TJ 59350, 18 juin 2026, RG 25/09830

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]
[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/09830 - N° Portalis DBZS-W-B7J-Z45R

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 18 Juin 2026

S.A. 3F NOTRE LOGIS

C/

[W] [O]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 18 Juin 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. 3F NOTRE LOGIS, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Isabelle MERVAILLE-GUEMGHAR, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [W] [O], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 12 Février 2026

Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 18 Juin 2026, date indiquée à l'issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 19 juillet 2016 à effet au 6 juillet 2016, la SA 3F NOTRE LOGIS a donné à bail à M. [W] [O] un logement situé [Adresse 3], à [Localité 3], moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 386,09 euros, outre une provision sur charges de 83,32 euros, pour une durée de trois mois renouvelable.

Par acte de commissaire de justice du 14 mars 2025, la SA 3F NOTRE LOGIS a fait signifier à M. [W] [O] un commandement de payer la somme principale de 4.526,88 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 25 juillet 2025, la SA 3F NOTRE LOGIS a fait assigner M. [W] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de:

Constater la résiliation de plein droit du contrat de location, suite au défaut de paiement des loyers, charges, prestations et frais dans le délai de deux mois à compter du commandement visant la clause résolutoire signifié le 14 mars 2025, conformément aux article 7 dernier alinéa et 24 alinéa 1er de la loi 89-462 ; À défaut, le cas échéant, prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer et des charges sur le fondement des articles 1224 et 1741 du code civil et de l'article 24 de la loi 89-462 ; Par voie de conséquence, déclarer M. [W] [O] sans droit au maintien dans le logement situé [Adresse 3], à [Localité 3] ; Condamner M. [W] [O] à délaisser et rendre libres de toute personne et de tout bien les lieux qu'ils occupent, en satisfaisant aux obligations d'un locataire sortant ; Faute par M. [W] [O] de le faire immédiatement, ordonner leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique, conformément aux dispositions des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; Condamner M. [W] [O] à payer, en deniers ou quittances valables, la somme de 4.976,99 euros, avec intérêts au taux légal, conformément aux articles 1103, 1231-6, 1344-1 et 1728 du code civil, à l'article 7 de la loi 89-462 susvisée et aux contrats de location ; Condamner M. [W] [O] à payer, en outre les sommes échues depuis le 27 mai 2025 jusqu'au jour de la décision à intervenir, en vertu des articles 1103 et 1728 du code civil, à l'article 7 de la loi 89-462 susvisée et aux contrats de location ; Dire que les condamnations porteront intérêts au taux légal à compter du commandement, pour la somme énoncée dans les causes du commandement, soit 4.526,88 euros, et de la présente assignation pour le surplus, conformément à l'article 1231-6 du code civil ; Juger que, dans le cas où des délais de paiement seraient accordés au titre de l'article 1343-5 du code civil, ceux-ci seront soumis au règlement simultané du loyer et charges courants et que la déchéance sera encourue à défaut de versement partiel ou total tant au titre des délais accordés qu'au titre des loyers et charges courants, le solde de la dette devenant alors immédiatement exigible ; Condamner M. [W] [O] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, due jusqu'à complète libération des lieux, ladite indemnité s'élevant mensuellement au prix du loyer actuel, charges comprises, en application des articles 1240 et 1760 du code civil ; Dire que la part correspondant aux charges dans cette indemnité d'occupation pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l'année dépasseraient 12 fois la provision ; Condamner M. [W] [O] à payer la somme de 450 euros, au titre des frais irrépétibles, en vertu de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamner M. [W] [O] aux entiers frais et dépens, en ce compris le coût du commandement de payer les loyers, la présente assignation et sa dénonciation au préfet, en application des articles 696 du code de procédure civile et L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution ; Certifier la décision en tant que TITRE EXECUTOIRE EUROPEEN en application des dispositions du Règlement (CE) 805/2004 et en conséquence dire que le greffier de la juridiction sera tenu, sur demande de la partie requérante, de délivrer le TITRE EXECUTOIRE EUROPÉEN ensemble avec l'original de la décision ; Enfin, rappeler que la décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 12 février 2026.

A cette audience, la SA 3F NOTRE LOGIS comparaît représentée par son conseil.

La SA 3F NOTRE LOGIS s’en rapporte aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette locative, arrêtée au 31 janvier 2026, à la somme de 8.264,20 euros.

La SA 3F NOTRE LOGIS ne s'oppose pas à la demande de délais de paiement en cas de reprise de paiement des loyers, dans la limite de 36 mois et accepte la suspension de la clause résolutoire.

M. [W] [O] comparaît en personne. Il ne conteste pas le montant de la dette. Il souhaite rester dans le logement et sollicite le bénéfice de délais de paiement. Il précise avoir subi un accident du travail et ne pas avoir le droit aux allocations de chômage. Il expose être en attente d’une régularisation de sa situation. Il indique n’avoir pour le moment aucune ressource. Il souligne avoir sollicité la Sécurité Sociale pour connaître le montant de son indemnisation d’accident du travail. Il précise avoir effectué des règlements partiels depuis le commandement de payer.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2026 prorogée au 18 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail :

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :
La SA 3F NOTRE LOGIS justifie que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la CAF du Nord le 29 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA 3F NOTRE LOGIS justifie avoir notifié au préfet du Nord le 28 juillet 2025, soit plus de six semaines avant la date de l'audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande en constatation de la résiliation du bail :
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de cassation est d’avis que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis Civ. 3ème n°24-70.002 du 13 juin 2024).

Le bail conclu le 19 juillet 2016 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges prenant effet deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Le bail, d’une durée de trois mois, s’est renouvelé postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi nouvelle.

Cependant, il a été reconduit tacitement en toutes ses dispositions, y compris la clause résolutoire précitée.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié à M. [W] [O] le 14 mars 2025, pour la somme en principal de 4.526,88 euros.

Par ailleurs, il ressort du relevé de compte produit aux débats que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucun paiement de M. [W] [O] n'étant intervenu dans ledit délai.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 14 mai 2025.

Sur le décompte des sommes dues et les demandes en paiement au titre de l’arriéré locatif :

En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En vertu de l'article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l'occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera en l'espèce réparé par l'allocation d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer augmenté de la provision sur charges, de la résiliation à la libération des lieux.

En l’occurrence, le décompte produit par la SA 3F NOTRE LOGIS fait ressortir une dette d’un montant de 8.264,20 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 31 janvier 2026, échéance du mois de janvier 2026 comprise.

M. [W] [O] n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.

Il convient par conséquent de condamner M. [W] [O] à payer à la SA 3F NOTRE LOGIS la somme de 8.264,20 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 31 janvier 2026 dernière échéance incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par les dispositions de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicables aux instances en cours :

« V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
(…)
VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, M. [W] [O] sollicite des délais de paiement mais ne formule pas de proposition quant au montant du remboursement de la dette locative.

La SA 3F NOTRE LOGIS donne son accord à l'octroi de délais de paiement.

Compte tenu de l'accord des parties, M. [W] [O] sera autorisé à s'acquitter de sa dette en 36 mensualités, dont 35 échéances de 150 euros par mois et une dernière mensualité portant solde de la dette, en plus du loyer et des charges courants, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus à l'égard de M. [W] [O] pendant le cours des délais ainsi accordés.

Si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise.

Dans le cas contraire, à défaut de paiement d’une seule échéance du loyer courant ou des mensualités supplémentaires dans les délais, la clause de résiliation de plein droit reprendra ses effets, le bail sera résilié et la SA 3F NOTRE LOGIS pourra faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants dans les conditions fixées au présent dispositif. M. [W] [O] sera alors tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant majoré de la provision sur charges, tel qu’il aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à son départ définitif des lieux.

Sur les demandes accessoires :

M. [W] [O] supportera la charge des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation, et de la notification à la CCAPEX et aux services de la préfecture.

Il convient de préciser que les dépens comprennent les frais exposés au titre de la présente instance mais non dans le cadre d’une éventuelle mesure d’exécution forcée, à ce stade, purement hypothétique.

L’équité commande de rejeter la demande d’indemnité présentée par SA 3F NOTRE LOGIS au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,