CA Limoges, 8 juill. 2026, RG 25/00744

ARRET N° 241

N° RG 25/00744 - N° Portalis DBV6-V-B7J-BIXBP

AFFAIRE :

Mme [L] [R]

C/

Organisme L'ODHAC DE LA H.V.

MAV/TT

Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

Grosse délivrée aux avocats

COUR D'APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU 08 JUILLET 2026

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Le huit Juillet deux mille vingt six la Chambre civile de la cour d'appel de LIMOGES a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :

ENTRE :

Madame [L] [R]

née le 16 Octobre 1973 à [Localité 1],

demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Julien MARET de la SELARL JULIEN MARET, avocat au barreau de LIMOGES

(bénéficie d'une aide juridictionnelle partielle numéro C-[Numéro identifiant 1] du 10/11/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 2])

APPELANTE d'une décision rendue le 08 Octobre 2025 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 2]

ET :

L'ODHAC DE LA HAUTE [Localité 3]

Office Public d'HLM,

dont le siège est situé [Adresse 2],

représentée par Me Philippe CHABAUD de la SELARL CHAGNAUD CHABAUD & ASSOCIÉS, avocat au barreau de LIMOGES

INTIMÉE

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L'affaire a été fixée à bref délai à l'audience du 27 Mai 2026, en application de l'article 906 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été rendue le 13 Mai 2026.

Conformément aux dispositions de l'article 805 du Code de Procédure Civile, Madame Marie-Anne VALERY, Conseillère, magistrat rapporteur, assistée de Madame Isabelle MOREAU, Greffier, a tenu seule l'audience au cours de laquelle elle a été entendue en son rapport. Les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.

Après quoi, Madame Marie-Anne VALERY, Conseillère, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 08 Juillet 2026 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

Au cours de ce délibéré, Madame Marie-Anne VALERY, Conseillère, a rendu compte à la Cour, composée de Monsieur Didier DE SEQUEIRA, Président de chambre,de Madame Géraldine VOISIN, Conseillère et de Madame Marie-Anne VALERY, Conseillère. A l'issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l'arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.

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LA COUR

EXPOSÉ DU LITIGE

Faits et procédure

Suivant contrat du 18 juillet 2016, l'office public de l'habitat ODHAC 87 a donné à bail à Mme [L] [R] le logement n° 90 de type 4 au sein de la résidence [Adresse 3] à [Localité 2]. Le montant du loyer mensuel a été fixé à 490,27 €, provision sur charges comprise, outre le paiement d'un loyer mensuel de 33,60 € pour un garage.

Le 9 janvier 2025, le bailleur a fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour un montant en principal de 955,40 euros, outre les frais d'acte.

Le commandement a été notifié le 10 janvier 2025 à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 avril 2025, l'ODHAC 87 a fait assigner Mme [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges statuant en référé aux fins de voir principalement constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation, d'ordonner son expulsion et de celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et la condamner à lui payer à titre provisionnel la somme de 1 002,79 € à valoir sur l'arriéré locatif arrêté au 27 mars 2025 et une indemnité d'occupation d'un montant équivalent à celui des loyers et charges à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 8 avril 2025.

Par ordonnance de référé réputée contradictoire en date du 8 octobre 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges, a :

- constaté la résiliation à compter du 9 mars 2025 du bail conclu le 18 juillet 2016 entre ODHAC 87 et Mme [L] [R] ;

- ordonné, faute de départ volontaire incluant la remise des clefs, l'expulsion de Mme [L] [R] ainsi que de tout occupant de son chef du local sis [Adresse 4], si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, et conformément à l'article L. 433-1 du même code, à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées ;

- condamné Mme [L] [R] à payer à ODHAC 87 la somme provisionnelle de 1 155,29 € à valoir sur l'arriéré locatif arrêté au 1 155,29 comprenant les loyers charges et indemnités d'occupation, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

- fixé l'indemnité d'occupation sans droit ni titre due par Mme [L] [R] à la somme mensuelle de 427,15 € à compter la résiliation du bail et au besoin la condamne à verser à ODHAC 87 à titre provisionnel ladite indemnité mensuelle jusqu'à complète libération des lieux, sous déduction des versements intervenus depuis ;

- condamné Mme [L] [R] à payer à ODHAC 87 la somme de 350 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens comprenant le coût de l'assignation, du commandement de payer du 9 janvier 2025 et celui de la notification de l'assignation au représentant de l'Etat dans le département ;

- rappelé que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire ;

- débouté ODHAC [Cadastre 1] du surplus de ses demandes ;

- dit qu'une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département ;

Par déclaration en date du 21 novembre 2025, Mme [L] [R] a relevé appel de cette ordonnance en toutes ses dispositions.

La clôture de la procédure devant la cour a été prononcée par ordonnance du 13 mai 2026.

Prétentions et moyens et des parties

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 janvier 2026, Mme [L] demande à la cour de :

- infirmer l'ordonnance de référé rendue par le tribunal judiciaire de Limoges en date du 8 octobre 2025 ;

- statuant à nouveau ;

- suspendre l'exécution de la clause résolutoire ;

- accorder des délais de paiement à Mme [L] [R] :

- rejeter toutes demandes contraires aux présentes ;

- dire et juger que chacune des parties conservera la charge des dépens.

Au soutien de ses prétentions, Mme [R] produit des éléments démontrant qu'elle est en situation de régler sa dette et justifiant le bien fondé de sa demande de délais de paiement sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 9 février 2026, l'ODHAC de la Haute-[Localité 3] demande à la cour de voir :

- constater l'accord des parties pour suspendre en l'état l'exécution de la clause résolutoire et accorder des délais de paiement à Mme [L] [R] selon les modalités suivantes : 4 échéances de 150 €, puis une échéance de 165,64 € du 7 décembre 2025 au 4 avril 2026 ;

- dire qu'à défaut de respecter par Mme [L] [R] de ses engagements, la clause résolutoire redeviendra effective ;

- condamner Mme [L] [R] aux dépens d'appel.

Au soutien de ses prétentions, l'ODHAC 87 expose qu'un plan d'apurement a été signé avec Mme [R] le 20 novembre 2025. La locataire a également signé un protocole d'accord de prévention de l'expulsion en date du 20 novembre 2025. À la date du dépôt des conclusions, l'ODHAC 87 fait observer à la cour que Mme [R] tient ses engagements.

Par message électronique du 22 juin 2026, le conseiller rapporteur a sollicité les observations des parties sur l'opportunité d'une rectification d'erreur matérielle du dispositif de l'ordonnance du 8 octobre 2025, s'agissant de la date d'effet de l'arrêté de la dette locative. Il a également été demandé aux parties de préciser si le plan d'apurement signé le 20 novembre 2025 était soldé.

Par messages en réponse des 25 et 29 juin 2026, les parties ont indiqué accepter la rectification proposée, et confirmé que Mme [R] a réglé sa dette conformément au plan.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la rectification d'erreur matérielle

Selon l'article 462 du code de procédure civile, les erreurs et omissions matérielles qui affectent un jugement, même passé en force de chose jugée, peuvent toujours être réparées par la juridiction qui l'a rendu ou par celle à laquelle il est déféré, selon ce que le dossier révèle ou, à défaut, ce que la raison commande. Le juge peut se saisir d'office.

Une erreur matérielle affecte le dispositif de l'ordonnance déférée à la cour, en ce qu'elle indique que l'arriéré locatif est arrêté « au 1155,29 ».

Cette erreur sera réparée au dispositif du présent arrêt, par l'indication de la date du 01 septembre 2025, qui figure dans les motifs de l'ordonnance.

Sur la clause résolutoire

L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que :

- tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ;

- le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la double condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement à l'intéressé dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil ;

- lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

C'est par des motifs complets et pertinents que le premier juge a considéré, à la date à laquelle il statuait, que la résiliation du bail était acquise par l'effet de la clause résolutoire et condamné Mme [R] à payer la somme de 1 155,29 euros à valoir sur la dette locative arrêtée au 1er septembre 2025.

Néanmoins, dès lors que Mme [R] a sollicité l'infirmation de l'ordonnance en toutes ses dispositions, la cour doit examiner si la clause résolutoire peut encore produire ses effets.

Sur la demande de délai de paiement

Les parties se sont accordées sur l'octroi à la débitrice de délais de paiement destinés à lui permettre de poursuivre l'apurement de sa dette d'arriérés de loyers.

Le plan signé le 20 novembre 2025 prévoit de régler en cinq mensualités à compter du 7 décembre 2025 jusqu'au 7 avril 2026 (4 fois 150 euros, et une 5ème mensualité de 165,64 euros) la dette locative de 765,64 euros concernant la période d'avril à septembre 2025.

Il convient donc d'octroyer au locataire le bénéfice de délais de paiement à effet de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Les échéances de règlement sont antérieures à la date de la présente décision. L'ODHAC 87 a confirmé par note en délibéré que la dette était soldée.

Par conséquent, la clause résolutoire est réputée ne jamais avoir joué, le bail se poursuit et il n'y a pas lieu à prononcer l'expulsion.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

L'ordonnance déférée sera confirmée en ce qu'elle a mis les dépens à la charge de Mme [L].

L'équité commande de débouter l'ODHAC 87 de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

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PAR CES MOTIFS