TJ 40088, 9 juill. 2026, RG 26/00107

N° RG 26/00107 - N° Portalis DBYL-W-B7K-DKND

RÉPUBLIQUE FRANCAISE _ AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 09 Juillet 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Adeline MUSSILLON
GREFFIER : Delphine DRILLEAUD

DEMANDEUR(S) :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DES [Localité 1], sis [Adresse 1]
représenté par Maître Sabine CAPES de la SELARL TOURRET CAPES, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [V] [R], demeurant [Adresse 2]
non comparant ni représenté

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 12 Mai 2026

JUGEMENT MIS A DISPOSITION AU GREFFE : 09 Juillet 2026

copie délivrée à Me CAPES

FAITS ET PROCÉDURE

Selon acte sous-seing privé du 2 novembre 2022, l’Office Public de l’Habitat du Département des [Localité 1]-XL Habitat (ci-après l’OPH) a donné à bail à Monsieur [V] [R] un appartement situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 431,77 euros, outre 42,09 euros au titre des charges.Un dépôt de garantie d’un montant de 432 euros a été réglé.

Monsieur [V] [R] a fait l’objet d’une mesure d’expulsion le 8 avril 2025, en exécution d’un jugement du 12 septembre 2024.

Le 17 juin 2025, le bailleur a fait dresser un procès-verbal de constat par commissaire de justice, aux fins de constatation des dégradations du bien repris.

Par acte du 17 février 2026, l’OPH a assigné Monsieur [V] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de DAX afin de voir :

- condamner Monsieur [R] à lui payer la somme de 4 979,95 euros à titre de dommages et intérêts pour les réparations locatives afférentes au logement loué,
- le condamner au paiement de la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice subi,
- le condamner au paiement de la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A l'audience du 12 mai 2026, l’OPH représenté par son conseil a soutenu ses demandes.

Assigné à étude, Monsieur [V] [R] n'a pas comparu.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 :
Le locataire est obligé :
c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
d) de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. (…)

Il en résulte que le locataire est tenu de restituer les lieux dans le même état que celui trouvé lors de la conclusion du bail, sauf ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté.

Conformément à l'article 4 du décret n°2016-382 du 30 mars 2016, entré en vigueur le 1er juin 2016, la vétusté est définie comme l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement.

Les parties au contrat de location peuvent convenir de l'application d'une grille de vétusté dès la signature du bail, qui acquiert alors un caractère contractuel. En l'absence d'une telle grille, le juge apprécie souverainement l'état de vétusté et peut, pour ce faire, se référer à des grilles existantes.

Le coefficient de vétusté ne s'applique toutefois pas s'agissant de dégradations volontaires mais seulement aux éléments usés du fait d'un usage répété mais adéquat ou du vieillissement inéluctable de toute chose comme les revêtements sans qu'il y ait intervention humaine.

L'appréciation d'éventuelles dégradations locatives s'effectue par comparaison entre les états des lieux d'entrée et de sortie.

Selon la nature des réparations à opérer, la charge de la remise en état du bien varie : le locataire est responsable de sa négligence, d'un défaut d'entretien et d'une utilisation anormale du logement et des équipements, ainsi qualifiés de dégradations locatives, tandis que le bailleur est responsable des travaux rendus nécessaires par la vétusté.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement le 10 novembre 2022 fait état d’un logement loué en état d’usage, à l’exception de la douchette mentionnée en état neuf. Il apparaît également :
- dans la cuisine : des tâches noires présentes sur le sol, un évier et meuble évier sale,
- dans les sanitaires et la salle de bain : des joints noircis par endroit dans la douche et jaunis dans le lavabo,
- dans le séjour : des traces de peinture et des impacts de meuble sur le sol, des traces roses près de la porte sur les murs,
- dans les chambres : un accroc dans le renfoncement de la chambre 1 et des traces de peinture sur le sol de la chambre 2,
- dans le dégagement : des traces de peinture au sol, des tâches sur la porte d’entrée,
- dans le cellier : 5 impacts côté extérieur de l’ouvrant.

Monsieur [V] [R] a quitté le logement le 8 avril 2025, après l’avoir occupé durant une période de deux ans et demi.

Il ressort du procès-verbal de constat établi par un commissaire de justice le 17 juin 2025 que de nombreux désordres ont été observés à la reprise du logement loué, et notamment :
- au niveau de l’entrée : de multiples salissures au sol, des plinthes en mauvais état, des murs recouverts de peinture en mauvais état, un trou important dans le mur face à la porte d’entrée et de multiples traces, quelques encombrants tels qu’un sac poubelle, un carton, un balais,
- au niveau du cellier : une porte en mauvais état avec de multiples trous autour de la poignée, un sol sale, des murs recouverts de peinture en mauvais état présentant de multiples traces, des encombrants,
- au niveau du séjour : de multiples traces sur la porte, les plinthes, et les murs, de multiples salissures au sol, des trous sur les murs, de nombreux encombrants (notamment un meuble de télévision, un canapé, une table basse),
- au niveau de la cuisine : de multiples salissures au sol, des traces sur les plinthes et les murs,
- au niveau du balcon : l’espace est encombré de biens meubles rendant impossible le constat de son état,
- au niveau du dégagement : une tâche au niveau de la poignée de la porte, de multiples traces sur les plinthes et les murs,
- au niveau des chambres : de multiples salissures au sol, de multiples traces sur les plinthes et les murs, une auréole proche de la poignée de la chambre 1, un crochet et de multiples traces sur la porte de la chambre 2, des encombrants (avec notamment un petit bureau, un meuble avec bibliothèque, un meuble de rangement),
- au niveau des sanitaires et de la salle de bain : un sol sale, de multiples traces sur les plinthes et les murs, des encombrants.

Les photographies jointes au procès-verbal viennent corroborer les descriptions faites par le commissaire de justice.

Ainsi, il résulte de ce qui précède que le logement a été rendu avec d’importantes dégradations locatives et dans un état de saleté certain, caractérisant un défaut d’entretien directement imputable au locataire.

Le locataire ayant détérioré le bien durant la location, doit indemniser le bailleur au titre des réparations locatives.

Afin d’évaluer le montant de ces réparations, l’OPH se base sur l’extrait du registre des délibérations du Conseil d’administration du 2 juin 2014 qui a pour objet l’indemnité de réparations locatives et le bordereau de prix, ainsi que l’accord sur la vétusté appliqué lors des états des lieux signé en 2010 avec les associations représentatives des locataires, et procède au calcul de cette indemnité avec les marchés d’entretien contractés par lui. Ainsi, elle fournit un document intitulé “Etat des lieux Huissier n°2025-7521" avec un coût total de réparations locatives d’un montant de 5 411,95 euros.

La comparaison entre l’état des lieux d’entrée, l’état des lieux de sortie établi par constat de commissaire de justice et le coût des réparations locatives évoqué permet d’écarter :
- toutes les sommes avec l’intitulé “Hors bordereaux”, n’étant pas justifiées, soit la somme totale de 251,85 euros (69,69 + 54,54 + 16,96 + 9,69 + 20,20 + 43,20 + 37,57),
- le remplacement des joints dans la salle de bain, ceux-ci étant mentionnés comme noircis ou jaunis au moment de l’entrée dans les lieux, soit la somme de 65,42 euros,
- la somme de 37,74 euros au titre des impacts au sol dans la cuisine, ces tâches apparaissant, totalement ou pour partie, dans l’état des lieux d’entrée.

Ainsi, le coût des réparations locatives imputables au locataire s’élève à la somme de 5056, 94 euros (5411,95 - 251,85- 65,42 - 37,74).

En conséquence, il convient de faire droit partiellement à la demande du bailleur et de condamner Monsieur [V] [R] à payer à l’OPH la somme de 4624, 94 euros à titre de dommages et intérêts pour les réparations locatives, après déduction du dépôt de garantie de 432 euros.

Compte tenu de l’état dégradé du logement et du temps nécessaire à la remise en état et à la remise en location du bien, il apparaît en outre justifié d’allouer à l’OPH la somme supplémentaire de 500 euros en réparation du préjudice de jouissance subi.

Partie perdante, Monsieur [V] [R] sera condamné aux dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS