TJ 40088, 9 juill. 2026, RG 26/00196

N° RG 26/00196 - N° Portalis DBYL-W-B7K-DKPD

RÉPUBLIQUE FRANCAISE _ AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 09 Juillet 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Adeline MUSSILLON
GREFFIER : Delphine DRILLEAUD

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. DOMAINE DU SEME, sise [Adresse 1]
représentée par Maître Jean-Philippe MAGRET, avocat au barreau de LIBOURNE, avocat plaidant, et par Maître Lydie VILAIN-ELGART de la SELARL ASTREA, avocat au barreau de DAX, avocat postulant, substitué par Maître CHABRIER-REMBERT

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [L] [Z], demeurant [Adresse 2]
non comparant ni représenté

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 12 Mai 2026

JUGEMENT MIS A DISPOSITION AU GREFFE : 09 Juillet 2026

copie délivrée à Me VILAIN-ELGART

FAITS ET PROCÉDURE

Selon acte sous-seing privé du 7 février 2020, ayant pris effet au 23 juillet 2020, et avenant rectificatif du 30 avril 2021, la SCI [Adresse 3] a donné à bail à Monsieur [L] [Z] un appartement situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 366 euros, dont 11 euros à titre de provision sur charges.

Un dépôt de garantie d’un montant de 355 euros a été réglé.

Un état des lieux d’entrée contradictoire a été réalisé le 23 juillet 2020.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 10 mars 2025, la SCI DOMAINE DU SEME a mis en demeure Monsieur [L] [Z] de régulariser dans un délai de 3 jours la somme de 1 830 euros au titre des loyers impayés pour les mois d’août, novembre et décembre 2024, février et mars 2025, en vain.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 mars 2025, la SCI [Adresse 3] a adressé à Monsieur [L] [Z] un commandement de payer les loyers pour un montant de 1 830 euros et une mise en demeure de justifier de l’occupation du logement.

Le locataire a quitté les lieux le 28 mars 2025, sans que l’état des lieux de sortie ne puisse être réalisé.

Le 1er avril 2025, la SCI DOMAINE DU SEME a procédé à la reprise du bien loué et a fait dresser un procès-verbal de constat par commissaire de justice le 10 avril 2025, aux fins de constatation des dégradations dudit bien.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 mai 2025, la SCI [Adresse 3] a fait délivrer à Monsieur [L] [Z] une sommation de payer la somme de 10 515,40 euros au titre des loyers impayés et des réparations locatives, en vain.

Par acte du 27 avril 2026, la SCI DOMAINE DU SEME a assigné Monsieur [L] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de DAX afin de voir :
- condamner Monsieur [L] [Z] à lui payer la somme de 1 830 euros au titre de l’arriéré locatif, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,
- le condamner au paiement de la somme de 8 685,40 euros au titre du préjudice matériel en réparation des dégradations locatives constatées,
- le condamner au paiement de la somme de 3 050 euros en réparation du préjudice de jouissance subi,
- le condamner au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais de constat de commissaire de justice, de mise en demeure et d’assignation, avec bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile au profit de Maître [D] [A],
- juger que les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, et ordonner la capitalisation des intérêts.

A l'audience du 12 mai 2026, la SCI [Adresse 3] représentée par son conseil a soutenu ses demandes.

Assigné à étude, Monsieur [L] [Z] n'a pas comparu.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

La SCI DOMAINE DU SEME réclame la somme de 1 830 euros au titre de l’arriéré locatif, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, et la capitalisation des intérêts.

Elle fait valoir que Monsieur [L] [Z] n’a pas procédé au paiement du loyer des mois d’août, novembre et décembre 2024, février et mars 2025, malgré des relances amiables et des mises en demeure, faisant preuve d’une inertie persistante et laissant la dette locative s’aggraver.

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus [...].

Selon l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, le locataire n’ayant jamais répondu aux différentes sollicitations de la bailleresse et ne s’étant pas présenté à l’audience, tant l’existence de la dette que son montant n’ont jamais été contestés.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande de la bailleresse et de condamner Monsieur [L] [Z] à payer à la SCI [Adresse 3] la somme de 1 830 euros au titre de l’arriéré locatif (366 X 5), avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 10 mars 2025, et capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les demandes de dommages et intérêts

Sur le préjudice matériel

La SCI DOMAINE DU SEME sollicite la somme de 8 685,40 euros au titre de son préjudice matériel en réparation des dégradations locatives.

Elle fait valoir que des dégradations ont été constatées à la reprise du bien loué dépassant la simple usure normale, de nature à caractériser un usage défectueux et négligeant des lieux par le locataire.

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé : [...]
c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
d) de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. [...]

Il en résulte que le locataire est tenu de restituer les lieux dans le même état que celui trouvé lors de la conclusion du bail, sauf ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté, définie par l’article 4 du décret n°2016-382 du 30 mars 2016, entré en vigueur le 1er juin 2016, comme l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux [...] dont est constitué le logement.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de constat précité que de nombreux désordres ont été observés à la reprise du logement loué, et notamment :
- au niveau de la porte d’entrée : des montants, poignées et vitrages sales avec de la crasse et des tâches noires constatées, avec présence de plusieurs toiles d’araignées,
- au niveau de la pièce de vie principale, se situant au rez-de-chaussée : des toiles d’araignées, des saletés, des traces noires et des auréoles au plafond et sur les murs, la présence d’une vingtaine de trous chevillés sur le mur sud, le carrelage au sol sale et collant avec de multiples tâches et des amas de poussière, une cuisine sale et graisseuse,
- au niveau de la salle d’eau : des toiles d’araignées noircies et une auréole au plafond et sur les murs, un carrelage au sol et une cabine de douche sales, une peinture écaillée sur le meuble du lavabo, une tablette recouverte de crasse et de poussière,
- au niveau de la cage d’escalier et de la chambre située à l’étage : de multiples traces et auréoles, une peinture écaillée à gauche du porte-manteau, un escalier en bois sale avec des marches recouvertes de crasse, des auréoles, traces noires et crasse constatées sur l’ensemble des murs de la chambre, ainsi que des trous chevillés. Le plancher est sale avec présence d’auréoles.

Les photographies jointes au procès-verbal viennent corroborer les descriptions faites par le commissaire de justice.

L'appréciation d'éventuelles dégradations locatives s'effectue par comparaison entre les états des lieux d'entrée et de sortie. Or, l’état des lieux d’entrée dressé contradictoirement le 23 juillet 2020 fait état d’un logement loué globalement en bon état, à l’exception de la présence d’auréoles sur le mur du salon. Le locataire est resté 5 ans dans le logement.

Ainsi, il résulte de ce qui précède que le logement a été incontestablement rendu avec des dégradations locatives (trous chevillés, peinture écaillée) et dans un état de saleté très important caractérisant un défaut d’entretien courant directement imputable au locataire.

Afin d’évaluer son préjudice matériel, la SCI DOMAINE DU SEME fait état dans la sommation de payer de quatre devis : électricité, jardin, peinture et remplacement de la porte d’entrée, pour un montant total de réparations qui s’élèvent à la somme de 8 685,40 euros. Cependant, l’ensemble de ces devis n’ont pas été communiqués au tribunal, et notamment celui relatif au remplacement de la porte d’entrée. Sont jointes au dossier les pièces suivantes :
- la facture émanant de la société FEUILLES D’OR en date du 15 juillet 2025, d’un montant de 4 976,40 euros, au titre des travaux de peinture,
- la facture émise par [N] [M], électricien-plombier, en date du 21 août 2025, relatif à la modification des écoulements et de l’alimentation en eau au niveau de la cabine de douche et une prestation électrique au niveau de la cuisine et de la salle de bain pour un montant de 1200 euros,
- le devis établi par la EI EULOGIE-ALLOLUDO le 14 mai 2025 pour un montant de 315 euros au titre de la remise en état du jardin.

La mention d’un jardin n’apparaissant ni dans le contrat de bail ni dans l’état des lieux d’entrée dans le logement, le devis en date du 14 mai 2025 sera écarté de la demande d’indemnisation. Il en sera de même du montant de la facture du 21 août 2025 établie par l’électricien-plombier, n’étant pas démontré que les réparations effectuées relèvent de la responsabilité exclusive du locataire.

En revanche, au regard de l’état de l’appartement, le locataire sera tenu de rembourser les sommes engagées par la bailleresse au titre des travaux de peinture, soit la somme de 4 976,40 euros.

En conséquence, il convient de faire droit partiellement à la demande de la bailleresse et de condamner Monsieur [L] [Z] à payer à la SCI [Adresse 3] la somme de 4 621,40 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel, après déduction du dépôt de garantie de 355 euros.

Sur le préjudice de jouissance

La SCI DOMAINE DU SEME sollicite la somme de 3 050 euros au titre de son préjudice de jouissance.

Elle explique que cette somme correspond à cinq mois de perte de loyers dont le locataire devra réparation intégrale. Elle fait valoir qu’au regard de l’ampleur des désordres décrits au constat et de la nature des travaux réalisés (peinture, menuiseries, sanitaires, remise en conformité générale), la durée de cinq mois de vacance locative apparaît justifiée. Se basant sur un loyer contractuel de 610 euros, elle indique que durant toute cette période, elle a subi la perte de revenus locatifs directs, le logement étant impropre à toute nouvelle occupation.

En vertu de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, il ressort de la facture émanant de la société FEUILLES D’OR que les travaux de peinture ont été réalisés le 15 juillet 2025. La bailleresse ne démontre pas qu’elle a été dans l’impossibilité de procéder aux réparations à une date antérieure. Néanmoins, au regard des éléments évoqués précédemment, il apparaît que le logement litigieux a incontestablement nécessité des travaux de rénovation, ne pouvant être reloué immédiatement en l’état.

Ainsi, la perte de loyers est indemnisable, celle-ci résultant des dégradations dans le bien loué.

En conséquence, il convient de faire droit partiellement à la demande de la bailleresse et de condamner Monsieur [L] [Z] à payer à la SCI DOMAINE DU SEME la somme de 1 420 euros (355 X 4) à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Selon l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision. [...]

En l’espèce, Monsieur [L] [Z], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens.

Il sera rappelé que les frais d’assignation font partie intégrante des dépens. S’agissant des frais de constat de commissaire de justice, en raison des circonstances de fait, le locataire n’ayant répondu à aucune sollicitation de la bailleresse et ne s’étant pas présenté à la convocation devant le commissaire de justice aux fins d’établir un état des lieux de sortie, ils seront exclusivement mis à la charge de Monsieur [L] [Z]. En revanche, les frais engagés au titre de la mise en demeure resteront à la charge de la SCI DOMAINE DU SEME.

La représentation par avocat n’étant pas obligatoire, l’application de l’article 699 du code de procédure civile sera écartée. La SCI [Adresse 3] sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Monsieur [L] [Z], condamné aux dépens, sera condamné à payer à la SCI DOMAINE DU SEME une somme qu’il est équitable de fixer à 800 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS