CA Paris, 8 juill. 2026, RG 22/19695

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2

ARRÊT DU 08 JUILLET 2026

(n° , 11 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/19695 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGXN3

Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Octobre 2022 - Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CRETEIL - RG n° 22/02011

APPELANTE

Syndicat Des Coproprietaires [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, le cabinet [V] IMMOBILIER SERVICES, SARL immatriculée au RC de [Localité 1] sous le n° 432 296 234, dont le siège social est situé [Adresse 2], et pour les besoins de la présente par son établissement secondaire situé au [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de son Gérant, domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée et assistée de Me Xavier GUITTON de l'AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS, toque : D0502

INTIMÉE

Madame [T] [Z]

[Adresse 5]

[Localité 3]

née le 21 Août 1968 à [Localité 4]

Représentée et assistée de Me Nora DOSQUET de la SELAS B.C.D.AVOCATS, avocat au barreau de MEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 février 2026 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Marie CHABROLLE , conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Perrine VERMONT,, Conseillère, faisant fonction de présidente pour la présidente empêchée en vertu de l'article R 312-3 du code de l'organisation

Madame Marie CHABROLLE , conseillère

Monsieur Jean-Loup CARRIERE, président magisrat honoraire

Greffier, lors des débats : Madame Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Perrine VERMONT , Conseillère, faisant fonction de présidente pour la présidente empêchée en vertu de l'article R 312-3 du code de l'organisation judiciaire, et par Madame Marylène BOGAERS , greffière présente lors de la mise à disposition

FAITS ET PROCEDURE

La cour est saisie de l'appel d'un jugement rendu le 6 octobre 2022 par le tribunal judiciaire de Créteil dans une affaire opposant le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] située [Adresse 7] à Alfortville (94140) à Mme [K] [Z].

A l'issue de son divorce, Mme [Z] s'est vue attribuer, selon acte notarié du 28 mars 2014, les lots n°1022 et 1095 ainsi que ceux n°1042 et 1157, correspondant à deux appartements avec deux parkings. Son ex-mari, s'est vu attribuer les lots n°1066 et 1112.

En 2014, elle a confié à l'agence ACGP la gestion locative des deux appartements.

Les syndics de l'immeuble ont été la société HJS Immobilier pour la période du 30 octobre 2014 au 25 octobre 2016 puis le cabinet [V] Immobilier Services depuis le 31 décembre 2016.

Les 29 mai 2015, 22 juin 2015 et 1e mars 2021 ont été adressées à Mme [Z] deux courriers de mise en demeure et une sommation de payer les sommes de 1537,82, de 910,74 puis de 7854,15 euros au titre de charges de copropriété et de frais impayées.

Par décision du 2 septembre 2019, le tribunal d'instance de Charenton, saisi par le syndicat des copropriétaires par assignation du 25 juin 2018, a prononcé la radiation de l'affaire du fait de l'absence du demandeur malgré un dernier avis.

Par acte introductif d'instance du 14 mars 2022, le syndicat des copropriétaires a saisi le tribunal judiciaire de Créteil de demandes visant à obtenir la condamnation de Mme [Z] au paiement de charges de copropriété et frais de recouvrement pour la période du 31 octobre 2014 au 1er octobre 2021, avec intérêts au taux légal à compter des mises en demeure et assignation, capitalisation des intérêts, outre 1570 euros à titre de dommages et intérêts, 1500 euros au titre des frais irrépétibles et la distraction des dépens.

Par la décision attaquée, le tribunal a statué en ces termes :

- condamne Mme [T] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] située [Adresse 7] à [Localité 5] les sommes de :

1 114,58 euros avec intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2022, au titre des charges impayées entre le 1er janvier 2017 et le 15 décembre 2021,

600 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamne Mme [Z] aux dépens,

- accorde à Maitre Guitton, membre de l'AARPl Audineau-Guitton, avocat, le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

- rejette le surplus des demandes plus amples ou contraires.

Le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 23 novembre 2022.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 11 février 2026.

L'affaire a été appelée à l'audience du 7 avril 2026.

PRETENTIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées électroniquement le 15 février 2023 le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] située [Adresse 7] à [Localité 5], appelant, demande à la cour, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 36 du décret du 17 mars 1967, 9 de l'arrêté comptable du 14 mars 2005 et 1231-6, 1231-7 et 1343-2 du code civil, de :

- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Créteil en date du 6 octobre 2022 en ce qu'il a :

condamné Mme [Z] à lui payer les sommes suivantes :

1 114,58 euros avec intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2022, au titre des charges impayées entre le 1er janvier 2017 et le 15 décembre 2021,

600 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

condamné Mme [Z] aux dépens,

accordé à Maître Guitton, membre de l'AARPI Audineau-Guitton, avocat, le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

- réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Créteil en date du 6 octobre 2022 en ce qu'il le déboute de ses plus amples demandes au titre des charges impayées entre le 30 octobre 2014 et le 25 octobre 2016, des frais relevant de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de dommages et intérêts pour résistance abusive,

- et statuant à nouveau sur ce dernier point,

condamner Mme [Z] à lui payer la somme en principal de 4 089,50 euros, à titre des charges de copropriété impayées arrêtées entre le 30 octobre 2014 et le 25 octobre 2016 inclus, au titre des charges courantes,

condamner Mme [Z] à lui payer la somme de 2 830,53 euros imputée sur son compte, et ce en application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

condamner Mme [Z] à lui payer la somme en principal de 2 000 euros, à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

- en tout état de cause,

ordonner la capitalisation des intérêts à compter de la signification des présentes conclusions en appel,

condamner Mme [Z] à lui payer une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la présente instance en appel, outre les dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Guitton, membre de l'AARPI Audineau-Guitton.

Par conclusions notifiées le 11 mai 2023 Mme [Z], intimée, invite la cour, au visa des articles 1353 alinéa 1 du code civil et 699 et 700 du code de procédure civile, à :

- débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] située [Adresse 7] à [Localité 5] de toutes ces demandes, fins et conclusions pour les motifs exposés,

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

- condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] [Adresse 6] située [Adresse 7] à [Localité 5] à lui payer la somme de 2500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] située [Adresse 7] à [Localité 5] aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile au profit de la SELAS BCD.

MOTIFS DE LA DECISION

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

Il convient de rappeler qu'en application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties.

Par ailleurs, il convient de constater que les chefs du jugement portant sur les condamnations de Mme [Z] à payer au syndicat des copropriétaires les somme de 1114,58 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2022, au titre des charges impayées entre le 1er janvier 2017 et le 15 décembre 2021, de 600 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ayant condamné Mme [Z] aux entiers dépens, ayant accordé à Maître Guitton, membre de l'AARPI Audineau-Guitton, avocat, le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, n'étant pas querellés, ils sont devenus définitifs.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété pour la période du 30 octobre 2014 au 25 octobre 2016 inclus

Moyens des parties

L'appelant conclut à la réformation du jugement attaqué en faisant valoir que :

- il justifiait, dès la procédure de première instance, des comptes de la copropriété et de leur approbation pour les exercices 2014 à 2020 ainsi que du vote du budget prévisionnel de l'exercice 2021 ainsi que des appels de fonds exceptionnels réalisés ;

- le tribunal a justement retenu les charges dues pour la période du 1er janvier 2017 eu 15 décembre 2021 au vu des justificatifs transmis ;

- le tribunal a commis une erreur dans l'appréciation des justificatifs transmis pour la période du 30 octobre 2014 au 25 octobre 2016 ; en raison de la succession des syndics, les justificatifs comptables d'usage lui avaient été transmis par ordre chronologique selon les périodes de gestion des syndics ; le solde du décompte relatif à la période de gestion du cabinet HJS Immobilier de 4809,50 euros pour cette période figurait donc en tête du décompte relatif à la période de gestion du cabinet [V] débutant le 31 décembre 2016 ; le tribunal a écarté les pièces justificatives portant sur la première période alors qu'il avait produit l'ensemble des justificatifs afférents à celle-ci à l'appui de son assignation à savoir l'extrait de compte de copropriétaire de Mme [Z] du 30 octobre 2014 au 25 octobre 2016 ainsi que les appels de charges et travaux de cette période ; sa créance était donc démontrée.

L'intimée répond que :

- dans le cadre des opérations de liquidation partage, elle s'est vue attribuer les lots 1022, 1095, 1042 et 1157 alors que son ex-époux a recueilli les lots 1066 et 1112 ; le cabinet HJS Immobilier a commis des erreurs d'imputation et d'affectation tant des paiements qu'elle a opérés, que des charges incombant aux lots de copropriété attribués à son ex-mari ;

- la simple production d'appels de fonds en cause d'appel ne saurait donc démontrer la réalité de sa créance au titre des charges relevant de la gestion du syndic précédent ; le décompte établi par ce dernier ne présente pas une image sincère et fidèle des charges relevant des lots de copropriété dont Mme [Z] est propriétaire et des paiements qu'elle a effectués ; le solde débiteur en résultant est donc dépourvu de valeur probante ; son gestionnaire de biens en avait attesté par courriel du 28 avril 2021 lorsqu'il avait eu accès au [Localité 6] Livre en 2021, en indiquant notamment que l'ancien syndic n'avait pas tenu compte de la séparation des lots et avait inscrit des régularisations et des appels de fonds sur son compte et non celui de son ex-époux.

Réponse de la cour

Aux termes de l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

L'article 14-2 de la même loi prévoit encore que les dépenses pour les travaux listés à l'article 44 du décret du 17 mars 1967 ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel et que les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.

Conformément à l'article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n'ont pas contesté dans les deux mois de sa notification l'assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges.

En application des articles 1342-10 du code civil et 9 alinéa 2 de l'arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires, les versements des copropriétaires sont affectés, à défaut d'indication contraire, au règlement de la dette la plus ancienne.

Conformément aux dispositions de l'article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, il n'en reste pas moins que l'approbation des comptes de la copropriété n'emporte pas approbation des comptes individuels des copropriétaires.

En vertu des dispositions combinées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient alors au syndicat de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité et au copropriétaire de rapporter la preuve qu'il est libéré de sa dette.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- un extrait de la matrice cadastrale démontrant la qualité de copropriétaires des lots n°1022, 1095, 1042 et 1157 de Mme [Z] ainsi que les tantièmes afférents ;

- les procès-verbaux des assemblées générales des 3 novembre 2015, 1er juillet 2016 et 19 octobre 2017 ayant voté les budgets prévisionnels 2015 et 2016 et approuvé les comptes des exercices 2014, 2015 et 2016 ;

- les appels provisionnels de charges et fonds de travaux de Mme [Z] pour les lots 1022, 1042, 1095 et 1157 avec chacun leurs tantièmes, seuls mentionnés sur ces appels émis au titre du premier trimestre 2015 (pièce n°8) jusqu'au (pièces n°9, 11, 12, 14, 16, 17, 18) 4ème trimestre 2016, outre les soldes de régularisation de charges de son compte au titre de ces mêmes lots pour les exercices 2014 (pièce n°7) et 2015 (pièce n°13), celui 2016 ayant déjà été pris en compte par le tribunal dans le cadre du jugement attaqué ;

- un décompte individuel au nom de Mme [Z] au titre de la période du 31 décembre 2014 retenant un premier solde débiteur, au 25 octobre 2016, mentionnant les lots n°1022 et 1042 et arrêté à la somme de 4089,50 euros au 25 octobre 2016 ;

- une copie d'une lettre intitulée mise en demeure de payer 954,18 euros du 29 mai 2015, une sommation de payer la somme de 910,74 euros signifiée à étude le 22 juin 2015 et une copie d'une mise en demeure avec accusé de réception du 1er mars 2021 pour la somme de 7854,15 euros au titre de charges et frais.

L'analyse des appels de charges et du décompte produit ne fait pas apparaître, comme Mme [Z] le soutient, d'erreur dans les lots et tantièmes visés. Elle ne vise, elle-même, aucune mention précise dans ces derniers pour démontrer son assertion. Le seul courrier du 10 mai 2019 de Mme [Z] elle-même au tribunal d'instance de Charenton dans lequel elle indique « le bien cité dans la procédure ne m'appartient plus depuis l'acte de liquidation partage en date du 28 mars 2014 », dont l'envoi n'est même pas démontré (la copie de l'avis de réception jointe étant illisible quant au nom du destinataire et de la personne ayant adressé le recommandé), ne suffit pas à démontrer l'erreur invoquée. Il en est de même du courriel du 28 avril 2021 de l'agence ACGP, émanant de son mandataire et produit par l'intimé qui n'est corroboré par aucun élément objectif : extrait du grand livre de compte incriminé, appel de charges mentionnant des lots erronés ou autre.

Il n'en reste pas moins que la lecture attentive du décompte produit fait apparaître que celui-ci retient les frais par ailleurs demandés sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 : les 4 et 27 mai des « frais de relance » de 3 et 30 euros, le 23 juin 2015 des frais de « transmission huissier » de 300 euros, le 20 août 2015 le coût d'une « sommation de payer » de 95,53 euros, le 27 janvier 2016 des frais de « transmission dossier avocat » de 300 euros. Ces sommes seront donc déduites du montant demandé.

Plus encore, sont inclus, sans explication, en débit, le 3 février 2016 les « appels » des « 1er », « 2e » et « 3e trimestre 2014 » pour des montants de 747,24 euros à trois reprises, alors que la régularisation pour l'exercice 2014 a déjà été réalisée, que le syndicat se prévaut des charges de la période du 31 décembre 2014 au 25 octobre 2016. Ces sommes non demandées expressément et non justifiées seront déduites du montant retenu.

Mme [Z] ne démontrant pas d'autres paiements que ceux mentionnés dans le décompte produit, elle ne prouve pas s'être libérée de sa dette.

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires démontre une créance de charges et travaux de (4089,50-3-30-300-95,53-300- 747,24-747,24-747,24) 1119,25 euros pour la période du 30 octobre 2014 au 25 octobre 2016 inclus.

Le défaut de preuve de l'envoi du courrier dit de mise en demeure du 28 mai 2015 produit par le syndicat ne permet pas de le retenir comme valant interpellation suffisante donc mise en demeure de payer la somme mentionnée au titre des charges impayées à cette date, au sens de l'article 1153 devenu 1231-6 du code civil.

Mme [Z] a réglé le montant retenu dans la sommation de payer du 22 juin 2015, dans le mois suivant au vu du décompte produit par l'appelant et la mise en demeure du 1er mars 2021 contient visiblement les appels incriminés au titre des trois premiers trimestres de l'année 2014 sans détailler, en outre, les montants demandés au titre des charges et des frais.

Aussi, les intérêts au taux légal courront donc sur la somme restant due à compter de l'assignation du 14 mars 2022.

Sur la demande en paiement de frais de recouvrement nécessaires

Moyens des parties

L'appelant conclut à la réformation du jugement attaqué en faisant valoir que :

- il justifie les frais relevant des frais nécessaires de recouvrement de l'article 10-1 précontentieux imputés sur le compte de Mme [Z] ;

- il s'agit des frais de relance des 4 et 27 mai 2015, transmission de dossier à l'huissier et à l'avocat des 23 juin 2015, 27 janvier 2016, le coût de la sommation de payer du 20 août 201, les honoraires d'assignation du 22 mai 2018, les frais de suivi vacation contentieux des 12 mars, 14 septembre, 22 décembre 2020, 15 mars, 11 juin, 15 septembre et 13 décembre 2021, les honoraires de contentieux assignation du 10 juillet 2021 ;

L'intimée répond que :

- elle et son gestionnaire de biens n'ont eu cesse de réclamer au précédent syndic l'envoi régulier des appels de charges ; ce dernier n'en a jamais tenu compte malgré les réclamations adressées en 2015 ;

- les frais de relance comme ceux afférents à la transmission du dossier à l'huissier ou la sommation de payer lui ont été abusivement facturés ;

- les frais de suivis vacations pour la procédure ayant abouti à une radiation pour défaut de diligence du syndic ne sauraient lui être imputés ;

- elle a essayé en vain à plusieurs reprises de se rapprocher du syndic actuel pour expliquer les erreurs de son prédécesseur.

Réponse de la cour

Il doit être rappelé qu'en application de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

Par 'frais nécessaires', il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme les frais de mise en demeure, de relance suivant cette mise en demeure et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, investis pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

Ne relèvent pas de ces dispositions, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de tout syndic, dont la mission est de procéder au recouvrement des charges impayées affectant de très nombreuses copropriétés, et qui sont répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'assignation en justice qui feront l'objet des dépens de l'instance concernée par cette acte, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l'assignation. Sauf si ce dernier démontrait que ses diligences excédaient, par leur temps, la spécificité de celles-ci, cette gestion courante par un syndic des impayés de charges.

Il n'est pas inutile de rappeler également que les rapports entre le syndicat et ses membres sont régis par le règlement de copropriété et non par le contrat de syndic (Civ. 3e, 5 mai 2009, n° 08-13.855), peu important ses mentions sur les honoraires qu'il impute aux transmissions d'éléments aux auxiliaires de justice.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires, sur qui repose la charge de la preuve de l'existence, du montant et de la nécessité des frais dont il demande le recouvrement en application de l'article 9 du code de procédure civile, ne produit aucun courrier de mise en demeure du 4 mai 2015 et il ne démontre pas l'envoi à Mme [Z] de la copie de la lettre du 29 mai 2015 qu'il produit aux débats. Ces frais ne seront pas retenus à la charge de l'intimée.

Concernant, ensuite, le coût de la sommation de payer du 22 juin 2015, faute de démonstration de l'envoi préalable d'une mise en demeure par courrier simple ou par courrier recommandé avec accusé de réception à Mme [Z] sa nécessité pour recouvrir le montant des charges impayées n'est pas démontrée. Ce d'autant plus que Mme [Z] produit aux débats deux courriers de son mandataire du 3 juin et du 8 juillet 2015, ainsi qu'un courriel du 25 juin de ce dernier dont la bonne réception par le cabinet HJS Immobilier est démontrée par la prise en compte des chèques envoyés avec ces éléments dans le décompte produit aux débats. Or, il y était demandé l'envoi au gestionnaire des appels de charges et décomptes afférents et évoqué des difficultés de réception de ces appels. La nécessité de la sommation ayant directement suivi ces demandes plutôt qu'un courrier préalable en réponse au mandataire de Mme [Z] est d'autant moins démontrée. Le coût de cet acte ne sera donc pas imputé à l'intimée.

Les honoraires dus au titre des assignations délivrées ne le seront pas davantage relevant des dépens pour la présente procédure et n'étant pas imputables à Mme [Z] pour la procédure judiciaire distincte engagée dont la cour n'est pas saisie et ce d'autant plus qu'elle a abouti à une décision de radiation faute de diligence du syndicat des copropriétaires.

Les frais de suivi et de transmission facturés par le syndic relèvent de la mission de gestion courante des impayés de charges par un syndic, faute de démonstration de diligences excédant celle-ci. Au surplus, leur réitération trimestrielle à un montant forfaitaire, sans explication des diligences accomplies, ne suffit pas à démontrer leur nécessité. Seul le règlement de copropriété régit les relations entre le syndicat et les copropriétaires.

En conséquence, la cour confirme le jugement attaqué en ce qu'il a rejeté la demande du syndicat des copropriétaires à ce titre.

Sur la demande de dommages et intérêts

Moyens des parties

L'appelant conclut à la réformation du jugement attaqué en faisant valoir que, faute de s'acquitter de ses charges, Mme [Z] a participé activement au dysfonctionnement de la copropriété et se trouve responsable du préjudice qui en découle.

L'intimée répond que :

-  les pièces produites aux débats démontrent qu'à aucun moment, elle n'a tenté de se soustraire abusivement au paiement des charges afférentes aux lots dont elle est propriétaire ;

- les réclamations et actions ont été engagées de façon téméraire par le syndic.

Réponse de la cour

En application de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce, faute pour le syndicat des copropriétaires de caractériser la mauvaise foi de Mme [Z], qu'il n'invoque même pas, et de démontrer en quoi le préjudice de « dysfonctionnement de la copropriété » dont il se prévaut est distinct du préjudice causé par les retards de paiement de l'intimée réparés par les intérêts moratoires alloués (Civ. 3e, 4 septembre 2025, n°23-23.329), comme le lui avaient déjà indiqué les premiers juges, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté sa demande de dommages et intérêts.

Sur la capitalisation des intérêts à compter de la signification des conclusions d'appel

L'article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

Lorsque les conditions prévues par cette disposition sont réunies, les juges ne peuvent écarter une telle demande, qu'en cas de faute du créancier.

Aussi, au vu des termes de la demande formulée dès l'assignation du 14 mars 2022 et dans les conclusions de l'appelant, il sera ordonné que les intérêts des sommes dues seront capitalisés par périodes annuelles à compter du 15 février 2023 (date de la notification de ses conclusions d'appelant comme demandé par celui-ci).

Sur les frais du procès d'appel

Mme [Z], partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel, Me Xavier Guitton, membre de l'AARPI Aundineau-Guitton, pouvant recouvrer directement ceux dont il a fait l'avance sans en avoir reçu provision, dans les conditions prévues à l'article 699 du code de procédure civile. La demande de distraction des dépens de son conseil sera rejetée.

Elle sera également condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 2000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel et sa demande d'indemnisation à ce titre sera rejetée.

DISPOSITIF

Par ces motifs, la cour