CA Lyon, 8 juill. 2026, RG 25/05721

N° RG 25/05721 -N°Portalis DBVX-V-B7J-QOSM

Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1]

en référé du 24 juin 2025

RG : 24/01623

S.A. GENERALI IARD

C/

S.A.S. HOTEL D'AINAY

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 08 Juillet 2026

APPELANTE :

La société GENERALI, S.A. dont le siège social est sis [Adresse 1], immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 552 062 663, représentée par ses représentants légaux en exercice

Représentée par Me Jean-marie PERINETTI de la SELARL JURISQUES, avocat au barreau de LYON, toque : 365

INTIMÉE :

La société HOTEL D'AINAY, SAS au capital de 10.000 €, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 900 317 439, dont le siège est situé [Adresse 2], représentée par son Président en exercice domicilié de droit audit siège

Représentée par Me Nicolas LARCHERES, avocat au barreau de LYON, toque : 162

* * * * * *

Date de clôture de l'instruction : 26 Mai 2026

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 27 Mai 2026

Date de mise à disposition : 08 Juillet 2026

Audience tenue par Véronique DRAHI, président, et Nathalie LAURENT, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,

assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier

A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport.

Composition de la Cour lors du délibéré :

- Bénédicte BOISSELET, président

- Véronique DRAHI, conseiller

- Nathalie LAURENT, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Véronique DRAHI, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 9 juillet 2021, M. [N] [J] et Mme [F] [Z] épouse [J] ont vendu à la SAS Hôtel d'[Adresse 3] un fonds de commerce d'hôtel exploité dans l'immeuble en copropriété situé [Adresse 4] à [Localité 3]. Cette cession comprenait notamment le droit, pour le temps restant à courir à compter de l'entrée en jouissance, des deux baux commerciaux qui avaient été consentis les 15 février et 1er mars 2021 respectivement par l'indivision [C] pour la location des lots n°14, 22 et 33 et par Mme [E] [O] pour la location des lots n°8 et 17.

La société Hôtel d'Ainay a également repris le contrat d'assurance des locaux professionnels, initialement souscrit par les vendeurs auprès de la SA Generali Iard.

En août 2022, la société Hôtel d'Ainay a constaté l'affaissement du plancher du 3ème étage de l'immeuble et après plusieurs expertises amiables réalisées par des cabinets mandatés, soit par le syndic de la copropriété, soit par la société Sada Assurances, assureur de la copropriété, soit par la société Generali, l'hôtel a fait l'objet d'une mesure de fermeture administrative par arrêté municipal du 23 novembre 2022.

Saisi par la société Hôtel d'Ainay, le président du tribunal judiciaire de Lyon, statuant en référé, a par ordonnance du 23 novembre 2022, ordonné une expertise judiciaire confiée à M. [X] [Y] au contradictoire de M. et Mme [J], vendeurs du fonds de commerce, de M. [C] représentant l'indivision [C] et de Mme [O], bailleurs, du syndicat des copropriétaires et de son assureur, la société Sada Assurances, ainsi que des deux sociétés exploitant la boulangerie «'[I]'» et l'épicerie «'U express'» situées au rez-de-chaussée de l'immeuble.

Par un courrier de son conseil du 7 décembre 2022, la société Hôtel d'Ainay a demandé à la société Generali la mobilisation de sa garantie «'perte d'exploitation'».

Sans réponse de son assureur, la société Hôtel d'Ainay a saisi le juge des référés qui, par ordonnance du 22 juillet 2023, a rendu les opérations d'expertises en cours communes et opposables aux sociétés Generali Iard et Mutuelles de l'Est, ancien assureur du syndicat des copropriétaires. Le juge des référés a en revanche débouté la société Hôtel d'Ainay de sa demande de provision au motif qu'elle se heurtait à des contestations sérieuses tenant aux exclusions de garantie opposées par la société Generali Iard.

S'appuyant sur la note expertale n°2 aux termes de laquelle l'expert judiciaire indique ne pas avoir constaté de pourriture ou moisissure sur les poutres, la société Hôtel d'Ainay a de nouveau, par exploit du 12 août 2024, fait assigner en référé la société Generali Iard aux fins de condamnation à lui verser une somme provisionnelle de 102'200 €.

Par ordonnance de référé contradictoire du 24 juin 2025, le président du Tribunal Judiciaire de Lyon a':

Condamné la société Generali Iard à payer à la société Hôtel d'Ainay une provision à valoir sur l'indemnité pour pertes d'exploitation, d'un montant de 96'486 €,

Dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus de la demande indemnitaire provisionnelle,

Condamné la société Generali iard aux dépens de la présente instance,

Condamné la société Generali à payer à la société Hotel d'Ainay la somme de 1'500 €, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration en date du 9 juillet 2025, la SA Generali Iard a relevé appel de cette décision en tous ses chefs et, par avis de fixation du 29 août 2025 pris en vertu des articles 906 et suivants du code de procédure civile, l'affaire a été fixée à bref délai.

***

Aux termes de ses écritures remises au greffe par voie électronique le 18 mai 2026 (conclusions d'appel n°2), la SA Generali Iard demande à la cour':

A titre principal :

Réformer, infirmer, annuler la décision dont appel (ordonnance de référés du 24 juin [Immatriculation 1]/01623) en ce qu'elle a :

Condamné la société Generali Iard à payer à la société Hôtel d'Ainay une provision à valoir sur l'indemnité pour pertes d'exploitation, d'un montant de 96'486,00 €,

Condamné la société Generali Iard aux dépens de la présente instance,

Condamné la société Generali Iard à payer à la société Hôtel d'Ainay la somme de 1'500,00 €, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Et, statuant de nouveau :

Débouter la société Hôtel d'Ainay de l'intégralité de ses demandes comme se heurtant à des contestations sérieuses,

Juger que chacune des parties conservera à sa charge ses propres frais et dépens,

A titre subsidiaire :

Si par impossible la cour accordait une provision à la société Hôtel d'Ainay,

Réformer, infirmer, annuler la décision dont appel (ordonnance de référés du 24 juin [Immatriculation 1]/01623) en ce qu'elle a :

Condamné la société Generali Iard à payer à la société Hôtel d'Ainay une provision à valoir sur l'indemnité pour pertes d'exploitation, d'un montant de 96'486,00 €,

Condamné la société Generali Iard aux dépens de la présente instance,

Condamné la société Generali Iard à payer à la Société Hôtel d'Ainay la somme de 1'500,00 €, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Et, statuant de nouveau :

Déduire de toute condamnation de la société Generali Iard sa franchise applicable à hauteur de 5'711 € outre un montant de 840 € au titre du délai de carence, à savoir déduire la somme totale de 6'551,00 €,

Rejeter toute demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile dirigée à l'encontre de la société Generali Iard,

Juger que chacune des parties conservera à sa charge ses propres frais et dépens,

En tout état de cause :

Et comme il l'a été vu supra :

Rejeter toute demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile dirigée à l'encontre de la société Generali,

Juger que chacune des parties conservera à sa charge ses propres frais et dépens.

***

Aux termes de ses écritures remises au greffe par voie électronique le 25 mai 2026 (conclusions d'intimé n°2), la SAS Hôtel d'Ainay demande à la cour':

Confirmer purement et simplement dans toutes ses dispositions l'ordonnance de référé rendue le 24 juin 2025 par le président du tribunal judiciaire de Lyon,

Débouter la société Generali Iard de l'ensemble de ses demandes,

Condamner la société Generali Iard à verser à la société Hôtel d'Ainay une somme de 10'000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamner la société Generali Iard aux entiers dépens de l'instance.

***

Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé des moyens venant à l'appui de leurs prétentions.

MOTIFS,

Sur la demande de provision':

La SA Generali Iard considère que la demande de provision se heurte à des contestations sérieuses, la première tenant au fait que les opérations d'expertise sont toujours en cours et qu'il convient d'attendre le dépôt du rapport définitif pour connaître les causes et origines des désordres. Elle souligne en effet que ne sont pas garantis les dommages et frais causés par des pourritures, moisissures et micro-organismes ou ceux consécutifs à une négligence grave ou à un défaut d'entretien.

Elle oppose ensuite les stipulations de la police dès lors que, comme retenu par le juge des référés dans une première décision du 11 juillet 2023, la société Hôtel d'Ainay ne peut pas solliciter la garantie «'pertes d'exploitation'» à défaut pour ces pertes d'être consécutives à un dommage matériel garanti au titre de la garantie «'événements imprévus'». Elle rappelle que la police prévoit une exclusion de garantie pour les biens n'appartenant pas à l'assuré et elle considère que tel est le cas des dommages matériels affectant l'immeuble qui appartient, soit aux bailleurs s'agissant des parties privatives, soit au syndicat des copropriétaires s'agissant des parties communes. Elle critique la décision du premier juge ayant retenu que les embellissements et aménagements du locataire seraient affectés par les dommages litigieux alors que la société Hôtel d'Ainay ne justifie pas de la propriété desdits embellissements et aménagements, condition sine qua non de la garantie perte d'exploitation.

Elle estime que le premier juge a ajouté aux stipulations contractuelles une interprétation qui relève du fond. Elle conteste que les aménagements et embellissements du locataire soient affectés par le sinistre, lequel touche la structure bois des planchers, soit des parties communes de l'immeuble appartenant à la copropriété. Elle considère que les travaux de réfection des embellissements et aménagements des locaux exploités par l'assuré ne sont que la conséquence des travaux de remise en état des parties communes et doivent dès lors être supportés par la copropriété.

Au surplus, elle estime que les stipulations contractuelles ne permettent pas le versement d'une provision, aucune indemnité n'étant due en cas de cessation définitive, après sinistre, de l'activité. Elle affirme que le versement de l'indemnité suppose une reprise, au moins partielle, d'activité.

A titre subsidiaire, elle discute le quantum de la provision réclamée, soit 280 € par jour dans la limite d'un an, par l'application de ses plafonds et franchises, soit une franchise de 5'711 € calculée sur l'indice FFB multiplié par cinq et une franchise de trois jours de carence (280 € X 3).

La société Hôtel d'Ainay fait d'abord valoir que la garantie due par Generali n'est pas sérieusement contestable dans la mesure d'abord où les dommages subis résultent manifestement d'événement accidentel au sens de la police. Elle rappelle que la ville de [Localité 1] a constaté le 18 novembre 2022 un affaissement d'une partie du plancher de l'immeuble exploité et ordonné l'évacuation de l'hôtel et sa fermeture temporaire. Elle précise que les investigations ont objectivé un sous-dimensionnement des poutres et solivages composant les planchers de l'immeuble en plusieurs endroits de la structure, caractérisant un événement imprévu au sens de la police. Au demeurant, elle souligne que le dégât des eaux affectant le local buanderie permet également de mobilier la garantie de Generali.

Elle considère que le seul fait que l'expertise soit en cours n'interdit pas de solliciter une provision et elle souligne que la pourriture initialement envisagée a été écartée par l'expert, lequel a également écarté tout défaut d'entretien. Elle souligne que la cause et l'origine du sinistre ont d'ores et déjà été mises en évidence par les opérations d'expertise, à savoir le sous-dimensionnement des poutres et solivages composant les différents planchers de l'immeuble.

Elle conteste que les biens endommagés ne lui appartiennent pas, estimant que les affirmations de Generali sont contraires au contrat d'assurance qui garantit les pertes d'exploitation consécutives à un dommage matériel ayant donné lieu à indemnisation au titre de la garantie «'événements imprévus'», avec une exclusion concernant les biens n'appartenant pas à l'assuré qui ne concerne pas les aménagements et embellissements effectués par le locataire. Elle affirme que sont endommagés l'appareillage et l'installation électrique, les équipements sanitaires, les équipements des chambres, les revêtements de sol, les cloisons et les revêtements des murs et plafonds. Elle estime que ces dommages résultent du CCTP établis par Ciméo à la demande de l'expert pour déterminer les travaux de reprises nécessaires. Elle conteste que le premier juge se soit livré à une interprétation du contrat mais elle estime qu'il l'a simplement appliqué.

Elle ajoute que s'agissant d'une clause d'exclusion de garantie, la charge de la preuve de son application incombe à Generali et que les baux prévoient que même si la propriété des embellissements réalisés par le locataire est attribuée au bailleur, le locataire renonce à tout recours contre le bailleur si ces embellissements sont endommagés.

Elle précise qu'outre les embellissements et aménagements endommagés, s'ajoute l'obligation de mettre les locaux aux normes de sécurité contre les risques d'incendie et d'accessibilité. Elle souligne que le fait que la responsabilité soit celle de la copropriété puisque le sinistre trouve son origine dans les planchers de l'immeuble, cela ne fait pas disparaître la garantie due par Generali à qui il appartiendra d'exercer ses recours contre les tiers qu'elle estime responsable.

Enfin, elle conteste que le versement d'une indemnité soit subordonné à une reprise d'activité, l'assureur ne démontrant pas l'exclusion de garantie qu'il invoque. Elle relève que la police prévoit que le versement d'acompte pour permettre à l'assuré de financer les dépenses nécessaires à la reprise d'activité. Elle souligne qu'elle fait tout son possible pour éviter une cessation définitive d'activité malgré l'attitude détestable de son assureur, précisant que les travaux de renforcement de l'immeuble sont désormais achevés et qu'elle est en train de chiffrer les travaux de second 'uvre nécessaires.

Sur le quantum, elle fait sienne la motivation du premier jour selon laquelle les trois jours de carence ne doivent pas diminuer la garantie due mais uniquement décaler dans le temps le point de départ de la garantie. Elle souligne que le premier juge a déjà soustrait la franchise contractuelle.

Sur ce,

En vertu de l'article 835 du code de procédure civile, il peut être alloué en référé, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée, le juge fixant discrétionnairement la somme qu'il convient d'allouer au requérant.

En l'espèce, il résulte des conditions particulières de la police Multirisque «'100% Pro, artisans, commerçants, prestataires de services'» versés aux débats que, parmi les garanties souscrites par la société Hôtel d'Ainay, figurent notamment les garanties «'événements imprévus'» et «'soutien financiers'», cette dernière incluant les garanties «'pertes d'exploitation'» dans la limite de 216'028 € et «'valeur vénale du fonds de commerce'» dans la limite de 708'287 €. Les conditions générales de cette même police précisent, concernant la garantie «'événements imprévus'», qu'elle porte notamment sur les «'pertes d'exploitation consécutives si vous avez souscrit la garantie «'perte d'exploitation'»'», ce qui est donc le cas.

Par ailleurs, la garantie «'événements imprévus'» s'applique aux dommages résultant d'un événement accidentel défini dans le glossaire de la police comme «'tout événement soudain, imprévu et extérieur à la victime, constituant la cause du dommage'».

L'affaissement du plancher constaté en août 2022 et ayant conduit à un arrêté municipal d'interdiction d'accès à l'établissement correspond à l'évidence à un événement imprévu ainsi défini et, en l'état de la note expertale n°2 de l'expert [X] [Y] du 7 septembre 2023, le sinistre a pour origine un sous-dimensionnement des différents planchers identifié et mesuré par le BET Ciméo, sapiteur.

Si dans l'une des précédentes instances en référé, la société Generali avait pu valablement opposer l'exclusion de garantie prévue page 23 des conditions générales de la police lorsque «'les dommages et frais sont causés par ' pourriture, moisissures et micro-organismes'» dans la mesure notamment où les premières expertises amiables organisées à l'automne 2022 avaient objectivé de l'humidité au niveau de la poutre maîtresse entre les deuxième et troisième étages de sorte que sa contestation au titre de cette exclusion de garantie présentait un caractère sérieux, les investigations plus récentes de l'expert judiciaire et de son sapiteur ont désormais exclut tout rôle structurel de l'humidité relevé.

Dès lors, c'est par des motifs exacts et pertinents tant en droit qu'en fait et que la cour adopte expressément que le premier juge a écarté comme dépourvu de tout caractère sérieux la contestation de Generali tenant à l'absence de mobilisation de la garantie «'événements imprévus'» en raison d'une éventuelle imputabilité du sinistre à des pourritures, moisissures et micro-organismes ou à un défaut d'entretien. Le premier juge a d'ailleurs détaillé les taux d'hygrométrie relevés, étage par étage, par le BET Ciméo, sapiteur, en précisant que ce dernier n'avait constaté ni pourriture, ni moisissures, de même que le premier juge a souligné l'analyse de ces taux par l'expert judiciaire qui indique que le plus fort des taux d'humidité relevé n'a engendré aucune conséquence structurelle.

La cour d'appel constate que l'argumentation de la société appelante, qui n'invoque aucune négligence grave ou défaut d'entretien, consiste en réalité à faire fi de ces nouvelles données techniques issues des opérations d'expertise judiciaire, alors même qu'elle ne discute pas ces mêmes données dans son dire du 24 avril 2026 adressé à l'expert [X] [Y].

Dans ces conditions, la circonstance que l'expertise judiciaire soit toujours en cours constitue d'autant moins un obstacle à l'action en paiement par provision engagée par la société Hôtel d'Ainay puisque la note expertale n°2 comporte des éléments suffisamment précis pour permettre d'écarter, avec l'évidence requise devant le juge des référés, un éventuel rôle causal de pourriture, moisissures ou d'un défaut d'entretien dans la survenance du sinistre, sans contestation, autre que purement théorique, sur ce point.

Concernant l'exclusion de la garantie «'événements imprévus'» aux «'dommages causés aux biens n'appartenant pas à l'assuré'», la circonstance que les désordres affectent les planchers sous-dimensionnés des différents étages de l'hôtel (que ces planchers constituent des parties communes appartenant à la copropriété ou des parties privatives structurelles appartenant aux bailleurs), n'enlève rien à la réalité des désordres affectant également les aménagements et embellissements intérieurs de l'hôtel. En effet, le procès-verbal de constat établi le 21 novembre 2022 par commissaire de justice illustre le caractère indissociable de ces désordres en montrant notamment une lézarde ayant causé la casse d'une rangée de carreaux au mur de l'une des salles de bain, ainsi que des sols affaissés en plusieurs endroits sur lesquels les joints de carreaux ont sauté.

Ainsi, la réfection des aménagements et embellissements intérieurs n'est pas uniquement la conséquence de la réfection des planchers mais la réparation de désordres affectant directement ces mêmes aménagements et embellissements. A ce titre, la société Hôtel d'Ainay rapporte suffisamment la preuve de dommages matériels affectant des biens lui appartenant de sorte que la perte d'exploitation dont il est demandé l'indemnisation est bien consécutive à un dommage matériel garanti au titre de la garantie «'événements imprévus'», sans préjudice des éventuels recours de la société Generali Iard.

A cet égard, le premier juge a exactement relevé la définition donnée dans le glossaire de la police concernant les «'pertes financières sur agencement du locataire'» selon laquelle il est indifférent que ces aménagements et embellissements réalisés par le locataire soient devenus «'la propriété du propriétaire du bâtiment, dès lors que, du fait d'un sinistre garanti, il y a refus du propriétaire de les reconstituer'» puisque les baux consentis par l'indivision [C] et par Mme [O] comportent chacun une clause d'accession selon laquelle le bailleur devient, à la fin du bail, propriétaire des travaux d'aménagement et embellissements réalisés par le locataire, sans que le bailleur ne soit tenu pour autant de répondre des destructions, détériorations totales ou partielles survenant en cours de bail.

Il s'ensuit que la clause d'exclusion de garantie tenant à l'absence de propriété des biens endommagés ne présente pas le sérieux requis pour faire échec à la demande de provision en l'état de la définition donnée aux «'pertes financières sur agencement du locataire'» par la police d'assurance elle-même.

Comme exactement retenu par le premier juge, aucune stipulation de la police ne subordonne le versement d'une provision au titre de la garantie «'perte d'exploitation'» à une reprise, au moins partielle de l'activité. En outre, alors que la société Generali Iard se prévaut de l'exclusion de garantie «'en cas de cessation définitive, après sinistre, de l'activité déclarée'», la société appelante ne rapporte pas la preuve qui lui incombe qu'une cessation définitive apparaît au moins plausible.

Cette éventualité est au demeurant démentie par les diligences dont justifie la société Hôtel d'Ainay pour faire réaliser les travaux de second 'uvre et, ainsi, pouvoir reprendre son activité en ayant mandaté un contrôleur technique pour le suivi des travaux et en produisant le planning prévisionnel de ceux-ci.

Enfin et contrairement à ce que soutient la société appelante à titre subsidiaire, le délai de carence de trois jours prévu page 26 de la police pour chiffrer le préjudice d'exploitation indemnisable ne vient pas s'ajouter à la franchise applicable selon le tableau figurant page 23 et qui correspond en réalité à 5'714 €, mais doit uniquement conduire à reporter le point de départ du délai maximal d'un an indemnisé.

L'argumentation de l'assureur tendant à voir réduire la condamnation prononcée en première instance, en plus de la franchise appliquée, de la somme de 840 € au titre d'une franchise de trois jours, est en conséquence écartée comme procédant d'une mauvaise lecture des stipulations de la police.

Au final, l'ordonnance attaquée, en ce qu'elle a condamné la société Generali Iard à payer à la société Hôtel d'Ainay une provision de 96'486 € à valoir sur l'indemnité des pour pertes d'exploitation, est confirmée.

Sur les demandes accessoires':

La cour d'appel confirme la décision attaquée qui a condamné la société Generali Iard, partie perdante, aux dépens de première instance et à payer à la société Hôtel d'Ainay la somme de 1'500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, montant justifié en équité.

La société Generali Iard, partie perdante, est condamnée aux dépens à hauteur d'appel.

La cour d'appel condamne en outre à hauteur d'appel la société Generali Iard à payer à la société Hôtel d'Ainay la somme de 3'000 € à valoir sur l'indemnisation de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS