CA Paris, 8 juill. 2026, RG 23/05335

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2

ARRÊT DU 08 JUILLET 2026

(n° , 9 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/05335 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHKIQ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 01 Décembre 2022 - Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS - RG n° 22/00118

APPELANTE

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice le Cabinet GODEST IMMOBILIER, GEMALIA, inscrite au RCS de [Localité 1] sous le N° 505 271 734,, pris en la personne de son représentant légal en exercice domiciliée en cette qualité audit siège.

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par Me Jean- Claude CHEVILLER, avocat au barreau de Paris, toque : D 945

INTIMÉ

Monsieur [K] [B]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Défaillant

La déclaration d'appel a été régulièrement signifiée à étude - le 17 mai 2023

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 avril 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean- Loup CARRIERE, Président de chambre, magistrat honoraire, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Monsieur Jean- Loup CARRIERE, Président de chambre, magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Madame Marylène BOGAERS

ARRÊT :

- par défaut,

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile

- signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de chambre, et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière présente lors de la mise à disposition.

FAITS & PROCÉDURE

M. [K] [B] est propriétaire indivis des lots n° 106 et 338 de l'état descriptif de division de l'ensemble immobilier régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis situé [Adresse 4] à [Localité 4].

Par jugement du 16 février 2016 le tribunal de grande instance de Paris a condamné M. [K] [B] et M. [Q] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à Paris 8ème la somme de 3.187,82 € au titre d'un arriéré de charges, avec intérêts au taux légal à compter du 4 novembre 2014.

Par jugement du 31 mai 2018 le tribunal d'instance de Paris 8ème a condamné M. [K] [B] à payer au même syndicat les sommes de :

- 2.943,18 € au titre de l'arriéré des charges pour la période du 16 février 2016 au 2 février 2018, avec intérêts au taux légal à compter du 11 mai 2016,

- 301,31 € au titre des frais de recouvrement,

- 500 € de dommage-intérêts,

- 500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Le tribunal a autorisé les services d'hygiène de la mairie de [Etablissement 1] à intervenir pour constater l'état de l'appartement et débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation de M. [K] [B] à faire réaliser les travaux pour éradiquer les cafards et évacuer les déchets.

Par acte du 28 décembre 2021 le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à Paris 8ème a assigné M. [K] [B] devant le tribunal aux fins d'obtenir sa condamnation, sous le bénéfice de l'exécution provisoire et au terme de ses dernières prétentions, à lui payer les sommes de :

- 12.822,94 € au titre des charges de copropriété impayées du 2ème trimestre 2018 au 4ème trimestre 2021,

- 2.953,20 € au titre des frais de recouvrement,

- 708,54 € correspondant à des dépens,

avec intérêts au taux légal à compter du 2 février 2018,

- 2.500 € de dommage-intérêts,

- 3.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Il a sollicité la condamnation de M. [K] [B] à faire réaliser les travaux pour éradiquer définitivement toute invasion de cafards dans l'appartement litigieux ainsi que de venir vider tous déchets présents dans ledit appartement, dans un délai de quinze jours à compter de la signification du jugement à intervenir et sous astreinte solidaire de 300 € par jour de retard.

Par jugement réputé contradictoire du 1er décembre 2022, le tribunal judiciaire de Paris a:

- condamné M. [K] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] les sommes de :

8.539,36 € au titre de l'arriéré de charges de copropriété du 2ème trimestre 2018 au 4ème trimestre 2021, avec intérêts à compter du 1er janvier 2022,

367,20 € au titre des frais nécessaires, avec intérêts à compter du 1er janvier 2022,

1.500 € à titre de dommages-intérêts,

1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- rejeté les autres demandes au titre des travaux et autres frais engagés,

- condamné M. [K] [B] aux dépens,

- dit n'y avoir lieu à suspendre l'exécution provisoire.

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 16 mars 2023.

La procédure devant la cour a été clôturée le 19 mars 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 30 mai 2023 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] , appelant, invite la cour, au visa des articles 8, 10 et 10-1 la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, à :

- infirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. [K] [B] à lui payer les sommes de:

8.539,36 € au titre de l'arriéré de charges de copropriété du 2ème trimestre 2018 au 4ème trimestre 2021, avec intérêts à compter du 1er janvier 2022,

367,20 € au titre des frais nécessaires, avec intérêts à compter du 1er janvier 2022,

1.500 € à titre de dommages-intérêts,

1.500 au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

statuant à nouveau,

- condamner M. [K] [B] à lui payer, à titre principal, les sommes de :

16.169,16 € au titre de l'arriéré de charges de copropriété du 2ème trimestre 2018 au 3ème trimestre 2023,

5.044,80 € au titre des frais de recouvrement nécessaires,

298,22 € comprenant d'une part 166,53 € correspondant à la sommation de payer et d'autre part 131,69 € correspondant à la délivrance de l'assignation,

2.500 € à titre de dommages et intérêts,

- condamner M. [K] [B] à lui payer, à titre subsidiaire, les sommes de

16.169,16 € au titre de l'arriéré de charges de copropriété du 2ème trimestre 2018 au 3ème trimestre 2023,

892,80 € au titre des frais de recouvrement nécessaires,

298,22 € comprenant d'une part 166,53 € correspondant à la sommation de payer et d'autre part 131,69 € correspondant à la délivrance de l'assignation,

6.652 € à titre de dommages et intérêts,

- condamner M. [K] [B] à faire réaliser les travaux pour éradiquer définitivement toute invasion de cafards dans l'appartement litigieux ainsi qu'à vider tous les déchets présents dans ledit appartement dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l'arrêt intervenir et sous astreinte de 300 € par jour de retard,

en tout état de cause,

- condamner M. [K] [B] aux dépens, ainsi qu'à lui payer la somme de 3.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.

Vu la signification de la déclaration d'appel à la requête du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] délivrée à M. [K] [B] le 17 mai 2023 par dépôt de l'acte en l'étude du commissaire de justice instrumentaire, la signification des conclusions à la requête du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] délivrée à M. [K] [B] le 8 juin 2023 par dépôt de l'acte en l'étude du commissaire de justice instrumentaire .

SUR CE,

M. [K] [B] n'a pas constitué avocat; il sera statué par défaut.

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Sur la demande du syndicat en paiement des charges de copropriété

En première instance le syndicat des copropriétaires sollicitait la condamnation de M. [K] [B] à lui payer la somme de 12.822,94 € au titre de l'arriéré des charges de la période courant du 2ème trimestre 2018 au 4ème trimestre 2021. Le syndicat actualise sa demande en cause d'appel jusqu'au 3ème trimestre 2023, sollicitant la somme de 16.169,16 € au titre de l'arriéré des charges de la période courant du 2ème trimestre 2018 au 3ème trimestre 2023.

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

L'article 14-2 de la même loi prévoit encore que les dépenses pour les travaux listés à l'article 44 du décret du 17 mars 1967 ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel et que les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.

En application de l'article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n'ont pas contesté dans les deux mois de sa notification l'assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

A l'appui de sa demande le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire indivis de M. [K] [B], M. [C] [B] et M. [Q] [M] des lots n° 106 et 338, l'acte de naissance de M. [Q] [M] indiquant que celui-ci est décédé le 15 octobre 2011 et l'acte de naissance de M. [C] [B] mentionnant son décès survenu le 29 avril 1997,

- les procès-verbaux des assemblées générales des :

25 juin 2018 approuvant les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2017,

26 juin 2019 approuvant les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2018,

18 décembre 2020 approuvant les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2019,

30 juin 2021 approuvant les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2020,

1er juillet 2022 approuvant les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2021 et les comptes travaux plomberie, fermeture du parking, remplacement porte d'entrée, réfection paliers, remplacement interphone, sécurisation accès arrière et lot n° 312 et votant les budgets prévisionnels 2022 et 2023,

- les appels de fonds du 2ème trimestre 2018 au 3ème trimestre 2023 ,

- le relevé général des dépenses 2017, 2018, 2019, 2020

- la répartition individuelle des charges 2011 et des travaux plomberie, remplacement porte d'entrée, fermeture parking, réfection paliers, remplacement interphone, sécurisation accès arrière et lots 312,

- les décomptes des sommes dues,

- les justificatifs des frais,

- les contrats de syndic,

- le jugement du 31 mai 2018.

Du fait du décès de MM [C] [B] et [Q] [M], M. [K] [B] est le seul propriétaire des lots 106 et 338.

L'extrait de compte consolidé au 22 mai 2023 produit par le syndicat (pièce n° 80) comporte de manière distincte le décompte d'exécution du jugement du 31 mai 2018 (solde débiteur de 343,30 €, les sommes réclamées au titre des charges du 1er avril 2018 au 1er avril 2023 (solde débiteur de 16.169,16 €), les frais d'huissier (298,22 €) et les frais de recouvrement (5.044,80 €).

S'agissant des charges proprement dites, le syndicat justifiait de par les pièces produites énumérées plus haut de sa créance en première instance à hauteur de 12.133,09 € au titre de l'arriéré des charges de la période courant du 2ème trimestre 2018 (appel 1er avril 2018) au 4ème trimestre 2021 (appel 1er octobre 2021). Et il justifie de même de sa créance à hauteur de 16.169,16 € au titre de l'arriéré des charges de la période courant du 2ème trimestre 2018 (appel 1er avril 2018) au 3ème trimestre 2023 (appel 1er avril 2023).

Le jugement doit donc être infirmé en ce qu'il a condamné M. [K] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] la somme de 8.539,36 € au titre de l'arriéré de charges de copropriété du 2ème trimestre 2018 au 4ème trimestre 2021, avec intérêts à compter du 1er janvier 2022.

Selon l'article 1231-7 du code civil, 'en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n'en décide autrement.

En cas de confirmation pure et simple par le juge d'appel d'une décision allouant une indemnité en réparation d'un dommage, celle-ci porte de plein droit intérêt au taux légal à compter du jugement de première instance. Dans les autres cas, l'indemnité allouée en appel porte intérêt à compter de la décision d'appel. Le juge d'appel peut toujours déroger aux dispositions du présent alinéa'.

M. [K] [B] doit être condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 16.169,16 € au titre de l'arriéré des charges de la période courant du 2ème trimestre 2018 (appel 1er avril 2018) au 3ème trimestre 2023 (appel 1er avril 2023), avec intérêts au taux légal à compter du :

- 10 décembre 2018, date de délivrance de la sommation de payer (pièce n° 11) sur la somme de 2.600,86 €,

- 28 décembre 2021, date de délivrance de l'acte introductif d'instance, sur la somme de 9.532,23 €,

- 8 juin 2023, date de signification des conclusions d'appelant du syndicat actualisant sa créance, sur le surplus.

Sur la demande du syndicat au titre des frais de recouvrement

Selon l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat réclame les sommes de 298,22 € et 5.044,80 € (pièce syndicat n° 80).

Les frais d'assignation (131,69 €) font partie des dépens sur lesquels il sera statué plus loin.

Les frais de syndic, à savoir ceux de suivi contentieux, honoraires suivi contentieux, honoraires contentieux, honoraires application jugement font partie des diligences de base du syndic dans le recouvrement des charges de copropriété, nonobstant le contrat de syndic qui n'est pas opposable à M. [K] [B], et sauf à justifier de diligences exceptionnelles, ce qui n'est pas le cas ici.

Les mises en demeure et relances adressées à partir du mois de décembre 2021, alors que la procédure en recouvrement de charges est pendante devant le tribunal et la cour ne sont pas des frais nécessaires, de même que les mises en demeure et relances trop rapprochées dans le temps (parfois toutes les 3 semaines). Ces frais sont inutiles et frustratoires.

Seuls constituent des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 précité les frais suivants :

- 11 décembre 2018 : sommation de payer : 166,53 €,

- 11 février 2019 : mise en demeure : 26,40 €,

- 16 mai 2019 : mise en demeure : 26,40 €,

- 10 septembre 2019 : mise en demeure : 26,40 €,

- 14 février 2020 : mise en demeure : 26,40 €,

- 18 mai 2020 : mise en demeure : 26,40 €,

- 10 novembre 2020 : mise en demeure : 26,40 €,

- 16 février 2021 : mise en demeure : 26,40 €,

- 7 mai 2021 : mise en demeure : 26,40 €,

- 6 septembre 2021 : mise en demeure : 26,40 €,

- 8 décembre 2022 : prise d'hypothèque : 162 €,

total : 566,13 €.

Le jugement doit donc être infirmé en ce qu'il a condamné M. [K] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] la somme de 367,20 € au titre des frais nécessaires.

M. [K] [B] doit être condamné à payer au syndicat la somme de 566,13 € au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter du 28 décembre 2021.

Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat

Selon l'article 1231-6 du code civil 'le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l'intérêt moratoire'.

Depuis le 1er avril 2018 M. [K] [B] s'abstient de payer les appels de charges et travaux à leur échéance, laissant sa dette perdurer et s'aggraver. Sa mauvaise foi est caractérisée par le fait qu'il n'a effectué aucun versement depuis cette date malgré deux précédents jugements et les multiples mises en demeure et relances qui lui ont été adressées.

Les manquements systématiques et répétés de M. [K] [B] à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de motifs valables pour expliquer sa carence, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Ce préjudice a été insuffisamment réparé par le premier juge, compte tenu du refus de paiement systématique de M. [B] depuis plusieurs années, alors que la copropriété a engagé des travaux de rénovation comme il a été dit plus haut.

Le jugement doit donc être infirmé en ce qu'il a condamné M. [K] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] la somme de 1.500 € de dommages-intérêts.

M. [K] [B] doit être condamné à payer au syndicat la somme de 2.500 € de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2022, date du jugement.

Sur la demande du syndicat des copropriétaires de condamnation de M. [K] [B] à réaliser des travaux

Le syndicat des copropriétaires maintient que M. [B] n'entretient pas les lieux, que l'appartement est encombré d'ordures et d'excréments sur une hauteur d'un mètre et que le service d'hygiène de la ville de [Localité 6] n'est pas intervenu.

Dans son jugement du 31 mai 2018, le tribunal d°instance de Paris 8ème a autorisé les services d'hygiène de la Mairie de [Etablissement 1] à intervenir pour constater l'état de l'appartement de M. [K] [B].Le syndicat indique que ces services ne sont pas intervenus.

Le premier juge a exactement relevé d'une part que pour justifier de l'état de l'appartement, le syndicat des copropriétaires a versé aux débats deux photographies d'un appartement encombré mais que le tribunal ne peut s'assurer qu'il s'agit bien de l'appartement de M. [K] [B], d'autre part qu'aucune trace d'excrément, ni la présence de cafards, ne sont visibles sur les photos, aucun constat d'huissier et attestations de témoin n'étant produites pour confirmer les faits.

Devant la cour le syndicat ne produit pas d'autres pièces. Aucun élément ne vient démontrer que le syndicat subirait un trouble anormal de voisinage imputable à l'état de l'appartement de M. [K] [B].

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a débouté le syndicat de sa demande de travaux sous astreinte.

Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile.

M. [K] [B], partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 3.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;

PAR CES MOTIFS