TJ 34032, 13 juill. 2026, RG 23/03200

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

MINUTE N° 26/381

AFFAIRE : N° RG 23/03200 - N° Portalis DBYA-W-B7H-E3FAM

Jugement Rendu le 13 Juillet 2026

DEMANDERESSE :

Madame [C] [P] [R] [D]
née le 30 Juin 1977 à [Localité 2] (06)
[Adresse 1]
[Localité 3]

Représentée par : Maître Jérôme PASCAL de la SARL CAP-LEX, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEURS :

Monsieur [F] [A]
né le 15 Juillet 1975 à [Localité 4] (34)
[Adresse 2]
[Localité 5]

Représenté par : Me Benjamin JEGOU, avocat au barreau de BEZIERS

S.A. ALLIANZ IARD
prise en la personne de son représentant légal en exercice
immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro 542 110 291
ayant son siège social 3 copie(s) exécutoire(s) aux conseils des parties

3 copie(s) conforme(s) aux conseils des parties

1 copie dossier

le 13/07/2026

[Adresse 3]
[Localité 7]

Représentée par : Maître Yannick CAMBON de la SELARL ELEOM BEZIERS-SETE, avocat postulant au barreau de BEZIERS assisté de Maître Alain de ANGELIS avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [E] [V] es qualité de liquidateur amiable de la SARL SP DIAGS exerçant sous le nom commercial AL DIAG inscrite au RCS de [Localité 1] sous le numéro 523 117 059, dont le siège est sis [Adresse 4] à [Localité 8] domicilié pour les besoins de la liquidation amiable au [Adresse 5] à [Localité 9]

Défaillant

S.A.R.L. SP DIAGS
prise en la personne de son représentant légal en exercice
immatriculée au RCS de sous le numéro 523 117 059
ayant son siège social [Adresse 4]
[Localité 8]

Défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Sans débat en audience publique :

Pascal BOUVART, Magistrat Honoraire Juridictionnel, siégeant en qualité de juge rapporteur en vertu de l’article 805 du Code de Procédure Civile avec l’accord des avocats, assisté de Audrey SAUNIERE, Greffier.

Magistrats ayant délibéré après rapport du juge rapporteur :

Julie LUDGER, Vice-Présidente,
Joël CATHALA, Vice-Président,
Pascal BOUVART, Magistrat Honoraire Juridictionnel,

Vu l’ordonnance de clôture en date du 15 janvier 2026 différée en ses effets au 27 Avril 2026, ayant fixé l’audience de dépôt des dossiers de plaidoirie au 11 Mai 2026 où l’affaire a été mise en délibéré au 13 Juillet 2026 ;

Les conseils ont déposé leurs dossiers de plaidoirie ;

JUGEMENT :
Rédigé par Pascal BOUVART, Magistrat Honoraire Juridictionnel et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe par Julie LUDGER, Vice-Présidente, assisté de Audrey SAUNIERE, Greffier, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

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EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte authentique du 1er décembre 2021 Madame [C] [D] a fait l’acquisition auprès de Monsieur [F] [A] d’une maison d’habitation sise [Adresse 6] (Hérault), cadastrée section C n° [Cadastre 1] (pièce n° 1 de la demanderesse).

La SARL SP DIAGS chargée des diagnostics, au rang desquels recherche de termites dans l’immeuble, selon exposé de Madame [D], a visité le bien le 20 septembre 2021 et rendu son rapport le 12 octobre 2020 (pièce n° 2). Il était précisé que les combles et le cabanon n’avaient pu être contrôlés.

Début mai 2022, Madame [D] a souhaité entreprendre des travaux d’isolation des combles et réaménagement de l’espace dégagé et a, pour ce faire, fait déposer les faux-plafonds. L’entrepreneur lui a signalé que trois fermes présentaient des trous d’insectes xylophages et qu’elles tenaient grâce à des poinçons. Elle a saisi son assureur (MATMUT) et l’expert commis par celui-ci a relevé des traces anciennes d’infestation de capricornes (pièce n° 3, rapport du 28 septembre 2022).

Par actes de commissaire de justice Madame [D] a fait assigner Monsieur [F] [A], la SARL SP DIAGS, son assureur la SA ALLIANZ IARD, Monsieur [U] [S], agent immobilier, ainsi que la SARL SAFTI, agent immobilier, en référé aux fins d’expertise (pièce n° 5), ce à quoi le juge des référés de [Localité 1] a fait droit par ordonnance du 20 décembre 2022, désignant à cet effet Monsieur [Q] [K], expert inscrit près la Cour d’appel de [Localité 10] (pièce n° 6).

Ce dernier a déposé son rapport daté du 18 juillet 2023 le 21 juillet 2023 (pièce n° 7). L’ordonnance de taxe du juge chargé du contrôle des expertises a été prononcée le 21 août 2023 (pièce n° 8).

Par acte de commissaire de justice du 19 décembre 2023, Madame [C] [D] a fait assigner Monsieur [F] [A] et la SARL SP DIAGS devant le Tribunal judiciaire de Béziers et sollicite entendre
- recevoir Madame [D] en ses demandes ;
- condamner solidairement Monsieur [A] et la société SP DIAGS à indemniser Madame [D] pour ses entiers préjudice du chef des fautes commises par chacun d'eux tant sur le défaut d’information précontractuelle que sur les vices cachés ;
- condamner solidairement Monsieur [A] et la société SP DIAGS à payer à Madame [D]
¤ 12558,77 € TC en indemnisation des travaux,
¤ 888 € pour les frais de déménagement,
¤ 465, 65 € en dédommagement des frais de gardiennage de meubles,
¤ 1364 € TTC en défraiement du gardiennage des animaux durant les travaux,
¤ 4315 € TTC au titre des frais de relogement durant les travaux,
¤ 18000 E à parfaire au titre du préjudice de jouissance depuis la dépose du plafond
(1000€/mois de mai 2022 à novembre 2023),
¤ 6000 € en indemnisation du préjudice moral ;
- les condamner sous indexation de l'indice de la construction BT01 ;
- rappeler l'exécution provisoire de droit et les y condamner ;
- condamner solidairement Monsieur [A] et la société SP DIAGS au paiement de 5000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- condamner solidairement Monsieur [A] et la société SP DIAGS aux entiers dépens en ce compris les dépens de la procédure de référé expertise, et incluant la somme de 7519,08 € avancée par Madame [D] en frais d'expertise.

Par exploits de commissaire de justice du 9 avril 2025, Madame [C] [D] a fait assigner la SA ALLIANZ IARD et Monsieur [E] [V], ès qualités de liquidateur amiable de la SARL SP DIAGS en intervention forcée. Par ordonnance du juge de la mise en état du 18 septembre 2025, le juge de la mise en état a ordonné la jonction de cette instance, enregistrée sous le n° de RG 25/01124, à la présente.

En ses dernières conclusions communiquées pour l’audience de mise en état du 18 septembre 2025 Madame [D] demande à entendre
- recevoir Madame [D] en ses demandes ;
- condamner in solidum Monsieur [A], la société SP DIAGS, SA ALLIANZ IARD assureur de SP DIAGS et Monsieur [V], ès qualités de liquidateur amiable de la société SP DIAGS, à indemniser Madame [D] pour ses entiers préjudice du chef des fautes commises par chacun d'eux tant sur le défaut d’information précontractuelle que sur les vices cachés ;
CONDAMNER in solidum Monsieur [A], la société SP DIAGS, SA ALLIANZ IARD assureur de SP DIAGS et Monsieur [V] ès qualités de liquidateur amiable de la société SP DIAGS à payer à Madame [D]
¤ 12558,77 € TTC en indemnisation des travaux,
¤ 888 € pour les frais de déménagement,
¤ 18000 € au titre du préjudice de jouissance depuis la dépose du plafond (1000€/mois de mai 2022 à novembre 2023),
¤ 6000 € en réparation du préjudice moral ;
- les condamner sous indexation de l'indice construction BT01 à compter de l'assignation du 19 décembre 2023 ;
- rappeler l'exécution provisoire de droit et les y condamner ;
- condamner in solidum Monsieur [A], la société SP DIAGS, SA ALLIANZ TARD assureur de SP DIAGS et Monsieur [V] ès qualités de liquidateur amiable de la société S P DIAGS à payer à Madame [D] 5000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- condamner in solidum Monsieur [A], la société SP DIAGS, SA ALLIANZ IARD assureur de SP DIAGS et Monsieur [V] ès qualités de liquidateur amiable de la société S P DIAGS aux entiers dépens en ce compris les dépens de la procédure de référé expertise et incluant la somme de 7519,08 € avancée par Madame [D] en frais d’expertise.

En ses écritures communiquées le 23 octobre 2025, la SA ALLIANZ IARD demande au tribunal de

à titre liminaire
- juger que la société SP DIAGS n'a pas concouru à la réalisation de l'entier dommage de Madame [D] ;
- débouter Madame [D] de l'ensemble de ses demandes, fins ct prétendons à l'encontre de la société SP DIAGS et, par ricochet, à l'encontre de la société ALLIANZ IARD, et notamment de toute demande de condamnation solidaire a son encontre ;

à titre principal
- juger que Madame [D] manque à rapporter la preuve d'un quelconque manquement de la société SP DIAGS dans la réalisation de sa mission de diagnostic avant-vente, plus précisément la réalisation de son diagnostic « termites »,
- débouter en conséquence Madame [D] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions à l'encontre de la société SP DIAGS et par ricochet, à l'encontre de la société ALLIANZ IARD ;

à titre subsidiaire, si le Tribunal devait entrer en voie de condamnation à l'encontre de la société ALLIANZ IARD
- réduire les demandes formulées par Madame [D] et la débouter de ses demandes Injustifiées ;
- écarter l'exécution provisoire des condamnations prononcées à l'encontre de la société ALLIANZ IARD, au regard du risque pesant sur le recouvrement des sommes qui seraient versées en exécution desdites condamnations, après leur infirmation en appel ;

en tout état de cause
- condamner Monsieur [A] à relever et garantir la société ALLIANZ IARD dc toute condamnation, de quelque nature que ce soit, qui pourrait être prononcée à son encontre ;
- faire application de la franchise absolue fixée à la somme 1500 € telle que prévue aux conditions particulières de la police d'assurance souscrite par la société SP DIAGS auprès de la société ALLIANZ
IARD ;
- débouter Madame [D] de ses demandes de condamnations formulées au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, et aux dépens ;
- condamner tout succombant à payer à la société ALLIANZ IARD la somme de 2500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

En ses conclusions communiquées le 14 janvier 2026, Monsieur [F] [A] souhaite voir
- débouter Madame [D] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions à l'égard de Monsieur [A] ;
- débouter la société ALLIANZ de l'intégralité de ses demandes ;
- condamner Madame [C] [D] ou tout succombant à payer à Monsieur [A] la somme de 2500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Une ordonnance de clôture a été prise le 15 janvier 2026, avec clôture différée au 27 avril 2026 et l'affaire fixée pour être plaidée le 11 mai 2026.

Les parties ont été informées, conformément à l’article 450 al. 2 du Code de procédure civile de la mise en délibéré et de ce que le jugement serait mis à disposition au greffe le 13 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur le vice caché et la responsabilité du vendeur
En son rapport du 18 juillet 2023 l’expert relève, parmi diverses non conformités, la présence d’insectes à larves xylophages (capricornes) présents de longue date dans la charpente (15 à 20 ans). En revanche le cabanon ne présente aucune infestation de cet ordre (p. 30). Compte tenu de ce que Monsieur [A] possédait le bien depuis le 29 novembre 2000 (p. 4 de l’acte de vente du 1er décembre 2021- pièce n° 1 de la demanderesse) et que la couverture a été refaite après le mois de mai 2006, période à laquelle « la présence des capricornes était certainement déjà visible » (p. 33 du rapport), l’expert en déduit que le vendeur ne pouvait l’ignorer.

Il est donc démontré que la vente faite à Madame [D] comportait un vice caché, dont celle-ci a réclamé réparation par action estimatoire dans le délai légal de deux ans de la découverte du vice (article 1648 du Code civil), soit le 19 décembre 2023, étant rappelé l’infestation lui avait été révélée le 28 septembre 2022 (rapport d’expertise amiable).
Madame [D] est donc recevable en son action.

Cependant l’acte de vente comporte en pp. 10 – 11 une clause d’exonération de garantie des vices cachés, laquelle ne s’applique pas s’il est prouvé que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur, réserve conforme aux articles 1641 à 1649 du Code civil.

Dans la mesure où Monsieur [F] [A] connaissait le vice en question avant la vente, il sera redevable envers Madame [C] [D] d’un réduction remboursement partiel du prix de vente et d’éventuelle indemnités complémentaires sur le fondement de l’article 1645 du Code civil qui dispose
« Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur. ».

Ces préjudices seront discutés infra.

Sur la responsabilité du diagnostiqueur
L’expert estime que, dans la mesure où il existerait un arrêté préfectoral délimitant un zone infestée par les insectes à larves xylophages), la SARL SP DIAGS aurait manqué à son obligation d’information et de conseil.

En l’espèce l’article L 271-4 du Code de la construction et de la consommation dispose
« […] Le dossier de diagnostic technique comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent, les documents suivants :
[…]
3° L'état relatif à la présence de termites dans le bâtiment prévu à l'article L. 126-24 du présent code ;
[…] ».

Ledit article précise bien que « En cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti situé dans une zone délimitée en application du premier alinéa de l'article L. 131-3, un état relatif à la présence de termites est produit dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L. 271-4 à L. 271-6. ».

En l’espèce on cherchera en vain dans les pièces versées aux débats preuve d’un arrêté préfectoral fixant le périmètre de la zone où serait obligatoire la recherche d’insectes xylophages, et a fortiori la présence de l’immeuble litigieux dans cette zone.

Dans ces conditions aucun manquement ne peut être reproché à la SARL SP DIAGS ni à Monsieur [E] [V] et Madame [C] [D] sera déboutée des demandes dirigées contre eux.

Dans ces conditions elle se verra également débouter de l’appel en garantie dirigé contre la SA ALLIANZ IARD, assureur de la SARL SP DIAGS.

Sur les préjudices
L’expert préconise pour la remise en état du bien
¤ traitement des bois de la charpente et du débarras par injections,
¤ moisage des fermes (renforcement par ajout de pièces complémentaires),
¤ dépose des bois au droit des poinçons (efforts reportés sur les entrées et arbalétriers),
¤ désolidarisation des pieds de fermes dans le gros œuvre,
travaux chiffrés à 12558,77 € TTC décomposés comme suit
¤ traitement des bois 2576,77 €
(devis des Ets [I] du 24 mars 2023),
¤ renfort de la charpente 7792,00 €
(devis FP RENOVATION 34 du 28 mars 2023),
¤ dépoussiérage et nettoyage après travaux 2190,00 €
(devis S CLEAN du 28 mars 2023),
somme qui n’est pas contestée.

S’agissant des autres préjudices allégués, ils sont rappelés en pp. 34-35 du rapport s’agissant
¤ des frais de déménagement pour la durée des travaux 888,00 €,
¤ du préjudice de jouissance depuis la dépose
du plafond en mai 2022 1000 € par mois
soit selon Madame [D] jusqu’à novembre 2023
(mois précédant l’acte introductif d’instance) la somme de 18000 €,
¤ préjudice moral lié au froid dans la maison 600,00 €,
montants que l’expert estime exagérés en ce qui concerne le cumul du préjudice de jouissance et du préjudice moral.

Cette observation apparaît pertinente et le préjudice moral, non démontré, sera rejeté.

S’agissant du préjudice de jouissance, le taux mensuel de 1000 € par mois apparaît démesuré s’agissant d’un bien dont le prix d’acquisition était de 110.000 €. Si l’on se réfère au taux moyen de rendement d’un bien immobilier communément admis, légèrement supérieur à 5 %, la privation de jouissance de la maison serait de 5500€ sur un an, donc de 8250 € sur dix-huit mois, somme qui sera retenue.

La demande d’indexation des préjudices retenus sera rejetée pour deux raisons :
- en premier lieu si la demanderesse estimait que les devis et évaluations effectués, remontant à trois ans, c’est à elle qu’il revenait d’en proposer actualisation en application de l’article 9 du Code ce procédure civile qui dispose que
« Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »,
- en second lieu la condamnation au paiement sera de droit assortie des intérêts au taux légal en application de l’article L 313-3 du Code monétaire et financier qui précise notamment
« En cas de condamnation pécuniaire par décision de justice, le taux de l'intérêt légal est majoré de cinq points à l'expiration d'un délai de deux mois à compter du jour où la décision de justice est devenue exécutoire, fût-ce par provision. […] ».

En définitive Monsieur [F] [A] sera condamné à payer à Madame [C] [D] les sommes de 12558,77 € (travaux), plus 888 € (frais de déménagement provisoire), plus 8250 € (préjudice de jouissance), soit un total de 21696,77 € en restitution d’une partie du prix de vente de l’immeuble et préjudices associés.

Sur les demandes complémentaires
Monsieur [F] [A], succombant, sera condamné aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judicaire taxés par ordonnance du juge chargé du contrôle des expertises du 21 août 2023, en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

En considération des frais irrépétibles que Madame [C] [D] et la SA ALLIANZ IARD ont dû exposer pour la défense de leurs intérêts légitimes, Monsieur [F] [A] sera condamné à leur payer
- à Madame [C] [D] une somme cependant modérée à 1500 €,
- et à la SA ALLIANZ IARD une somme cependant modérée à 600 €,
sur le fondement de l’article 700 du même code.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement.

PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,