TJ 35238, 9 juill. 2026, RG 25/09258

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Adresse 1]
JUGEMENT DU 09 Juillet 2026

N° RG 25/09258 - N° Portalis DBYC-W-B7J-L47N

Jugement du 09 Juillet 2026

[G] [N]

C/

[T] [K]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à maitre SOUET

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 09 Juillet 2026 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, Greffier ;

Audience des débats : 05 Mars 2026.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 21 mai 2026, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. Le délibéré a par la suite été prorogé au 09 juillet 2026.

ENTRE :

DEMANDEUR :

M. [G] [N]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
représenté par maitre SOUET, substituée par maitre RENOUL, avocates au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [T] [K]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 novembre 2024, à effet au 1er décembre 2024, M. [G] [N] a consenti un bail d’habitation à M. [T] [K] sur des locaux meublés situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 335 euros et d’une provision pour charges de 60 euros.

Par acte de commissaire de justice du 28 avril 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1.775 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire insérée au contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [T] [K] le 28 avril 2025.

Par assignation du 16 octobre 2025, M. [G] [N] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [T] [K] sans délai et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
2.565 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 juin 2025,
1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 16 octobre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 mars 2026.

A cette date, M. [G] [N] a comparu représenté par son avocat.

Se référant oralement aux termes de son assignation, M. [G] [N] sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses demandes, M. [G] [N] fait valoir que le locataire a manqué à ses obligations dès son entrée dans les lieux, ne réglant que partiellement le dépôt de garantie et le loyer de décembre 2024, les loyers suivants restant impayés. Il précise avoir appris que le locataire avait quitté les lieux sans délivrer de congé.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré selon les formes prévues par l'article 659 du code de procédure civile, M. [T] [K] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 21 mai 2026. A cette date, en raison d’une surcharge de service, le délibéré a été prorogé au 9 juillet 2026, date de sa mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [G] [N] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions combinée des articles 25-3 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail a été signé le 29 novembre 2024, et il contient, en l’article IX des conditions générales, une clause résolutoire fixant à six semaines le délai permettant d’obtenir la résiliation de plein droit du bail après la délivrance d’un commandement de payer.

Le bailleur justifie qu’un commandement de payer, reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail, a été signifié au locataire le 28 avril 2025. Or, d’après les éléments du dossier, la somme de 1.775 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 10 juin 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [G] [N] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

En application de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, le locataire ayant quitté les lieux sans délivrer de congé, élément de nature à caractériser sa mauvaise foi, il convient d’écarter le délai prévu à ce texte et de dire que l'expulsion pourra avoir lieu dès la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

1.3 Sur l’indemnité d’occupation

Par application de l’article 1240 du Code civil, au vu du préjudice causé au bailleur par l’occupation des locaux ou l’impossibilité de les donner à bail faute de restitution des clés, en cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail ou d’absence de restitution des clés, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 395 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 10 juin 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [G] [N] ou à son mandataire.
2. Sur la demande au titre de la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 7, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, le contrat de bail précise que le loyer est payable d’avance, chaque mois, et au plus tard le 5 de chaque mois.

M. [G] [N] ne verse aucun décompte aux débats. Il affirme que le locataire n’a versé aucun loyer depuis le mois de janvier 2025 et qu’il restait à devoir 195 euros sur le dépôt de garantie. Selon le contrat de bail ce dernier était de 790 euros.

Le bailleur justifie par la production d’une attestation d’un colocataire que M. [T] [K] a quitté les lieux depuis janvier 2025. Ce fait est conforté par les constatations de l’huissier de justice lors de la signification du commandement de payer et de l’assignation.

Si le commandement de payer vise le non-paiement du loyer de janvier 2025, force est de constater que le courrier du bailleur adressé au locataire le 4 mars 2025 ne mentionnait nullement l’absence de paiement du loyer de janvier 2025. M. [N] demandait en effet à M. [K] de régler les 195 euros de caution restant et les loyers de février et mars 2025.

M. [N], à qui incombe la charge de la preuve, n’apporte aucun élément susceptible de conforter ses dires selon lesquels le loyer de janvier n’a pas été réglé.

Par suite, au vu de sa demande, il convient de considérer, qu’au jour de la résiliation du bail, M. [T] [K] restait redevable des loyers, provisions pour charges et indemnités d’occupation dus pour les mois de février à juin 2025, soit 1.975 euros (soit 395 € x 5 mois) outre 195 euros au titre du dépôt de garantie.

Toutefois, la somme de 595 euros effectivement versée au titre du dépôt de garantie doit être déduite des sommes restant dues au titre de l’arriéré locatif. Ainsi la créance du bailleur peut être arrêtée ainsi : 2.170 € - 595 € = 1.575 euros.

En conséquence, M. [T] [K] sera condamné à payer à M. [G] [N] la somme de 1.575 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 juin 2025, déduction faite du dépôt de garantie.

3. Sur les demandes accessoires

M. [T] [K], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 800 euros à la demande de M. [G] [N] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.
Il sera rappelé qu’en application des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,