CA Angers, 7 juill. 2026, RG 23/01604

COUR D'APPEL

D'[Localité 1]

CHAMBRE A - CIVILE

ERSA/CG

ARRET N°:

AFFAIRE N° RG 23/01604 - N° Portalis DBVP-V-B7H-FG4V

jugement du 8 novembre 2021

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 1]

n° d'inscription au RG de première instance 18/2860

ARRET DU 7 JUILLET 2026

APPELANTE :

S.A.R.L. IMMOVATION, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Inès RUBINEL de la SELARL LX RENNES-ANGERS, avocat postulant au barreau d'ANGERS et par Me Luc MANETTI de la SCP CORNILLE-FOUCHET-MANETTI, avocat plaidant au barreau de BORDEAUX

INTIMEE :

Madame [Q] [V]

née le 4 juin 1966 à [Localité 3] (35)

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par Me Ludovic GAUVIN de la SELARL ANTARIUS AVOCATS, avocat postulant au barreau d'ANGERS et par Me Yohan VIAUD de la SCP PARTHEMA AVOCATS, avocat plaidant au barreau de NANTES

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue publiquement à l'audience du 11 mai 2026 à 14 H 00, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme DE LA ROCHE SAINT ANDRE, conseillère, qui a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur HOUX, premier président

Madame DE LA ROCHE SAINT ANDRE, conseillère

Madame PHAM, conseillère

Greffier lors des débats : Monsieur DA CUNHA

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 7 juillet 2026 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l'article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Nicolas HOUX, premier président et par Tony DA CUNHA, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

~~~~

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Suivant acte authentique en date du 30 octobre 2015, la SARL Equinoxe a vendu à Mme [Q] [V] (ci-après l'acheteur) un appartement situé au [Adresse 3] à [Localité 4] pour un prix de 124'000 euros.

Se plaignant d'un problème acoustique, l'acheteur a sollicité un technicien qui a réalisé des mesures et rendu un rapport le 1er avril 2016.

Par ordonnance de référé du 13 octobre 2016, le président du tribunal de grande instance saisi par l'acheteur a ordonné une mesure d'expertise judiciaire. L'expert a déposé son rapport le 30 avril 2018.

La SARL Equinoxe a fait l'objet d'une dissolution sans liquidation par décision de son associé unique selon avis publié au BODACC que le 28 janvier 2018. Elle a ensuite fait l'objet d'une radiation le 6 février 2018. La dissolution de la société a entraîné la transmission universelle du patrimoine à l'associé unique, la SARL Immovation (ci-après la SARL).

Par acte d'huissier en date du 30 octobre 2018, l'acheteur a fait assigner la SARL devant le tribunal de grande instance d'Angers aux fins de voir principalement constater que cette dernière engage sa responsabilité à raison des vices cachés et la condamner à l'indemniser de l'ensemble de ses préjudices.

Par jugement contradictoire du 8 novembre 2021, le tribunal judiciaire d'Angers a :

- déclaré l'acheteuse recevable en son action en garantie des vices cachés formée à l'encontre de la SARL,

- condamné la SARL à payer à l'acheteur les sommes de :

' 37 397,03 euros au titre du coût des travaux de reprise, avec indexation selon l'évolution de l'indice BT 01 du coût de la construction depuis le 30 avril 2018 jusqu'au jour du jugement,

' 3 015 euros au titre de la perte de surface, outre intérêts au taux légal à compter du jugement,

' 989,47 euros au titre des frais de déménagement et stockage des meubles, outre intérêts au taux légal à compter du jugement,

' 1 890 euros au titre des frais de relogement, outre intérêts au taux légal à compter du jugement,

' 4 000 euros au titre du préjudice moral et du préjudice de jouissance, outre intérêts au taux légal à compter du jugement,

- condamné la SARL à payer à l'acheteur la somme de 4 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté la SARL de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la SARL aux entiers dépens comprenant les frais d'expertise judiciaire,

- ordonné l'exécution provisoire du jugement.

Suivant déclaration en date du 29 novembre 2021, la SARL a relevé appel du jugement dans l'ensemble de ses dispositions, intimant l'acheteur.

Par conclusions du 25 mai 2022, l'acheteur a formé appel incident du jugement en ses dispositions ayant limité la condamnation au titre des travaux de reprise à la somme de 37'397,03 euros TTC et celles au titre de ses préjudices consécutifs à la somme de 4 000 euros.

Par ordonnance en date du 31 août 2022, le conseiller de la mise en état a ordonné la radiation du rôle de l'affaire du fait du défaut d'exécution de l'appelante. L'affaire a été réinscrite suite à la demande de l'appelante du 8 septembre 2023.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 8 avril 2026 pour l'audience rapporteur du 11 mai 2026.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES :

Aux termes de dernières conclusions d'appelant récapitulatives en date du 7 avril 2026, la SARL demande à la cour de :

- la recevoir en son appel ainsi qu'en ses demandes, fins et conclusions, déclarées fondées,

Y faisant droit,

- réformer le jugement rendu en ce qu'il :

' a déclaré l'acheteur recevable en son action en garantie des vices cachés formée à son encontre,

' l'a condamnée à payer à l'acheteur les sommes de :

' 37 397,03 euros au titre du coût des travaux de reprise, avec indexation selon l'évolution de l'indice BT 01 du coût de la construction depuis le 30 avril 2018 jusqu'au jour du jugement,

' 3 015 euros au titre de la perte de surface, outre intérêts au taux légal à compter du jugement,

' 989,47 euros au titre des frais de déménagement et stockage des meubles, outre intérêts au taux légal à compter du jugement,

' 1 890 euros au titre des frais de relogement, outre intérêts au taux légal à compter du jugement,

' 4 000 euros au titre du préjudice moral et du préjudice de jouissance, outre intérêts au taux légal à compter du jugement,

' 4 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens,

' l'a déboutée de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile et l'a condamnée aux entiers dépens comprenant les frais d'expertise,

Statuant à nouveau,

- juger, à titre principal, que les désordres invoqués par l'acheteur ne consistent pas en des vices cachés au sens des dispositions légales, engageant la responsabilité contractuelle du vendeur,

- débouter en conséquence l'acheteur de l'ensemble de ses demandes,

- juger, à titre subsidiaire, que seul le défaut d'isolation aux bruits aériens est susceptible de constituer un vice caché au sens des dispositions légales, engageant la responsabilité contractuelle du vendeur,

- la condamner à verser à l'acheteur la somme correspondant au montant de son préjudice, lequel sera ramené à des proportions plus justes,

En toute hypothèse,

- débouter l'acheteur de son appel incident, comme mal fondé,

- condamner l'acheteur à lui verser la somme de 8 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner l'acheteur aux entiers dépens de première instance et d'appel comprenant les frais d'expertise judiciaire.

Aux termes de ses dernières conclusions d'intimé n°4 en date du 2 avril 2026, l'acheteur demande à la cour de :

- déclarer mal fondé l'appel interjeté par la SARL et la débouter en conséquence de toutes ses demandes, fins et conclusions,

- confirmer le jugement entrepris sauf :

' en ce qu'il a limité à la somme de 37'397,03 euros TTC la condamnation prononcée contre la SARL au titre du coût des travaux de reprise des vices cachés,

' en ce qu'il a limité l'indemnisation de ses préjudices consécutifs à la somme de 4 000 euros,

- infirmer en conséquence le jugement :

' en ce qu'il a limité à la somme de 37'397,03 euros TTC la condamnation prononcée contre la SARL au titre du coût des travaux de reprise des vices cachés,

' en ce qu'il a limité l'indemnisation de ses préjudices consécutifs à la somme de 4 000 euros,

Statuant de nouveau de ces chefs,

- condamner la SARL à lui régler les sommes de :

' 59'820,72 euros au titre des travaux de reprise des vices cachés avec indexation sur l'évolution de l'indice BT01 entre le mois d'août 2024, date d'établissement des devis et le mois de la décision à intervenir ou, à tout le moins, le mois du règlement des causes du jugement de première instance,

' 20'765 euros au titre du préjudice locatif qu'elle subit à la date du 1er mars 2026,

' 195 euros mensuels, du mois de mars 2026 jusqu'à la date de la décision à intervenir au titre du même préjudice locatif,

' 3 000 euros au titre de l'indemnisation du préjudice moral,

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions,

Subsidiairement,

- ordonner une nouvelle mesure d'expertise judiciaire en désignant tel expert qu'il lui plaira avec pour mission de se rendre sur les lieux du litige afin, à l'aide d'appareils dûment calibrés et entretenus, de procéder à de nouvelles mesures sonométriques ayant pour but de déterminer si le niveau d'isolement phonique de l'appartement litigieux est ou non conforme à la réglementation applicable, dans la négative préciser dans quelle proportion et indiquer la nature des mesures ou travaux de nature à remédier à cette situation en en précisant le coût,

Y additant,

- condamner la SARL à supporter la charge des entiers dépens de l'appel et à lui régler une somme de 8 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé, il est renvoyé, en application de l'article 455 du code de procédure civile, aux dernières conclusions susvisées des parties.

MOTIVATION

I- Sur la recevabilité des demandes sur le fondement des vices cachés

La cour relève que bien que l'appel porte sur le jugement en ce qu'il a déclaré l'acheteur recevable en ses demandes, la SARL ne conclut cependant pas, au dispositif de ses conclusions, à l'irrecevabilité des prétentions de l'acheteur. De la même manière, la SARL ne développe dans la partie discussion de ses conclusions aucun moyen d'infirmation du jugement ayant écarté la prescription.

En application de l'article 954 du code de procédure civile, le jugement sera donc confirmé sur ce point.

II- Sur le bien fondé des demandes sur le fondement des vices cachés

A) Sur l'existence de vices cachés

L'article 1641 du code civil prévoit que 'Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.'

L'article 1642 du code civil dispose que 'Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.'

En application de l'article 9 du code de procédure civile, il appartient à l'acheteur de démontrer l'existence du vice, sa présence au moment de la vente, son caractère caché et l'impropriété ou la diminution de l'usage qui en résulte.

1°) Sur le défaut d'isolation

Le jugement

Le tribunal a relevé que le rapport d'expertise judiciaire permettait d'établir que la cloison séparatrice des deux logements n'était pas suffisamment isolante ; qu'en comble, la cloison verticale s'arrêtait au niveau du plafond des chambres du couloir ce qui constituait un facteur de propagation du bruit ; que les défauts acoustiques consécutifs à cette non-conformité aux règles de l'art participaient à rendre le logement impropre à son usage normal.

Moyens des parties

La SARL explique que la fiabilité des mesures de sonométrie du sapiteur doit être remise en question dès lors qu'il ne justifie pas du respect des conditions de la norme NF S 31-057, à laquelle l'arrêté du 28 octobre 1994 relatif aux caractéristiques acoustiques d'un logement renvoie, à défaut de justifier d'une vérification annuelle du matériel et d'un calibrage vérifiant que l'écart n'est pas égal à 0,5dB. Il souligne que, dès lors que l'arrêté vise la norme NF S 31-057, le sapiteur ne pouvait se fonder sur une autre norme prévoyant une vérification moins fréquente du matériel. Il conteste le caractère probant des pièces produites au titre de la vérification périodique du sonomètre. Il en déduit qu'il n'est pas possible dans ces conditions de se fonder sur le rapport de l'expertise judiciaire ; que les mesures prises dans le cadre amiable et non contradictoire et les attestations produites ne peuvent pas plus justifier du vice et de sa gravité. Elle en déduit qu'à défaut de preuve d'une non-conformité aux normes applicables, il ne peut y avoir d'impropriété à la destination ni même de diminution de l'usage de l'appartement et ce d'autant plus que l'appartement est loué en continu. Elle s'oppose à la réalisation d'une nouvelle expertise relevant qu'il appartenait à l'intimée, au cours de la première expertise, de s'assurer la qualité des mesures et de leur force probante.

L'acheteur explique que les non-conformités acoustiques sont constitutives d'un vice caché en ce qu'elles empêchent l'utilisation normale de l'immeuble destiné à l'habitation ; que l'expert a relevé l'insuffisance de la qualité des séparations entre les logements de l'immeuble laquelle est confirmée par les occupants de celui-ci ; que le défaut d'isolation a été objectivé par les mesures réalisées par le sapiteur. Elle souligne que le matériel sonométrique utilisé est performant et correctement calibré ; qu'en l'absence de demande de nullité du rapport, il n'y a pas lieu d'écarter les résultats de ces mesures lesquelles sont concordantes avec celles du technicien intervenu en amont. Elle fait valoir que les deux expertises ont relevé un niveau d'isolement de seulement 48 dB alors que la réglementation applicable exige un niveau supérieur à 54 dB ; que ce déficit est très significatif et présente un degré de gravité tel qu'il rend l'ouvrage impropre à sa destination du fait du non-respect des seuils de réglementation mais également de la gêne réellement éprouvée par les occupants du logement.

Réponse de la cour

En l'espèce, l'expert retient l'existence d'un défaut d'isolation phonique qu'il établit en se fondant sur ses constatations personnelles qu'il conforte par l'étude de sonométrie confiée à un sapiteur.

En premier lieu, l'expert relève que les méthodes constructives mises en oeuvre ne sont pas conformes aux règles de l'art. Ainsi, l'expert a constaté que la paroi séparative du premier niveau du duplex objet du présent litige n'étant constituée 'que de deux plaques de plâtre type BA13 visées sur une ossature métallique et séparées par un isolant type laine de verre de 8 à 10 centimètres d'épaisseur'. A l'étage du duplex, qui est au dernier niveau de l'immeuble, il a relevé que 'la cloison séparative s'arrêtait au niveau du plafond haut des chambres et du couloir, à l'instar de ce qui se réalise dans un pavillon individuel.' L'expert en conclut 'il existe donc ici un facteur évident de propagation des bruits entre les logements liés à une insuffisance de la qualité des séparations entre logement' et que l'absence d'isolation phonique entre les logements constitue une non-conformité aux règles de l'art.

En conséquence, le défaut d'isolation phonique est établi du simple fait des constatations techniques de l'expert.

Par la suite, l'expert relève que les mesures réalisées par un sapiteur à sa demande font apparaître une non-conformité aux exigences réglementaires s'agissant des bruits aériens.

Si la validité de ses dernières mesures est remise en cause par la SARL sur la base de la norme NFS 31-057 visée à l'arrêté de 1994, le sapiteur, dans son courrier électronique produit par l'acheteur en pièce 37, soutient que son matériel est conforme à la norme NF S31-010 désormais en vigueur. Ainsi que le soutient la SARL, l'arrêté du 28 octobre 1994 renvoie à la seule la norme de NFS 31-057. Cependant, il résulte de la pièce 10 de l'appelante qui comprend, outre la norme 31-057 dont elle se prévaut, le texte 97 du journal officiel du 8 mai 2008, que cette norme a été annulée à compter du 9 mai 2008. Or, l'arrêté du 28 octobre 1994, abrogé depuis le 17 juillet 1999, ne pouvait être actualisé en fonction des nouvelles normes relatives aux sonomètres mises en place ultérieurement. En conséquence, il convient de considérer que si la norme de classification des locaux construits entre 1994 et 1999 doit prendre en compte les mesures acoustiques mentionnées dans cet arrêté de 1994, la façon d'opérer ces mesures doit cependant être régie uniquement par la norme applicable au jour de la réalisation de ces mesures.

En conséquence, c'est à juste titre que le sapiteur s'est fondé sur la norme en vigueur et non sur une ancienne norme établie en octobre 1982 et annulée depuis près de neuf ans lors de ses relevés.

Or, il résulte du courrier du sapiteur que cette nouvelle norme prévoit que le calibrage doit simplement vérifier l'absence de dérive supérieure à 0,5dB, conformément à ce qui a été effectué selon les indications du rapport du sapiteur.

S'agissant de la vérification périodique, le sapiteur indique qu'elle doit avoir lieu tous les deux ans. Or, le rapport du sapiteur comprend un constat de vérification du constructeur daté du 12 février 2016 soit moins de deux ans avant la réalisation des mesures le 2/11/2017, lequel mentionne bien les références du matériel utilisé par le sapiteur. Le certificat comprend en pied de page la mention 'ce constat de vérification 'illisible' ne tient pas lieu de constat de vérification périodique au titre de la décision du 4 juillet 2006". Or, malgré la question du conseil de l'acheteur sur ce point, le sapiteur n'a pas répondu sur le sens de cette mention. Par ailleurs, ce document ne précise nullement que l'appareil serait conforme à la règlementation contrairement au précédent certificat produit par le sapiteur pour ce matériel ou au certificat produit par l'expert amiable s'agissant du matériel qu'il a lui-même utilisé. Dans ces conditions, il convient de considérer que ce document ne suffit pas à justifier de la vérification périodique du matériel.

Cependant, ce défaut ne saurait conduire à l'exclusion de l'intégralité des mesures du sapiteur alors qu'il a procédé au calibrage requis et que ces mesures sont corroborées par les mesures de l'expert amiable. Ainsi, l'expert judiciaire précise que les résultats du sapiteur sont très proches de ceux de l'expert amiable et que l'amélioration retenue pour quelques-unes des mesures par le sapiteur résulte de l'ameublement présent dans le logement ainsi que de l'existence d'un revêtement de sol plastique, collé sur le carrelage existant, ce qui n'était pas le cas au moment de l'intervention de l'expert amiable. Or, pour contester la validité des mesures de l'expert amiable, la SARL se contente de faire valoir que le certificat de calibrage est illisible. Cependant, ce certificat est produit de manière lisible en pièce 40 de l'acheteur et il établit une conformité du matériel à la date de réalisation des mesures. Si cette expertise n'a pas été réalisée contradictoirement, il n'en demeure pas moins que ses résultats ont été corroborés par ceux du sapiteur mais aussi par les constatations de l'expert sur le manquement aux règles de l'art dans la mise en oeuvre de l'isolation de l'immeuble.

L'expert judiciaire conclut 'le problème acoustique participe à rendre impropre l'usage normal du logement' et qu'il 'est réellement de nature à préjudicier à l'occupant des lieux. On peut d'ailleurs penser que si la cause avait été connue, avant l'acquisition, celle-ci n'aurait peut-être pas eu lieu ou tout du moins pas sans application d'une décote.

Ce défaut n'était pas décelable pour quiconque avant d'occuper le logement, étant rappelé que le logement voisin était en outre vide lors de l'achat'.

Cette impropriété à la destination de l'appartement du fait du défaut d'isolation phonique est confirmée par les écrits de trois de ses occupants et celui du propriétaire de l'appartement situé au 1er étage de l'immeuble.

En conséquence, il résulte de l'ensemble de ces éléments que les travaux de réhabilitation de l'immeuble ont été réalisés sans que les règles de l'art, s'agissant de l'isolation phonique entre des logements distincts, soient respectées ce qui empêche un usage normal du logement ainsi que retenu par l'expert au regard du niveau de bruit perçu à l'intérieur du logement.

Le vice était présent au moment de la vente et caché alors que seule l'habitation du bien en même temps que le logement voisin permettait de le déceler.

La responsabilité du vendeur au titre de ce vice peut donc être engagée.

2°) Sur les défauts du carrelage

Le jugement

Le tribunal a considéré qu'il résultait des constatations de l'expert l'existence d'un vice rendant le logement impropre à son usage ; que, si l'acheteur avait pu se convaincre de l'existence de quelques fissures et microfissures dans certaines pièces, il ne disposait cependant pas des renseignements précis de nature à l'alerter sur la gravité des désordres et leur origine structurelle ; que le véritable désordre consistait dans son caractère évolutif du fait du défaut de pose du sur-carrelage et que celui-ci est resté caché jusqu'à la réalisation de l'expertise judiciaire.

Moyens des parties

La SARL souligne que l'expert n'explique pas la cause des fissurations ni celle de la pose du sur-carrelage ; qu'il n'indique pas que le bien serait impropre à sa destination ; qu'il ne détermine pas l'époque de l'apparition des premiers désordres et qu'il n'établit pas une évolution du désordre de sorte que le jugement a transformé les allégations de l'expert en vérité. Il souligne que, compte tenu de l'incertitude réelle sur le caractère évolutif du dommage, la preuve de l'existence d'un vice caché, qui incombe à celui qui l'invoque, n'est pas apportée.

L'acheteur indique que les désordres du carrelage, qui entraînent des fissures parfois coupantes et qui participent à rendre impropre le logement à son usage normal, sont démontrés ; qu'il est indifférent de ne pas connaître avec certitude la cause précise de ces désordres. Il ajoute qu'il résulte de l'expertise que les désordres sont antérieurs à la vente et que la mise en place du sur-carrelage était destinée à les masquer ; que le phénomène a par la suite évolué ainsi que cela résulte du rapport d'expertise.

Réponse de la cour

L'expert judiciaire a constaté lors de sa première visite du 6 janvier 2016 'dans le séjour, la présence d'un éclat sur au moins l'angle d'un des carreaux ainsi que de multiples infimes micros fissures, à peine perceptibles, qui affectent plusieurs carreaux.

À l'étage, ce phénomène est essentiellement visible dans la chambre la plus éloignée. Ici, plusieurs impacts affectent les carreaux avec des desaffleurs. Présence aussi de multiples micros fissures éparses.

Mme [V] indique que, pour le séjour au moins, elle n'a pas constaté d'évolution des fissures depuis l'acquisition du logement.'

L'expert ne fait état au rapport d'aucune constatation sur le carrelage lors de la seconde réunion du 2 novembre 2017, celle-ci ne donnant lieu qu'à un compte-rendu des opérations de sonométrie effectuées à cette occasion.

L'expert indique que 'eu égard aux différences de niveau constatées, un sur-carrelage a été mis en 'uvre sur l'existant, très certainement suite à des fissurations du précédent. Si tout n'a pas été refait à cette occasion, c'est que les pièces aujourd'hui touchées ne l'étaient pas à ce moment-là. Il y a donc eu évolution des désordres depuis la pose du sur-carrelage.'

Il précise s'agissant de la cause des désordres 'il est vraisemblable qu'un premier désordre de fissurations, probablement liée à la dilatation des structures, a affecté les carreaux initialement posés et qu'une réfection a été effectuée, peut-être dans le cadre de la garantie décennale, soit dans cette hypothèse avant 2007.

Nous n'avons à ce jour aucune précision sur la qualité et la période des travaux de pose de cette seconde couche de carrelage.

Il est vraisemblable que la pose du nouveau carrelage n'a pas été effectuée de manière conforme, notamment en insérant une natte de désolidarisation entre le premier et le second carrelage et/ou que la structure a contribué (sic) à travailler, engendrant de nouveaux désordres sur le carrelage.'

Il résulte de cette expertise que suite à la rénovation, des fissurations se sont produites et ont donné lieu à la pose d'un sur-carrelage dans certaines pièces mais que, par la suite, d'autres pièces ont été affectées par le phénomène ce que l'on peut déduire de l'indication de l'expert selon laquelle de nouvelles pièces sont touchées par le phénomène. De la même manière, il résulte de la précision selon laquelle le sur-carrelage n'a vraisemblablement pas été posé de manière conforme que l'expert a constaté des désordres de celui-ci.

Au regard de ces conclusions, le seul caractère évolutif du désordre relevé l'est au-delà de la pose du sur-carrelage qui, si elle n'est pas datée de manière précise, est incontestablement antérieure à la vente. Cependant, aucun élément ne vient établir une évolution de ces désordres depuis la vente. Ainsi l'expert n'en fait pas mention dans son rapport, pas plus qu'il ne décrit un état différent lors de la deuxième réunion d'expertise qui a pourtant eu lieu 22 mois après la première. Au contraire, il résulte du rapport d'expertise que l'acquéreur a indiqué que, pour le séjour au moins, il n'a pas constaté d'évolution des fissures depuis l'acquisition du logement. De même, la cour relève que l'acheteur ne démontre pas avoir fait mention au vendeur d'une aggravation de l'état du carrelage avant l'assignation en référé du 25 juillet 2016 alors même qu'il a transmis plusieurs lettres et eu des entretiens téléphoniques avec le vendeur s'agissant des désordres acoustiques.

En conséquence, dès lors qu'aucune évolution de ce désordre n'est établie depuis la prise de possession et qu'il ne résulte pas de l'expertise qu'une aggravation des fissurations peut intervenir, la cour ne saurait suivre le raisonnement des premiers juges qui ont considéré que c'était le caractère évolutif du vice qui était caché.

S'agissant du caractère caché de l'origine des fissures dont le premier juge retient qu'elle est structurelle, la cour relève en premier lieu que cette origine n'est pas établie alors que l'expert se contente de faire état d'hypothèses, dilatation suite aux premiers travaux puis mauvaise pose du sur-carrelage, sans faire état d'une quelconque investigation réalisée s'agissant de la mise en oeuvre du sur-carrelage. En tout état de cause, cette origine est indifférente alors qu'il n'est pas démontré qu'elle aurait des conséquences sur l'évolutivité du vice ainsi que rappelé préalablement, ou sur sa gravité. En effet, l'expert se contente de préciser la présence d'un éclat sur l'angle d'un carreau du séjour et de plusieurs impacts avec désaffleurs dans la chambre la plus éloignée de l'étage. Il en déduit que dans ces deux pièces le carrelage rend ponctuellement impropre à l'usage la partie du logement concernée du fait des risques de coupures. Toutefois, ce risque était apparent, même pour un non professionnel de la construction qui ne peut ignorer les risques lors des déplacements d'éclats d'un carrelage et de différences de niveaux qui en résultent. Si l'acheteur soutient dans ses conclusions que les micro-fissures sont coupantes, cela ne résulte cependant pas de l'expertise qui se contente de préciser que ces micros fissures sont à peine perceptibles. Au contraire, l'expert ne retient pas une impropriété à l'usage dans l'ensemble du logement qui est pourtant concerné par les micros fissures mais uniquement dans le séjour et une chambre, seules pièces affectées d'éclats, venant ainsi confirmer que seuls les éclats empêchent l'usage sans que ce soit le cas des micros fissures.

L'acheteur soutient par ailleurs dans ses conclusions que la mise en oeuvre du sur-carrelage avait pour unique fonction de cacher les désordres. Cependant, cela ne résulte pas plus de l'expertise. Au contraire, la mise en oeuvre d'un sur-carrelage peut avoir une fonction de reprise en ce qu'elle met fin aux affleurements et c'est d'ailleurs une solution envisagée par l'expert en page 22 de son rapport au titre de la reprise de ce désordre. En tout état de cause, cet élément n'a pas de conséquence sur le caractère caché au non du désordre alors que ce sont aussi les désordres du sur-carrelage qui sont l'objet du litige, outre ceux des pièces qui n'ont pas fait l'objet de la pose d'un sur-carrelage.

En conséquence, l'acheteur a pu se convaincre de toute l'ampleur et des conséquences des vices du carrelage au moment de la vente de sorte que le désordre à cet égard constitue un vice apparent au sens de l'article 1642 du code civil (3e Civ., 25 septembre 2025, pourvoi n° 23-23.070) et qu'aucune garantie n'est donc due au titre des désordres du carrelage.

B) Sur les conséquences des vices cachés

A titre liminaire, la cour relève que le principe de l'obligation à indemnisation de l'ensemble des préjudices invoqués par l'acheteur n'est pas contesté par la SARL de sorte que la cour n'aura qu'à vérifier la preuve d'un préjudice et à apprécier le montant de la réparation à ce titre.

1°) Sur la demande au titre des travaux de reprise

Le jugement

Le tribunal a accordé une indemnisation des travaux de reprise de l'isolation et du carrelage sur la base des chiffrages de l'expert, relevant qu'ils n'étaient pas contestés par la SARL.

Moyens des parties

La SARL soutient que l'expert n'a retenu que la nécessité du remplacement du carrelage sur les surfaces ayant fait l'objet de la pose d'un sur-carrelage alors que le devis retenu par le premier juge concerne le remplacement de l'ensemble des pièces de l'appartement ; que le devis produit est incohérent alors qu'il facture la dépose de deux couches tout en prévoyant dans le même temps la pose de carrelage sur le premier carrelage existant ; qu'en conséquence, le devis de l'acheteur ne peut manifestement pas servir de base à l'évaluation du coût de reprise et que, à défaut d'éléments complémentaires permettant de chiffrer certitude les travaux de reprise, l'acheteur est défaillant en ce qui concerne le quantum de son préjudice.

L'acheteur explique que l'expert a commis une erreur dans l'appréciation du coût des travaux de reprise du carrelage alors qu'il a indiqué une somme comme étant la somme toutes taxes comprises tout en ne prenant en compte qu'un montant hors taxes d'un devis produit ; qu'en tout état de cause, ces devis sont obsolètes de sorte qu'il a demandé de nouveaux devis par cette même entreprise. Il fait valoir que si les fissurations sont plus visibles dans certaines pièces, le désordre est cependant généralisé à tout le carrelage de l'appartement de sorte que sa demande de réfection totale est justifiée. Il ajoute qu'il conviendra de prévoir une indexation des sommes puisque les travaux n'ont toujours pas été réalisés du fait du retard de l'appelante dans l'exécution de la décision mais également de la remise en cause des résultats de l'expertise judiciaire par celle-ci.

Réponse de la cour

Dès lors qu'il a été considéré supra que les vices du carrelage étaient apparents, aucune indemnisation des travaux de reprise de ce désordre ne peut être allouée de sorte que l'acheteur sera débouté de ses demandes à ce titre.

L'expert a considéré que les travaux d'amélioration acoustique pouvaient être évalués à la somme de 17'208,13 euros TTC avec une TVA à 10 % selon le devis du 14 février 2018 de l'entreprise [I] [R], évaluation qui a été reprise par le premier juge et qui ne fait l'objet d'aucune critique de l'appelant. De la même manière, l'évaluation des travaux de reprise des supports par l'expert à la somme de 2 743,12 euros TTC avec une TVA de 10 %, somme allouée en première instance n'est pas plus critiquée par l'appelante.

La SARL qui se contente de demander que les préjudices soient ramenés à de plus justes proportions ne formule aucune contestation dans sa motivation de la nouvelle demande de l'acheteur compte tenu de la hausse des prix, sur la base d'un devis de la même entreprise que celui fourni à l'expert. En conséquence, la cour prendra en compte ce nouveau devis et allouera à l'acheteur la somme de 31 804,85 euros sollicitée au titre de ce poste de reprise de l'isolation, étant précisé que ce devis prend en compte les travaux de peinture qui avaient été évalués séparément en première instance.

La SARL ne conteste pas plus la demande formée au titre des travaux d'électricité. La cour relève à cet égard que si ceux-ci n'avaient pas été pris en compte en première instance, ils sont justifiés à la lumière du devis produit alors que le changement des cloisons aura effectivement des conséquences sur l'installation électrique et de plomberie. Il sera fait droit à cette demande de l'acheteur, qui constitue l'accessoire des frais de reprise de l'isolation, en lui allouant la somme de 2 358,90 euros.

L'expert conclut dans son rapport que, s'agissant des coûts relatifs à l'isolation phonique entre logements, il convient de prendre en compte le coût d'une étude acoustique similaire à celle réalisée par le sapiteur pour un montant de 1 500 euros. La demande additionnelle formée par l'acheteur en cause d'appel est recevable s'agissant du complément nécessaire de la demande en première instance au sens de l'article 566 du code de procédure civile. Il convient d'y faire droit au regard des conclusions de l'expertise qui évalue le coût global des travaux en indiquant qu'une nouvelle étude, d'un même coût que celle réalisée par le sapiteur, doit être réalisée à la fin des travaux.

En conséquence, le jugement sera infirmé s'agissant de son évaluation du coût des travaux de reprise et la cour, statuant à nouveau, condamnera la SARL à verser à l'acheteur la somme de 35'663,75 euros TTC.

2°) Sur la demande au titre de la perte de surface

Le jugement

Le tribunal a indemnisé une perte de surface évaluée sur la base du rapport d'expertise judiciaire en excluant la clause de garantie de surface de l'acte de vente.

Moyens des parties

La SARL relève que l'expert n'a retenu une perte de surface qu'en cas de mise en 'uvre d'un isolant acoustique sur le cloisonnement existant mais qu'il exclut tout préjudice à ce titre en cas de dépose de ce cloisonnement ; que le devis à hauteur de 17'208,13 euros comprend la démolition des cloisons existantes de sorte qu'il n'y a pas de perte de surface.

L'acheteur explique que, même en cas de démolition des murs existants, le remplacement de la mince cloison par un mur isolant, naturellement plus épais, générera une perte de surface justement indemnisée en première instance.

Réponse de la cour

Il n'est pas contesté que les travaux précédemment chiffrés comprennent la destruction des cloisons existantes ce qui est confirmé par la demande de prise en compte dans le dernier devis fourni par l'acheteur des travaux de démolition du doublage existant.

L'expert a expliqué qu'il peut être envisagé deux types de travaux de reprise à savoir :

- la dépose des plaques de plâtre du côté de l'acheteur et le renforcement de l'isolation acoustique,

- la seule dépose du parement plâtre côté acheteur avec pose d'un nouveau doublage spécifique acoustique sur l'existant. Pour cette variante, l'expert relève une perte de surface de 1,85 m².

Dans ces conditions, la SARL soutient valablement que, dès lors que l'option avec des démolitions a été chiffrée, c'est la première solution dont la mise en oeuvre est sollicitée de sorte qu'aucune perte de surface n'est établie. À cet égard, la cour relève que l'acheteur qui soutient que le mur isolant serait naturellement plus épais ne justifie ni de cette affirmation ni de la différence d'épaisseur qui en résulterait.

Dans ces conditions, le jugement sera infirmé en ce qu'il a indemnisé une perte de surface et la cour, statuant à nouveau, déboutera l'acheteur de sa demande à cet égard.

3°) Sur la demande au titre des frais de déménagement et stockage

Le jugement

Se fondant sur le rapport d'expertise relevant un délai prévisible d'accomplissement des travaux de deux semaines, le tribunal a fait droit aux demandes de l'acheteur au titre des frais de déménagement et stockage des meubles.

Moyens des parties

La SARL relève que l'indemnisation accordée comprend des frais de déménagement et de stockage pendant un mois alors que les travaux ont été estimés à deux semaines par l'expert.

L'acheteur explique que sa demande à ce titre est fondée alors que la société facture tout le mois de location commencée quelque soit la durée effective du stockage.

Réponse de la cour

Les parties s'accordent sur le délai de deux semaines d'indisponibilité du logement tel que retenu par l'expert et, si la SARL conteste le chiffrage du stockage sur la base d'un mois de garde-meubles, elle n'apporte aucun élément de nature à démontrer qu'un tel chiffrage - au demeurant très bas puisqu'il ne représente que la somme de 58,56 euros - pourrait être revu à la baisse en envisageant une location pour seulement 15 jours.

Dans ces conditions, le jugement sera confirmé en ce qu'il a fait droit à la demande à hauteur de 989,47 euros au titre de ce poste de préjudice.

4°) Sur la demande au titre des frais de relogement

Le jugement

Le tribunal a indemnisé ce poste de préjudice sur la base de l'évaluation de l'expert relevant que la SARL, qui soutenait que la demande était excessive, ne produisait aucune pièce utile de nature à remettre en cause d'évaluation.

Moyens des parties

La SARL soutient que l'indemnisation de ce poste est exorbitante et injustifiée pour une occupation de seulement deux semaines ; que le devis de l'acheteur correspond à un appartement pour quatre personnes alors que seule la fille de l'acheteur est concernée par le relogement.

L'acheteur soutient que sa demande au titre des frais de relogement a été validée par l'expert ; que le logement est actuellement occupé par deux locataires ce qui correspond à l'appartement sur la base duquel l'évaluation a été faite et que l'indication de ce qu'il peut héberger quatre personnes ne constitue qu'un maximum ; que l'évaluation sur la base d'un appart hôtel de deux pièces de 35 m² constitue un relogement dans de moins bonnes conditions alors que le logement indisponible était un duplex tout équipé de 65 m² comportant deux chambres et une pièce de vie.

Réponse de la cour

L'évaluation par l'expert du coût du relogement pour une période de 15 jours à hauteur de 1 890 euros a été réalisée sur la base de la réservation en résidence appart [Etablissement 1] d'un appartement de deux pièces. Il résulte de la documentation produite par la SARL que cet appartement a une capacité de quatre personnes. Il n'en demeure pas moins qu'il s'agit d'un appartement de type 2 de 20 à 25 m² ne comprenant qu'une seule chambre de sorte qu'il s'agit d'un logement plus exigu que l'appartement objet des désordres qui est de type 3 de 65 m² et comprend deux chambres. La cour ne saurait se fonder sur les chiffrages différents mentionnés dans les conclusions de la SARL alors que les montants y figurant ne sont pas lisibles et que les offres concernent des logements n'ayant pas les mêmes caractéristiques que le logement qui sera indisponible du fait des travaux.

En conséquence cette évaluation est adaptée et le jugement ayant indemnisé l'acheteur sur cette base en lui allouant la somme de 1 890 euros sera donc confirmé.

5°) Sur la demande au titre du préjudice moral et de jouissance

Le jugement

Le tribunal a retenu l'existence d'un préjudice de jouissance du fait de la l'impossibilité d'utiliser dans des conditions usuelles le bien immobilier et celle d'un préjudice moral en conséquence de l'obligation de subir des travaux de réfection. Il a revu le montant sollicité en relevant que l'acheteur ne caractérisait pas les préjudices justifiant un tel montant.

Moyens des parties

La SARL soutient qu'il ne peut y avoir indemnisation à la fois de la perte de jouissance et, en même temps, des frais d'hébergement ; que l'incapacité de mettre le bien en location n'est pas démontrée ; qu'au contraire la durée des locations justifiées est usuelle en matière de collocation généralement à destination d'étudiants ; que la valeur locative réelle invoquée ne repose que sur une simple attestation non contradictoire et non étayée ; que la preuve d'un préjudice moral n'est pas plus apportée.

L'acheteur souligne que le défaut d'isolation phonique lui a causé un préjudice de jouissance l'empêchant d'occuper lui-même ou ses locataires dans des conditions usuelles ; que cette situation a rendu plus difficile la recherche d'un locataire ; qu'il entraîne une baisse du prix du loyer dont il demande l'indemnisation.

Réponse de la cour

Le préjudice de jouissance, caractérisé par l'impossibilité d'user normalement du bien depuis son acquisition du fait des problèmes d'isolation et non simplement par l'impossibilité de jouir de celui-ci pendant les travaux de réparation, est établi. De la même manière, c'est par une motivation pertinente que le tribunal a retenu l'existence d'un préjudice moral.

En cause d'appel, l'acheteur chiffre maintenant son préjudice de jouissance au regard de la perte de valeur locative de l'immeuble.

L'appelante qui conteste les attestations locatives de l'agent immobilier gestionnaire du bien n'apporte cependant aucun élément de nature à justifier qu'elles seraient excessives au regard de la nature du bien mis en location de sorte que ces attestations pourront être prises en compte.

En cause d'appel, l'acheteur justifie des prix de location appliqués entre 2018 et 2024 et produit une attestation de 2022 de la valeur locative prévoyant que le bien litigieux pourrait être loué moyennant la somme mensuelle de 780 euros s'il n'était pas affecté de problèmes acoustiques. Toutefois, cette attestation ne saurait valoir valeur de référence pour la période de location de 2018 à 2020 alors même qu'il résulte de l'ensemble des trois attestations fournies que les valeurs locatives sont variables avec le temps. De la même manière, l'absence de réévaluation du loyer témoigne de ce que l'écart entre la valeur locative et le prix appliqué n'est pas simplement la conséquence du défaut d'ordre acoustique, l'absence de revalorisation peut également en être la cause.

En conséquence, dès lors que, le 13 novembre 2023, l'agence immobilière estimait la valeur locative du logement à la somme de 860 euros et qu'il a été mis en location 690 euros en juin 2024, seul un écart de 170 euros pour l'ensemble de la période sera pris en compte soit pendant les 89 mois pendant lesquels l'appartement a été loué selon l'historique des conclusions.

Au regard de ces éléments nouveaux, le jugement entrepris sera infirmé en son évaluation de ce poste de préjudice et la cour allouera à l'acheteur la somme de 15 130 euros suivant décompte arrêté à la date du présent arrêt au titre de la perte de valeur locative.

Par ailleurs, il convient de réparer le préjudice moral par l'allocation d'une somme de 1 000 euros, la somme de 3 000 euros sollicitée étant excessive alors même qu'il résulte des pièces de l'acheteur que le logement a toujours été mis en location et que le seul préjudice allégué et subsistant est celui lié à la présente procédure et aux travaux à entreprendre.

III- Sur les dépens et les frais irrépétibles

L'action de l'acheteur en première instance étant fondée alors que la garantie de la SARL au titre d'un vice caché est confirmée en cause d'appel, les dispositions du jugement dont appel au titre des dépens et des frais irrépétibles seront confirmées.

Par ailleurs, la SARL succombant partiellement en son appel, elle sera également condamnée aux dépens de la procédure d'appel et à verser à l'acheteur la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile sans pouvoir bénéficier du même texte.

PAR CES MOTIFS :