, pour justifier sa demande de paiement de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires verse aux débats le titre de propriété de Mme [G] [S], ainsi que les contrats de syndic relatifs aux périodes d'introduction des instances et le contrat de syndic en vigueur.

Il verse également aux débats :

- le procès-verbal d'assemblée générale annuelle du 9 décembre 2021, contenant approbation des comptes du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021, ainsi que la modification du budget prévisionnel de la période du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 et l'approbation du budget prévisionnel de l'exercice du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 ;

- le procès-verbal d'assemblée générale annuelle du 23 novembre 2022, contenant approbation des comptes du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022, ainsi que la modification du budget prévisionnel de la période du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 et l'approbation du budget prévisionnel de l'exercice du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 ;

- le procès-verbal d'assemblée générale annuelle du 12 décembre 2023, contenant approbation des comptes du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023, ainsi que la modification du budget prévisionnel de la période du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 et l'approbation du budget prévisionnel de l'exercice du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 ;

- le procès-verbal d'assemblée générale supplémentaire du 7 mai 2024 relatif à un appel de fonds de solidarité ;

- le procès-verbal d'assemblée générale annuelle du 16 décembre 2024, contenant approbation des comptes du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024, ainsi que la modification du budget prévisionnel de la période du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 et l'approbation du budget prévisionnel de l'exercice du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026 ;

- le procès-verbal d'assemblée générale annuelle du 19 novembre 2025, contenant approbation des comptes du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025, ainsi que la modification du budget prévisionnel de la période du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026 et l'approbation du budget prévisionnel de l'exercice du 1er juillet 2026 au 30 juin 2027.

Sont également remis les appels de fonds pour la période du 1er janvier 2022 au 30 juin 2025 et un décompte des charges applicables du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022, lesquels contiennent la répartition des charges de copropriété par poste et selon les tantièmes applicables aux lots de Mme [G] [S].

Enfin, le syndicat des copropriétaires produit un décompte du 10 décembre 2024 ; un décompte actualisé du 7 octobre 2025 comprenant un solde au débit de 11 385,17 euros ; et un dernier décompte actualisé au 20 avril 2026 mentionnant un solde au débit de 11 754,53 euros.

Le deuxième décompte actualisé, qui correspond à la demande financière examinée au fond, est détaillé et permet de réaliser un contrôle relatif à la nature des montants constituant la somme sollicitée de 7 284,06 euros au titre des charges de copropriétés impayées du 1er juillet 2019 jusqu'au 7 octobre 2025.

Ce décompte, de même que les deux autres décomptes, ne permet en revanche pas de s'assurer, pour la période antérieure au 1er juillet 2021, que les charges débitées portent sur un nombre de tantièmes correspondant aux tantièmes de charges communes générales affectés aux lots de Mme [G] [S].

En outre, la dette correspondant à la période du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020 ne peut pas être considérée comme justifiée, alors qu'aucun procès-verbal d'assemblée générale d'approbation des comptes n'est produit pour cette période.

Seules peuvent être dès lors considérées commes justifiées et exigibles les charges de copropriété sollicitées à compter du 1er juillet 2021.

A cette date, le solde du compte de Mme [G] [S] était débiteur de la somme de 1 870,74 euros.

Sur la période postérieure, sont débités 4 695,55 euros au titre des sommes liées aux frais de relance, 'Office Alliance' et de contentieux et cela après prise en compte des crédits spécifiques de 126,14 euros (paiement par chèque de frais contentieux) et de 174 euros (paiement de l'avocat).

Il en résulte une dette justifiée au titre des charges de copropriété au 7 octobre 2025 d'un total de 4 818,88 euros.

Mme [G] [S] sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4 818,88 euros au titre des charges et fonds de travaux non réglés échus au 7 octobre 2025, cette somme portant intérêts au taux légal sur la somme de 3 531,02 (somme contenue dans la mise en demeure de laquelle sont décomptés les frais antérieurs précités et la dette de la période exclue) à compter du 12 novembre 2024, date de présentation de la mise en demeure dont le pli n'a ensuite pas été réclamé, et à compter du 21 octobre 2025, date de la signification des conclusions contenant la somme demandée de 7 284,06 euros, et en l'absence de toutes nouvelles charges de copropriété débitées entre le décompte de la mise en demeure et celui accompagnant l'assignation devant le premier juge.

La demande portant sur la période antérieure au 1er juillet 2021 sera rejetée. Le jugement sera infirmé sur ce point.

III. Sur les frais de recouvrement :

Moyens des parties :

Pour limiter la demande de paiement présentée à ce titre par le syndicat des copropriétaires, le premier juge a indiqué qu'il n'était pas démontré au regard des pièces produites que les impayés de Mme [G] [S] avaient impliqué pour le syndic des diligences exceptionnelles justifiant une rémunération correspondant à plus de 25% de la créance à recouvrer.

Le syndicat des copropriétaires estime que le montant des frais de poursuite est parfaitement justifié par l'ensemble des démarches qu'il a dû accomplir pour assurer le recouvrement de la créance ; que les frais sont justifiés dans leur principe par les impayés dénoncés ; qu'ils sont également justifiés dans leur quantum par la tarification figurant à l'article 9 du contrat de mandat du syndic ; qu'ils caractérisent des diligences exceptionnelles excédant la mission d'administration courante de la copropriété ; qu'ils sont d'autant plus justifiés que devant l'inertie de Mme [G] [S] qui n'a rien réglé malgré l'assignation délivrée, le syndicat des copropriétaires a dû engager de nouveaux frais de procédure à hauteur de 320,38 euros entre le 10 décembre 2024 et le 7 octobre 2025 ; et que l'intimée ne règle toujours aucune charge de copropriété malgré le jugement rendu à son encontre.

Réponse de la cour :

L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné, notamment :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

Selon l'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965, la rémunération du syndic, pour les prestations qu'il fournit au titre de sa mission, est déterminée de manière forfaitaire. Toutefois, une rémunération spécifique complémentaire peut être perçue à l'occasion de prestations particulières de syndic qui ne relèvent pas de la gestion courante et qui sont définies par décret en Conseil d'Etat.

Enfin, l'article 9 de l'annexe du décret du 26 mars 2015 liste les prestations imputables au seul copropriétaire concerné au titre des frais de recouvrement, telles que les mises en demeure, les relances, la constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de justice, le suivi du dossier transmis à l'avocat et cela, s'agissant de ces deux dernières prestations, uniquement en cas de diligences exceptionnelles.

En l'espèce, s'agissant des frais de recouvrement, sont versés aux débats un relevé de frais et honoraires correspondant à un commandement signifié le 16 septembre 2021 (138,05 euros) et le commandement de payer du 17 mars 2022 (151,58 euros).

Les autres justificatifs relatifs aux frais de recouvrement débités du compte de Mme [G] [S] ne sont pas produits.

S'agissant des frais de contentieux du syndic, ceux-ci ne peuvent être pris en considération que s'il s'agit de diligences exceptionnelles, n'entrant pas dans sa gestion courante.

Le contrat de syndic qui lie la société Citya [V] [P] au syndicat des copropriétaires met à la charge de ce dernier, outre un forfait, des prestations particulières pouvant donner lieu à une rémunération complémentaire, comprenant notamment la constitution du dossier transmis à l'avocat ou encore le suivi de ce dossier.

L'existence d'impayés depuis l'année 2019 et d'une procédure contentieuse introduite en 2024 à ce titre sont de nature à démontrer que des diligences exceptionnelles ont été réalisées par le syndic et justifient une rémunération correspondant aux cinq heures décomptées dans le relevé de compte relatif à la demande contenue dans les conclusions ayant été signifiées à l'intimée, soit un total de 648 euros (129,60 euros par heure conformément au contrat de syndic), ce qui constitue une somme proportionnée au litige.

En revanche, les autres sommes débitées, relevant des dépens de première instance ou des frais irrépétibles, n'ont pas vocation à être inclus dans ces frais.

Il en résulte une somme totale due de 937,63 euros au paiement de laquelle Mme [G] [S] sera condamnée, avec intérêts au taux légal sur la somme de 548,83 euros à compter de la mise en demeure du 12 novembre 2024, sur la somme de 259,20 euros à compter de l'assignation du 23 décembre 2024 et à compter du 21 octobre 2025, date de la signification des conclusions pour le surplus, cela par infirmation du jugement. Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de sa demande.

IV. Sur les frais de procédure :

Le jugement sera confirmé en ses chefs statuant sur les dépens et les frais irrépétibles.

Mme [C] [G] [S] sera condamnée aux entiers dépens, étant précisé que les frais d'exécution forcée, hypothétiques à la date de la décision, n'ont pas à être spécifiquement visés, l'article 695 du code de procédure civile énumérant les dépens et les dispositions de l'article L111-8 du code des procédures civiles d'exécution prévoyant que les frais d'exécution forcée sont à la charge du débiteur, sauf s'il est manifeste qu'ils n'étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés.

Elle sera également condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence la somme de 1'500 euros au titre des frais irrépétibles d'appel, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS