CA Paris, 8 juill. 2026, RG 22/11273

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2

ARRÊT DU 08 JUILLET 2026

(n° , 8 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/11273 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CF7GC

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 12 Janvier 2022 - Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BOBIGNY - RG n° 21/07430 rectifié par un jugement rn rectification d'erreur matérielle en date du 20 avril 2022 - RG 22/00920

APPELANTS

Monsieur [L] [C]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Madame [J] [V]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Tous deux Représentés par Me Pierre-Olivier LEVI, avocat au barreau de PARIS, toque : G0815

INTIMÉ

Syndicat Des Coproprietaires de l'immeuble sis la [Adresse 2]' sise [Adresse 1] à [Localité 2], représenté par son syndic, la Société FONCIA [Localité 3] EST, SAS, immatriculée sous le numéro 518 931 340 au RCS de [Localité 3], agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,

C/O Société FONCIA [Localité 3] EST

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par Me Denis RINGUET, avocat au barreau de PARIS, toque : E0080

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 Janvier 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Marie CHABROLLE, Conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Dominique CARMENT

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour initalement prévue le 08 avril 2026 prorogé au 08 juillet 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile

- signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière présente lors de la mise à disposition.

FAITS & PROCEDURE

M. [C] et Mme [V] sont copropriétaires des lots n° 1123 et 1307 au sein d'un immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 5] (93), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Suivant assignation du 27 juillet 2021, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 1] à Bobigny, représenté par son syndic, a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Bobigny M. [C] et Mme [V] aux fins notamment de les voir condamner au paiement de la somme de 9 479, 75 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2021, outre diverses sommes.

Par un jugement réputé contradictoire du 12 janvier 2022 rectifié par jugement du 20 avril 2022, le tribunal judiciaire de Bobigny a :

- condamné solidairement M. [C] et Mme [V] au paiement des sommes suivantes :

9 479, 75 euros au titre des charges arrêtées au 3ème trimestre 2021 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du 28 janvier 2021,

171,86 euros au titre des frais nécessaires et de recouvrement, outre intérêts au taux légal à compter du 28 janvier 2021,

1 000 euros à titre de dommages et intérêts outre intérêts au taux légal à compter du jugement,

1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- rejeté le surplus des demandes,

- ordonné l'exécution provisoire de la décision en toutes ses dispositions.

M. [C] et Mme [V] ont relevé appel de ces deux décisions par déclaration remise au greffe le 14 juin 2022.

La procédure devant la cour a été clôturée le 5 novembre 2025.

PRETENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 31 août 2022 par lesquelles M. [C] et Mme [V], appelants, invitent la cour, au visa des articles 122 et suivants du code de procédure civile et 1343-5 du code civil, à :

- infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bobigny le 12 janvier 2022 ainsi que le jugement rectificatif d'une erreur matérielle rendu par la même juridiction le 20 avril 2022,

et statuant à nouveau,

à titre principal,

- déclarer irrecevable le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 5],

à titre subsidiaire,

- accorder à M. [C] et Mme [V] un délai de 24 mois pour s'acquitter de leur dette, à raison de 100 euros par mois, le solde à la 24ème échéance,

Vu les conclusions notifiées le 16 octobre 2025 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 5], intimé, invite la cour, à :

- rejeter l'ensemble des demandes présentées par M. [C] et Mme [V],

par conséquent,

- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bobigny le 12 janvier 2022 ainsi que le jugement rectificatif d'une erreur matérielle rendu par la même juridiction le 20 avril 2022 en toutes leurs dispositions,

en cause d'appel,

- condamner solidairement M. [C] et Madame [V] à lui payer les sommes de :

13 599,91 euros au titre des charges appelées entre le 2 juillet 2021 et le 14 octobre 2025,

749 euros au titre des frais nécessaires et de recouvrement par application de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour appel abusif,

2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner solidairement M. [C] et Madame [V] en tous les dépens,

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut du droit d'agir du syndicat des copropriétaires :

Les appelants soutiennent que :

- l'assignation délivrée le 27 juillet 2021 par le syndicat des copropriétaires précise que celui-ci aurait été représenté par la société Foncia [Localité 3] Est dont le nom commercial est CPGES Conseil immatriculée au RCS de [Localité 3] alors que le contrat de syndic versé aux débats ( pièce 3) précise que l'entité du syndicat est la société Foncia Giep immatriculée au RCS de [Localité 5],

- le syndic agissant pour le compte du syndicat des copropriétaires n'avait aucun pouvoir pour agir,

- le syndic, représentant légal de la copropriété, ne peut agir en justice au nom du syndicat que si une habilitation lui a été donnée en ce sens par l'assemblée générale,

- le défaut d'autorisation du syndic ou de nomination du syndic constitue une irrégularité de fond régie par les articles 117 à 121 du code de procédure civile qui peut être invoquée par tout défendeur à l'action,

- en l'espèce, la fin de non-recevoir tirée du défaut du droit d'agir est constituée et le syndicat des copropriétaires doit être déclaré irrecevable en ses demandes.

Le syndicat des copropriétaires réplique que :

- en application de l'article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic n'a pas à être mandaté par l'assemblée générale des copropriétaires pour agir pour le recouvrement des charges comme en l'espèce,

- le contrat de syndic versé aux débats invoqué par les appelants est daté du 26 juin 2019 et n'a été produit que pour justifier les frais de syndic qui ont été imputés sur le compte de charges des appelants,

- lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 31 mai 2021, la société Foncia [Localité 3] Est a été désignée comme syndic,

- à la date de l'assignation, le 27 juillet 2021, la société Foncia [Localité 3] Est était bien le syndic de la copropriété et partant le représentant du syndicat,

- l'action de celui-ci est donc recevable.

Réponse de la cour :

Selon l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Il résulte par ailleurs de l'article 55 du décret du 17 mars 1967 que l'autorisation devant être donnée par l'assemblée générale au syndic pour agir en justice n'est pas requise lorsque l'action poursuit le recouvrement de créances.

Il s'ensuit en premier lieu que, dans le présent litige, l'assemblée générale des copropriétaires n'avait aucune autorisation à délivrer au syndic pour lui permettre d'agir en justice pour recouvrir les charges impayées de Mme [V] et M. [C].

En second lieu, le syndicat des copropriétaires justifie qu'à la date de l'assignation délivrée le 27 juillet 2001, il était représenté par la société Foncia [Localité 3] Est désignée lors de l'assemblée générale du 31 mai 2021. Il n'est pas contesté par les appelants que l'assignation désignait ce syndic comme représentant du syndicat des copropriétaires.

Il y a lieu, dès lors, de rejeter la fin de non-recevoir tirée du défaut du droit d'agir du syndicat des copropriétaires.

Sur la créance du syndicat des copropriétaires :

Le syndicat des copropriétaires souligne que :

- entre le 2 juillet 2021 et le 14 octobre 2025, il justifie d'une créance supplémentaire de 13 599, 91 euros au titre des charges et de 749 euros au titre des frais nécessaires imputés sur le compte,

Les appelants ne concluent pas sur ce point.

Réponse de la cour :

En premier lieu, la cour relève que l'annexe jointe à la déclaration d'appel de Mme [V] et de M. [C] porte sur un appel total du jugement et vise au titre des chefs de dispositifs critiqués ceux par lesquels les premiers juges les ont condamnés au versement de diverses sommes au titre des charges impayées, frais de recouvrement, dommages et intérêts et frais irrépétibles.

Ainsi qu'il a été dit, en application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions figurant au dispositif des conclusions.

En l'espèce, les conclusions des appelants ne forment aucune prétention sur ces chefs de condamnations, celles-ci demandant à la cour de déclarer le syndicat des copropriétaires irrecevable en son action et, à titre subsidiaire, de leur accorder des délais de paiement.

La cour constate qu'elle n'est donc saisie d'aucune demande d'infirmation sur les chefs de jugement ayant condamné M. [C] et Mme [V] à verser au syndicat des copropriétaires (outre les dommages-intérêts et frais irrépétibles) les sommes de :

- 9 479, 75 euros à titre de charges arrêtées au 3è trimestre 2021 inclus,

- 171, 86 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement,

Avec intérêts au taux légal à compter du 28 janvier 2021.

Sur l'actualisation de la creance du syndicat des copropriétaires:

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et élément présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

En outre, conformément au I de l'article 14-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 les provisions pour travaux non compris dans le budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Pour justifier de sa créance, le syndicat des copropriétaires produit :

- un extrait de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaires de Mme [V] et de M. [C] des lots 1123 et 1307 du syndicat des copropriétaires,

- les procès-verbaux des assemblées générales du 17 juin 2020, 31 mai 2021, 10 mai 2022, 26 septembre 2023, 27 novembre 2024 approuvant :

* les comptes prévisionnels (2021, 2022, 2023, 2024, 2025)

* les comptes clos des exercices précédents (2019,2020, 202, 2022, 2023)

* votant et approuvant divers travaux (réalisation des toitures terrasse AG du 31 mai 2021, fermeture portillon bâtiment A)

- un décompte actualisé des charges appelées du 2 juillet 2021 au 14 octobre 2025,

- un décompte d'exécution actualisé du jugement du 14 octobre 2025,

- des appels de charges dont des appels travaux,

- un extrait du règlement de copropriété sur la solidarité.

Il résulte de l'analyse des pièces produites que les versements opérés par les appelants ont été à bon droit affectés à l'apurement de leur dette de charge résultant du jugement objet du présent appel, ce jusqu'au 14 octobre 2024 (et pour partie du versement opéré à cette date, le surplus ayant été affecté à l'apurement de la dette postérieure au jugement).

Le syndicat démontre que sa créance de charges et provisions arrêtée au 4è trimestre 2025 inclus s'élève à la somme de 13 599, 91 euros.

M. [C] et Mme [V] seront condamnés solidairement à lui verser cette somme avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt.

Sur l'actualisation des frais nécessaires :

En application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure pour le recouvrement de la créance sont imputables au copropriétaire.

Cependant, il résulte de la combinaison des premier et troisième alinéas de l'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965, des deuxième et cinquième alinéas de l'article 29 du décret du 17 mars 1967, de la liste limitative contenue à l'annexe 2 de ce décret (laquelle ne prévoit aucune rémunération spécifique complémentaire pour les prestations relatives au recouvrement de créances auprès des copropriétaires), ainsi que de l'article 9 du contrat type contenu à l'annexe 1 de ce décret, que les prestations dont le coût est imputable au seul copropriétaire concerné sont limitées aux prestations suivantes : mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ; relance après mise en demeure, conclusion d'un protocole d'accord par acte sous seing privé ; frais de constitution d'hypothèque ; frais de main levée d'hypothèque ; dépôt d'une requête en injonction de payer ; constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) ; suivi du dossier transmis à l'avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles).

Le rapprochement opéré entre le décompte objet de la pièce 54 du syndicat des copropriétaires et les pièces produites démontre que la créance alléguée par le syndicat n'est pas démontrée au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il en est ainsi des frais de suivi de procédure de recouvrement de même que les honoraires d'hypothèque qui ne sont justifiés par aucune pièce.

La demande du syndicat des copropriétaires sera donc rejetée.

Sur les délais de paiement :

Mme [V] et M. [C] sollicitent des délais de paiement sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil sur le fondement d'un échéancier de 24 mois, à raison de 100 euros par mois, le solde à la 24è échéance.

- les appelants ne démontrent pas les difficultés matérielles justifiant l'octroi de tels délais alors qu'ils ont été en mesure de procéder à des règlements significatifs,

- la créance du syndicat des copropriétaires n'a cessé de s'aggraver,

- les autres copropriétaires n'ont pas beaucoup plus de moyens et ne peuvent faire constamment l'avance des dépenses pour leur compte.

Réponse de la cour :

Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, pris en son premier alinéa, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, Mme [V] et M. [C] ne produisent aucun élément sur leur situation financière.

En outre, le syndicat des copropriétaires démontre que ceux-ci ont pu apurer leur dette de charges et provisions arrêtée au 3è trimestre 2021 inclus en procédant à des versements conséquents sans mesure avec ceux proposés dans le cadre de l'échéancier soumis à la cour.

Dans ce contexte, leur demande de délais de paiement doit être rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires :

Le syndicat des copropriétaires souligne que :

- l'appel est infondé,

- il est dilatoire.

Les appelants ne concluent pas sur ce point.

Réponse de la cour :

En application des dispositions de l'article 32-1 du code de procédure civile, l'exercice d'une action en justice ne dégénère en abus que s'il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, ou s'il s'agit d'une erreur grave équipollente au dol ; l'appréciation inexacte qu'une partie se fait de ses droits n'est pas constitutive en soi d'une faute.

Selon l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le droit d'agir en justice constituant un droit fondamental, le seul fait pour une partie d'intenter une action en justice en vue d'obtenir le dédommagement d'un préjudice qu'elle estime fondé ne saurait constituer un abus, ni celui d'interjeter appel du jugement l'ayant débouté de ses prétentions ; l'appréciation inexacte qu'une partie fait de ses droits n'est pas, en soi, constitutive d'une faute.

En l'espèce, l'appel interjeté n'a pas fait obstacle à la mise à exécution du jugement frappé d'appel dont les appelants ont réglé les causes.

La faute invoquée par le syndicat des copropriétaires n'est pas démontrée.

Sa demande sera donc rejetée.

Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile ;

M. [C] et Mme [V], parties perdantes, doivent être condamnés solidairement aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer la somme supplémentaire de 2500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 4] » sise [Adresse 5] à [Localité 5] (93) ;

PAR CES MOTIFS