TJ 74010, 10 juill. 2026, RG 26/00242

Expéditions le : Minute n° 26/00198

Grosse :

ORDONNANCE DU : 10 Juillet 2026

DOSSIER N° : N° RG 26/00242 - N° Portalis DB2Q-W-B7K-GD7U

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DEMANDERESSE

Madame [V] [Z], demeurant [Adresse 1] [Adresse 2] - [Localité 1]

représentée par Me Athénaïs LESPINE, avocat au barreau d’ANNECY

DÉFENDEUR

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE - HAUTE-SAVOIE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par Maître Bertrand PILLET - SCP STACOVA3, avocat au barreau de CHAMBERY

LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame RIVAS, Magistrat à titre temporaire, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Mme ROCHEL, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 03 Juin 2026 devant Madame RIVAS, Magistrat à titre temporaire, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 10 Juillet 2026.

Ordonnance rendue publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 6 avril 2004, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE a donné en location à Mme [V] [Z] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 2].

Se plaignant de la persistance des désordres, Mme [V] [Z] a, par assignation du 12 février 2026, saisi le juge des contentieux de la protection d’[Localité 3], statuant en référé, pour demander à l’encontre de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE de :
Ordonner une expertise judiciaire Désigner tel expert qu’il plaira avec pour mission de :. Se rendre sur place [Adresse 4] à [Localité 2].
. Se faire remettre et prendre connaissance de tous les documents utiles et entendre tous sachants
. Constater l’existence des désordres et non- conformités allégués par la partie demanderesse dans l’assignation, c’est-à-dire ceux listés dans le procès-verbal de constat du Commissaire de justice du 15 mai 2025, visant notamment les désordres suivants :
- Odeur anormale d’humidité dans l’appartement
- Eau stagnante sur l’auvent de l’entrée dans l’immeuble
- Fissure fenêtre jour
- Garde-corps balcon instable
- Fissures dalle balcon
- Réseau électrique défectueux / non conforme
- Infiltrations dans l’appartement avec auréoles d’humidité
- Revêtements sols vétustes dans toutes les pièces
- Tapisseries vétustes dans les chambres
- Système d’ouverture/fermeture fenêtre chambre du fond défectueux
- Traces de moisissures placard chambre
Et celui plus récent consistant en l’infestation de nuisibles
. En indiquer la nature, la cause et l’importance
. Préconiser les remèdes à y apporter et les travaux nécessaires à la remise en état de l’appartement, en évaluer le coût et la durée
. Fournir tous éléments techniques ou de fit de nature à permettre le cas échéant à la juridiction compétente sur le fond du litige de déterminer les responsabilités éventuelles encourues et d’évaluer les préjudices de tout nature résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état
. Etablir une note expertale valant compte-rendu de chaque accédit qu’il organisera dans les quinze jours dudit accedit
. Etablir un pré-rapport et laisser un délai d’un mois aux parties pour formuler leurs observations par voie de dire avant de déposer son rapport définitif
suspendre le paiement des loyers et autoriser Mme [Z] à consigner le montant desdits loyers auprès de la Caisse des dépôts et consignation, jusqu’au jour du prononcé de l’ordonnance à intervenir,condamner l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 3 juin 2026.

Lors de l’audience, Mme [V] [Z], représentée par son conseil, maintient ses demandes. Se plaignant de différents désordres persistants, elle sollicite l’organisation d’une expertise judiciaire de son logement, en application de l’article 145 du code de procédure civile, afin d’établir notamment l’origine des désordres et de donner tous les éléments techniques relatifs aux responsabilités. Elle s’appuie sur un rapport de la société Hydrosolutions rédigé en novembre 2024, ainsi que sur un constat de commissaire de justice réalisé en mai 2025. Elle demande également, sur la base de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, la suspension des loyers au motif que le logement ne permet pas de sauvegarder ni sa sécurité, ni sa santé.

En défense, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE, représenté par son conseil, conteste la demande d’expertise formulée par Mme [Z]. Il fait valoir que cette procédure constitue la quatrième action en justice initiée par la locataire pour des motifs similaires depuis 2018. Il souligne qu'aucune action au fond n'a jamais été introduite et que les précédentes expertises ont conclu à l'absence de manquement du bailleur et à des défauts d'entretien imputables à la locataire. Il fait valoir l’absence de motif légitime, précisant que toutes les doléances de Mme [Z] ont déjà fait l’objet d’expertises et qu’aucun élément nouveau de nature à justifier une nouvelle mesure d’instruction n’est caractérisé. Il ajoute que des travaux de réhabilitation du logement ont été effectués, notamment au niveau de la VMC, et qu’aucune contestation n’avait été élevée après et ce jusqu’à 2023.
S'agissant de la demande tendant à la consignation des loyers, le bailleur plaide que celle-ci ne saurait être accordée à sa locataire, en l’absence notamment de caractérisation d’un manquement du bailleur, de trouble manifestement illicite, d’indécence ou d’inhabitabilité ou encore de péril.

A titre reconventionnel, il demande à ce que Mme [Z] soit condamnée au paiement de la somme de 2.500 euros en réparation du préjudice résultant du caractère abusif de la présente procédure. A l’appui de cette prétention, il indique qu’elle a multiplié plusieurs démarches judiciaires (4ème procédure) et administratives (courrier au Ministre du logement, au directeur général de Haute-Savoie habitat) et qu’en tant que bailleur, il est intervenu à de nombreuses reprises et a traité les difficultés invoquées par Mme [Z].

Le bailleur sollicite la condamnation de Mme [Z] à lui verser la somme de 2.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les frais et dépens ;

A titre subsidiaire, le bailleur demande à ce que l’intégralité des frais de l’expertise judicaire, si elle venait à être ordonnée, soit imputée à Mme [Z].

La décision a été mise en délibéré au 10 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expertise judiciaire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il résulte de l’article 145 du code de procédure civile que s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Ce texte suppose l'existence d'un motif légitime c'est-à-dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l'objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d'autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Par conséquent, il incombe au demandeur de justifier d’éléments rendant crédibles ses affirmations concernant les désordres dans son logement.

En l'espèce, il ressort des pièces produites que les griefs invoqués par Madame [Z] ont déjà fait l'objet de plusieurs procédures successives.

Une première expertise judiciaire a été ordonnée en 2018, sur la demande de Mme [Z], se plaignant de désordres électriques affectant son logement. Si cette expertise n'a pu être menée jusqu'à son terme en raison de l'absence de consignation complémentaire versée par la demanderesse, l'expert a néanmoins déposé un rapport qui ne relève aucune non-conformité, ni aucun aspect de danger particulier de l'installation électrique.

En 2019, une nouvelle expertise judiciaire a été diligentée à la demande de Madame [Z] concernant des désordres liés à l'humidité, aux moisissures, à la ventilation et à l'état des revêtements muraux. Cette expertise a relevé un taux d’humidité normale, une vétusté normale des revêtements, l’absence de désordres structurels apparents particuliers, l’absence de dégradation de plâtre/cloisons, ainsi que l’absence de moisissure visible.
L’expert relève par ailleurs une part de responsabilité de la locataire dans l’état de certains revêtements et l’entretien courant du logement, il évoque « l’insuffisance de ventilation, carence qui participe à la mauvaise ambiance intérieure », (présence de dégradations imputables aux griffures des 4 chats appartenant à la locataire, forte odeur d’urine de chats et de litière…) et il est fait expressément état des conseils généraux mais aussi spécifiques prodigués par le conseiller environnement intérieur qui mentionne la nécessité de maintenir une aération régulière du logement quelle que soit la saison. L'expert relevait certes une défaillance de la VMC, sans toutefois considérer que celle-ci suffisait à elle seule à expliquer les désordres dénoncés. Il n'est justifié d'aucune action au fond engagée à la suite de cette expertise.

En 2021, le bailleur a procédé à d'importants travaux de réhabilitation de la résidence, avec notamment le changement de l’ensemble des VMC. Face à la négligence de Mme [Z], le bailleur a dû la mettre en demeure de laisser accéder les entreprises à son logement afin de pouvoir procéder aux travaux.

En 2023, Madame [Z] a de nouveau sollicité une expertise judiciaire portant essentiellement sur les mêmes griefs. Une ordonnance de référé du 11 septembre 2023 a constaté son désistement.

La présente procédure constitue ainsi la quatrième initiative judiciaire portant, pour l'essentiel, sur des désordres identiques à ceux déjà examinés.

Les pièces nouvelles produites ne sont pas de nature à remettre en cause les conclusions des précédentes expertises.

Le rapport établi par la société spécialisée HYDROSOLUTIONS, intervenue le 21 novembre 2024 pour une recherche de fuite, conclut à l’absence de défaut d’étanchéité du logement, au bon fonctionnement du système de ventilation, et n’a relevé aucun défaut au niveau de la VMC. Seule la présence d’humidité est constatée au plafond de la salle de bains et de la cuisine et la société préconise pour cela une recherche de fuite depuis le logement supérieur.

Le constat de commissaire de justice réalisé le 15 mai 2025 se borne à constater quelques traces visuelles (tapisserie « légèrement » cloquée, « petite » auréole, peinture « légèrement » noircie, « petites » traces verdâtres…), sans constater de désordres significatifs et sans relevé technique d’humidité anormal. En outre, l’huissier relève que Mme [Z] lui déclare que le bailleur n’a effectué aucuns travaux liés à la VMC depuis son entrée dans les lieux en 2004, alors même qu’il est clairement établi que les travaux de réhabilitation incluant le remplacement des VMC ont été réalisés en 2021.

Il ressort également des pièces produites que plusieurs interventions ont été proposées à Mme [Z] concernant certains des griefs, désormais invoqués (fenêtre chambre du fond), sans qu’elle ne donne suite aux sollicitations qui lui étaient adressées. En outre, certains travaux ont déjà été réalisés par le bailleur suite aux griefs dénoncés par Mme [Z] (changement de VMC, remplacement du volet de la cuisine, intervention au niveau du garde-corps, dépôt de graviers sur le toit), de sorte que les désordres actuellement invoqués apparaissent, pour partie, déjà traités et, pour le surplus, insuffisamment nouveaux ou objectivement étayés pour justifier une nouvelle expertise judiciaire.

Dans ces conditions, les demandes de Mme [Z] portent sur des griefs similaires à ceux précédemment examinés et celle-ci ne justifie d'aucun élément nouveau, sérieux et objectif susceptible de caractériser un motif légitime au sens de l'article 145 du code de procédure civile.

Il convient dès lors de rejeter la demande d'expertise judiciaire.

Sur la demande de suspension du paiement des loyers

Les articles 1720 et 1728 du code civil font obligation au bailleur, de délivrer la chose en bon état de réparations et d’entretien, au preneur, d’user de la chose louée conformément à sa destination, et de payer le loyer aux termes convenus.
Ce n’est qu’à titre exceptionnel que le preneur, en application du principe de l’exception d’inexécution, peut être dispensé du paiement des loyers.

La suspension du paiement du loyer suppose à la fois un manquement grave du bailleur à ses obligations contractuelles, notamment à son obligation de délivrance, et l’impossibilité totale d’utiliser les lieux loués.

En l’espèce, aucun élément ne permet de caractériser, à ce stade, une impossibilité totale d’usage du logement ou un trouble manifestement illicite justifiant la suspension des loyers et de surcroît, Mme [Z] ne démontre pas l’inexécution ou l’inexécution suffisamment grave par l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE de ses obligations en qualité de bailleur.

En conséquence, le demande de suspension du paiement des loyers formulée par Mme [Z] sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle pour procédure abusive

En application de l'article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.
Le droit d'agir en justice participe des libertés fondamentales de toute personne. Il dégénère en abus constitutif d'une faute au sens de l'article 1240 du code civil lorsqu'il est exercé en connaissance de l'absence totale de mérite de l'action engagée, ou par une légèreté inexcusable, obligeant l'autre partie à se défendre contre une action que rien ne justifie sinon la volonté d'obtenir ce que l'on sait indu, une intention de nuire, ou une indifférence totale aux conséquences de sa légèreté.

En l'espèce, Mme [Z] a multiplié ses actions administratives (courriers au Ministère chargé du logement, ainsi qu’au directeur général de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE) et judiciaires, en référé-expertise depuis 2018 pour des griefs identiques, alors même que les experts ont conclu à la conformité du logement et que le bailleur a réalisé des travaux de réhabilitation, notamment au niveau de la VMC.
Il convient de relever qu’aucune de ces actions en référé n’a été suivie d’action au fond et qu’en outre certaines procédures n’ont pu être menées jusqu’au bout du propre fait de Mme [Z] (défaut de versement de consignation en 2019 et désistement en 2023).

La présente procédure représente la quatrième saisine du juge des référés aux fins de voir ordonner une expertise portant, sur l’essentiel, sur les mêmes désordres que ceux déjà examinés. En outre, les pièces produites au soutien de cette nouvelle demande ne mettent en évidence aucun élément technique nouveau susceptible de remettre en cause les conclusions des précédentes expertises, comme sus souligné. Il convient de rappeler par ailleurs que différents travaux ont été effectués par le bailleur, ainsi que des propositions d’intervention suite à certains désordres dénoncés, propositions auxquelles Mme [Z] n’a pas daigné répondre.

Ce comportement a contraint le bailleur à assurer à plusieurs reprises sa défense sur des contestations déjà tranchées sur le plan technique, et a mobilisé inutilement et de manière répétée les moyens de la justice.

Tous ces éléments caractérisent l’abus du droit d'ester en justice, par conséquent, Mme [V] [Z] sera condamnée à verser au bailleur la somme de 1.500 euros au titre du préjudice résultant du caractère abusif de la présente procédure.

Sur les frais du procès

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Mme [V] [Z] succombant au principal, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Il parait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. Mme [V] [Z] sera donc condamnée à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler les dispositions de l'article 514 du code de procédure civile qui prévoient l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS