CA Paris, 8 juill. 2026, RG 24/02648

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2

ARRÊT DU 08 JUILLET 2026

(n° , 8 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/02648 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CI4AE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 15 Janvier 2024 - Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CRETEIL - RG n° 23/06416

APPELANT

Syndicat Des Coproprietaires du Centre Commercial de [Etablissement 1], [Adresse 1] représenté par son administrateur provisoire, Maître [Z] [V], administrateur judiciaire désignée suivant ordonnance sur requête signée le 18 février 2021 par le délégataire de Monsieur le Président du Tribunal Judiciaire de CRETEIL

C/O Me [Z] [V]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représenté par Me Philippe THOMAS COURCEL de la SELARL THOMAS-COURCEL BLONDE, avocat au barreau de PARIS, toque : C0165

INTIMEE

S.C.I. GASMI immatriculée au RCS de Créteil sous le numéro 482 120 524, dont le siège social est situé [Adresse 1], représentée par Me [U] [T], administrateur judiciaire, désigné par ordonnance sur requête le 10 avril 2024 par le Président du Tribunal judiciaire de Créteil

[Adresse 3]

[Localité 2]

Défaillante

La déclaration d'appel a été régulièrement signifiée à personne le 11 avril 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 Janvier 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Marie CHABROLLE, Conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Dominique CARMENT

ARRÊT :

- Réputé contradictoire,

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour initalement prévue le 08 avril 2026 prorogé au 08 juillet 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile

- signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière présente lors de la mise à disposition.

FAITS & PROCEDURE

La société civile immobilière Gasmi était propriétaire du lot n°12 au sein du centre commercial de [Etablissement 1] situé au [Adresse 1], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. La vente de ce lot n'a pas été notifié au syndic dans les conditions prévues par l'article 6 du décret du 17 mars 1967.

Suivant ordonnance sur requête du 18 février 2021, le magistrat délégué par le président du tribunal judiciaire de Créteil a désigné Me [V] en qualité d'administrateur provisoire de la copropriété.

Sa mission a été prolongée de manière constante.

Par acte d'huissier en date du 9 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires du centre commercial de [Etablissement 1], situé au [Adresse 1], représenté par son administrateur provisoire a fait assigner la société Gasmi devant le tribunal judiciaire de Créteil afin d'obtenir notamment sa condamnation au paiement de la somme de 18 238,12 euros au titre de l'arriéré de charges de de copropriété, décompte arrêté au 3ème trimestre 2023 et de la somme 955,69 euros au titre des frais nécessaires, outre diverses sommes.

Par un jugement du 15 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Créteil a :

-débouté le syndicat des copropriétaires du centre de commercial de [Etablissement 1], situé au [Adresse 1] de sa demande en paiement au titre de l'arriéré de charges de copropriété, décompte arrêté au 3ème trimestre 2023, outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation,

-débouté le syndicat des copropriétaires du centre de commercial de [Etablissement 1], situé au [Adresse 1] de sa demande en paiement au titre des frais nécessaires,

-débouté le syndicat des copropriétaires du centre commercial de [Etablissement 1], situé au [Adresse 1] de sa demande aux fins de voir ordonner la capitalisation des intérêts,

-débouté le syndicat des copropriétaires du centre commercial de [Etablissement 1], situé au [Adresse 1] de sa demande en dommages-intérêts,

-débouté le syndicat des copropriétaires du centre commercial de [Etablissement 1], situé au [Adresse 1] de sa demande de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné le syndicat des copropriétaires du centre commercial de [Etablissement 1], situé au [Adresse 1] aux dépens,

- rappelé que l'exécution provisoire est de droit.

Le syndicat des copropriétaires du centre commercial de [Etablissement 1], situé au [Adresse 1], relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 29 janvier 2024.

La société Gasmi, qui n'a pas constitué avocat, a été radiée du Registre du Commerce et des Sociétés le 5 octobre 2023.

Par une ordonnance du 10 avril 2024, le Président du tribunal judiciaire de Créteil a désigné, à la requête du syndicat des copropriétaires du centre de commercial de [Etablissement 1], situé au [Adresse 1], Maître [T] en qualité de mandataire ad hoc de la société Gasmi avec mission de la représenter dans le cadre de l'instance.

La procédure devant la cour a été clôturée le 26 novembre 2025.

PRETENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 28 mars 2024 par lesquelles le syndicat des copropriétaires du centre commercial de [Etablissement 1], situé au [Adresse 1], appelant, invite la cour, au visa des articles 10, 10-1 de la loi n° 65-557 de la loi du 10 juillet 1965 et 6 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, à :

- condamner la société Gasmi à lui payer la somme de 21 909,68 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété, décompte arrêté au 1er trimestre 2024 inclus, outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation,

- condamner la société Gasmi à lui payer la somme de 955,69 euros au titre des frais nécessaires, outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation,

- ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par l'article 1343-2 du code civil,

- condamner la société Gasmi à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour la gêne qui lui a été causée,

- condamner la société Gasmi à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la société Gasmi à supporter les entiers dépens de l'instance, tant de première instance que d'appel, en ce y compris les droits d'engagement de poursuite mis à la charge du créancier en application de l'arrêté du 23 février 2022 fixant les tarifs réglementés des huissiers de justice,

Vu la signification de la déclaration d'appel à la requête du syndicat des copropriétaires du centre commercial de [Etablissement 1], situé au [Adresse 1] à Maître [T], en qualité de mandataire ad hoc de la société Gasmi, par acte du 11 avril 2024, remise à personne,

Vu la signification des dernières conclusions à la requête du syndicat des copropriétaires du centre de commercial de [Etablissement 1], situé au [Adresse 1], délivrées à Maître [T], en qualité de mandataire ad hoc de la société Gasmi, par acte du 11 avril 2024, remises à personne,

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Sur la créance du syndicat des copropriétaires :

Le syndicat des copropriétaires représenté par Me [V], administrateur provisoire, fait valoir que :

- la preuve de la propriété immobilière est libre, le titre de propriété peut donc être établi par la production d'états hypothécaires des services de publicité foncières,

- l'état hypothécaire commandé auprès du service de publicité foncière de Créteil démontre que la SCI Gasmi est propriétaire du lot n°12 acquis suivant acte authentique du 9 septembre 2005 et que le lot a été revendu le 14 janvier 2016 à la société l'Authentique ;

- cette vente est inopposable au syndicat des copropriétaires de sorte qu'il est fondé à lui réclamer le paiement des charges afférentes au lot 12 ;

- il produit les pièces justificatives de sa créance démontrant que la SCI Gasmi, à la date de l'assignation est redevable de la somme de 18 238, 12 euros de charges de copropriété, décompte arrêté au 3è trimestre 2023 inclus, sa dette actualisé arrêtée au 1er trimestre 2024 s'élevant à la somme de 21 909, 68 euros hors frais nécessaires ; 

Réponse de la cour :

Les modes de preuve de la propriété immobilière sont libres et les juges du fond apprécient souverainement les modes de preuve qui leur sont présentés (Civ 3è, 23 avril 1981, n°79-14.044, Bull n°80).

Pour justifier la propriété de la SCI Gasmi, il est produit par le syndicat des copropriétaires un extrait de matrice castrale démontrant que le lot n°12 n'est plus, en 2022, la propriété de la SCI Gasmi mais celle de M. [Y] [J] gérant de la SCI l'Authentique.

Les états des inscriptions hypothécaires délivrés par les services de publicité foncière concernant ce lot montrent que celui-ci a été cédé par acte authentique du 9 septembre 2005 à la SCI Gasmi par Mme [Q] au prix de 57 000 euros pour être revendu, selon acte du 14 janvier 2016, à la société l'Authentique.

En l'absence de titres contradictoires produits, les états des inscriptions hypothécaires concernant le lot 12 établissent que la SCI Gasmi en a été la propriétaire du 9 septembre 2005 au 14 janvier 2016.

Toutefois, la preuve de la propriété est étrangère à la question de l'opposabilité des actes aux tiers ( Civ 3è, 2 juillet 1997, n°95-20.190, Bull civ III n°161).

La vente du lot n°12 par la SCI Gasmi n'ayant pas été notifiée au syndic de copropriété conformément à l'article 6 du décret du 17 mars 1967, la demande en paiement du syndicat des copropriétaires contre la SCI Gasmi représentée par son mandataire ad hoc est recevable.

Conformément aux dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

L'article 14-2 de la même loi prévoit encore que les dépenses pour les travaux listés à l'article 44 du décret du 17 mars 1967 ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel et que les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.

En application de l'article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n'ont pas contesté dans les deux mois de sa notification l'assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges.

La production des procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes et votant les budgets des exercices pour lesquels les charges étaient réclamées, les décomptes et situations de compte individuels de charges, les décomptes définitifs de charges sont suffisants pour permettre au copropriétaire d'exercer son droit de contrôle lors de la vérification annuelle des comptes (Civ.3e, 8 mars 2018, n°18-15.959).

Cependant, lorsque le décompte fait apparaître un « report à nouveau », il appartient au syndicat de prouver sa créance par la production des justificatifs comptables correspondants (Civ. 3e, 14 juin 2018, pourvoi n° 17-14.766).

Par ailleurs, il doit être rappelé qu'en vertu des dispositions combinées des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable des sommes qu'il réclame.

En application des articles 1342-10 du code civil et 9 alinéa 2 de l'arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires, les versements des copropriétaires sont affectés, à défaut d'indication contraire, au règlement de la dette la plus ancienne.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- le règlement de copropriété, déposé le 29 mai 1975,

- les ordonnances désignant Me [V] en qualité d'administrateur provisoire du syndicat du 18 février 2021et prolongeant sa mission dont en dernier lieu l'ordonnance du 4 février 2025 ;

- les procès-verbaux d'assemblées générales du 12 mars 2015, 15 mars 2016, 17 décembre 2018, 27 mai 2019, 29 juin 2020

- approuvant les comptes arrêtés de 2013 à 2019 et adoptant les budgets prévisionnels de 2014 à 2020,

- le procès-verbal de décision de Me [V] du 24 novembre 2022 approuvant les comptes de l'exercice 2020 et 2021 et adoptant les budgets prévisionnels pour 2022 et 2023 ;

- le procès-verbal de décisions prises par l'administrateur provisoire du 9 novembre 2023 approuvant les comptes 2022 ainsi que le budget prévisionnel 2024 ;

- un décompte de charges dues par la SCI Gasmi du 1er juillet 2013 au 9 août 2023,

- des appels de fonds,

- un décompte de charges dues par la SCI Gasmi du 1er juillet 2013 au 25 mars 2024 ;

La créance du syndicat arrêtée au 3è trimestre 2023 inclus s'élève selon le décompte produit à la somme de 18 268, 12 euros déduction faite des frais de relance, d'huissier, de mises en demeure.

Il est également justifié que cette créance, actualisée au 1er trimestre 2024, s'élève à la somme de 21 909, 68 euros.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement et la SCI Gasmi sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 21 909, 68 euros correspondant aux charges et provisions échues au 1er trimestre 2024 inclus.

Sur les frais nécessaires :

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que le tribunal a, à tort, considéré que les frais de mise en demeure, de relance, de constitution de dossier huissier et avocat, relevaient de la gestion courante du syndic.

Il souligne que :

- les frais de mise en demeure et le coût des relances sont considérés en jurisprudence comme des frais nécessaires visés par l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 de même que les frais de sommation de payer.

Réponse de la cour :

En application de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

Par 'frais nécessaires', il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme les frais de mise en demeure, de relance suivant cette mise en demeure et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, investis pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

Ne relèvent pas de ces dispositions, les frais d'ouverture d'un dossier contentieux, de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de tout syndic et qui sont répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'assignation en justice qui feront l'objet des dépens de l'instance concernée par cette acte, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l'assignation.

En l'espèce, les pièces produites justifient : d'une sommation de payer du 5 août 2015 à hauteur de 211, 69 euros, de mises en demeure des 21 décembre 2015, 20 février 2017, 16 janvier 2019 et 22 octobre 2019 à hauteur de 156 euros chacune.

Il sera donc fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires à hauteur de 835, 69 euros.

La SCI Gasmi sera donc condamnée à lui verser cette somme et le jugement sera infirmé à ce titre.

Sur la capitalisation des intérêts :

Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il y a lieu de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires et d'ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par ce texte.

Sur les dommages et intérêts :

Le syndicat des copropriétaires rappelle que :

- le paiement des charges constitue une obligation légale,

- leur non paiement constitue une faute,

- la carence de la SCI Gasmi a justifié la désignation d'un administrateur provisoire dans le cadre des dispositions sur les copropriétés en difficulté ;

Réponse de la cour :

En application de l'alinéa 3 de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le non-paiement des charges par un copropriétaire lorsqu'il est délibéré et répété traduit sa mauvaise foi. Il a pour effet de porter atteinte au fonctionnement normal de la copropriété en créant un déséquilibre dans sa trésorerie et en rendant difficile voire impossible l'engagement des dépenses collectives obligatoires ou simplement nécessaires. En outre, il génère une répartition inéquitable des charges au détriment des copropriétaires respectueux de leur obligation se trouvant dans l'obligation de contribuer aux dépenses communes pour la part couverte par les copropriétaires défaillants. 

Les décomptes produits aux débats démontrent qu'à compter du 30 juin 2013 et jusqu'à la vente de son lot, la SCI Gasmi n'a effectué aucun versement de charges.

L'absence de paiements, sans aucune justification, en dépit notamment d'une sommation de payer délivrée le 4 août 2015 est de nature à démontrer la mauvaise foi de l'intimée.

Les pièces produites dont les décomptes des charges dues et le procès-verbal de l'assemblée générale du 15 mars 2016 démontrent que la dette de la SCI Gasmi envers le syndicat des copropriétaires atteignait à la date de la vente de son lot en janvier 2016 près d'un tiers du budget approuvé pour l'année 2015 démontrant ainsi à quel point la non- exécution par la SCI Gasmi de ses obligations légales a grevé le budget du syndicat des copropriétaires.

Les copropriétaires ont été contraints d'avancer les fonds pour la réalisation des dépenses nécessitées par le fonctionnement de la copropriété pendant plusieurs années. Leur préjudice, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires octroyés, est ainsi démontré.

Le jugement sera infirmé et l'intimée sera condamnée à régler la somme de 1000 euros à l'appelant à titre de dommages et intérêts.

Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été faite de l'article 700 du code de procédure civile ;

La SCI Gasmi, partie perdante, doit être condamné aux dépens de première instance et d'appel en ce compris les droits d'engagement de poursuite mis à la charge du créancier conformément à l'article 699, 6° du code de procédure civile, ainsi qu'à payer la somme supplémentaire de 4000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en première instance et en cause d'appel au syndicat des copropriétaires du centre commercial de [Etablissement 1] sis [Adresse 1] ( 94).

PAR CES MOTIFS