TJ 35238, 10 juill. 2026, RG 25/04284

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Localité 1]
JUGEMENT DU 10 Juillet 2026

N° RG 25/04284 - N° Portalis DBYC-W-B7J-LT3A

Jugement du 10 Juillet 2026

[Y] [W]

C/

[G] [B]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à maitre PAILLER
COPIE CERTIFIEE CONFORME
à madame [B]
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 10 Juillet 2026 ;

Par Killian MAILLEFAUD, juge des contentieux de la protection, assisté de Géradine LE-GARNEC, greffière, lors des débats et de Emmanuelle BADUFLE, greffière, lors du délibéré ;

Audience des débats : 07 Mai 2026.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 10 Juillet 2026, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

M. [Y] [W]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représenté par maitre PAILLER, substitué par maitre PHILIPONNET, avocats au barreau de RENNES,

ET :

DEFENDEUR :

Mme [G] [B]
[Adresse 3]
[Localité 3]
comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 03 juin 2021, Madame [G] [B] a donné à bail, par l’intermédiaire de l’agence immobilière AGIR IMMOBILIER, un appartement meublé situé [Adresse 4] à [Localité 3] à Monsieur [Y] [W] moyennant un loyer mensuel de 650 € hors charges outre 30 € de charges et un dépôt de garantie d’un montant de 1. 300 €. Un état des lieux d’entrée a été établi le 03 juin 2021.
Au départ de Monsieur [W], un état des lieux de sortie a été dressé le 02 avril 2024.
La somme de 1249,64 euros a été retenue par l’agence immobilière AGIR IMMOBILIER sur le dépot de garantie et somme de 50,36 euros a été restituée.
Monsieur [Y] [W] a assigné Madame [G] [B] le 15 avril 2025 devant le juge du contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Rennes aux fins d’obtenir le paiement de la somme retenue susmentionnée.
A l’audience du 07 mai 2025, par le biais de ses conclusions soutenues à l’audience, Monsieur [Y] [W] demande au juge du contentieux et de la protection du Tribunal judiciaire de Rennes de :
-          Condamner Madame [G] [B] à payer à Monsieur [Y] [W] la somme de 1249, 64 € en restitution du solde du dépôt de garantie.
-          Condamner Madame [B] à payer à Monsieur [Y] [W] la somme de 1560€ au titre des pénalités de retard prévues par l’article 22 de la loi du 06 juillet 1989, montant arrêté au mois de mai 2026, sauf à parfaire jusqu’au jour du parfait paiement ;
-          Condamner Madame [G] [B] au paiement de la somme de 1020 € au titre des provisions pour charges indûment perçues ;
-          Condamner Madame [G] [B] au paiement de la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens ;
Au soutien de ses prétentions, Monsieur [Y] [W] se fonde sur les articles 7, 22 et 23 de la loi du 6 juillet 1989.
S’agissant de la somme retenue au titre du nettoyage de l’appartement, Monsieur [Y] [W] soutient que celle-ci n’est pas justifiée car s’il a signé l’état des lieux de sortie, il ne caractérise pas un état de saleté générale du logement qu’il avait d’ailleurs nettoyé. Il soutient en outre que les désordres relevés découlent de l’humidité résultant de l’absence de ventilation mécanique contrôlée. Enfin, il soutient que le montant est disproportionné compte tenu de la superficie du logement. S’agissant de la somme retenue au titre du nettoyage des rideaux, Monsieur [Y] [W] allègue que la somme est injustifiée considérant la description des rideaux dans l’état des lieux de sortie, identique à celle de l’état des lieux d’entrée. En réponse au moyen tenant à l’odeur d’humidité, il rétorque que cela résulte de l’absence de ventilation mécanique contrôlée. S’agissant du coût de remplacement des oreillers, Monsieur [Y] [W] indique que les tâches résultent de la vétusté. Sur la réfection des joints de la cuisine et de la baignoire, Monsieur [Y] [W] soutient que l’usure résulte également de la vétusté et d’un usage normal et qu’il n’est pas prouvé qu’un remplacement était nécessaire. Enfin, s’agissant de sa demande condamnation au titre de la régularisation des charges, Monsieur [Y] [W] indique avoir payé la somme totale de 1020 € sans avoir été destinataire des décomptes annuels et des justificatifs des dépenses.
A l’audience, Madame [G] [B] demande au juge du contentieux et de la protection du Tribunal judiciaire de Rennes, à titre principal, de rejeter les demandes de Monsieur [Y] [W], et à titre subsidiaire, que le montant réclamé soit limité à la somme de 451, 54 €, au titre du nettoyage des rideaux.
Au soutien de ses prétentions, Madame [G] [B] soutient que l’état des lieux de sortie a été signé par le demandeur et qu’il mentionne la nécessité d’un nettoyage de l’appartement dans son ensemble, le caractère jauni des oreillers, l’odeur d’humidité et les joints de robinetterie à revoir. Concernant les joints, elle soutient que l’état des lieux mentionne un « état moyen » et « robinetterie et joint à revoir ». Elle allègue que l’entretien des joints relève de l’entretien courant à la charge du locataire. Sur le nettoyage des rideaux, elle maintient que le demandeur ne rapporte pas la preuve du caractère excessif du coût de nettoyage ni l’existence d’un défaut structurel d’humidité affectant l’appartement. Sur le coût de remplacement des oreillers, elle affirme qu’ils étaient neufs, et sont devenus inutilisables du fait d’un usage anormal. Enfin, en réponse au moyen tenant à l’humidité du logement, la défenderesse indique que l’état des lieux d’entrée ne mentionne aucun problème d’humidité, qu’aucune réclamation sur ce point n’a été effectuée durant l’occupation des lieux et que l’appartement est équipé d’un dispositif de ventilation. S’agissant de la demande tenant à la régularisation des charges, elle soutient que le détail des charges était inscrit sur le contrat de bail, et comprenait les frais relatifs au traitement des ordures et à l’entretien des parties communes. Elle ajoute que les régularisations des exercices ont été notifiées au demandeur.
A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 02 juillet 2026, prorogé au 10 juillet 2026; où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
SUR CE :
I. Sur la demande en paiement du dépôt de garantie
Aux termes de l’article 22 alinéa 3 de la loi du 06 juillet 1989, le dépôt de garantie « est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées ».
L’article 7 c) de la loi du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.
Aux termes de l’article 1553 du Code civil, « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. 
Sur le nettoyage de l’appartement
En l’espèce, la facture établie le 09 avril 2024 par l’entreprise « Fée Brillée » pour un montant de 520 € décrit une intervention le 08 avril 2024. Ladite facture mentionne le prix unitaire des tâches ménagères effectuées : le nettoyage des vitres, encadrements et menuiserie, de la cuisine, des toilettes, le dépoussiérage des placards, mobiliers et étagères, le nettoyage des portes, interrupteurs et prises, l’aspiration du sol et des plinthes de toutes les pièces, le lessivage des sols de toutes les pièces et enfin le nettoyage des objets décoratifs. Il est ajouté un coût de déplacement. Afin de déterminer si les postes sont dus par le locataire, il convient d’effectuer une comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie pour déterminer l’existence éventuelle de dégradations locatives.
L’état des lieux de sortie, dressé contradictoirement le 02 avril 2024 mentionne au stade des observations importantes au sein du tableau des modifications « prévoir un nettoyage de l’appartement dans son ensemble ». Précisément, s’agissant des fenêtres, il est fait mention d’un « bon état » général pour le séjour avec l’indication de « trace humidité joints intérieur », de « trace humidité sur joint et sale » dans la chambre, et la cuisine, ainsi que l’observation « sale » pour les fenêtres de la salle de bain. Pour le nettoyage de la cuisine, il est mentionné des tâches sur les murs, un « état d’usage », de la poussière, des volets sales, un évier en « état d’usage », la mention « sale » s’agissant du réfrigérateur. Pour les toilettes, il est indiqué un abattant « jauni et sale » en « état d’usage » contrairement à un « bon état » à l’origine. Sur le dépoussiérage des placards, mobiliers et étagères, il est pointé pour le séjour « deux étagères fixées au mur sales », concernant la salle de bain, de la saleté sur le miroir et les deux bacs à ventouse, et de la poussière dans l’ensemble s’agissant du dressing. Sur les interrupteurs, il est fait état de saleté dans la salle de bain. Pour l’aspiration du sol et des plinthes, il est mentionné des traces d’humidité sur les plinthes dans le salon, de la poussière dans la cuisine, dans la salle de bain, également dans les WC, avec la mention « sale ».
Si Monsieur [W] produit l’attestation de sa mère mentionnant que le ménage avait été effectué, les mentions sur l’état des lieux, signé contradictoirement et avec les photos prises le jour de l’état des lieux, soulignent que ce ménage était manifestement insuffisant pour répondre à son obligation d’entretien.
Monsieur [Y] [W] indique que les traces d’humidité découlent de l’absence de ventilation mécanique contrôlée, il est cependant constaté que les besoins de nettoyage sont en lien non pas avec des taches mais avec de la saleté et des poussières qui sont sans causalité avec une éventuelle humidité du logement. Ce moyen est donc inopérant.
Ces éléments démontrent l’insuffisance de l’entretien courant du logement par le locataire et justifient un nettoyage de l’appartement. Si Monsieur [Y] [W] indique avoir signé l’état des lieux en l’absence de mention tenant à la nécessité d’un tel nettoyage, il est mis en évidence que le document comprenait de nombreuses indications précises et circonstanciées tenant à la nécessité de procéder à un nettoyage supplémentaire, ce qui ressort d’ailleurs de la mention complémentaire ajoutée sur le besoin d’un nettoyage général du logement.
S’agissant du prix, le logement est celui d’une superficie de 38 m2. Le demandeur fait état, en comparaison d’un nettoyage au sein d’un appartement de 43 m2 dans la ville de [Localité 2] pour un montant de 104,25 €. Toutefois, ce seul élément ne permet pas de mettre en évidence la disproportion du prix du ménage. La facture produite par la défenderesse met en évidence un détail du coût de chacune des prestations effectuées, et justifiées par l’état des lieux de sortie, il n’y a donc pas eu d’enrichissement de la part de la propriétaire et les sommes exposées sont dues par le locataire.

Monsieur [W] était donc tenu de régler la somme de 520€ au titre des frais de ménage du logement.
Sur le nettoyage des rideaux
En l’espèce, le coût de nettoyage des rideaux est de 451, 54 € selon la facture établie le 16 avril 2024 par le pressing 5asec s’agissant de trois rideaux, un voilage ainsi qu’une gaine recyclable.
Dans le cadre de l’état des lieux de sortie, il est mentionné « deux rideaux gris BE » pour la chambre et il est fait état dans le séjour « 2 rideaux blancs avec un peu tâche BE BF. Dans le cadre de l’état des lieux d’entrée, les mêmes indications sont inscrites. Si Monsieur [Y] [W] a effectivement signé l’état des lieux de sortie, aucune mention indiquant la nécessité du nettoyage des rideaux n’est précisée. Madame [G] [B] soutient que le nettoyage est justifié par l’odeur d’humidité. S’il est mentionné sur l’état des lieux de sortie qu’il y a cette odeur, il n’est cependant pas précisé qu’elle affecte les rideaux et donc qu’une dégradation aurait été causé sur ces biens.  
Aucun élément ne justifie le nettoyage des rideaux et dès lors, le paiement par le locataire du prix de 451, 54 €.
Sur la réfection des joints de la cuisine et de la baignoire
En l’espèce, la réfection des joints de la baignoire et la cuisine a entraîné l’intervention de la société EMJI Plomberie, dont une facture pour un montant de 138, 16 € a été établie pour une intervention sur le pourtour de la baignoire et au plan de travail de la cuisine.
Dans l’état des lieux d’entrée, il est mentionné « joint silicone contour baignoire transparent » et le caractère « neuf » des joints. L’état des lieux de sortie mentionne l’observation générale que les joints sont à revoir. Il est indiqué l’état « moyen » des joints de la salle de bain. Il n’est cependant pas noté que ces joints étaient en mauvais état, ni vétuste et les photographies sur l’état des lieux ne permettent pas d’établir des dégradations. Ainsi, leur remplacement intégral n’était pas justifié.
S’agissant de la cuisine, il est mentionné pour l’évier un bon état dans l’état des lieux d’entrée. Au sein de l’état des lieux de sortie, il est fait état de la même indication. Aucune dégradation n’est donc apparue et l’intervention dans cette pièce n’était pas justifiée.
Ainsi, il est mis en évidence que la seule mention d’un état « moyen » pour les joints de la baignoire est insuffisante à justifier la réfection complète des joints de la cuisine et de la baignoire et ne peut fonder le défaut d’entretien courant du logement par le locataire.
Il apparaît que la réfection des joints n’était pas justifiée, et dès lors, le paiement par le locataire du prix de 138, 16 €.
Sur le coût du remplacement des oreillers
En l’espèce, le remplacement des oreillers a entraîné un coût total de 139, 94 € auprès de la société IKEA. L’état des lieux d’entrée fait état du caractère neuf des oreillers. L’état des lieux de sortie fait état d’un caractère « vétuste ». Il est mentionné dans les observations générales que les oreillers sont « HS ». Il y a lieu de rappeler que le dépôt de garantie ne tend pas à remettre le logement en parfait état mais vise à garantir l’obligation par le locataire de l’entretien courant du logement, et des équipements mentionnés au contrat sauf si le défaut résulte de la vétusté.  Il apparaît que la location de l’appartement de Madame [G] [B] par Monsieur [Y] [W] a duré près de de trois ans et qu’il en résulte un écoulement du temps qui peut occasionner l’usure des oreillers, biens qui font l’objet d’un usage quotidien. Cela ressort d’ailleurs de la mention, signée contradictoirement par les parties, de l’état de « vétusté » de ces équipements. Aussi, Madame [G] [B] ne démontre pas en quoi Monsieur [Y] [W] a utilisé de façon anormale les dits oreillers.
Dès lors, il apparaît que le remplacement des oreillers à la charge du locataire n’est pas justifié, et dès lors le paiement par le locataire du prix de 139, 94 €.
***
Ainsi, au total, Monsieur [W] était tenu de régler la somme de 520€ au titre des dégradations locatives. Le dépôt de garantie était de 1300€, Madame [B] était donc tenue de restituer la somme de 780€.
Or, la somme de 50, 36 € a été restituée à Monsieur [Y] [W]. Elle sera donc condamnée à régler à la somme de 729.64€ au titre de la restitution du dépôt de garantie.
II.Sur la demande en paiement de la pénalité
L’alinéa 7 de l’article 22 de la loi du 06 juillet 1989 dispose : « A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. »
En l’espèce, alors même que le bailleur était en droit de conserver une partie du dépôt de garantie en lien avec l’existence des dégradations locatives, la demande de pénalité sera rejetée.
III. Sur la demande en paiement des charges récupérables
L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les charges récupérables sont exigibles sur justification. L’alinéa 3 du même article dispose : « Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle ».  Il est ajouté à l’alinéa 7 : « Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. »
En l’espèce, Monsieur [Y] [W] a versé une provision mensuelle de 30 € s’agissant des charges, soit un total de 1020 € sur ces trois années de location du bien de Madame [G] [B]. Elle produit un courrier concernant les régularisations des exercices 2021 et 2022 qui auraient été notifiées au preneur le 27 octobre 2023 et les régularisations des exercices 2023 et 2024 auraient été notifiées le 19 décembre 2025. Monsieur [W] conteste avoir reçu ces décomptes et la preuve de leur envoi au locaaire n’est pas établie, de sorte que le délai de six mois n’a pas commencé à courir. De plus, aucun élément ne justifie le montant de ces charges qui sont mentionnées sur le décompte fourni par le cabinet Leconte. Si le contrat de bail désigne dans la partie « Objet du contrat », « Enumération des locaux, parties, équipements et accessoires de l’immeuble à usage commun : entretien parties communes, minuterie et interphone », Monsieur [Y] [W] est bien fondé à exiger la fourniture du détail des charges récupérables. Toutefois, contrairement à ce qui est affirmée par la bailleresse à l’audience, Monsieur [W] n’a été destinataire d’aucune facture justifiant ces charges immobilières et charges d’entretien mentionnées sur les décomptes du cabinet Leconte.
En conclusion, il y a de condamner Madame [G] [B] au paiement de la somme de 1020€ au titre des provisions sur charges depuis l’entrée dans les lieux qui n’ont pas été justifiées.
IV. Sur les frais du procès et les dépens
Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, chaque partie s’est vue débouter d’une partie de ses prétentions, elles seront donc condamnées à régler chacune la moitié des dépens de l’instance.
Sur les frais du procès
L’article 700 du code de procédure civile dispose que : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer a l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens »
En l’espèce, chacune des parties étant condamnée à régler la moitié des dépens, il n’apparait pas inéquitable que chacune conserve la charge de ses frais non compris dans les dépens et la demande de Monsieur [W] fondée sur cet article sera rejetée.
Sur l’exécution provisoire
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance de sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
Ainsi, la présente décision, rendue en dernier ressort, est assortie de l’exécution provisoire de plein droit.
PAR CES MOTIFS :
            Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, en dernier ressort,
CONDAMNE Madame [G] [B] au paiement de la somme de 729, 64 €, soit la somme de SEPT CENT VINGT NEUF EUROS ET SOIXANTE QUATRE CENTIMES, à Monsieur [Y] [W] au titre de la restitution du dépôt de garantie ;
REJETTE la demande de Monsieur [W] de voir condamner Madame [G] [B] au règlement de la somme de 1560€ au titre des frais de pénalité pour absence de restitution du dépôt de garantie ;
CONDAMNE Madame [G] [B] au paiement de la somme de 1020 € à Monsieur [Y] [W] au titre de la régularisation des charges depuis l’entrée dans les lieux ;
REJETTE la demande de Monsieur [Y]  [W] fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE Madame [G] [B] et Monsieur [Y] [W] à régler chacun la moitié des dépens de l’instance ;

RAPPELLE que cette décision est d’exécution provisoire de plein droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 10 juillet 2026, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière présente lors du délibéré.
       La greffière,                                                              Le juge des contentieux de la protection,